審理法院：河南省高級人民法院
案號：（2020）豫民終35號
案件類型：民事
判決審判日期：2020-07-27
案由：民事主體間房屋拆遷補(bǔ)償合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人于翠葉因與被上訴人郭新民、朱梅娥、郭志氣、郭瑞莉、郭淘氣及上蔡縣恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱上蔡恒大公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服河南省駐馬店市中級人民法院（2019）豫17民撤8號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。本案二審期間，被上訴人郭淘氣死亡，其子郭晏嘉作為繼承人參加訴訟。于翠葉的委托訴訟代理人黃陽、武孟孟，郭新民及其與朱梅娥、郭志氣、郭瑞莉、郭晏嘉等五人的共同委托訴訟代理人李文慧到庭參加訴訟。上蔡恒大公司經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
于翠葉上訴請求：撤銷駐馬店市中級人民法院（2019）豫17民撤8號民事判決，改判案涉408房屋歸于翠葉所有。事實(shí)及理由：一、一審判決認(rèn)定了于翠葉所購房屋在上蔡縣房管所備案的事實(shí)，對其支付全部購房款并裝修入住的事實(shí)均沒有認(rèn)定。且將購房時(shí)間2015年9月19日認(rèn)定為2016年7月23日，屬于嚴(yán)重瑕疵。二、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第七條“按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議”，應(yīng)當(dāng)是基于拆遷人與被拆遷人之間，且協(xié)議簽訂的時(shí)間應(yīng)當(dāng)在拆遷之前。董繼珍作為拆遷人與郭新民等五人簽訂的協(xié)議才能夠被認(rèn)定為拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，因開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓而重新簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，由于合同相對人改變，簽訂時(shí)間變更、合同內(nèi)容變化，不具備適用該司法解釋的條件。于翠葉簽訂購房合同的時(shí)間在前，郭新民等人簽訂安置協(xié)議時(shí)間在后，故不能據(jù)此主張?zhí)胤N債權(quán)優(yōu)先權(quán)，只能作為普通合同，主張合同相對人的違約賠償。三、上蔡恒大公司明知已將408房屋出售給于翠葉，仍將房屋補(bǔ)償給郭新民等五人，于翠葉對此不知情也無過錯(cuò)，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由上蔡恒大公司承擔(dān)因自己過錯(cuò)導(dǎo)致協(xié)議無法履行的賠償責(zé)任。
被上訴人辯稱
郭新民、朱梅娥等五人辯稱：一、于翠葉與上蔡恒大公司簽訂《商品房買賣合同》及在房管局備案時(shí)間是2016年7月23日，于翠葉購買的房屋與郭新民等五人拆遷補(bǔ)償?shù)姆课葜丿B且晚于安置補(bǔ)償時(shí)間。二、郭新民等人兩層樓房10間房屋被拆，330平方米的土地使用權(quán)被征收是服從上蔡縣人民政府的舊城改造大局，上蔡恒大公司獲得的開發(fā)權(quán)是接受原董繼珍和郭新民簽訂的建房協(xié)議以及趙鵬飛與郭新民等五人簽訂的補(bǔ)充合同的基礎(chǔ)上，系轉(zhuǎn)讓所取得，上蔡恒大公司持有的出讓土地使用證上的出讓面積包含郭新民等五人原土地使用權(quán)證中的330平方米土地。2015年7月8日鄧鐵良向郭新民出具保證書，“保證按原協(xié)議執(zhí)行”。2016年5月5日上蔡恒大公司與郭新民等五人簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議書明確約定，按照2009年11月26日原董繼珍簽訂的建房合同履行，將“書香家園”一期工程北側(cè)1-6層補(bǔ)償給郭新民等五人。書香家園是按照政府的規(guī)劃建設(shè)，郭新民等五人與上蔡恒大公司簽訂的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議是雙方的真實(shí)意愿，且經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證，協(xié)議中有明確的位置，且時(shí)間早于翠葉房屋備案時(shí)間，郭新民等五人對特定房屋的債權(quán)具有對抗第三人的優(yōu)先權(quán)。三、駐馬店市中級人民法院（2019）豫17民撤1號民事判決已經(jīng)生效，認(rèn)定了郭新民等五人的優(yōu)先權(quán)。
上蔡恒大公司未到庭，亦未提交書面答辯意見。
一審原告訴稱
于翠葉向一審法院起訴請求：1、判令撤銷駐馬店市中級人民法院（2017）豫17民終1940號民事判決；2、判令撤銷上蔡縣人民法院（2016）豫1722民初3521號民事判決；3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
河南省上蔡縣人民法院（2016）豫1722民初3521號民事判決認(rèn)定的基本事實(shí)：郭新民在上蔡縣西大街北側(cè)、文化路西擁有房產(chǎn)一處，使用權(quán)面積330平方米，土地證號為上國用（2002）第26100**，系國有劃撥使用土地。董繼珍、趙鵬飛、吳珂珂系該宗爭議土地的開發(fā)商，為進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，2009年11月26日，郭新民與董繼珍簽訂《建房協(xié)議書》一份，“甲方：郭新民，乙方：董繼珍，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商如下：一、甲方提供土地使用證給乙方辦理建筑施工許可手續(xù)，費(fèi)用由乙方承擔(dān)，給甲方建房五層，東西為16.5米，南北為10米，中到中3.3米，院保證5米，一層地面水磨石地面，二至五層地板磚，規(guī)格為（80×80公分），中檔材料。二門窗安裝：一層門市房為卷閘門，進(jìn)戶門為防盜門，室內(nèi)門為木門，窗為塑鋼安裝紗窗，陽臺封門……六、在為甲方辦理15米土地使用證的基礎(chǔ)上，乙方從南面第一棟樓放線做日照分析為準(zhǔn)，如多余部分留到第二棟樓后面，房產(chǎn)證由乙方負(fù)責(zé)費(fèi)用承擔(dān)。七、建筑工程質(zhì)量，執(zhí)行國家施工規(guī)范，以后如出現(xiàn)質(zhì)量問題由乙方承擔(dān)責(zé)任，八、甲方土地使用證的辦理為16.5米×15米，以外的劃分給乙方所有權(quán)歸乙方，甲方必須在施工日前一個(gè)月內(nèi)搬遷完畢，施工有效期為八個(gè)月，從施工之日起，因天氣不能施工除外。九、甲乙雙方不得違約，如乙方違約，違約方愿付對方總造價(jià)30％的違約金，并賠償對方的經(jīng)濟(jì)損失。十、此協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，公證處一份。十一、此協(xié)議至公證簽字之日起生效。2009年11月26日?！眳f(xié)議后有甲方郭新民，乙方董繼珍簽字摁印，該協(xié)議書經(jīng)上蔡縣公證處進(jìn)行了公證，公證號為（2009）上證民字第900號。2012年8月23日，郭新民與吳珂珂、趙鵬飛又簽訂建房補(bǔ)充協(xié)議一份，在原協(xié)議基礎(chǔ)上地下室取消，乙方把六層調(diào)整給甲方所有，乙方協(xié)助甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)鄰里關(guān)系。協(xié)議后有甲方郭新民，乙方吳珂珂趙鵬飛簽字摁印。2014年7月2日，趙鵬飛與鄧鐵良簽訂一份房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同：“轉(zhuǎn)讓方（以下簡稱甲方）：趙鵬飛，受讓方（以下簡稱乙方）：鄧鐵良，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，共同達(dá)成如下協(xié)議：一、甲方把位于上蔡縣李斯路西段南側(cè)（書香家園）地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給乙方。付款方式：本合同簽訂時(shí)乙方付給甲方一百五十萬現(xiàn)金，剩余七十五萬在十五天內(nèi)一次付清……六、乙方按照甲方給原動遷戶簽訂的包賠協(xié)議如數(shù)進(jìn)行包賠，如出現(xiàn)問題一切與甲方無關(guān)。七、違約責(zé)任：此合同在執(zhí)行過程中如甲方違約要雙倍退還乙方所交款項(xiàng)。如乙方違約乙方所交款項(xiàng)作為違約金賠償給甲方并把土地歸還甲方。本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各持一份，見證人留存一份，自甲乙雙方簽字后生效?！眳f(xié)議簽訂后，由甲方趙鵬飛、乙方鄧鐵良、見證人翟某分別在協(xié)議上簽字、按印。2015年7月8日，鄧鐵良簽訂了一份保證書：“我與郭新民保證按原協(xié)議執(zhí)行。保證人：鄧鐵良，見證人：張繼民，2015年7月8日”。鄧鐵良在保證書簽字、按印。2016年5月5日，上蔡恒大公司作為甲方、法定代表人鄧鐵良，郭新民、朱梅娥、郭瑞莉、郭淘氣、郭志氣作為乙方簽訂了一份協(xié)議書并進(jìn)行了公證。該協(xié)議書載明：“甲方在位于上××縣××街道辦事處××北，上蔡一高對面開發(fā)建設(shè)“書香家園”小區(qū)項(xiàng)目。現(xiàn)乙方在該宗項(xiàng)目占地中有部分土地，乙方房屋已拆除。原乙方與董繼珍2009年11月26日簽訂有《建房協(xié)議書》，但未實(shí)際履行。根據(jù)政府規(guī)劃，乙方原土地范圍超建筑紅線，建房手續(xù)無法另行審批。為維護(hù)乙方利益，保障項(xiàng)目實(shí)施，甲乙雙方針對乙方建房時(shí)的具體相關(guān)事宜，達(dá)成如下補(bǔ)償協(xié)議：一、甲方在現(xiàn)有“書香家園”一期主樓補(bǔ)償乙方一套（75平方607），甲方保證2016年7月30日之前交付乙方使用；二、甲方在現(xiàn)有“書香家園”一期主樓西側(cè)為乙方建鋼構(gòu)架兩層共491.4平方米（混凝土澆灌，東西方向6.5米，南北方向37.8米），甲方保證在2017年6月30日之前將此兩層鋼結(jié)構(gòu)架交付乙方使用，且甲方需保證交付后不會被拆除。三、甲方另行補(bǔ)償乙方“書香家園”二期中五套商品房，四套120平方米；一套90平方米。四、甲方在“書香家園”西南角為乙方留82.5平方米院，以供乙方使用。北側(cè)臨路廣場甲、乙雙方共同使用。五、如甲方未能按時(shí)履行上述一、二、三、四項(xiàng)中的任何一項(xiàng)或幾項(xiàng)，甲方需按照2009年11月26日簽訂的《建房協(xié)議書》將“書香家園”一期工程北側(cè)1-6層（1-3層為商鋪，4-6層為商品房，每層165平方米）補(bǔ)償給乙方，同時(shí)乙方保留隨時(shí)信訪和訴訟的權(quán)利……。本協(xié)議一式三份，甲方、乙方、見證方各持一份。”該協(xié)議后有上蔡恒大公司加蓋印章及法定代表人鄧鐵良簽名按印、乙方郭新民、朱梅娥、郭淘氣、郭瑞莉、郭志氣及見證方張繼民分別簽字按印。該協(xié)議書經(jīng)上蔡縣公證處進(jìn)行了公證，公證號為（2016）上證民字第447號。從“書香家園”的效果圖顯示，建筑南側(cè)、西側(cè)設(shè)置集中綠地，故協(xié)議第二項(xiàng)無法給郭新民、朱梅娥、郭淘氣、郭瑞莉、郭志氣建鋼構(gòu)架兩層共491.4平方米房屋。按照書香家園實(shí)際建筑1—2層商鋪，3—6層是商品房。2011年11月7日上蔡縣人民政府作出上政土［2011］164號文，決定收回李斯路西段路南舊城改造項(xiàng)目土地使用權(quán)，注銷李斯路西段路南舊城改造區(qū)域內(nèi)的國有土地使用權(quán)證，收回李斯路西段路南，東至百貨公司住宅樓西至溝，北至李斯路，南至黨校圍墻，舊城改造項(xiàng)目范圍內(nèi)2533.32平方米（約合3.80畝）國有土地使用權(quán)。其中郭新民的土地證上國用（2002）第2610068號也一并收回。2012年4月18日上蔡縣人民政府上政土［2012］61號文，作出對SCX-2012-13號國有建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)行競價(jià)出讓的批復(fù)，同意將已經(jīng)縣政府批準(zhǔn)依法收回的李斯路西段路南使用的2510.30平方米（約合3.76畝），國有建設(shè)用地使用權(quán)按新的規(guī)劃條件實(shí)行競價(jià)出讓。后上蔡縣國土資源局對該國有建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)行競價(jià)出讓進(jìn)行請示，2012年12月13日，上蔡恒大公司參與上蔡縣公共資源交易中心舉辦的競價(jià)出讓活動，確定上蔡恒大公司為SCX-2012-13號宗地國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的競得人，并簽訂SCX-2012-13號宗地國有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書，成交總價(jià)為2030400元。2012年12月28日，上蔡恒大公司與上蔡縣國土資源局簽訂了國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，并繳納了出讓金。上蔡恒大公司競拍獲得的該宗地，公司委托趙鵬飛辦理該宗土地及規(guī)劃手續(xù)。2016年1月7日，上蔡恒大公司的法定代表人由趙文典變更為鄧鐵良，2016年6月17日，上蔡恒大公司的法定代表人由鄧鐵良變更為劉舉。
河南省上蔡縣人民法院（2016）豫1722民初3521號民事判決：限上蔡恒大公司于判決生效后十日內(nèi)履行合同義務(wù)，按照2009年11月26日簽訂的《建房協(xié)議書》將“書香家園”一期工程北側(cè)1-6層（1-2層為商鋪，3-6層為商品房，每層165平方米）補(bǔ)償給郭新民、朱梅娥、郭志氣、郭瑞莉、郭淘氣。
上蔡恒大公司不服上訴。河南省駐馬店市中級人民法院（2017）豫17民終1940號民事判決另查明，上蔡縣房地產(chǎn)管理所出具的書香家園銷控表顯示書香家園除1、2、3層301、302、303，4層405被查封外，其余房屋均已備案。在二審時(shí)，雙方對鋼構(gòu)架兩層已建好的事實(shí)不持異議。河南省駐馬店市中級人民法院（2017）豫17民終1940號民事判決：駁回上訴，維持原判。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：對（2016）豫1722民初3521號民事判決和（2017）豫17民終1940號民事判決審理查明的事實(shí)予以確認(rèn)。另查明，2016年7月23日，于翠葉與上蔡恒大公司簽訂《商品房買賣合同》，約定于翠葉購買書香家園一期第1幢4層408房，同日，于翠葉向上蔡恒大公司支付購房款215000元。該合同已在上蔡縣房管所備案。2019年2月2日，河南省上蔡縣人民法院發(fā)出公告，公告載明，“依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十條第一款規(guī)定，指令被執(zhí)行人上蔡縣恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2019年2月28日前遷出該棟樓3—6層北側(cè)165平方米范圍內(nèi)的房屋。案外人無合法依據(jù)占有被執(zhí)行人上述房產(chǎn)的，應(yīng)同時(shí)遷出。如被執(zhí)行人、案外人拒不遷出，本院將依法強(qiáng)制執(zhí)行?！?/p>
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，本案的郭新民、朱梅娥、郭志氣、郭瑞莉、郭淘氣拆遷補(bǔ)償安置的房屋與于翠葉購買的房屋重復(fù)，雙方均主張房屋的所有權(quán)，由此發(fā)生權(quán)利沖突?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持?！备鶕?jù)上述法律規(guī)定，被拆遷人對特定房屋的債權(quán)具有對抗第三人的優(yōu)先效力，具有排他性。現(xiàn)原告于翠葉依據(jù)其與上蔡恒大公司簽訂的《商品房買賣合同》主張對訴爭房屋的所有權(quán)和優(yōu)先權(quán)，無法律依據(jù)，對其訴訟請求，原審法院不予支持。綜上所述，于翠葉的訴訟請求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四之規(guī)定，判決如下：駁回原告于翠葉的訴訟請求。案件受理費(fèi)5125元，由于翠葉負(fù)擔(dān)。
本院查明
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院二審查明的事實(shí)與一審一致。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，根據(jù)上訴理由和答辯意見，雙方爭議的焦點(diǎn)問題為：駐馬店市中級人民法院（2017）豫17民終1940號民事判決和上蔡縣人民法院（2016）豫1722民初3521號民事判決的內(nèi)容是否錯(cuò)誤，是否損害了于翠葉的合法權(quán)益，郭新民、朱梅娥、郭志氣、郭瑞莉、郭晏嘉對案涉房屋是否具有優(yōu)先取得的權(quán)利。
郭新民、朱梅娥、郭志氣、郭瑞莉、郭晏嘉對案涉房屋是否具有優(yōu)先取得的權(quán)利。
一、從案涉房屋拆遷建設(shè)的基本事實(shí)情況來看，郭新民等五人先后與董繼珍、趙鵬飛、上蔡恒大公司等簽訂協(xié)議，最終由上蔡恒大公司將其所有的房屋及使用的土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，通過補(bǔ)償方式取得固定面積的房屋。郭新民等人與上蔡恒大公司所簽訂的協(xié)議屬于以物易物、產(chǎn)權(quán)置換形式的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議所約定的標(biāo)的物可以視為實(shí)質(zhì)意義上的拆遷安置房，其對案涉房屋的取得具有優(yōu)先于普通債權(quán)的效力。并且，郭新民等人因協(xié)議取得案涉房屋的對價(jià)是讓渡其原有居住的房屋及占用的土地，其對案涉房屋享有的不僅是一般財(cái)產(chǎn)權(quán)利，更包含有保障其賴以居住生存的基本權(quán)利，應(yīng)優(yōu)先于對一般房屋買賣合同產(chǎn)生的普通債權(quán)保護(hù)。因此，與于翠葉相主張的合同權(quán)利相比較，郭新民等人享有優(yōu)先取得與上蔡恒大公司協(xié)議中約定的拆遷補(bǔ)償房屋的權(quán)利。
二、從郭新民等五人與上蔡恒大公司所簽的協(xié)議書內(nèi)容看，該協(xié)議第五條明確約定，上蔡恒大公司未能按該協(xié)議第1、2、3、4項(xiàng)中的任何一項(xiàng)或幾項(xiàng)履行，均應(yīng)將案涉商品房屋一期工程北側(cè)1至6層（1至3層為商鋪，4至6層為商品房），每層165平方米，補(bǔ)償給郭新民等人。而從目前的案涉房屋建設(shè)情況看，該協(xié)議第二項(xiàng)約定的鋼結(jié)構(gòu)房屋存在違反規(guī)劃建設(shè)的情況，第三條約定的另行補(bǔ)償二期工程中五套房屋的內(nèi)容目前已存在履行不能。因此，根據(jù)協(xié)議約定，郭新民等人有權(quán)要求上蔡恒大公司按照協(xié)議第五條交付案涉房屋。
三、從郭新民等人與上蔡恒大公司所簽協(xié)議書第五條約定內(nèi)容看，上蔡恒大公司補(bǔ)償給郭新民等人的房屋已經(jīng)特定化。郭新民等人與上蔡恒大公司簽訂該協(xié)議時(shí)，案涉房屋的樓層、面積、結(jié)構(gòu)等均已明確，該協(xié)議約定的一期工程即為案涉商品樓房，北側(cè)1至6層即為該樓房1至6層每層北側(cè)的兩套房屋。因此，郭新民與上蔡恒大公司所簽協(xié)議書中約定的拆遷補(bǔ)償房屋的位置和用途均已特定，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定的情形。
四、關(guān)于于翠葉購買的案涉房屋已經(jīng)備案登記的效力問題。商品房屋備案登記僅是行政管理措施，并不產(chǎn)生物權(quán)效力。而拆遷人讓渡其房屋權(quán)利而換取的拆遷安置補(bǔ)償房屋屬于房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)對被拆遷人側(cè)重保護(hù)原則，被拆遷人對該特定房屋享有的債權(quán)應(yīng)視為特種債權(quán)，具有優(yōu)先效力，其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)優(yōu)先于一般商品房購買人?；诖?，案涉房屋屬于拆遷安置房，于翠葉雖然已經(jīng)將房屋備案登記，但不足以對抗郭新民等人就案涉房屋主張優(yōu)先取得的權(quán)利。于翠葉可另案向恒大公司主張權(quán)利。
綜上所述，于翠葉的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5125元，由于翠葉負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 李慧娟
審判員 李百福
審判員 辛季濤
二〇二〇年七月二十七日
書記員 李琪媛
