審理法院：河北省高級人民法院
案號：（2020）冀民終571號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-12-18
案由：民事主體間房屋拆遷補償合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人石家莊市金之源化工有限公司（以下簡稱金之源公司）因與被上訴人北京建鵬物業(yè)管理有限公司（以下簡稱建鵬公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服石家莊市中級人民法院（2020）冀01民初28號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年7月30日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。金之源公司的委托訴訟代理人董雅茹、楊嘉麟，建鵬公司的委托訴訟代理人高亞紅、劉文津到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
金之源公司上訴請求:1、依法撤銷（2020）冀01民初28號民事判決，改判駁回建鵬公司一審的訴訟請求；2、一、二審訴訟費用由建鵬公司承擔(dān)。主要事實和理由：一審判決認(rèn)定的事實及法律適用錯誤，依法應(yīng)當(dāng)撤銷并予以改判。一、一審法院認(rèn)定涉案《場地租賃協(xié)議》真實、有效，且已經(jīng)由被上訴人投資建設(shè)，該認(rèn)定事實是錯誤的。其一，該協(xié)議是由石家莊市化工輕工總公司（以下簡稱：化輕公司）與被上訴人簽訂，現(xiàn)因化輕公司已破產(chǎn)終結(jié)，被上訴人無法證實《場地租賃協(xié)議》的真實性。其二，假設(shè)該協(xié)議真實，一審法院認(rèn)定被上訴人按照協(xié)議約定進行了投資建設(shè)是錯誤的。依據(jù)《場地租賃協(xié)議》第十條的約定，被上訴人與化輕公司簽訂該協(xié)議之前仍有協(xié)議，但是被上訴人并未提供，一審法院認(rèn)定在該協(xié)議之前雙方進行過磋商無任何依據(jù)。同時，被上訴人提供的工程款發(fā)票中涉及的付款單位（北京天鵬物業(yè)有限公司石家莊分公司、石家莊建鵬化工五金機電交易廣場）并不存在，其他兩個付款單位（北京建鵬物業(yè)石家莊分公司、石家莊市化工輕工總公司）也均不是被上訴人，并且其中7份工程款發(fā)票記載的時間是在涉案房屋建成及消防驗收之后。以上情況不能證明被上訴人已經(jīng)實際支出了這些費用，也不能證明這些發(fā)票是用于建設(shè)涉案房屋。因此，一審法院依據(jù)工程款發(fā)票認(rèn)定被上訴人已經(jīng)履行了該協(xié)議是錯誤的。其三，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條和第四十五條的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)必須經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)，否則不得對外轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。最高人民法院已作出相應(yīng)判決認(rèn)定上述條例屬于行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定。因此，《場地租賃協(xié)議》在簽訂時就屬于無效協(xié)議，一審法院認(rèn)定協(xié)議有效無事實及法律依據(jù)。二、一審判決認(rèn)定“《場地租賃協(xié)議》真實并已實際履行，原告主張化工五金機電市場的建筑歸其所有成立，本院予以支持”的觀點是錯誤的。被上訴人并未取得涉案房屋所有權(quán)，更不能根據(jù)《場地租賃協(xié)議》主張房屋征收補償款。其一，《場地租賃協(xié)議》中約定“乙方（被上訴人）所建的房屋歸乙方所有”是無效的。涉案房屋在簽訂該協(xié)議之前已經(jīng)完成竣工消防驗收，證明該房屋已經(jīng)存在，涉案房屋并非被上訴人所建。一審中被上訴人不能提出合法有效的證據(jù)證明涉案房屋歸其所建，故也不能取得涉案房屋的所有權(quán)。其二，根據(jù)物權(quán)法“房地一體”、“房隨地走、、地隨房走&rdquo原理，涉案房屋所有權(quán)的取得必須以取得土地使用權(quán)為前提，被上訴人從未合法取得該土地的使用權(quán)。同時，不動產(chǎn)所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)依法登記取得，而非依據(jù)合同約定取得。因此，一審法院認(rèn)定涉案房屋歸其所有是錯誤的。其三，被上訴人主張房屋征收補償款的前提是擁有涉案房屋的所有權(quán)，根據(jù)上述所說，被上訴人無法取得涉案房屋所有權(quán)。假設(shè)該協(xié)議真實且已經(jīng)履行，被上訴人也僅能依據(jù)該協(xié)議主張房屋建設(shè)的施工費用，而不能主張以物權(quán)為前提的該房屋的征收補償。三、一審法院認(rèn)定上訴人購買了化輕公司的破產(chǎn)資產(chǎn)后，承接了化輕公司的權(quán)利義務(wù)，上訴人作為本案的主體適格，一審法院認(rèn)定事實及適用法律錯誤。其一，根據(jù)被上訴人提供的證據(jù)九、證據(jù)十、證據(jù)十三、證據(jù)十四，在化輕公司破產(chǎn)時只有24戶債權(quán)人申報債權(quán)，其中并不包括被上訴人。依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定，化輕公司作為破產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)終結(jié)時，已經(jīng)解除了與其有關(guān)的一切法律關(guān)系。假設(shè)該協(xié)議真實且已經(jīng)履行，在化輕公司破產(chǎn)終結(jié)時，也已經(jīng)與被上訴人終止了該協(xié)議。受讓企業(yè)不可能依據(jù)法律規(guī)定承接破產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的合同義務(wù)。其二，上訴人通過購買破產(chǎn)資產(chǎn)，并與石家莊市國土資源局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》及繳納土地出讓金后，已經(jīng)合法取得涉案房屋的土地使用權(quán)，也依法取得了地上建筑物的所有權(quán)。同時，上訴人并未與被上訴人簽署任何協(xié)議，而是與石家莊金鵬物業(yè)管理有限公司產(chǎn)生房屋租賃關(guān)系，而非承繼該協(xié)議形成場地租賃關(guān)系。因此，上訴人并非本案適格主體。四、一審判決認(rèn)定“案涉化工五金機電市場不包含在化輕公司的破產(chǎn)財產(chǎn)之內(nèi)”、“不能證實被告取得的地上建筑物包含原告所主張的3977平方米的房屋”的事實是錯誤的。其一，上訴人在購買化輕公司的破產(chǎn)財產(chǎn)時，標(biāo)注的建筑物均是有證的建筑物，無證的并未注明，但是并非未購買涉案無證房屋。一審法院僅以拍賣成交確認(rèn)書未包含涉案房屋以及《征收房屋分戶估價結(jié)果》中顯示房屋產(chǎn)權(quán)人為化輕公司，進而認(rèn)定涉案房屋不包含在破產(chǎn)財產(chǎn)之內(nèi)無事實及法律依據(jù)。《征收房屋分戶估價結(jié)果》是因為房屋征收部門在考慮該房屋沒有合法證件的前提下，以該房屋批準(zhǔn)文件記載的單位名稱予以記錄，并不能以此來認(rèn)定涉案房屋不包含在破產(chǎn)財產(chǎn)范圍之內(nèi)。其二，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十六條、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，附著物該地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施也一并轉(zhuǎn)讓。根據(jù)上訴人簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》以及土地出讓金繳納證明，上訴人已經(jīng)合法取得建設(shè)用地使用權(quán)，依據(jù)上述法律規(guī)定以及“房隨地走”原理，上訴人也依法取得了涉案無證房屋的所有權(quán)。一審法院認(rèn)定上訴人未取得涉案房屋的所有權(quán)，無法律依據(jù)。最后，一審判決有一個錯誤的認(rèn)識前提，那就是只要涉案房屋不屬于上訴人所有，就一定屬于被上訴人所有，這個前提是錯誤的。假設(shè)案涉房屋不屬于上訴人所有，因被上訴人沒有取得案涉房屋的合法有效依據(jù)，也不應(yīng)屬于被上訴人所有。庭審時，發(fā)表補充上訴意見如下：一、2020年1月2日，被上訴人起訴上訴人，要求參與分配石家莊市長安區(qū)房屋征收管理辦公室（以下簡稱：長安區(qū)征收辦）給付給上訴人的房屋征收補償款無任何法律依據(jù)。二審法院應(yīng)當(dāng)依法駁回被上訴人的起訴。2019年12月6日，上訴人與長安區(qū)征收辦依據(jù)《石家莊市國有土地上房屋征收與補償辦法》有關(guān)規(guī)定簽訂了《房屋征收非住宅（貨幣補償）協(xié)議書》。根據(jù)《石家莊市國有土地上房屋征收與補償辦法》第四十三條之規(guī)定，被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。另根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第十二條的規(guī)定，人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟：（五）對征收、征用決定及其補償決定不服的。被上訴人若認(rèn)為上訴人與長安區(qū)征收辦簽訂的《房屋征收非住宅（貨幣補償）協(xié)議書》侵犯其合法權(quán)益，對長安區(qū)征收辦作出的征收、征用決定及其補償決定不服，其應(yīng)當(dāng)依法提起行政復(fù)議，或提起行政訴訟，以維護其合法權(quán)益?，F(xiàn)被上訴人將屬于行政訴訟范圍的案件，以民事案由提起民事訴訟，不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第119條的規(guī)定，即起訴必須符合下列條件：（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄?，F(xiàn)一審法院作出的（2020）冀01民初28號民事判決書卻對具體行政行為以民事判決的方式進行審理，既存在事實認(rèn)定錯誤，也存在適用法律錯誤。因此，二審法院應(yīng)當(dāng)依法駁回被上訴人的起訴。二、假設(shè)《場地租賃協(xié)議》真實、有效且已經(jīng)履行，上訴人與被上訴人形成的是新的租賃合同關(guān)系。即使上訴人承繼了原《場地租賃協(xié)議》中的權(quán)利義務(wù)，上訴人也僅需按照合同約定的情形承擔(dān)責(zé)任，即應(yīng)當(dāng)按照原《場地租賃協(xié)議》中的違約責(zé)任條款處理。1、2003年11月8日，被上訴人與石家莊市化工輕工總公司（以下簡稱：化輕公司）簽訂《場地租賃協(xié)議》。該協(xié)議約定：租賃期限為20年，自2003年7月1日至2023年6月30日止。2005年6月23日，化輕公司宣告破產(chǎn)。2007年8月18日，上訴人通過競拍方式購買了化輕公司的破產(chǎn)財產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定，被上訴人與化輕公司簽訂的《場地租賃協(xié)議》應(yīng)當(dāng)已經(jīng)依法解除。上訴人收購上述破產(chǎn)資產(chǎn)后，上訴人與被上訴人雖未重新簽訂書面租賃合同，但被上訴人仍然租用原先的場地，并向上訴人交納租金。因此，在被上訴人與化輕公司之間的《場地租賃協(xié)議》依法解除后，被上訴人與上訴人以實際履行的方式形成了新的租賃合同關(guān)系。2、原《場地租賃協(xié)議》中，被上訴人與化輕公司雖然約定了被上訴人建設(shè)的房屋歸其“所有”，但是上述房屋并未取得不動產(chǎn)所有權(quán)證書，其“所有”的僅是在租賃期限內(nèi)的一種財產(chǎn)性權(quán)益，而非對其建設(shè)房屋享有物權(quán)意義上的所有權(quán)。另外，在原《場地租賃協(xié)議》第五條明確約定：租賃期滿后，被上訴人應(yīng)當(dāng)予以拆除，且拆除費用自行承擔(dān)；第八條違約責(zé)任中，也明確約定了甲方中途單方終止合同（包括破產(chǎn)、收回、改組或改作他用），甲方以乙方實際投資額的兩倍進行賠償（該條雖寫在違約條款中，但列舉的并非違約事項，而是約定雙方對合同不能履行后的處理方法）。因此，退一步講，上訴人即使承繼了原《場地租賃協(xié)議》的權(quán)利義務(wù)，被上訴人依據(jù)《場地租賃協(xié)議》提起訴訟，也應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)責(zé)任的方式主張權(quán)利，即按照被上訴人的實際投資額的雙倍來主張賠償其損失?，F(xiàn)被上訴人依據(jù)原《場地租賃協(xié)議》卻主張該協(xié)議中并未約定的分配房屋征收補償款，既無事實依據(jù)，也無法律依據(jù)。因此，二審法院不應(yīng)支持其訴訟請求。三、一審法院依據(jù)涉案房屋所有權(quán)歸屬于被上訴人的錯誤前提，計算房屋征收補償款的方式無任何事實及法律依據(jù)。1、一審法院采用“3977㎡÷0.96（土地容積率）＝4143㎡”作為涉案房屋的占地面積是錯誤的?！墩魇辗课莘謶艄纼r結(jié)果》中的土地容積率0.96是上訴人被征收范圍內(nèi)所有的建筑面積除以整體土地占地面積得出，但是涉案房屋的實際占地面積為11.9畝，近八千平米。因此，一審法院認(rèn)定涉案房屋的實際占地面積僅為4143平方米是錯誤的。2、一審法院以石家莊市人民政府2020年3月26日發(fā)布的《棉五社區(qū)改造項目地塊20.04億元成功出讓》一文中，石家莊乾麗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過拍賣所得的價款計算棉五社區(qū)的土地單價是錯誤的。該文中拍賣的范圍為光華路以南、栗康街以西、和平路以北、長征街以東，涉案土地及房屋位于，建設(shè)大街以西，并非拍賣所處的位置。一審法院以此作為計算依據(jù)完全錯誤。3、一審法院判定的其他補償費用（包括搬遷補助費、臨時安置補助費、電器遷移費、物資設(shè)備遷移費以及其他補償費）、附著物及裝飾裝修補償款的計算方式無任何事實及法律依據(jù)。其一，根據(jù)《房屋征收非住宅（貨幣補償）協(xié)議書》可知，室內(nèi)外裝飾裝修及其附屬物評估補償費共計3538048元，同時根據(jù)《征收房屋分戶估價結(jié)果》中對于“附著物及裝飾裝修補償款”的評估明細(xì)可知，涉案有爭議的附著物及裝飾裝修補償款609462元。因此，本案無爭議的上訴人的附著物及裝飾裝修補償款約占83%。況且涉案房屋并不屬于被上訴人，相應(yīng)的附著物及裝飾裝修補償款609462元亦不屬于被上訴人，應(yīng)當(dāng)歸屬于上訴人。一審法院判決涉案爭議房產(chǎn)的附著物及裝飾裝修補償款歸屬于被上訴人，并且僅以房屋占比的方式計算其他補償費用無任何依據(jù)。其二，長安區(qū)征收辦所支付上訴人的物資設(shè)備遷移費131600元，是依據(jù)《征收房屋分戶估價結(jié)果》中兩份“固定資產(chǎn)-機器設(shè)備評估明細(xì)表”相加得出，是完全屬于上訴人的。其他補償費用也是為了補償上訴人及其一百四十多名員工，都是據(jù)實結(jié)算、具體評估的，每一分錢都有所指，也即是征收辦評估分配好的。一審法院隨意采用房屋面積占比來計算搬遷補助費、臨時安置補助費、電器遷移費、物資設(shè)備遷移費、其他補償費完全錯誤。
被上訴人辯稱
建鵬公司辯稱，一、金之源公司否認(rèn)建鵬物業(yè)與石家莊市化工輕工總公司（以下簡稱“化輕公司”）簽訂的《場地租賃協(xié)議》的真實性和有效性，并且認(rèn)為建鵬物業(yè)沒有依據(jù)《場地租賃協(xié)議》實際建設(shè)涉案房屋，所以建鵬物業(yè)對涉案房屋不享有所有權(quán)，上述主張與事實不符。首先，金之源公司與建鵬物業(yè)履行場地租賃協(xié)議的行為表明金之源公司一直認(rèn)可建鵬物業(yè)與化輕公司簽訂的《場地租賃協(xié)議》真實存在。2003年建鵬物業(yè)與化輕公司簽訂《場地租賃協(xié)議》，約定建鵬物業(yè)租用化輕公司的場地建設(shè)化工五金機電市場，市場建成后房屋所有權(quán)歸建鵬物業(yè)所有，建鵬物業(yè)每年向化輕公司交納場地租賃費。然而，在市場建成后，場地租賃期間內(nèi)，化輕公司被宣告破產(chǎn)。而原化輕公司的職工出資設(shè)立了金之源公司，購買了化輕公司的破產(chǎn)財產(chǎn)。正是因為金之源公司的股東就是原化輕公司的職工，其明確知道建鵬物業(yè)與化輕公司簽訂的《場地租賃協(xié)議》的具體內(nèi)容。所以在金之源公司購買了化輕公司的土地使用權(quán)后，并沒有與建鵬物業(yè)重新簽訂書面的場地租賃協(xié)議，而是直接延用了建鵬物業(yè)與化輕公司簽訂的《場地租賃協(xié)議》的內(nèi)容，由建鵬物業(yè)直接將場地租賃費交納給金之源公司。場地租賃費的標(biāo)準(zhǔn)、漲幅與化輕公司《場地租賃協(xié)議》的約定完全一致。并且，從化輕公司破產(chǎn)，金之源公司購買了化輕公司的破產(chǎn)財產(chǎn)直到訴爭房屋被征收，在長達十幾年的租賃期限內(nèi)，建鵬物業(yè)從未間斷地向金之源公司交納場地租金，即使中間金之源公司因涉訴被強制執(zhí)行，建鵬物業(yè)也將場地租金足額繳納到了執(zhí)行法院。金之源公司也一直按照化輕公司《場地租賃協(xié)議》的標(biāo)準(zhǔn)收取租金，2017年12月27日，金之源公司向建鵬物業(yè)發(fā)函說明其被執(zhí)行的案件因再審而中止執(zhí)行，要求建鵬物業(yè)暫停向法院交付租賃費。之后金之源公司又于2018年6月20日向建鵬物業(yè)發(fā)出《收費通知書》，要求建鵬業(yè)務(wù)補足之前停交的租賃費，催收的標(biāo)準(zhǔn)也完全是按照化輕公司《場地租賃協(xié)議》的約定?？梢?，金之源公司不但認(rèn)可化輕公司與建鵬物業(yè)簽訂的《場地租賃協(xié)議》真實存在，而且明確知悉《場地租賃協(xié)議》的具體內(nèi)容。其次，建鵬物業(yè)與化輕公司簽訂的《場地租賃協(xié)議》的效力并不影響建鵬物業(yè)對涉案房屋擁有所有權(quán)。需要說明的是，金之源公司主張化輕公司《場地租賃協(xié)議》無效的理由是化輕公司將劃撥用地出租沒有經(jīng)過報批。但是金之源公司僅是猜測并不能舉證證明這一事項。并且化輕公司已經(jīng)破產(chǎn)，無法查清在建設(shè)市場時是否經(jīng)過報批。因此在現(xiàn)有證據(jù)的前提下并不能認(rèn)定化輕公司沒有進行報批，進而認(rèn)定《場地租賃協(xié)議》無效。退一步講，即使假設(shè)化輕公司的《場地租賃協(xié)議》無效也不影響建鵬物業(yè)對涉訴房屋享有所有權(quán)。一方面，建鵬物業(yè)與化輕公司簽訂的《場地租賃協(xié)議》中既包含了場地出租的債權(quán)約定，也包括了建成房屋所有權(quán)歸屬的物權(quán)約定。即使關(guān)于場地出租的債權(quán)約定歸于無效，也不影響該協(xié)議中關(guān)于物權(quán)約定的有效性。因為，我國法律并不禁止在他人的土地上建設(shè)房屋。事實上，房地不一致的情況并不少見，而從法律上講在他人土地上建設(shè)房屋，房屋和土地進行了附合，按照《民法典》第二分編“所有權(quán)”編第三百二十二條的規(guī)定，因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物權(quán)歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明的，依照法律規(guī)定。而本案中，《場地租賃協(xié)議》即是化輕公司與建鵬物業(yè)關(guān)于市場房屋所有權(quán)的約定。也正是由于該約定的存在，法院才沒有將訴爭的市場房屋列入化輕公司的破產(chǎn)財產(chǎn)范圍。另一方面，由于化輕公司被宣告破產(chǎn)，化輕公司存續(xù)期間的合同關(guān)系都已經(jīng)終結(jié)，現(xiàn)在判斷化輕公司《場地租賃協(xié)議》是否有效并無法律意義。而且，無論建鵬物業(yè)與化輕公司簽訂的《場地租賃協(xié)議》是否有效，都不影響金之源公司與建鵬物業(yè)之間形成的場地租賃合同關(guān)系。而金之源公司與建鵬物業(yè)之間成立的是場地租賃合同關(guān)系，恰恰證明了房屋的所有權(quán)原本就歸屬于建鵬物業(yè)。再次，金之源公司無法否認(rèn)涉案房屋是由建鵬物業(yè)建設(shè)的事實。關(guān)于涉案房屋建設(shè)主體的問題，一審中，建鵬物業(yè)提交證據(jù)證明了化工五金機電市場的規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗收手續(xù)原件均由建鵬物業(yè)保管，該情況能夠與《場地租賃協(xié)議》中關(guān)于市場建設(shè)的約定相印證。并且，建鵬物業(yè)提供了化工五金機電市場勘察、建設(shè)、安裝等一系列原始票據(jù)，均能證明市場的實際建設(shè)情況。而金之源公司僅是反駁市場不是由建鵬物業(yè)建設(shè)，但是并沒有舉出任何證據(jù)證明市場的建設(shè)主體另有其人。而事實上，金之源的股東就是原化輕公司的職工，他們對化輕公司場地內(nèi)市場的建設(shè)以及市場建成后的出租事項都是明確知悉的。如果市場的建設(shè)主體另有其人，那么金之源公司完全有能力提交證據(jù)進行證明。因此，關(guān)于化工五金機電市場的建設(shè)事項，建鵬物業(yè)的證據(jù)已經(jīng)達到了高度蓋然性，并且結(jié)合化輕公司破產(chǎn)時沒有將化工五金機電市場列入破產(chǎn)財產(chǎn)范圍中、金之源公司通過拍賣程序購買的破產(chǎn)財產(chǎn)也沒有包含上述房屋等事實，足以令一審法官形成內(nèi)心確信，確認(rèn)化工五金機電市場就是由建鵬物業(yè)建設(shè)，所有權(quán)歸建鵬物業(yè)所有。二、金之源公司通過拍賣程序購買的化輕公司的破產(chǎn)財產(chǎn)不包含涉案房屋，金之源公司不享有涉案房屋的所有權(quán)，無權(quán)占有涉案房屋的征收補償款。首先，金之源公司主張化工五金機電市場作為無證建筑包含在破產(chǎn)拍賣范圍內(nèi)的觀點不能成立。其一，五金化工機電市場在建設(shè)時取得了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，并不是無證的違規(guī)建筑或者臨時建筑。并且在征收評估時，化工五金機電市場列明了規(guī)劃許可證號，是按照有證房屋進行評估與補償?shù)??？梢姡の褰饳C電市場沒有在《拍賣財產(chǎn)清單》中列明并不是因為沒有取得房產(chǎn)證，而是因為該市場沒有列入化輕公司的破產(chǎn)財產(chǎn)范圍。其二，五金化工機電市場是一座獨立的建筑，其建筑面積為3977平方米，是被征收的五座房屋中面積最大的，同時也是房屋征收補償款金額最高的，顯然該市場是獨立的被征收房屋，并不是作為其他房屋的附屬物被征收的?！杜馁u財產(chǎn)清單》中沒有列入該市場是因為其沒有列入化輕公司的破產(chǎn)財產(chǎn)范圍。其次，金之源公司主張原化輕公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，化工五金機電市場作為地上建筑物依據(jù)“房隨地走”的原則也一并轉(zhuǎn)讓的觀點不能成立。因為《物權(quán)法》關(guān)于“房地一體”拍賣的前提是買受人支付了土地及地上全部房屋的對價，而本案并不符合這種情況。因為從化輕公司破產(chǎn)拍賣時的《拍賣清單》和《拍賣標(biāo)的》可以看出，拍賣時并沒有對3977平方米化工五金機電市場進行評估；同時通過《拍賣成交確認(rèn)書》也可以得知，金之源公司支付的拍賣價款1420萬元僅包括了建設(shè)大街128號土地使用權(quán)，以及建設(shè)大街汽車庫、營業(yè)樓六層（2676.20㎡）、六號樓（986㎡）、和平路7號庫（1786.10㎡）四座房屋建筑。因此，金之源公司并沒有支付化工五金機電市場（3977㎡）的對價，并不能當(dāng)然地取得該房屋的所有權(quán)。綜上所述，一審法院認(rèn)為本案訴爭的3977平方米化工五金機電市場的房屋所有權(quán)歸屬于建鵬物業(yè)，并判決金之源公司向建鵬物業(yè)給付該房屋的征收補償款是正確的。請二審法院依法維持原判決，駁回金之源公司的上訴請求。庭審中建鵬公司針對金之源公司的補充上訴意見答辯如下：本案不是行政訴訟，我方對房屋征收辦的征收協(xié)議沒有異議，本案是我方和上訴人之間關(guān)于征收補償?shù)膬?nèi)容進行分配的糾紛，所以上訴人的第一條補充意見不成立。關(guān)于上訴人第二條的意見，如果上訴人認(rèn)可了新的租賃關(guān)系，按照新的租賃關(guān)系沒有新的書面協(xié)議，而上訴人又引用了原租賃協(xié)議的內(nèi)容，所以從協(xié)議的約束力上講是不成立的。即使是按照協(xié)議內(nèi)容，上面也沒有關(guān)系拆遷安置補償?shù)奶幚矸绞剑约热唤i公司擁有房屋所有權(quán)，那么安置補償費就有權(quán)參與分配。關(guān)于我方提出的計算標(biāo)準(zhǔn)和方式，上訴人盡管提出很多方面疑問，但是均沒有相應(yīng)的證據(jù)予以支持，因為拆遷安置補償在計算過程中包括各項補償標(biāo)準(zhǔn)是復(fù)雜的工程，如果上訴人對我方計算方式有異議，不僅要提出疑問，還要提出對方認(rèn)可的合理計算方式和標(biāo)準(zhǔn)。
一審原告訴稱
建鵬公司向一審法院提起訴訟，請求：1、與金之源公司合理分配政府給付的房屋征收補償款，要求金之源公司給付人民幣58514890元；2、由金之源公司承擔(dān)本案全部訴訟費用。
一審法院查明
一審法院查明事實，2002年5月13日，石家莊市發(fā)展計劃委員會向石家莊市化工輕工總公司出具市計投字（2002）162號基本建設(shè)、商品房項目年度投資計劃通知書，載明：“化輕公司報來的關(guān)于化工五金機電市場項目年度投資計劃的申請及有關(guān)附件均悉。經(jīng)研究，同意將該項目列入我市二〇〇二年基本建設(shè)投資計劃。項目情況如下：一、項目名稱：石家莊市化工輕工總公司建化工五金機電市場。二、建設(shè)地址：建設(shè)北大街36號。三、建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容：建筑面積3977平方米。四、總投資：總投資240萬元。五、資金來源：自籌。六、建設(shè)起止年限：2002年。七、本年計劃投資及形象進度：本年度投資240萬元，竣工交付使用。八、其它說明：撤銷原下達市計投字（2001）29號文倉儲經(jīng)營綜合樓項目預(yù)備計劃。”
2002年5月17日石家莊市規(guī)劃局為化輕公司頒發(fā)編號為“石建管字（2002）第083號”建設(shè)工程規(guī)劃許可證。后石家莊市公安局消防處于2002年11月14日出具石公消驗［2002］第820號建筑工程竣工消防驗收意見書，載明：“石家莊市化工輕工總公司：你單位在建設(shè)XX＃市場（XX、建筑面積1137平方米）、2＃市場（（地上**建筑面積1137平方米）、3＃市場（（地上**建筑面積1137平方米）、辦公樓（（地上**建筑面積597平方米）工程，經(jīng)我處建筑工程消防驗收，意見如下：一、建筑布局、耐火等級、安全疏散、室外消火栓系統(tǒng)等符合國家有關(guān)消防規(guī)范的要求，消防驗收合格?！薄?/p>
另查明，石家莊建鵬物業(yè)化工五金機電交易廣場作為付款單位分別于2002年5月8日支付工程款65萬元、2002年7月10日支付工程款78萬元、2002年9月15日支付工程款86萬元、2002年12月9日支付工程款39萬元、2002年12月10日支付工程款75萬元、2003年3月25日支付工程款73萬元、2003年6月15日支付工程款86萬元。北京天鵬物業(yè)有限公司石家莊分公司作為付款單位于2002年11月28日支付勘察費5500元。北京建鵬物業(yè)石家莊分公司作為付款單位于2003年11月13日支付安裝費10萬元。石家莊市化工輕工總公司作為付款單位支付外網(wǎng)工程款188000元，扣除保修費5000元，實出183000元。建鵬公司稱上述款項為建設(shè)機電市場項目支出的資金，金之源公司不認(rèn)可。
2003年11月8日，石家莊市化工輕工總公司（甲方）與北京建鵬物業(yè)管理有限公司（乙方）簽訂《場地租賃協(xié)議》，協(xié)議約定：“一、位置地點：建設(shè)北大街128號甲方院內(nèi)。二、租賃期限雙方商定租賃期限為20年，自2003年7月1日起至2023年6月30日止。三、租賃用途1、乙方租賃甲方場地用于建設(shè)石家莊建鵬化工、五金、機電超市。2、建筑形式和規(guī)模：甲方大院內(nèi)分兩期改造，第一期（鐵路線以南）改造建筑為4000平方米左右，新建二層門市場，磚混結(jié)構(gòu)，外墻為高級外墻涂料，門窗為鋁合金、門帶卷閘網(wǎng)防護；第二期（鐵路線以北）自協(xié)議簽字之起三年內(nèi)改造完畢，改造方案必須報甲方同意后實施。3、建筑標(biāo)準(zhǔn)及工程質(zhì)量：嚴(yán)格按照設(shè)計院設(shè)計的施工圖紙及變更說明施工，質(zhì)量等級為合格。4、開發(fā)方式：甲方院內(nèi)倉庫平房及附屬物場地由乙方合理分期規(guī)劃、改造、開發(fā)。為使改造后的市場發(fā)揮應(yīng)有的作用，甲方臨街大樓（南北）一層按市場情況運作，使市場內(nèi)外貫通，形成一片。5、投資及所有：乙方計劃投資600萬元人民幣左右，按計劃及進度逐步投入。乙方投資以上工程結(jié)算及實際發(fā)生的相關(guān)費用為準(zhǔn)。乙方所建房屋歸乙方所有。四、租金及支付期限和方式協(xié)議簽訂之日起前五年乙方每年向甲方繳納場地租賃使用費83萬元。從第六年開始至第十年每年86萬元，從第十一年開始至第十五年每年89萬元，從第十五年開始至第二十年每年93萬元。平均到月，按月給付，每月5號前繳納。以上乙方向甲方繳納的場地租賃使用費為按國家規(guī)定的稅后所得?！?、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)……4、市場改造建設(shè)及開業(yè)有關(guān)手續(xù)由乙方以甲方名義報建運作，甲方協(xié)助。全部規(guī)劃配套報建經(jīng)甲方同意，所產(chǎn)生的費用由乙方負(fù)擔(dān)?！?、協(xié)議簽訂生效后，該市場的物業(yè)管理均由乙方指定物業(yè)管理公司管理。與市場有關(guān)的問題，屬改造前的由甲方負(fù)責(zé)，改造后的由乙方負(fù)責(zé)。簽訂協(xié)議時，乙方將改建資料及投資決算原始資料交甲方建檔。8、協(xié)議規(guī)定的租賃使用期間，雙方不因單位破產(chǎn)、變更、轉(zhuǎn)制、隸屬關(guān)系發(fā)生變化或變更法人等情況而終止本協(xié)議。租賃使用期內(nèi)任何一方提出轉(zhuǎn)讓必須征得對方同意，并有優(yōu)先購買權(quán)?！?、違約責(zé)任1、若甲方中途單方終止合同（包括破產(chǎn)、收回、改組或作他用），甲方以乙方實際投資額的兩倍進行賠償。2、乙方按協(xié)議規(guī)定交納場地租賃使用費，逾期每拖延一天，甲方加收千分之三的滯納金，延期超過三個月，協(xié)議自行解除，所有建筑由甲方自行處置?！?、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，經(jīng)雙方簽字蓋章生效，并具有法律效力。甲乙雙方此前所簽協(xié)議或合同與本協(xié)議抵觸的，以本協(xié)議為準(zhǔn)。”上述協(xié)議加蓋有石家莊市化工輕工總公司及北京建鵬物業(yè)管理有限公司公章。
2005年5月26日，石家莊市化工輕工總公司（石家莊市化工輕工物資配送中心，以下簡稱化輕公司）向本院申請破產(chǎn)，本院于2005年6月23日作出（2005）石破字第00013號民事裁定書，裁定宣告化輕公司（石家莊市化工輕工物資配送中心）破產(chǎn)。并于2005年11月21日作出（2005）石破決字第00013-1號決定書，決定自即日起成立化輕公司（石家莊市化工輕工物資配送中心）清算組（以下簡稱“化輕公司清算組”）。
2005年9月21日，一審法院作出（2005）石破字第00013-2號《申報債權(quán)通知》。
2006年4月18日，河北宏泰會計師事務(wù)所有限公司出具冀宏泰審字[2006]第29號審計報告，其中化輕公司房屋建筑物盤點表（截止日期：2005年6月23日）載明：“……3、營業(yè)樓，構(gòu)建日期1986年10月，建筑面積2935m2，實盤數(shù)量2676.2m2；4、營業(yè)樓，構(gòu)建日期1994年4月，建筑面積986m2，實盤數(shù)量986m2；5、和平路7號庫，構(gòu)建日期1971年4月，建筑面積1786.4m2，實盤數(shù)量1786.4m2?！?/p>
后化輕公司清算組與河北物華拍賣行有限公司（以下簡稱“物華拍賣行”）簽訂委托拍賣合同，委托物華拍賣行拍賣化輕公司資產(chǎn)，附帶安置全部職工，物華拍賣行出具的《拍賣標(biāo)的》載明：“……標(biāo)的二、石家莊市建設(shè)北大街128號（原36號）國有劃撥土地10156.92平方米，房屋建筑4座，分別為：1、建設(shè)大街汽車庫；2、營業(yè)樓（6層）2676.20平方米；3、6號樓986.00平方米；4、和平路7號庫1786.10平方米。（起拍價1270萬元）”
2007年8月18日，金之源公司通過公開競價取得石家莊市建設(shè)北大街128號（原36號）國有劃撥土地10156.92平方米，房屋建筑4座，分別為：1、建設(shè)大街汽車庫；2、營業(yè)樓（6層）2676.20平方米；3、6號樓986.00平方米；4、和平路7號庫1786.10平方米。成交金額為14200000元。2007年8月28日，化輕公司清算組與金之源公司簽訂協(xié)議書，約定金之源公司在2007年8月18日上午10:00舉辦的拍賣會上以總價3050萬元成功競得化輕公司破產(chǎn)資產(chǎn)。
2010年1月28日，一審法院向石家莊市國土資源局發(fā)出（2005）石破協(xié)執(zhí)字第00013-20號《協(xié)助執(zhí)行通知書》，請該局解除建設(shè)北大街128號（原36號）的所有土地抵押登記，并及時為買受人石家莊市金之源化工有限公司辦理土地過戶手續(xù)。
2011年3月24日，石家莊市財政局向石家莊市國土資源局出具《土地出讓金繳納證明》，載明：……化輕公司土地評估價格的40%計564萬元視同已繳納土地出讓金。
2011年8月13日，石家莊市國土資源局（出讓人）與石家莊市金之源化工有限公司（受讓人）簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，第四條約定本合同項下出讓宗地編號為13XX00，宗地總面積大小10156.92平方米，其中出讓宗地面積為10156.92平方米；本合同項下的出讓宗地坐落于建設(shè)北大街36號。第八條本合同項下宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款為人民幣14108000元，每平方米人民幣1389元。第十三條受讓人在本合同項下宗地范圍內(nèi)新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)符合市（縣）政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件（見附件3）。其中：建筑總面積5707.40平方米。補充條款2、該宗地總建筑面積根據(jù)用地單位提供的房屋所有權(quán)證（石房權(quán)證東字第XX號、石房權(quán)證東字第XX號、石房權(quán)證東字第XX號、石房權(quán)證東字第XX號）證載內(nèi)容填寫，容積率依據(jù)此數(shù)據(jù)計算得出。
后，化輕公司清算組委托石家莊盛澤會計師事務(wù)所對化輕公司清算組破產(chǎn)清算期間（2005年6月23日至2013年1月31日）的債權(quán)、債務(wù)的清理，資產(chǎn)拍賣，資金收入和資產(chǎn)分配情況進行審計。石家莊盛澤會計師事務(wù)所于2013年2月20日作出盛澤專審字（2013）第1027號《專項審計報告》。
2013年2月21日，化輕公司清算組向一審法院申請終結(jié)破產(chǎn)程序，一審法院于2013年3月18日作出（2005）石民破字第00013-13號民事裁定書，裁定終結(jié)破產(chǎn)程序，并于2013年5月17日進行公告。
另查明，河北省高級人民法院作出的（2015）冀民一終字第507號民事判決生效后，金之源公司未能履行該判決確定的義務(wù)，申請執(zhí)行人河北冀豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向一審法院申請強制執(zhí)行，執(zhí)行過程中，一審法院于2017年2月3日作出（2016）冀01執(zhí)128號之四執(zhí)行裁定書，裁定：提取承租人按照合同約定應(yīng)當(dāng)給付被執(zhí)行人石家莊市金之源化工有限公司的租金3000萬元。一審法院于同日作出（2016）冀01執(zhí)128號之二協(xié)助執(zhí)行通知書，要求建鵬公司協(xié)助將其公司按照合同約定應(yīng)當(dāng)向被執(zhí)行人金之源公司支付的租金（場地費）按期、全部支付至我院賬戶。而后楊金山的銀行卡于2017年2月7日向石家莊市中級人民法院賬戶打款74166元，附言：“北京建鵬物業(yè)繳金之源公司（原化輕）場地費。”、2017年3月6日向石家莊市中級人民法院賬戶打款74166元，附言：“北京建鵬物業(yè)管理有限公司交金之源（原化輕）場地費?！保娮鱼y行回單顯示：已退，缺“省”字）、2017年12月12日向石家莊市中級人民法院賬戶打款74166元，附言：“北京建鵬物業(yè)交金之源（原化輕）17年12月份場地費?！?/p>
2018年6月20日，金之源公司向建鵬物業(yè)公司發(fā)出收費通知書，載明：“貴公司應(yīng)交2018年1月至6月份租賃費444996元（74166元＊6月＝444996元），請于2018年6月28日前到資產(chǎn)經(jīng)營部交納；同時補交2016年12月和2017年1月的租賃費合計148332元。逾期按規(guī)定加收滯納金，望予協(xié)作。收費信息：收款人：石家莊市金之源化工有限公司開戶行：河北銀行股份有限公司新華路支行賬號：01XXX39”。而后楊金山賬戶于2018年6月26日向金之源公司轉(zhuǎn)款148332元，附言“16年12月17年1月建鵬繳納2個月場地費；2018年9月18日楊金山賬戶向金之源公司轉(zhuǎn)款444996元，附言：“2018年1到6月（原化輕）場地租賃費”。
楊金山賬戶于2019年9月11日向金之源公司賬戶轉(zhuǎn)款77500元，附言：金之源（原化輕）場地費；于2019年10月12日、2019年11月6日向金之源公司賬戶轉(zhuǎn)款77500元，附言：金之源（原化輕）10月份場地費；于2019年9月11日、2019年10月12日、2019年11月6日向金之源公司賬戶轉(zhuǎn)款77500元，附言：金之源（原化輕）11月份場地費。
建鵬物業(yè)公司提交的基本建設(shè)、商品房項目年度投資計劃通知書、編號為石建管字（2002）第083號化工五金機電市場建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及建筑工程竣工消防驗收意見書，均為復(fù)印件，且均加蓋有金之源公司的印章，并有金之源公司王永生書寫的“原件已取走金之源公司王永生2019.11.21”。建鵬物業(yè)公司稱化工五金機電市場的規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)原件原來一直由建鵬物業(yè)公司保管，市場是由建鵬物業(yè)公司建設(shè)和所有，房屋征收初期金之源公司承認(rèn)化輕公司與建鵬物業(yè)公司簽訂有場地租賃協(xié)議，房屋征收初期征收辦征求雙方意見時對我們說1+1大于2，所以我們同意按照一體進行征收，這種情況下我們同意金之源公司將原件取走。金之源公司不認(rèn)可建鵬公司的陳述，稱這些證件系石家莊建鵬物業(yè)有限公司辦理相關(guān)證件時從金之源公司取走的，并非這些證件自始至終保存在建鵬物業(yè)公司手里。
2019年11月30日，石家莊市長安區(qū)人民政府作出《棉五小區(qū)項目國有土地上房屋征收決定》，載明：一、征收范圍：東至建設(shè)大街，西至長征街，南至和平路，北至光華路（不含金角灣、新興大廈、開達花園小區(qū)1-2號樓、土畜產(chǎn)宿舍1-4號樓，詳見征收用地紅線圖）。二、征收主體：石家莊市長安區(qū)人民政府。三、房屋征收部門：石家莊市長安區(qū)房屋征收管理辦公室。四、征收對象：征收范圍內(nèi)國有土地上各類房屋及附著物，構(gòu)筑物等。五、補償標(biāo)準(zhǔn)、方式：詳見《棉五小區(qū)項目房屋征收補償方案》。六、房屋被依法征收的國有土地使用權(quán)同時收回?！?/p>
2019年12月6日，石家莊市長安區(qū)房屋征收管理辦公室（甲方）（以下簡稱“長安區(qū)征收辦”）與金之源公司（乙方）簽訂公產(chǎn)非住宅貨幣補償協(xié)議第027號房屋征收非宅?。ㄘ泿叛a償）協(xié)議書，約定如下：一、乙方被征收房屋產(chǎn)權(quán)證號“石房權(quán)證東字第XX號”、建筑面積“2676.20ｍ2”、房屋坐落位置“橋東區(qū)建設(shè)XX幢”、房屋性質(zhì)“單獨所有”、房屋用途“辦公”、房屋類型“樓房”；產(chǎn)權(quán)證號“石房權(quán)證東字第XX號”、建筑面積“1786.40ｍ2”、房屋坐落位置“橋東區(qū)建設(shè)XX幢”、房屋性質(zhì)“單獨所有”、房屋用途“其他”、房屋類型“平房”；產(chǎn)權(quán)證號“石房權(quán)證東字第XX號”、建筑面積“986.00ｍ2”、房屋坐落位置“橋東區(qū)建設(shè)XX幢”、房屋性質(zhì)“單獨所有”、房屋用途“營業(yè)”、房屋類型“樓房”；產(chǎn)權(quán)證號“石房權(quán)證東字第XX號”、建筑面積“258.80ｍ2”、房屋坐落位置“橋東區(qū)建設(shè)北大街36號”、房屋性質(zhì)“股份制企業(yè)房產(chǎn)”、房屋用途“辦公”、房屋類型“樓房”；產(chǎn)權(quán)證號“建設(shè)工程規(guī)劃許可證（石建管字（2002）第083號）”、建筑面積“3977ｍ2”、房屋坐落位置“建設(shè)北大街”、房屋性質(zhì)“\\”、房屋用途“\\”、房屋類型“樓房”；未登記房屋建筑面積1844.09ｍ2。國有土地使用權(quán)證號“橋東國用（2011）第00170號”、使用類型“出讓”、土地地類（用途）“其他商服用地”、土地使用權(quán)面積“10121.0平方米”?！?、甲方支付乙方下列費用1、甲方支付乙方被征收房屋評估補償費259907388元、室內(nèi)外裝飾裝修及其附屬物評估補償費3538048元，合計金額263445436元。2、搬遷補助費193688元、臨時安置補助費（6個月）3776916元，合計金額3970604元。3、電器遷移費（空調(diào)、熱水器、電話、寬帶）80928元。4、甲方支付乙方停產(chǎn)停業(yè)職工工資6個月1537914元。5、物資設(shè)備遷移費131600元。6、土地補償費\\元。7、其他補償費3005320元?！?/p>
征收房屋分戶估價結(jié)果顯示：1、產(chǎn)權(quán)證號：250001191，房屋產(chǎn)權(quán)人：石家莊市金之源化工有限公司，房屋坐落：橋東區(qū)建設(shè)XX幢，建筑面積2676.20平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：辦公，市場平均單價21557元，市場評估價格57691625元。2、產(chǎn)權(quán)證號：250001192，房屋產(chǎn)權(quán)人：石家莊市金之源化工有限公司，房屋坐落：橋東區(qū)建設(shè)XX幢，建筑面積1786.40平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)其他，市場平均單價19800元，市場評估價格35370720元。3、產(chǎn)權(quán)證號：250001193，房屋產(chǎn)權(quán)人：石家莊市金之源化工有限公司，房屋坐落：橋東區(qū)建設(shè)XX幢，建筑面積986.00平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)營業(yè)，市場平均單價24400元，市場評估價格24058400元。4、產(chǎn)權(quán)證號：250000539，房屋產(chǎn)權(quán)人：石家莊市金之源化工有限公司，房屋坐落：橋東區(qū)建設(shè)北大街36號，建筑面積258.80平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)辦公，市場平均單價35100元，市場評估價格9083880元。5、規(guī)劃許可證編號：石建管字（2002）第083號，房屋產(chǎn)權(quán)人：石家莊市化工輕工公司，房屋坐落：建設(shè)北大街，報告編號：ＳＦ［2019］征字第1021號-公6-7，建筑面積3977.00平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)市場用房，市場平均單價33619元，市場評估價格133702763元。
房屋產(chǎn)權(quán)人為石家莊市化工輕工總公司的附著物及裝飾裝修估價表顯示：房屋坐落：建設(shè)北大街，對應(yīng)編號：SF[2019]征字第1021號-公6-7，貨幣總額：609462元。
2019年12月10日，石家莊金之源化工有限公司向北京建鵬物業(yè)管理有限公司發(fā)出《場地租賃搬遷通知》，金之源公司申請對其向北京建鵬物業(yè)管理有限公司郵寄送達《場地租賃搬遷通知》的行為及過程進行保全公證。中華人民共和國河北省石家莊市國信公證處于2019年12月12日出具（2019）冀石國證經(jīng)字第2271號公證書，證明本公證書所附的《場地租賃搬遷通知書》復(fù)印件及郵寄原件相符，《郵件交寄單（收據(jù)）》及《特快專遞郵件收據(jù)》的復(fù)印件與原件相符。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，2002年5月17日，石家莊市化工輕工總公司取得五金機電市場的建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，于2003年11月8日與建鵬公司建鵬物業(yè)公司簽訂《場地租賃協(xié)議》，約定以化輕公司的名義報建運作五金機電市場，由建鵬物業(yè)公司規(guī)劃、改造、開發(fā)，并由建鵬物業(yè)公司向化輕公司支付租金。上述協(xié)議約定是雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定，雖然簽訂協(xié)議時土地性質(zhì)為劃撥土地，但該土地在2011年已經(jīng)人民政府批準(zhǔn)辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，且金之源公司競得化輕公司的破產(chǎn)資產(chǎn)后，承接了化輕公司的權(quán)利義務(wù)，按照《場地租賃協(xié)議》約定的金額向建鵬物業(yè)公司收取土地租賃費，故上述協(xié)議應(yīng)屬有效。金之源公司以《場地租賃協(xié)議》所涉土地為劃撥土地、不得出租為由主張《場地租賃協(xié)議》無效理據(jù)不足，不予支持。
根據(jù)《場地租賃協(xié)議》第十條“甲乙雙方此前所簽協(xié)議或合同與本協(xié)議抵觸的，以本協(xié)議為準(zhǔn)?！钡募s定，說明雙方在簽訂協(xié)議之前對合作項目進行過磋商，結(jié)合建鵬物業(yè)公司提交的工程款發(fā)票原件，可以證實簽訂該協(xié)議前建鵬物業(yè)公司已開始承建化工五金機電市場。結(jié)合金之源公司王永生在2019年11月21日將基本建設(shè)、商品房項目年度投資計劃通知書、編號為石建管字（2002）第083號化工五金機電市場建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及建筑工程竣工消防驗收意見書原件取走的事實；《場地租賃協(xié)議》六、4“市場改造建設(shè)及開業(yè)有關(guān)手續(xù)由乙方以甲方名義報建運作”之約定；以及2019年11月30日的征收房屋分戶估價結(jié)果，載明的“規(guī)劃許可證編號為石建管字（2002）第083號、建筑面積為3977平方米的房屋產(chǎn)權(quán)人為石家莊市化工輕工公司”的內(nèi)容，說明化工五金機電市場以化輕公司的名義進行了報建，建鵬物業(yè)公司按照協(xié)議約定進行了投資建設(shè)，化輕公司將投資計劃書等證件原件交與建鵬物業(yè)公司保管。
綜上，《場地租賃協(xié)議》有效并已實際履行，建鵬公司主張化工五金機電市場的建筑歸其所有成立，予以支持。金之源公司稱建鵬公司對化工五金機電市場不享有所有權(quán)，但未提交相反證據(jù)予以證實，其主張不成立，不予支持。
關(guān)于金之源公司是否為本案適格被告?；p公司破產(chǎn)拍賣時，金之源公司競得化輕公司的破產(chǎn)財產(chǎn)，后金之源公司繼續(xù)按照化輕公司與建鵬物業(yè)公司的協(xié)議約定向建鵬物業(yè)公司收取場地租賃費。另外，根據(jù)長安區(qū)房屋征收管理辦公室與金之源公司簽訂的房屋征收非宅?。ㄘ泿叛a償）協(xié)議書以及征收房屋分戶估價結(jié)果顯示，涉案房屋在征收范圍內(nèi)，故建鵬公司建鵬物業(yè)公司起訴金之源公司并無不當(dāng)，金之源公司為本案適格被告。
金之源公司稱一直是楊金山向其交納租金，楊金山是石家莊金鵬物業(yè)管理有限公司的法定代表人，因此該交款行為系石家莊金鵬物業(yè)管理有限公司的繳款行為，其與金鵬物業(yè)公司存在租賃關(guān)系，與建鵬物業(yè)公司不存在租賃關(guān)系。但金之源公司2018年6月20日作出的《收費通知書》以及2019年12月10日作出的《場地租賃搬遷通知》均是向建鵬公司發(fā)出的，且根據(jù)楊金山向金之源公司交納租金的繳費記錄，也可以證實楊金山是代表建鵬公司向金之源公司履行的交納租金的義務(wù)，故金之源公司主張其與建鵬公司不存在租賃關(guān)系理據(jù)不足，不予采信。
關(guān)于金之源公司通過拍賣取得的化輕公司的財產(chǎn)是否包含本案爭議房屋。河北宏泰會計師事務(wù)所有限公司2006年4月18日出具的冀宏泰審字［2006］第29號審計報告及該審計報告附表中化輕公司房屋建筑物盤點表（截止日期：2005年6月23日）、化輕公司資產(chǎn)明細(xì)表、拍賣標(biāo)的以及河北物華拍賣行有限公司出具的冀拍成字（2007）第029號拍賣成交確認(rèn)書，均未顯示化輕公司的破產(chǎn)財產(chǎn)包含本案訴爭的3977平方米化工五金機電市場。另，根據(jù)征收房屋分戶估價結(jié)果顯示，坐落于建設(shè)XX、規(guī)劃許可證編號為石建管字（2002）第083號、建筑面積為3977平方米的房屋產(chǎn)權(quán)人為石家莊市化工輕工總公司，故建鵬公司主張案涉化工五金機電市場不包含在化輕公司的破產(chǎn)財產(chǎn)之內(nèi)成立，予以支持。金之源公司辯稱其取得建設(shè)北大街128號（原36號）土地使用權(quán)即取得地上所有建筑物所有權(quán)。一審法院認(rèn)為，根據(jù)冀拍成字（2007）第029號拍賣成交確認(rèn)書以及《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》補充條款的內(nèi)容，金之源公司取得石家莊市建設(shè)北大街128號（原36號）10156.92平方米宗地，該宗地地上建筑4座，分別為：1、建設(shè)大街汽車庫；2、營業(yè)樓（6層）2676.20平方米；3、6號樓986.00平方米；4、和平路7號庫1786.10平方米。成交金額為14200000元。拍賣確認(rèn)書中并未包含案涉的3977平方米房屋，金之源公司也未支付案涉房屋的對價，且金之源公司在取得建設(shè)北大街128號（原36號）土地使用權(quán)后，一直按照2003年11月8日化輕公司與建鵬物業(yè)公司簽訂的《場地租賃協(xié)議》中約定的租金向建鵬物業(yè)公司收取場地租賃費，故以上不能證實金之源公司取得的地上建筑物中包含建鵬公司所主張的3977平方米的房屋，金之源公司主張理據(jù)不足，不予采信。
關(guān)于建鵬公司要求金之源公司給付房屋征收補償款的數(shù)額及依據(jù)。根據(jù)一審法院從長安區(qū)征收辦調(diào)取的《征收房屋分戶估價結(jié)果》顯示，規(guī)劃許可證編號為石建管字（2002）第083號的征收房屋，建筑面積為3977平方米、房屋市場評估價格為133，702，763元、土地容積率0.96，對應(yīng)的附著物及裝飾裝修評估價為609，462元。一審法院認(rèn)為，政府征收房屋的價格應(yīng)包含房屋及土地的價格，建鵬公司只享有化工五金機電市場的房屋所有權(quán)，并不享有案涉土地使用權(quán)，故應(yīng)在評估價格的基礎(chǔ)上扣除土地的價格。案涉房屋建筑面積為3977平方米，土地容積率為0.96，故機電市場實際占地面積為3977平方米÷0.96=4143平方米。根據(jù)石家莊市人民政府2020年3月26日發(fā)布的《棉五社區(qū)改造項目地塊20.04億元成功出讓》一文中，棉五社區(qū)改造項目地塊土地面積89101.55平方米，該地塊由石家莊乾麗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以20.04億元摘得，即棉五社區(qū)土地單價為2，004，000，000元÷89101.55平方米=22，491.19元/平方米。本院參照該價格確認(rèn)機電市場實際占地的土地價格為22，491.19元/平方米X4143平方米=93，181，000元。故此，建鵬公司建鵬物業(yè)應(yīng)分得房屋征收補償款為133，702，763元-93，181，000元=40，521，763元。關(guān)于其他補償費用，根據(jù)房屋征收非宅?。ㄘ泿叛a償）協(xié)議書，長安區(qū)征收辦支付金之源公司拆遷補助費193，688元、臨時安置補助費（6個月）3，776，916元、電器遷移費（空調(diào)、熱水器、電話、寬帶）80，928元、物資設(shè)備遷移費131，600元以及其他補償費3，005，320元，以上共計7，188，452元。本院酌定按照化工五金機電市場建筑面積占征收全部建筑面積的比例計算建鵬物業(yè)公司應(yīng)得的其他補償款金額，即7，188，452元X【3977÷（2676.2+986+258.8+1785.4+3977）】=2，947，265元。綜上，金之源公司金之源公司應(yīng)給付建鵬公司建鵬物業(yè)公司房屋征收補償款40，521，763元（化工五金機電市場房屋補償款）+609，462元（附著物及裝飾裝修補償款）+29，47，265元（其他補償款）=44，078，490元。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四條、第八條、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條的規(guī)定，判決如下：一、石家莊市金之源化工有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)給付建鵬公司北京建鵬物業(yè)管理有限公司房屋征收補償款44，078，490元；二、駁回北京建鵬物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費334374元、保全費5000元，由建鵬公司北京建鵬物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)72182元，金之源公司石家莊市金之源化工有限公司負(fù)擔(dān)267192元。
本院查明
二審中，建鵬公司提交了2012年1月至2019年11月建鵬公司向金之源公司交納場地租金的記錄，證明建鵬公司持續(xù)向金之源公司交納場地租金，金之源公司一直按照建鵬公司與化輕公司《場地租賃協(xié)議》的標(biāo)準(zhǔn)收取場地租金。金之源公司質(zhì)證認(rèn)為，對繳費通知書真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可，該通知書沒有蓋章和說明給誰繳費，且化輕公司已經(jīng)于2005.6.23日宣告破產(chǎn)，不可能以自己名義發(fā)出通知。對2012年轉(zhuǎn)賬記錄的證明目的不認(rèn)可，該證據(jù)收款人為李芳，不能證明是建鵬公司對金之源公司的轉(zhuǎn)賬。對2013年1月、2月、6月、12月、2014年3月、4月、5月、8月轉(zhuǎn)賬記錄證明目的均不認(rèn)可，該證據(jù)的摘要是貨款不能證明是建鵬公司轉(zhuǎn)給金之源公司的場地租金。對2013年3月、4月、5月、8月、9月、10月、11月、2014年1月、2月、6月、7月、9月、10月、11月、12月、2015年全年、2016年1月、2月、3月及2018、2019年轉(zhuǎn)賬記錄均不認(rèn)可，繳費主體是楊金山，楊金山是金鵬公司的法人，該交款行為是金鵬公司的交款行為，與建鵬公司無關(guān)，無法證明是建鵬公司所交款項。對2016年3月23日、2017年3月17日的通知因金之源公司并沒有分公司的公章，所以對關(guān)聯(lián)性、真實性不認(rèn)可，不能證明是建鵬公司對金之源公司的轉(zhuǎn)賬，并且對2016年4月至12月的轉(zhuǎn)賬記錄的目的不認(rèn)可，這是楊金山轉(zhuǎn)給郝勇的，不能證明是建鵬公司向金之源公司的轉(zhuǎn)賬。對于石家莊中院的協(xié)助執(zhí)行通知書、執(zhí)行裁定書以及2017年楊金山向中院轉(zhuǎn)賬記錄的證明目的均不認(rèn)可，法院的執(zhí)行裁定是法院執(zhí)行程序依據(jù)相關(guān)線索追索財產(chǎn)，對法律關(guān)系的查明并不準(zhǔn)確。在執(zhí)行案件中有相關(guān)線索可以采取相關(guān)措施，而且實際履行是楊金山非建鵬公司，執(zhí)行裁定書也是房產(chǎn)出租，說明法院提取的是金之源公司房產(chǎn)出租的租金。對于2018的收費通知書真實性不認(rèn)可，該公章比金之源公司的公章瘦小，顯然該公章的真實性存在質(zhì)疑，不能作為證據(jù)使用。因此建鵬公司二審提供的證據(jù)不能證明連續(xù)向金之源公司繳納租金，也不能證明金之源公司是按照場地租賃協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)收取租金。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案二審爭議的焦點問題有兩個，一是建鵬公司是否有權(quán)提起本案民事訴訟、是否有權(quán)獲得案涉建筑物的拆遷安置補償，二是一審對于補償數(shù)額的計算方法是否正確。
關(guān)于第一個焦點問題，根據(jù)化輕公司五金機電市場2002年5月13日《石家莊市發(fā)展計劃委員會基本建設(shè)、商品房項目年度投資計劃通知書》、2002年5月17日《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、起始于2002年5月的工程款支付票據(jù)、2002年11月14日石家莊市公安局《關(guān)于市化工輕工總公司新建五金機電市場、辦公樓工程消防驗收合格的意見》以及2013年11月8日化輕公司與建鵬公司簽訂的《場地租賃協(xié)議》等證據(jù)可知，從時間線來看五金機電市場建設(shè)在先、《場地租賃協(xié)議》簽訂在后，也就是說《場地租賃協(xié)議》簽訂時建鵬公司已經(jīng)實際投資建成了五金機電市場，協(xié)議中約定的建鵬公司的投資建設(shè)義務(wù)已經(jīng)履行完畢，化輕公司的簽約行為亦表示其對此沒有異議，《場地租賃協(xié)議》中關(guān)于“乙方租賃甲方場地用于建設(shè)石家莊建鵬化工、五金、機電超市”、“乙方投資以工程結(jié)算及實際發(fā)生的相關(guān)費用為準(zhǔn)。乙方所建房屋歸乙方所有”、“市場改造建設(shè)及開業(yè)有關(guān)手續(xù)由乙方以甲方名義報建運作，甲方協(xié)助。全部規(guī)劃配套報建經(jīng)甲方同意，所產(chǎn)生的費用由乙方負(fù)擔(dān)”等約定也是建立在建鵬公司已實際投資建成五金機電市場的事實基礎(chǔ)上，否則化輕公司不會約定五金機電市場建筑物歸建鵬公司所有，故本案應(yīng)不存在建鵬公司是否已按《場地租賃協(xié)議》實際出資建設(shè)五金機電市場的疑問。關(guān)于《場地租賃協(xié)議》的效力問題，金之源公司主張該協(xié)議因違反《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條的強制性規(guī)定而無效。本院認(rèn)為，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條雖然規(guī)定劃撥土地使用權(quán)在不滿足法定條件的情況下不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但根據(jù)一審查明的事實，2011年8月13日金之源公司已與石家莊市國土資源局簽訂了包括案涉土地在內(nèi)的原化輕公司土地《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，案涉土地已由劃撥地變更為出讓地，導(dǎo)致合同無效的事由消失，合同效力已因此補正，故一審認(rèn)定《場地租賃協(xié)議》有效并未違反法律行政法規(guī)的規(guī)定，協(xié)議中關(guān)于所有權(quán)約定的條款亦具有法律效力。關(guān)于金之源公司是否通過競買化輕公司破產(chǎn)財產(chǎn)取得五金機電市場產(chǎn)權(quán)的問題，化輕公司破產(chǎn)時五金機電市場早已建成，但根據(jù)河北宏泰會計師事務(wù)所有限公司2006年4月18日出具的冀宏泰審字［2006］第29號審計報告及該審計報告附表中化輕公司房屋建筑物盤點表（截止日期2005年6月23日）、化輕公司資產(chǎn)明細(xì)表、拍賣標(biāo)的以及河北物華拍賣行有限公司出具的冀拍成字（2007）第029號拍賣成交確認(rèn)書，化輕公司的破產(chǎn)財產(chǎn)及金之源公司的競買財產(chǎn)中均不包含本案訴爭的3977平方米化工五金機電市場，這與《場地租賃協(xié)議》中關(guān)于五金機電市場由建鵬公司投資建設(shè)、歸建鵬公司所有的約定可以互相印證，化輕公司破產(chǎn)本身也不會改變該建筑物的產(chǎn)權(quán)歸屬。且金之源公司購得化輕公司破產(chǎn)資產(chǎn)后，其向建鵬公司催繳租賃費時仍是參照的《場地租賃協(xié)議》的租金標(biāo)準(zhǔn)，而《場地租賃協(xié)議》中租賃的標(biāo)的物僅為土地而不包含其上的建筑物，這也說明金之源公司對于其僅對本案訴爭的化工五金機電市場的土地享有使用權(quán)、對其上建筑物不享有所有權(quán)是明知的。綜上，建鵬公司已通過合法建造這一事實行為設(shè)立了對化工五金機電市場建筑物的物權(quán)，一審認(rèn)定化工五金機電市場建筑物歸建鵬公司所有理據(jù)充分，應(yīng)予維持。建鵬公司作為案涉化工五金機電市場建筑物的實際所有權(quán)人，有權(quán)獲得對該建筑物的拆遷安置補償。金之源公司拍得化輕公司破產(chǎn)財產(chǎn)后，建鵬公司繼續(xù)向金之源公司繳納土地租金，金之源公司雖主張繳納租金的是楊金山個人不能代表建鵬公司、其與建鵬公司之間不存在租賃關(guān)系，但金之源公司提交的向楊金山郵寄送達的《場地租賃搬遷通知》及公證書顯示送達對象為建鵬公司，《場地租賃搬遷通知》上載明該通知所針對的相對方也是建鵬公司，由此可以看出金之源公司對楊金山系代建鵬公司繳納租賃費、租賃主體是建鵬公司均是明知的。至拆遷時止，案涉化工五金機電市場尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，鑒于其系以化輕公司名義報建，且坐落于現(xiàn)由金之源公司享有使用權(quán)的土地之上，故石家莊市長安區(qū)征收辦將其與金之源公司其他財產(chǎn)一并進行了評估、補償?，F(xiàn)建鵬公司依據(jù)真實的產(chǎn)權(quán)關(guān)系向金之源公司主張應(yīng)由其享有的部分權(quán)益，屬于民事案件受理范圍，金之源公司主張其不具有本案民事訴訟原告主體資格依據(jù)不足。另外，金之源公司還主張根據(jù)《場地租賃協(xié)議》第五條、第八條之規(guī)定，建鵬公司只能主張金之源公司承擔(dān)實際投資額雙倍的違約責(zé)任。經(jīng)查，雙方約定案涉建筑物產(chǎn)權(quán)歸建鵬公司所有，租賃期限到2023年6月30日，2019年政府作出征收決定并與金之源公司簽訂征收補償協(xié)議時尚在上述期限內(nèi)，且租賃合同無法繼續(xù)履行并非因金之源公司單方終止合同的違約行為所致，故不存在適用該違約條款的條件，建鵬公司依據(jù)政府征收行為主張拆遷安置補償款符合本案實際情況。
關(guān)于第二個焦點問題，一審法院是按照其從長安區(qū)征收辦調(diào)取的《征收房屋分戶估價結(jié)果》將容積率認(rèn)定為0.96，該《征收房屋分戶估價結(jié)果》是政府職能部門作出，沒有證據(jù)顯示金之源公司曾就此向長安區(qū)征收辦提出過異議，故一審法院以此作為認(rèn)定本案事實的依據(jù)并無不當(dāng)。根據(jù)一審法院從長安區(qū)征收辦調(diào)取的《征收房屋分戶估價結(jié)果》，案涉建筑物對應(yīng)的附著物及裝飾裝修評估價為609462，該價格已是評估時的現(xiàn)值而非初始價值，且該附著物及裝飾裝修均為建鵬公司投資建設(shè)形成，政府也已實際支付該筆款項，故一審判令支付給建鵬公司理據(jù)充分。關(guān)于其他補償費用，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條之規(guī)定，補償?shù)氖且蛘魇辗课菰斐傻陌徇w、臨時安置、停產(chǎn)停業(yè)損失等，本案爭議的3977平方米房屋的拆遷同樣發(fā)生上述損失，故一審法院酌定按照被拆遷房屋面積比例計算建鵬公司應(yīng)得補償款數(shù)額具有合理性，并無明顯不當(dāng)。
綜上，金之源公司的上訴請求不能成立。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費267192元，由石家莊市金之源化工有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 葉 密
審判員 馬艷輝
審判員 吳 悅
二〇二〇年十二月十八日
書記員 劉炤陽
