案??由 房屋拆遷安置補償合同糾紛
案??號 （2020）青民再100號
再審申請人裴池因與被申請人青海省天橋房地產投資有限公司（以下簡稱天橋公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1131號民事判決，向本院申請再審。本院于2020年7月27日作出（2020）青民申279號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，于2020年9月25日公開開庭審理了本案。再審申請人裴池，被申請人天橋公司的委托訴訟代理人岳桂玲到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
裴池申請再審稱，(一)原審法院認定基本事實不清缺乏證據證明。兩級法院均認定雙方簽訂的《房屋拆遷安置補償協議書》合法有效,但涉及天橋公司違約時間、應承擔的違約責任時,卻背離了協議的內容。1.一審法院以保利利與天橋公司約定的交房時間（2017年7月31日）為依據，判決天橋公司支付自2017年8月1日至2018年8月10日的逾期交房違約金確有不當，保利利案件的交房時間與本案無關聯性,不能作為定案證據。2.二審法院認定逾期交房的時間為2017年12月1日（外力面施工完成的第二天）至2018年8月10日與一審法院認定的違約時間不一致，二審法院對天橋公司違約金起點的認定缺乏證據證明。3.法院在認定扣除因外立面調整施工的合理時間無任何證據證明。天橋公司應按合同約定的遲延交付天數承擔逾期交房625天的違約金，共計62500元。（二）一、二審法院適用法律錯誤。原審法院認定天橋公司逾期交房的原因為不可抗力，房屋外立面的調整優(yōu)化，不符合法律規(guī)定的不可抗力情形，并且天橋公司對外立面的調整優(yōu)化應該能夠預見。簽訂《房屋拆遷安置補償協議書》時間為2017年1月9日，而西寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設局通知天橋公司暫停外立面施工的時間為2015年11月26日，不存在不可預見、不能避免且不能克服的情況，且青海省高級人民法院(2019)青民再45號、46號、57號等判決均認為外立面變更優(yōu)化不構成不可抗力。裴池認為外立面的優(yōu)化變更，不能作為逾期交房的理由，天橋公司應當承擔違約責任，支付62500元的違約金。請求：撤銷一、二審判決，支持其一審訴求。
被申請人天橋公司辯稱，天橋公司與裴池簽訂補償協議時，實為2014年的8月19日，因裴池代其已故的母親郭敬漾簽訂補償協議時，拆遷戶主體存在爭議。裴池進入了法律程序，2017年的11月28日，經青海省西寧市城中區(qū)人民法院調解后，確定了法定繼承人，裴池繼承了被拆遷的房屋（涉案房屋）。2017年12月4日對補償協議的被拆遷人主體進行變更，并未對合同內容以及權利義務進行變更。合同變更或解除不影響當事人要求損害賠償的權利。裴池簽訂的合同時間為2014年8月19日，2017年11月28日僅就主體進行變更，另行簽訂的補償協議內容不變，權利義務應當以2014年8月19日簽訂的補償協議為準。
裴池向一審法院起訴請求：1.天橋公司向裴池支付逾期交房違約金62500元；2.訴訟費由天橋公司承擔。
一審法院認定事實如下：2017年12月4日，裴池（乙方）與天橋公司（甲方）簽訂了一份《房屋拆遷安置補償協議書》，該協議書約定，乙方同意其位于青海省西寧市城中區(qū)解放路12號7號樓1單元1層101號私產房屋（建筑面積87.81平方米，住宅）由甲方拆除，殘值歸甲方。雙方協商實行房屋產權調換，房屋安置地點在解放路12號1號樓2單元11層21103號房。回遷安置時間為，安置樓自動工之日起36個月內完成建設，并交付使用。甲方逾期交付使用，承擔每天100元的違約金。乙方應在交付使用之日起（含提前交房）三個月內騰空房屋交甲方拆除。凡延期搬遷的，裴池承擔每天100元的違約金，且不享受天橋公司的任何獎勵。被拆遷房屋的附著物補償費為20033.84元，搬家費為400元，獎勵為10000元，毛坯房4000元，總計34433.84元。乙方應繳納甲方費用（按照拆遷補償面積比例計算）89439元，結算后甲方應付給乙方123872.84元。2018年5月20日，天橋公司給裴池發(fā)出回遷戶交房通知單，并于當日將回遷安置房交付給裴池。裴池接房后，認為天橋公司逾期交房應當承擔違約責任并向其支付違約金，但因雙方未能就違約金的給付數額協商一致，裴池遂向一審法院提起訴訟。另查，天橋公司因逾期交付開發(fā)建設的天橋相府項目的商品房，購房人訴至法院，案件經一審法院審理作出一審判決，天橋公司不服提出上訴，經青海省西寧市中級人民法院審理作出終審判決，確認天橋公司延期交房的原因為天橋相府項目應西寧市規(guī)劃局要求對外立面施工調整優(yōu)化導致工期延誤，基于城市規(guī)劃目的的協調統(tǒng)一，規(guī)劃管理部門對建筑單位規(guī)劃設計的變更要求超出了建筑單位的可控范圍，因規(guī)劃變更的不可預見性、不可避免性，導致的工期延誤屬于無法歸因于天橋公司客觀履行障礙。認定天橋公司自2017年7月31日前，已達到交付房屋的條件，天橋公司自此日期后交房，屬于逾期，并自此至實際交房之日按照合同約定承擔違約金。
一審法院認為，雙方簽訂的《房屋拆遷安置補償協議書》，系雙方當事人則真實意思表示，協議內容不違反相關法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，應受法律保護。該協議對雙方當事人均具有法律約束力，雙方均應協議依約定享受權利、承擔義務。協議中約定，由天橋公司在安置樓動工之日起36個月內完成建設，并交付使用。但因天橋公司在項目建設過程中，因政府相關部門的要求對建設工程的外立面施工調整優(yōu)化導致工期延誤，造成客觀上不能在動工之日起36個月內完成工程建設并交付使用，該原因已被發(fā)生法律效力的裁判文書所確認，并認定天橋公司自2017年7月31日后交付房屋屬于逾期交房。雙方當事人簽訂的雖為《房屋拆遷安置補償協議書》，但天橋公司開發(fā)建設的天橋相府項目與回遷安置同屬一個建設項目，且根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關條款，本案也應適用該司法解釋的相關規(guī)定，故本案應當扣除回遷安置房屋的建設過程中因政府因素導致延期交付房屋的時間，自2017年8月1日起開始計算違約金。裴池主張由天橋公司支付逾期交房的違約金的訴訟請求成立，但應當扣除天橋公司在天橋相府項目建設施工過程中因政府因素導致延期交付的合理時間，并結合已發(fā)生法律效力的裁判文書所確定的天橋公司逾期交房的違約時間進行計算。本案裴池于2018年5月20日接收天橋公司交付的房屋，天橋公司延期交房291天，按照雙方協議的約定，天橋公司應當向裴池支付違約金29100元（100元×291天=29100元）。天橋公司據此所持部分抗辯理由成立，予以支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決：青海省天橋房地產投資有限公司于本判決發(fā)生法律效力后十日內，支付裴池逾期交房違約金29100元。
裴池不服一審判決，上訴請求：1.撤銷一審判決，改判天橋公司向裴池支付逾期交房違約金62500元；2.一、二審訴訟費由天橋公司承擔。
二審期間，裴池提交照片二張，擬證明天橋公司具有施工經驗，在規(guī)劃涉案房屋的時候就應該規(guī)劃玻璃幕墻，且根據實際情況外立面的改變很小，不需要長時間停工。天橋公司質證對照片的真實性無異議，但對關聯性不予認可，認為西寧市北大街商貿大廈建成的臨街商鋪并非天橋公司修建，且與本案無關。
二審法院認為，裴池所提交照片天橋公司雖對真實性認可，但不能證明天橋公司在規(guī)劃涉案房屋時就應該規(guī)劃玻璃幕墻，其具有施工經驗，不應發(fā)生變更規(guī)劃的情形出現。其與案件的事實不具有關聯性，不予采信。
對一審查明的事實雙方當事人均無異議，予以確認。
另查明，應西寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設局對項目外立面及其附隨亮化工程的變更優(yōu)化要求，天橋公司于2015年11月26日經西寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設局通知停止施工，重新設計項目外立面方案，2017年1月4日批復，2017年3月15日依據變更方案組織施工，2017年11月30日施工完成，工期延誤476天。
二審法院認為，本案爭議焦點為天橋公司應否支付逾期交房違約金。本案中裴池與天橋公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協議書》系當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)范，合法有效。合同具有相對性，依法成立的合同對雙方均具有約束力。雙方均應按照合同約定履行各自義務。涉案《房屋拆遷安置補償協議書》第十一條補充條款中約定，安置樓自動工之日起36個月內完成建設，并交付使用。天橋公司逾期交付使用，承擔每天100元的違約金。但因天橋公司在項目建設過程中，因政府相關部門的要求對建設工程的外立面施工調整優(yōu)化導致工期延誤，造成客觀上不能在動工之日起36個月內完成工程建設并交付使用，該原因已被青海省高級人民法院發(fā)生法律效力的裁判文書確認。裴池上訴關于外立面規(guī)劃變更不能成為天橋公司逾期交付事由的上訴請求沒有事實依據，不予支持。關于動工時間，根據裴池、天橋公司提交的證據可以相互印證得出為2013年8月30日，交付時間為2016年8月30日。按照雙方約定，天橋公司應在2016年9月1日交付房屋，但其直到2018年5月20日才向裴池交付涉案房屋，天橋公司逾期交付構成違約，天橋公司按合同約定及遲延交付的天數支付逾期交房違約金，但要扣除回遷安置房屋的建設過程中因政府因素導致延期交付房屋的時間即2016年9月1日至2017年11月30日期間違約金。計算逾期交房違約金時間為2017年12月1日至2018年5月20日，共171天×100元＝17100元。一審法院依據天橋公司一系列商品房預售合同糾紛二審判決，從2017年8月1日起計算違約金，無事實依據。但鑒于天橋公司未提出上訴，二審中亦請求駁回上訴，維持原判，表明其服從一審判決。故對一審判決天橋公司向裴池承擔違約金29100元予以確認。綜上所述，一審法院認定事實清楚，判決結果并無不當，裴池主張?zhí)鞓蚬局Ц哆`約金62500元的上訴請求不能成立，應予駁回。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。
再審審理查明的事實與原一、二審查明事實一致。再審對裴池、天橋公司均不持異議的事實部分，予以確認。
天橋公司再審提交《建設工程施工合同》證據一份，擬證明建設工程施工許可證上面的合同開工日期不是真正的開工時間。
經查，該合同記載：計劃開工日期：2013年8月30日。該時間與原審《西海都市報》及夜間施工許可證等證據能相互印證。故天橋公司證明方向不予采信。
根據再審申請人裴池的陳述及被申請人天橋公司的答辯，本案圍繞天橋公司向裴池承擔逾期交房違約金應如何計算的問題進行了審理。
本院再審認為，裴池與天橋公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協議書》系當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。涉案《房屋拆遷安置補償協議書》第十一條補充條款中約定，安置樓自動工之日起36個月內完成建設，并交付使用。天橋公司逾期交付使用，承擔每天100元的違約金。但因天橋公司在項目建設過程中，因政府相關部門的要求對建設工程的外立面施工調整優(yōu)化導致工期延誤，造成客觀上不能在動工之日起36個月內完成工程建設并交付使用，該原因已被本院發(fā)生法律效力的裁判文書確認。裴池再審關于外立面規(guī)劃變更不能成為天橋公司逾期交付事由的再審請求沒有事實依據，不予支持。關于動工時間，根據裴池、天橋公司提交的證據可以相互印證得出為2013年8月30日，交付時間為2016年8月30日。此節(jié)一、二審認定正確。按照雙方約定，天橋公司應在2016年9月1日交付房屋，2018年5月20日天橋公司給裴池發(fā)出回遷戶交房通知單，并于當日將回遷安置房交付給裴池。天橋公司逾期交付案涉房屋構成違約。在計算違約金時應考慮西寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設局對項目外立面及其附隨亮化工程的變更優(yōu)化要求，天橋公司重新設計項目外立面的事實，應予扣除重新設計項目外立面的合理期限。據此，二審判決事實清楚，適用法律正確，判決結果并無不當。裴池此節(jié)的再審申請理由與事實不符，不予支持。
綜上，本院再審認為，裴池的再審申請理由不成立，不予支持。二審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：
維持青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1131號民事判決。
本判決為終審判決。
審判長 曲 穎
審判員 袁有瑋
審判員 段旭潔
二〇二〇年十二月十五日
書記員 童 蕾
