案??由 房屋拆遷安置補償合同糾紛
案??號 （2020）遼民終1326號
上訴人沈陽市沈河區(qū)城市建設(shè)局（以下簡稱沈河城建局）因與被上訴人王美琪、被上訴人遼寧麗嘉百貨有限公司（以下簡稱麗嘉百貨）及原審被告沈陽市沈河區(qū)人民政府（以下簡稱沈河區(qū)政府）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服遼寧省沈陽市中級人民法院（2019）遼01民初766號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月9日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。沈河城建局、沈河區(qū)政府的共同委托訴訟代理人姜春連，王美琪的委托訴訟代理人劉艷珊、陳蓓蓓，麗嘉百貨的法定代表人馮宇及委托訴訟代理人章學(xué)峰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
沈河城建局上訴請求：1.撤銷原審判決，依法改判駁回王美琪的訴訟請求，或降低安置補償費及延遲交付房屋損失費用。2.對王美琪的安置補償費用及延遲交付房屋損失費用由麗嘉百貨承擔(dān)；3.一、二審訴訟費用由王美琪承擔(dān)。事實與理由：1.原審認(rèn)定沈河城建局違約導(dǎo)致不能實現(xiàn)合同目的，屬事實認(rèn)定不清。（1）關(guān)于房屋面積問題。沈河城建局提供的測繪單中已明確表明，訴爭房屋的分?jǐn)偯娣e為55.92平方米，建筑面積621.16平方米，套內(nèi)面積565.24平方米，與王美琪要求的建筑面積569平方米僅差3.76平方米，并未對王美琪使用房屋造成根本上的影響。（2）關(guān)于訴爭房屋的樓梯使用問題。王美琪簽訂本協(xié)議的目的在于取得商業(yè)用房，獲得商業(yè)經(jīng)營性收益，而非取得一專屬使用樓梯。綜上，假使沈河城建局履行合同義務(wù)存在瑕疵，王美琪仍可以實現(xiàn)其商業(yè)經(jīng)營的合同目的，并不屬于根本違約導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)的情形。2.假使認(rèn)定不能實現(xiàn)合同目的，原審計算安置補償費用的標(biāo)準(zhǔn)錯誤，且不符合合同約定?！痘剡w安置協(xié)議書》第八條第1項約定適用的前提是異地安排的情況，并非是本案所涉情形。同時，《回遷安置協(xié)議書》第二條是雙方關(guān)于案涉房屋市場價格的真實意思表示，故假使認(rèn)定沈河城建局應(yīng)支付安置補償費，也應(yīng)當(dāng)按照此標(biāo)準(zhǔn)計算。3.《回遷安置協(xié)議書》約定的遲延交付房屋違約金過高，應(yīng)適當(dāng)予以調(diào)減。違約損失應(yīng)當(dāng)以守約方的實際損失為基礎(chǔ)，兼顧違約方的過錯程度、預(yù)期利益以及合同的履行情況等因素綜合考量。損失填補是違約責(zé)任承擔(dān)的基本要求，在王美琪沒有證據(jù)證明其損失存在的情況下，按照案涉協(xié)議約定的年租金雙倍計算，明顯過高，應(yīng)依法予以調(diào)減。同時，沈河城建局對未能完全按照約定交付房屋并不存在違約的故意，且一直在能力范圍內(nèi)積極推進《回遷安置協(xié)議書》的依約履行。根據(jù)公平原則，應(yīng)依據(jù)王美琪的實際損失，兼顧合同的履行情況、沈河城建局的過錯程度以及王美琪的合同預(yù)期利益等綜合因素適當(dāng)調(diào)減違約金額。4.假如認(rèn)定王美琪存在安置補償費用損失和遲延交付房屋損失，該責(zé)任也應(yīng)由被上訴人麗嘉百貨承擔(dān)。訴爭房屋由麗嘉百貨承建，該房屋的地址、面積、結(jié)構(gòu)與質(zhì)量等約定均與《回遷安置協(xié)議書》的約定相同。同時，根據(jù)《施工及回購協(xié)議》第九條，該賠償責(zé)任也應(yīng)由麗嘉百貨承擔(dān)。且沈河城建局在一審中已經(jīng)提出追加麗嘉百貨為共同被告的申請，為減輕當(dāng)事人訴累，減少司法成本，應(yīng)判令麗嘉百貨承擔(dān)對王美琪的安置補償費用和遲延交付房屋損失費用。
王美琪辯稱，1.沈河城建局?jǐn)M交付的房屋，不符合合同約定，導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，一審法院認(rèn)定事實清楚、證據(jù)充分。(1)沈河城建局?jǐn)M交付的房屋，即使按照其主張的建筑面積為621.16平，但設(shè)備間公攤面積為55.92平，嚴(yán)重違反了設(shè)備間公攤面積不超過10平的約定。沈河城建局主張門臉寬度為9.22米，但大廈公用樓梯就占據(jù)了4.6米，剩余的門臉寬度不足5米，與協(xié)議約定完全不符。且沈河城建局也未按照協(xié)議約定向王美琪交付房屋平面、立面設(shè)計圖，及協(xié)議第七條約定的由沈陽市規(guī)劃土地局審定并加蓋沈河城建局和開發(fā)商印章的標(biāo)準(zhǔn)施工圖復(fù)印件，導(dǎo)致擬交付的房屋不符合約定，王美琪簽訂合同的目的已經(jīng)無法實現(xiàn)。(2)案涉房屋一層用途為門廳，為整個大廈的門廳，根本不能作為經(jīng)營場所使用（事實上，二、三、四層也存在相同的情況）；案涉房屋內(nèi)的防火門與樓梯系整個大廈的消防通道，供整個大廈使用，屬于公用空間；而且，為查明事實，一審法院也曾多次到案涉房屋現(xiàn)場進行了實地勘察。王美琪對案涉房屋不可能享有獨立占有、使用、處分的排他物權(quán)，沈河城建局已構(gòu)成根本性違約，合同目的無法實現(xiàn)。2.一審判決參照異地安置標(biāo)準(zhǔn)給付貨幣補償，符合協(xié)議約定與法律規(guī)定。沈河城建局不僅未在協(xié)議約定的2015年6月30日前交付房屋，其在多年后擬向王美琪交付的房屋也嚴(yán)重不符合合同約定，合同目的無法實現(xiàn)，故王美琪參照《回遷安置協(xié)議書》第八條第一款約定的異地安置的貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)主張貨幣補償，既符合協(xié)議約定，也符合法律規(guī)定。沈河城建局所主張的4萬元標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)協(xié)議第二條約定，系沈河城建局向王美琪交付了符合協(xié)議約定的房屋后，如所交付的房屋實際面積超出569平，超出面積按照每平方米4萬元計算，并非是雙方對案涉房屋市場價格的約定，沈河城建局的主張無事實與法律依據(jù)。3.協(xié)議中關(guān)于違約金的約定，不屬于約定過高的情形。《回遷安置協(xié)議書》第八條第一款中約定的違約金系雙方在充分考慮了房屋經(jīng)營收入獲利及物價增長問題，且參照了租金損失和過渡補償費用的標(biāo)準(zhǔn)，最終一致同意按照年240萬元計算，因此不屬于約定過高的情形，按照此標(biāo)準(zhǔn)計算違約金既符合協(xié)議約定，也符合法律規(guī)定。且根據(jù)《回遷安置協(xié)議書》第八條第一款中的約定不僅遲延交付房屋，多年后擬交付的房屋還嚴(yán)重不符合協(xié)議約定，原審法院雖按照每年240萬元的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金，但其僅支持了2015年7月1日至2018年7月1日的違約金，判決的違約金總金額僅720萬元，但根據(jù)《回遷安置協(xié)議書》第八條第一款中約定的違約行為及王美琪的損失，實際自2015年7月1日起，持續(xù)至今，故一審判決的三年違約金，仍不足以彌補王美琪5年半的損失，更不存在違約金過高的情形。另外，關(guān)于沈河城建局主張的安置補償費用損失和遲延交付房屋損失，應(yīng)由第三人承擔(dān)的問題。沈河城建局與麗嘉百貨之間的協(xié)議與王美琪無關(guān)，根據(jù)合同相對性原則，沈河城建局系案涉協(xié)議的合同相對方，故協(xié)議責(zé)任應(yīng)由其承擔(dān)。如果沈河城建局認(rèn)為其與麗嘉百貨之間有協(xié)議約定，可另行向麗嘉百貨主張。
麗嘉百貨辯稱，1.沈河城建局所述責(zé)任由麗嘉百貨承擔(dān)沒有事實依據(jù)。麗嘉百貨不是本案《回遷安置協(xié)議書》中的一方主體，不具合同相對性。其協(xié)議不能約束及適用于麗嘉百貨。其《回遷安置協(xié)議書》性質(zhì)、簽訂目的與麗嘉百貨、沈河城建局簽訂的《中街同仁堂地塊非住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋施工及回購協(xié)議》有著根本不同，包括違約責(zé)任等條款的約定、標(biāo)準(zhǔn)、適用等是其雙方的協(xié)商結(jié)果，與麗嘉百貨無關(guān)，且對回遷安置協(xié)議書內(nèi)容也不知情。麗嘉百貨與沈河城建局之間不同于本案的回遷安置關(guān)系，期間該地塊的征收、拿地、建設(shè)等諸多環(huán)節(jié)非常復(fù)雜，且時間跨度之大，同時包括就地塊在沈河區(qū)政府征用中出現(xiàn)的各項問題，以及導(dǎo)致麗嘉百貨在開發(fā)建設(shè)的中斷、土地被退回、竣工后無手續(xù)驗收等諸多問題，就本案來講，包括延期交付等都不是麗嘉百貨造成的。2014年10月該房屋已經(jīng)竣工，包括消防等均已完成審批，因沈河區(qū)政府征收中的一些糾紛未解決，導(dǎo)致麗嘉百貨沒有相關(guān)手續(xù)進行驗收。后來歷經(jīng)很長時間后，最后政府只能退回部分征用地塊，麗嘉百貨才在2017年辦理相關(guān)手續(xù)，最后在2018年通過全部驗收。關(guān)于新的消防規(guī)定也是在此期間出臺并適用的。所以沈河城建局不能簡單的對兩份不同的合同進行類比，在沒有查明具體相關(guān)事實及書面約定等情況下直接要求麗嘉百貨承擔(dān)責(zé)任，不但有失公允也無事實和法律依據(jù)。2.一審判決麗嘉百貨不承擔(dān)責(zé)任沒有異議。麗嘉百貨作為一審第三人，對于判決書中第9頁“按照新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，疏散樓梯寬度不滿足消防要求，麗嘉百貨在未經(jīng)原告同意下，私自將原告門市房墻體打通作為消防通道，以滿足商場消防要求”這一認(rèn)定有異議。一審審理期間經(jīng)多次庭審，內(nèi)容均為回遷安置協(xié)議及房屋狀況審查，麗嘉百貨只參加一次庭審，之后法院并未通知麗嘉百貨到庭，最后就消防驗收等證據(jù)材料單獨通知麗嘉百貨做了質(zhì)證意見，麗嘉百貨已明確提出是消防部門告知麗嘉百貨消防驗收適用新標(biāo)準(zhǔn)，具體處理也是消防部門要求的，不存在麗嘉百貨單方、私自處理消防通道的事實,沈河城建局也是知情的。
沈河區(qū)政府陳述稱，同意沈河城建局的意見。
王美琪向一審法院提出訴訟請求：1.判令被告支付安置補償費用6543.5萬元（共569平方米，暫按照每平方米11.5萬元的價格計算，應(yīng)按照實際支付安置補償費用時確定價格并計付）；2.判令被告立即賠償原告損失1020萬元（自2015年7月1日起至2018年7月1日，按照年租金240萬元，自2018年7月1日起，每年以增加租金60萬元比例逐年疊加，暫計算至2019年7月1日，應(yīng)支付至實際付清之日止）；3.判令被告承擔(dān)本案全部訴訟費用。
一審法院審理查明：
2012年11月28日，沈河城建局作為甲方與乙方王美琪簽訂《回遷安置協(xié)議書》，協(xié)議主要約定：甲方為中街郵局地塊拆遷人，乙方為中街郵局地塊拆遷范圍內(nèi)沈河區(qū)朝陽街104號門市房（1-5層，建筑面積569平方米）的房主。一、甲方在中街郵局地塊向開發(fā)商在此地段所建商廈中購買一處商業(yè)門市房，實測建筑面積569平方米，以房屋東側(cè)、北側(cè)外墻面和西側(cè)、南側(cè)墻體中心線為準(zhǔn)進行實測，除設(shè)備間外（設(shè)備間公攤面積不超過10平方米），不再承擔(dān)商廈的其他任何公攤面積。設(shè)備間公攤面積數(shù)和原569平方米回遷建筑面積之和，要落實在私有房屋產(chǎn)權(quán)證上，層數(shù)1-4層作為乙方的回遷安置用房?！撋虡I(yè)用房實測建筑面積569平方米，每層均為142.25平方米左右（本協(xié)議所附該房屋具體位置圖必須經(jīng)甲方和開發(fā)商蓋章并經(jīng)乙方確認(rèn)。本協(xié)議還應(yīng)附該房屋平面、立面設(shè)計圖、待有關(guān)部門批準(zhǔn)后提交乙方。在房屋設(shè)計方案未批準(zhǔn)前，甲方負(fù)責(zé)與開發(fā)商溝通，在能獲得有關(guān)審批部門同意的前提下，滿足乙方房屋內(nèi)部設(shè)計要求）。同時，該商業(yè)用房應(yīng)當(dāng)具備如下條件：（1）……經(jīng)驗收后具備沈陽市質(zhì)量驗收合格證書及消防驗收合格證書。（2）門臉寬度不低于9米，進深長度不低于15.8米?！?。該房屋同時應(yīng)具備獨立計量的供水系統(tǒng)……及所需要的其他消防設(shè)施、設(shè)備等國家規(guī)定的在售商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)的配套設(shè)施?！繉右邢腊踩ǖ篮桶踩T設(shè)施。如不設(shè)置消防安全通道和安全門，造成消防驗收不合格，導(dǎo)致乙方無法出租或自營，視為甲方違約。二、甲方保證在2015年6月30日前交房，甲方保證交付房屋實測面積不少于569平方米，如超出乙方569平方米的回遷面積，乙方需按實際超出面積，以每平方米4萬元的標(biāo)準(zhǔn)補交超額款?！?、甲方保證乙方對回遷房屋569平方米的建筑面積享有完全的排他物權(quán)，乙方有權(quán)在該獨立產(chǎn)權(quán)的房屋內(nèi)依法自主經(jīng)營和管理，甲方無權(quán)干預(yù)。……五、從2012年7月1日起至交房為止乙方出租房屋的過渡費用，按每月10萬元的標(biāo)準(zhǔn)由甲方支付給乙方。甲方在本協(xié)議簽訂后一次性向乙方支付36個月的過渡費共計360萬元，待甲方按此協(xié)議約定達標(biāo)交房后，按照實際過渡日期多退少補進行結(jié)算。六、關(guān)于乙方提出的其他損失，經(jīng)協(xié)商甲方對乙方的損失費、房屋鑒定費、修復(fù)、加固及裝修預(yù)算費用共計60萬元給予一次性補償。七、甲方支付乙方過渡費和其他損失費共計420萬元后，同時提供甲方為乙方購買所建商廈中由沈陽市規(guī)劃土地審定的標(biāo)準(zhǔn)施工圖復(fù)印件并加蓋甲方和開發(fā)商法定有效印章交付乙方。但考慮甲方與開發(fā)商施工緊迫，乙方暫同意甲方提供為乙方回遷安置的具體位置圖后，乙方將沈河區(qū)朝陽街104號569平方米建筑面積的門市房交給甲方拆除。八、違約責(zé)任。（1）甲方保證并承諾，在中街郵局地塊購買一處建筑面積不少于569平方米商業(yè)門市房，作為乙方的回遷安置用房，接受乙方不在其他任何地段選址的回遷要求。如果甲方未在本協(xié)議約定的期限內(nèi)向乙方交付回遷安置商業(yè)用房，或向乙方交付的回遷安置商業(yè)用房未在本協(xié)議約定的地址，或甲方交付的回遷安置商業(yè)用房實測面積不符合本協(xié)議約定，或甲方交付安置回遷商業(yè)用房未達到本協(xié)議約定任何一種條件，甲方承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任按照該地段569平方米年經(jīng)營收入所獲利益及逐年物價增長指數(shù)兩項之和綜合計算，比照現(xiàn)行年租金120萬元為基數(shù)，由甲方向乙方支付雙倍年租金240萬元，計算時間以2015年7月1日起至2018年7月1日止；若甲方屆時仍不能為乙方提供本協(xié)議約定地段之商業(yè)用房或所有功能按協(xié)議未能達標(biāo)，該違約責(zé)任從2018年7月1日起，每年以增加租金60萬人民幣逐年疊加，至商業(yè)用房所有功能按協(xié)議約定達標(biāo)，交付乙方正常使用為止。若甲方違約，不能按約定在郵局地段為乙方購買商業(yè)門市房而改變?yōu)橐曳疆惖匕仓茫追酵鉃橐曳介T市房安置價格以本地段商業(yè)門市房現(xiàn)行價每平方米10萬元補償，甲方同意每拖延一年每平方米在10萬元基礎(chǔ)上再增加安置價格5000元，以此類推，計算時間從2015年7月1日起。協(xié)議還對其他條款進行了約定。
協(xié)議簽訂后，王美琪收到沈河城建局支付的過渡費用420萬元。
王美琪表示麗嘉百貨2018年7月口頭通知其收房，其經(jīng)過現(xiàn)場查看，認(rèn)為房屋不符合合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，拒絕接收房屋。沈河城建局、沈河區(qū)政府未能說明通知王美琪收房時間。
沈河城建局提供的訴爭房屋在房產(chǎn)局備案的房屋建筑面積測算審核分層分戶表顯示，訴爭房屋套內(nèi)面積565.24平方米，分?jǐn)偯娣e55.92平方米。沈河城建局表示分?jǐn)偯娣e分?jǐn)偟氖堑叵率以O(shè)備間面積。
訴爭房屋與南側(cè)的大廈相連，構(gòu)成整體商廈。
根據(jù)案涉房屋的平面圖及竣工圖顯示：訴爭房屋獨立的消防剪刀型樓梯寬度為2.320米*2=4.640米，而訴爭房屋的門臉寬度為9.22米。訴爭房屋的與南側(cè)的商廈相連處每一層均有兩個逃生防火門，其中涉及覆蓋面積一個為2.5米*2.1米，另一個為2.1米*1.5米。訴爭房屋一層用途為門廳，即為整個大廈的門廳。
根據(jù)法院依職權(quán)調(diào)取的包括訴爭房屋在內(nèi)的大廈消防檔案材料顯示：建設(shè)工程消防設(shè)計備案日期為2018年4月16日。3.4疏散設(shè)置，本工程位于建筑物第1-4層，1層直通室外疏散出口共4個，2-4層設(shè)有4個安全出口，通往疏散樓梯的門均向疏散方向開啟，疏散門的凈寬度均大于0.9m。室內(nèi)最不利點到安全疏散出口的距離為30米。4層要求疏散寬度1746*0.42/100=7.33米，實際疏散寬度3.4+1.75+2.5=7.6米；3層要求疏散寬度1746*0.43/100=7.5米，實際疏散寬度為3.4+1.75+2.5=7.6米；2層要求疏散寬度1746*0.43/100=7.5米，實際疏散寬度為3.4+1.75+2.5=7.6米；1層要求疏散寬度1746*0.43/100=7.5米，實際疏散寬度為3.4+1.75+2.5=7.6米。6.安全出口及疏散樓梯的設(shè)置。根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2014）,地下室設(shè)兩部防煙樓梯間，并直通室外。地上設(shè)一部設(shè)置機械加壓送風(fēng)系統(tǒng)的樓梯間、一部封閉樓梯間及一部剪刀封閉樓梯間。
沈河城建局依據(jù)法院要求核實訴爭房屋消防門及樓梯在設(shè)計上是否是整個大廈共用，依據(jù)調(diào)查情況先后向法院提交了三份情況說明，兩份備忘錄，一份包括案涉房的在內(nèi)的大廈的土建設(shè)計單位出具情況說明。具體內(nèi)容如下：
1.2020年5月19日出具情況內(nèi)容是：經(jīng)我局調(diào)查，麗嘉百貨于2014年申報消防驗收時，將商場與原告門市房按整體進行申報并獲審批。2018年進行裝修并申報消防驗收，由于當(dāng)時已出臺消防驗收新規(guī)，即《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2014）,按照新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，疏散樓梯寬度不滿足消防要求，麗嘉百貨在未經(jīng)原告同意下，私自將原告門市房墻體打通作為消防通道，以滿足商場消防要求。以上兩次消防驗收工作均由沈河區(qū)消防大隊負(fù)責(zé)，自2019年7月1日起消防建審驗收只能轉(zhuǎn)至城市建設(shè)局。由于麗嘉百貨與原告門市房作為兩個獨立產(chǎn)權(quán)單位，因此我局已責(zé)令麗嘉百貨通過增設(shè)內(nèi)部疏散樓梯或外掛樓梯的方式解決其二、三樓消防疏散問題，并將原告王美琪門市房消防門關(guān)閉，目前麗嘉百貨正積極整改中。
2.2020年6月4日出具情況說明內(nèi)容是：經(jīng)我局調(diào)查，麗嘉百貨于2017年申報土建消防驗收及2018年申報裝修消防驗收時，均將商場與原告門市房按整體進行申報并獲批（按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2014）要求，麗嘉百貨疏散樓梯寬度不滿足消防要求，在未經(jīng)原告同意情況下，私自將原告門市房墻體打通作為消防通道使用）。以上兩次消防驗收工作均由沈河區(qū)消防大隊負(fù)責(zé)，自2019年7月1日起消防建審驗收職能轉(zhuǎn)至區(qū)城市建設(shè)局。由于麗嘉百貨與原告門市房未按照兩個獨立產(chǎn)權(quán)單位進行消防驗收申報，導(dǎo)致原告無法正常收房使用。因此，我局已責(zé)令麗嘉百貨限期整改，并將原告王美琪門市房墻體進行恢復(fù)。目前，麗嘉百貨正在積極研究方案，爭取早日完成整改。
3.2020年6月17日的會議備忘錄（01號）內(nèi)容是：2020年5月21日下午14時，區(qū)建設(shè)局局長黃偉在辦公室召開會議，研究關(guān)于王美琪訴訟案相關(guān)事宜，會議聽取了消防科張彤一同志及麗嘉百貨相關(guān)負(fù)責(zé)人的情況匯報。會議認(rèn)為，由于麗嘉百貨與原告王美琪門市房未按兩個獨立產(chǎn)權(quán)單位進行消防驗收申報，導(dǎo)致原告無法正常收房使用。因此建設(shè)局責(zé)令麗嘉百貨委托設(shè)計部門按消防驗收標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計解決其二、三樓消防疏散問題，麗嘉百貨須嚴(yán)格按照設(shè)計方案進行整改并將原告王美琪門市房墻體進行恢復(fù)。（02號）備忘錄內(nèi)容是：2020年5月26日下午13時30分，副區(qū)長王文勇在區(qū)政府505會議室召開專題會議，研究關(guān)于王美琪訴訟案相關(guān)事宜。會議聽取了消防科張彤一同志及麗嘉百貨相關(guān)負(fù)責(zé)人的情況匯報。會議指出，麗嘉百貨有責(zé)任和義務(wù)解決原告王美琪訴訟案相關(guān)事宜。會議要求，麗嘉百貨應(yīng)立即聯(lián)系設(shè)計部門，研究通過增設(shè)內(nèi)部疏散樓梯或外掛樓梯的方式解決其二三樓消防疏散問題的可能性，并將安排時間進行現(xiàn)場調(diào)研。
4.2020年6月30日的情況說明內(nèi)容是：經(jīng)我局與麗嘉百貨土建設(shè)計單位遼寧省建筑設(shè)計研究院進行咨詢，沈河區(qū)朝陽街112號門市房消防樓梯從設(shè)計角度屬于自用樓梯……，因此我局已經(jīng)責(zé)令麗嘉百貨會同設(shè)計部門按消防驗收標(biāo)準(zhǔn)解決其二三樓消防疏散的方案，經(jīng)報審?fù)ㄟ^后進行整改并將與朝陽街112號門市房墻體恢復(fù)。所有整改事宜預(yù)計在2020年12月31日前完成。”
5.2020年7月7日，我院以律師調(diào)查令形式委托沈河城建局的委托訴訟代理人遼寧卓政律師事務(wù)所律師姜春連向遼寧省建筑設(shè)計研究院調(diào)查案涉樓梯在設(shè)計上的功能用途。2020年7月13日，遼寧省建筑設(shè)計研究院有限公司出具的《關(guān)于麗嘉百貨項目東北角樓梯間設(shè)計的情況說明》，內(nèi)容是：“麗嘉百貨項目于2013年12月完成施工圖設(shè)計，2014年1月通過施工圖審查。設(shè)計執(zhí)行《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2006相關(guān)規(guī)定，該項目東北角的樓梯在消防上供‘王美琪’店面使用。業(yè)主于2017年重新報送施工圖外審、規(guī)劃、消防等部門，由于《建筑設(shè)計防火規(guī)范》于2015年5月1日執(zhí)行新版，經(jīng)業(yè)主認(rèn)可，設(shè)計圖紙依據(jù)新版《建筑設(shè)計防火規(guī)范》及外審意見進行調(diào)整。依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2014及外審意見的要求，調(diào)整后該項目東北角的樓梯在消防上供‘王美琪’店面及整個商場使用?！?/p>
本案審理期間，在沈河城建局出具了情況說明及備忘錄之后，釋明王美琪如果法院認(rèn)為沈河城建局?jǐn)M交付的房屋不屬于根本不能實現(xiàn)合同目的，是否變更訴訟請求就貶損部分要求補償，王美琪堅持表示其訴訟請求是基于無法實現(xiàn)合同目的，要求給付貨幣補償及賠償損失，不變更訴訟請求。
一審法院認(rèn)為，一、關(guān)于本案是否屬于民事案件受理費范圍。訴爭房屋是在具有拆遷許可證下發(fā)后簽訂的《回遷安置補償協(xié)議》，故該協(xié)議各方均是平等的民事主體。王美琪與沈河建設(shè)局2012年11月28日簽訂的《回遷安置協(xié)議書》系雙方真實意思表示，不違反法律行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。
二、關(guān)于案涉房屋是否存在不符合合同約定的問題。第一，《回遷安置協(xié)議書》第一條約定：“甲方在中街郵局地塊向開發(fā)商在此地段所建商廈中購買一處商業(yè)門市房，實測建筑面積569平方米，以房屋東側(cè)、北側(cè)外墻面和西側(cè)、南側(cè)墻體中心線為準(zhǔn)進行實測，除設(shè)備間外（設(shè)備間公攤面積不超過10平方米），不再承擔(dān)商廈的其他任何公攤面積。設(shè)備間公攤面積數(shù)和原569平方米回遷建筑面積之和，要落實在私有房屋產(chǎn)權(quán)證上，層數(shù)1-4層作為乙方的回遷安置用房?！北景父鶕?jù)沈河城建局提供的房產(chǎn)測繪單顯示分?jǐn)偯娣e占了55.92平方米，并且分?jǐn)偟氖堑叵率以O(shè)備間的公用面積。表明訴爭房屋公攤面積與約定不符。第二，《回遷安置協(xié)議書》第五條約定的“甲方保證乙方對回遷房屋569平方米的建筑面積享有完全的排他的物權(quán)，乙方有權(quán)在該獨立產(chǎn)權(quán)的房屋內(nèi)依法自主經(jīng)營和管理，甲方無權(quán)進行干預(yù)”。案涉房屋的樓梯及安全門是否屬于公用空間占用了訴爭房屋獨立的專屬空間面積，需要從消防審批圖紙、竣工圖及設(shè)計圖紙中體現(xiàn)。該項舉證責(zé)任在交付房屋一方即沈河城建局，其應(yīng)該提供相應(yīng)證據(jù)證明爭議的安全門、樓梯、門廳屬于擬交付房屋專屬空間，不屬于公用空間。最終經(jīng)過沈河城建局核實，提供了《情況說明》及遼寧省建筑設(shè)計研究院有限責(zé)任公司出具的《情況說明》，上述“情況表明”綜合表明在執(zhí)行新版設(shè)計消防驗收規(guī)范后，訴爭房屋的樓梯、安全門是作為整個大廈整體使用。因新版消防規(guī)范是在2015年5月1日執(zhí)行，是在合同約定的交房前執(zhí)行的，而沈河城建局在適用消防規(guī)范發(fā)生變化后，并沒有向王美琪告知該情況，直接在設(shè)計上調(diào)整了消防門及樓梯的使用功能，致使訴爭房屋的消防門及樓梯供整個大廈使用，屬于公用空間，訴爭房屋不具有完全的排他物權(quán)。因此，擬交付訴爭房屋不符合該條約定。第三，《回遷安置協(xié)議書》第一條約定“本協(xié)議還應(yīng)附該房屋平面、立面設(shè)計圖，待有關(guān)審批部門批準(zhǔn)后提交乙方，在房屋設(shè)計方案未批準(zhǔn)前，甲方負(fù)責(zé)與開發(fā)商溝通，在能夠獲得有關(guān)審批部門同意的前提下，滿足乙方房屋內(nèi)部的設(shè)計要求?！薄痘剡w安置協(xié)議書》第七條還約定“提供甲方為乙方購買所建商廈中由沈陽市規(guī)劃土地局審定的標(biāo)準(zhǔn)施工圖復(fù)印件并加蓋甲方和開發(fā)商法定有效印章交付乙方”等，上述約定表明沈河城建局在交付房屋前，在房屋審批建設(shè)時應(yīng)向王美琪披露審批、設(shè)計情況。現(xiàn)沈河城建局未按約定提交上述材料予王美琪知情，導(dǎo)致交付房屋不符合約定。
三、關(guān)于是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，如何承擔(dān)違約責(zé)任問題。雖然沈河城建局在2020年6月30日出具的《情況說明》中已經(jīng)明確了責(zé)令麗嘉百貨進行整改，預(yù)計在2020年12月31日完成，但該情況說明中僅提到消防門的整改，認(rèn)為消防樓梯屬于自用樓梯，并且在此后的2020年7月13日遼寧省建筑設(shè)計研究院有限責(zé)任公司出具的《情況說明》中設(shè)計院明確消防樓梯也是屬于整個商場使用。綜上，可以認(rèn)為訴爭房屋不符合合同約定，不能達到獨立的使用目的。并且事實上樓梯是無法整改的，故可以認(rèn)定沈河城建局違約導(dǎo)致不能實現(xiàn)合同目的。
四、關(guān)于王美琪第一項訴訟請求要求沈河城建局支付安置補償費用6543.5萬元問題。按照《回遷安置協(xié)議書》第八條違約責(zé)任中約定的“若甲方屆時仍不能為乙方提供本協(xié)議約定地段之商業(yè)用房或所有功能按協(xié)議未能達標(biāo)，該違約責(zé)任從2018年7月1日起，每年以增加租金60萬元逐年疊加，至商業(yè)用房所有功能按協(xié)議約定達標(biāo)，交付乙方正常使用為止。若甲方違約，不能按約定在郵局地段為乙方購買商業(yè)門市房而改變?yōu)楫惖匕仓茫仓脙r格以本地段商業(yè)門市房現(xiàn)行價每平方米10萬元補償，甲方同意每拖延一年每平方米在10萬元基礎(chǔ)上再增加安置價格5000元，以此類推，計算時間從2015年7月1日起。”因沈河城建局交付房屋不符合約定，王美琪提出的參照安置價格給付貨幣補償?shù)闹鲝?予以支持。關(guān)于具體安置補償費用應(yīng)從2018年7月1日至2019年6月27日（起訴之日）計算，每平米價格應(yīng)該按照10.5萬元計算，總計為6543.5萬元，沈河城建局應(yīng)該支付給原告。
五、關(guān)于王美琪第二項訴訟請求，要求沈河城建局賠償損失1020萬元問題。因《回遷安置協(xié)議書》約定的交房日期為2015年6月30日，至2018年7月1日，沈河城建局未交付符合約定的房屋，故應(yīng)承擔(dān)該階段的遲延交付房屋責(zé)任。按照協(xié)議第八條約定的“違約責(zé)任按照該地段569平方米經(jīng)營收入所利益及逐年物價增長指數(shù)兩項之和綜合計算，比照現(xiàn)行年租金120萬元為基數(shù)，由甲方向乙方支付雙倍年租金240萬元，計算時間以2015年7月1日起至2018年7月1日止”。因沈河城建局已經(jīng)支付過渡補償費至2015年6月30日，故沈河城建局應(yīng)承擔(dān)自2015年7月1日至2018年6月30日期間的遲延交付房屋責(zé)任，按照約定，給付雙倍的租金即年租金240萬元計算，三年共計為720萬元。對于王美琪訴訟請求符合約定部分予以支持。關(guān)于沈河城建局提出的違約金過高要求調(diào)整的主張，因約定的違約金系參照租金損失及過渡補償費用標(biāo)準(zhǔn)，故不屬于約定過高情形，對該抗辯本無法支持。
六、關(guān)于沈河區(qū)政府及第三人是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任問題。根據(jù)合同相對性，本案沈河區(qū)政府及第三人麗嘉百貨在本案中不承擔(dān)責(zé)任，故對于王美琪要求沈河區(qū)政府承擔(dān)責(zé)任的主張不予支持。
綜上，一審法院依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、被告沈陽市沈河區(qū)城市建設(shè)局于本判決生效后十日內(nèi)支付原告王美琪安置補償費用6543.5萬元。二、被告沈陽市沈河區(qū)城市建設(shè)局于本判決生效后十日內(nèi)支付原告王美琪遲延交付房屋損失720萬元（自2015年7月1日起至2018年7月1日止的延期交付損失）。三、駁回原告其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費419975元，由沈陽市沈河區(qū)城市建設(shè)局承擔(dān)403176元。由王美琪承擔(dān)16799元。
本院審理期間，各方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。一審法院審理查明的事實有證據(jù)予以證明，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，關(guān)于一審法院認(rèn)定因沈河城建局違約導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)的問題，根據(jù)一審法院審理查明的事實，沈河城建局違反《回遷安置協(xié)議書》第一條、第七條約定內(nèi)容，未向王美琪提交房屋平面、立面設(shè)計圖，及由沈陽市規(guī)劃土地局審定并加蓋沈河城建局和開發(fā)商印章的標(biāo)準(zhǔn)施工圖復(fù)印件等材料，并擅自調(diào)整消防門及樓梯的使用功能，最終所提供的房屋不符合《回遷安置協(xié)議書》第一條及第五條的約定，特別是房屋的樓梯及安全門并非專屬空間，而是作為整個大廈整體使用，屬于公用空間，導(dǎo)致該房屋不具有《回遷安置協(xié)議書》約定的完全的排他物權(quán)，構(gòu)成根本違約，故一審法院認(rèn)為訴爭房屋不符合合同約定，無法實現(xiàn)合同目的并無不當(dāng)。
關(guān)于一審法院認(rèn)定的違約責(zé)任承擔(dān)問題，《回遷安置協(xié)議書》第八條第一款約定了不同的違約情形下兩種不同的違約責(zé)任承擔(dān)方式，第一種是雖出現(xiàn)違約情形，但最終商業(yè)用房所有功能達標(biāo)，能夠交付正常使用的情況；第二種是不能按約定在郵局地段安置而改為異地安置的情況。本案中，因沈河城建局違約，導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，王美琪起訴主張安置補償費用及經(jīng)濟損失，實質(zhì)是要求解除合同，不再要求原地安置而改為異地安置，故本案屬于上述第二種情形，應(yīng)當(dāng)適用第二種違約責(zé)任承擔(dān)方式。第二種違約責(zé)任承擔(dān)方式中：“安置價格以本地段商業(yè)門市房現(xiàn)行價每平方米10萬元補償，為保證乙方經(jīng)濟利益不因安置時間拖延而受損失，甲方同意以每拖延一年每平方米在10萬元基礎(chǔ)上再增加安置價格每平方米5000元，以此類推累計疊加，計算時間從2015年7月1日起”的內(nèi)容，能夠體現(xiàn)雙方在協(xié)議時已考慮到“保證乙方經(jīng)濟利益不因安置時間拖延而受損失”一節(jié)，即上述安置價格中已包含有賠償內(nèi)容。王美琪于2019年6月27日向一審法院提起本案訴訟，則自2015年7月1日起每年累計疊加5000元，至2019年6月27日止，應(yīng)為2萬元。故沈河城建局應(yīng)給付王美琪房屋安置補償費用（包括經(jīng)濟損失）為：（10萬元＋2萬元）×569平方米﹦6828萬元。一審法院混合適用第一、二種違約責(zé)任承擔(dān)方式確定安置補償費用，以及適用第一種違約責(zé)任承擔(dān)方式確定經(jīng)濟損失不當(dāng)。關(guān)于沈河城建局主張按《回遷安置協(xié)議書》第二條支付安置補償費的問題，《回遷安置協(xié)議書》第二條系沈河城建局向王美琪交付了符合協(xié)議約定的房屋后，如所交付的房屋實際面積超出569平，超出面積按照每平方米4萬元計算，并非是雙方對案涉房屋無法交付情況下關(guān)于安置價格的約定，故沈河城建局的該項主張無事實與法律依據(jù)。
關(guān)于沈河城建局主張應(yīng)由麗嘉百貨承擔(dān)違約責(zé)任以及麗嘉百貨提出對一審判決載明的《情況說明》中部分內(nèi)容有異議的問題，沈河城建局系案涉協(xié)議的合同相對方，根據(jù)合同相對性原則，本案違約責(zé)任應(yīng)由沈河城建局承擔(dān)。至于沈河城建局與麗嘉百貨之間的爭議，非本案審理內(nèi)容，雙方應(yīng)另行解決。
綜上，一審判決認(rèn)定事實清楚，但適用法律有誤，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
一、撤銷遼寧省沈陽市中級人民法院（2019）遼01民初766號民事判決；
二、沈陽市沈河區(qū)城市建設(shè)局于本判決生效后十日內(nèi)支付王美琪安置補償費用（包含經(jīng)濟損失）6828萬元；
三、駁回王美琪的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一、二審案件受理費各419975元，由王美琪各負(fù)擔(dān)40840元，沈陽市沈河區(qū)城市建設(shè)局各負(fù)擔(dān)379135元。
本判決為終審判決。
審判長 趙 偉
審判員 賀立春
審判員 金 瑩
二〇二〇年十二月三十日
