審理法院：章丘市人民法院
案號：（2015）章民初字第3913號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2016-05-30
審理經(jīng)過
原告孫志富與被告章丘市雙山街道辦事處（以下簡稱雙山辦事處）、章丘市第二城市建設綜合開發(fā)有限責任公司（以下簡稱二開發(fā)公司）、北京龍安華誠建筑設計有限公司（以下簡稱龍安公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，于2016年3月1日、5月27日兩次公開開庭進行了審理。原告孫志富及其委托代理人寧仕宏，被告雙山辦事處的委托代理人于忠，被告二開發(fā)公司的委托代理人趙序偉、賈錫彬，被告龍安公司的委托代理人李友震均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱
原告孫志富訴稱，原告原在章丘市雙山街道辦事處芙蓉街有商業(yè)門頭房一處。2013年1月因城市規(guī)劃需要，被告雙山辦事處與原告簽訂拆遷協(xié)議和安置協(xié)議，原告的樓房被拆遷。根據(jù)安置協(xié)議，被告雙山辦事處在被告二開發(fā)公司開發(fā)的金盛花園小區(qū)內(nèi)安置樓房一處，安置B區(qū)1號樓一單元一、二層商業(yè)門頭房一處，建筑面積293平方米。根據(jù)安置協(xié)議，被告雙山辦事處應當在18個月內(nèi)建完安置房屋并交付原告使用，但被告未按期交房，后原告與被告雙山辦事處分別在2014年4月29日和2015年8月13日簽訂了兩份《補充協(xié)議》?，F(xiàn)在該安置的樓房主體已經(jīng)完工，原告發(fā)現(xiàn)被告給原告安置的樓房不符合《商業(yè)建筑設計規(guī)范》國家強制標準的要求及雙方的合同約定，樓房的垂直高度及其它設施均不符合要求。原告與其他業(yè)戶多次找被告協(xié)商處理，被告拒不理睬。因被告龍安公司的圖紙存在設計缺陷，被告雙山辦事處和二開發(fā)公司也存在過錯，致使給原告安置的樓房不符合《商業(yè)建筑設計規(guī)范》的相關規(guī)定及安置協(xié)議的約定，嚴重影響原告安置房的使用，并嚴重侵害原告的合法權益。根據(jù)有關的法律規(guī)定，三被告應當對給原告造成的經(jīng)濟損失承擔賠償責任。為維護原告的合法權益，特向法院起訴，請求判令：1、被告繼續(xù)履行安置協(xié)議書和補充協(xié)議，并承擔違約責任；2、被告賠償原告經(jīng)濟損失1200000元（具體數(shù)額以鑒定為準）；3、被告承擔本案的訴訟費用及鑒定費用。
被告辯稱
被告雙山辦事處辯稱，1、第一被告的訴訟主體不適格。本案案由確定為建設工程合同糾紛，雙山辦事處與原告不存在建筑工程合同關系。2、第一被告與原告所簽拆遷協(xié)議書和安置協(xié)議書系無效合同。因原告拆遷房屋的土地是集體土地，所有權人是雙山辦事處白泉村委會，應辦理集體土地征收程序，收回集體土地使用權的主體應系白泉村委會，或者是國家土地征收部門，非第一被告。3、原告訴稱因安置樓不符合商業(yè)建筑設計規(guī)范因家強制性標準的要求，因該宗土地已經(jīng)招拍掛，有相應的建設單位及設計單位，故原告所訴與第一被告無關。4、因本案所涉及的土地為集體土地，因集體土地的拆遷安置問題非人民法院受案范圍。5、原告起訴所依據(jù)的拆遷協(xié)議和安置協(xié)議，并沒有約定安置房的種類及相關設計結構等標準，原告所訴無事實及法律依據(jù)。綜上，請求法院依法駁回原告起訴。
被告二開發(fā)公司辯稱，第一，因本案所涉及土地為集體土地，因集體土地的拆遷安置補償問題非人民法院受案范圍，對該類糾紛我國目前沒有明確的法律規(guī)定，由此產(chǎn)生的爭議是否可以通過民事訴訟程序予以處理，也缺乏明確的立法依據(jù)，故人民法院受理此類案件于法無據(jù)，應駁回原告起訴。原告依據(jù)拆遷及安置協(xié)議要求被告繼續(xù)履行合同，但是從該兩份協(xié)議看出，雖然上述協(xié)議約定了安置房屋面積等相關內(nèi)容，但是沒有約定安置房的種類及相關設計結構等標準，故原告以此為依據(jù)主張權利，人民法院處理缺乏按照合同約定裁判的事實依據(jù)及法律依據(jù)。此類糾紛案件系由當?shù)厝嗣裾凑战?jīng)濟和城市發(fā)展建設的需要推動及實施，拆遷安置補償?shù)膯栴}應由政府統(tǒng)籌安排。第二，本案立案案由錯誤。建設工程合同是承包人進行建設，發(fā)包人支付價款的合同，本案原告主張的訴訟請求及事實及理由與建設工程合同毫無關系，原告并非承包人，本案實質為房屋拆遷安置補償合同糾紛。第三，原告列我公司為被告系被告主體不適格，根據(jù)原告的訴訟請求，其所主張的履行合同賠償損失，但我公司與原告之間沒有任何書面及口頭合同，根據(jù)合同相對性原則，繼續(xù)履行合同只有合同的當事人之間才能實際履行，原告的訴訟請求無法對第二被告產(chǎn)生約束，及實際影響，因此列我公司為被告主體不適格。第四，根據(jù)第一被告與第二被告之間的協(xié)議書，涉案項目從設計、規(guī)劃、勘察、道路硬化、綠化、配套設施以及回遷戶的安置，都是由第一被告負責并承擔相關費用，因此我公司所建設房屋是基于與第一被告之間的約定，所建房屋的質量要符合第一被告與我公司之間的合同約定，應視為我公司已經(jīng)履行了相關義務，至于第一被告與其他人，包括原告之間的協(xié)議，對我公司沒有任何約束力，也不產(chǎn)生由我公司承擔違約責任的法律后果。第五，原告訴狀中所列訴訟請求沒有事實依據(jù)。
被告龍安公司同意第二被告的答辯意見。
本院查明
經(jīng)審理，本院對以下事實予以確認，1、為加快舊城改造步伐，提高城市品位，改善人居環(huán)境質量，2013年1月17日，雙山辦事處城市管理辦公室與原告簽訂拆遷協(xié)議書一份，雙方對拆遷補償、拆遷期限、拆遷安置、獎勵政策等進行了協(xié)商，并簽訂了該拆遷協(xié)議。同日，雙山辦事處與原告簽訂了安置協(xié)議書，根據(jù)安置協(xié)議，雙方對樓房的位置、標準，安置房屋的位置，安置價格，房屋差價，安置房屋的建設期限，付款方式，違約責任進行了約定。后雙方又于2014年4月29日、2015年8月13日就安置問題簽訂了兩份補充協(xié)議。
2、原告被拆遷的房屋位于章丘市雙山街道辦事處芙蓉街，系于2004年辦理了房產(chǎn)證，房產(chǎn)證號為章房權證城字第11883號，建筑面積為318.77平方米，系私產(chǎn)、商業(yè)用房。但該房產(chǎn)證上土地使用情況相關欄目為空白，原告也沒有辦理涉案土地的土地使用權證。本院遂依職權至章丘市檔案館、章丘市不動產(chǎn)登記中心調取了相關證據(jù)證實，原告辦理房產(chǎn)證的依據(jù)是章丘縣土管局文件章土管字（92）第91號文和章丘市人民政府文件章政發(fā)（2001）62號文。章土管字（92）第91號文內(nèi)容為：關于旭升鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)辦公室等三單位使用土地的批復旭升鄉(xiāng)政府：經(jīng)研究同意，你鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)辦公室建農(nóng)業(yè)科技服務公司，使用白泉村非耕地六千六百平方米。你鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)辦公室建農(nóng)業(yè)機械服務公司倉庫，使用白泉村非耕地六千六百平方米。你鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)辦公室建農(nóng)機公司宿舍，使用白泉村非耕地六千六百平方米。希按照協(xié)議做好土地補償工作。章政發(fā)（2001）62號文的主要內(nèi)容為，章丘市調整部分行政區(qū)劃，包括撤銷旭升鄉(xiāng)，成立雙山街道辦事處。
以上事實，有原告、三被告的陳述，及原告孫志富向法庭提供的拆遷協(xié)議、安置協(xié)議書，補充協(xié)議兩份，拆遷實施方案明白紙，照片一宗，圖紙2份，房屋所有權證、選址意見書、魯政土字[2005]18號即山東省人民政府關于章丘市2004年第十七批次城市建設用地的批復（復印件），章丘市國土資源局掛牌出讓國有建設用地使用權公告、二開發(fā)公司成交打印件一份、章丘市人民政府關于向章丘市第二城市建設綜合開發(fā)有限責任公司出讓國有土地使用權的批復（復印件），第一被告提交的土地登記卡復印件，及本院調取的房屋所有權（轉移）登記申請審批書一份，章丘市人民政府文件章政發(fā)（2001）62號文“章丘市人民政府關于調整部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃的通知”，章丘縣土地管理局文件章土管字（92）第91號文“關于旭升鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)辦公室等三單位使用土地的批復”，章丘縣土地管理局文件章土管字（92）第82號文“關于旭升鄉(xiāng)衛(wèi)生院等三單位使用土地的批復”等證據(jù)所證實。
本院認為
本院認為，我國土地管理法第四十三條規(guī)定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”。本案中查明，原告用于建設商業(yè)住房的土地，系原旭升鄉(xiāng)白泉村的集體土地（非耕地），是原章丘縣土管局批準原旭升鄉(xiāng)政府用于興辦公共設施和公益事業(yè)的。在沒有改變此土地使用權的情況下，原告在涉案土地上建造屬于個人私產(chǎn)的商業(yè)住房，顯未取得合法的土地使用權。
再者，鄉(xiāng)級行政機關因城市建設的需要，對農(nóng)村集體土地上房屋進行拆遷，整合土地進行開發(fā)建設。相關的拆遷步驟、拆遷辦法和補償辦法都是由行政機關制定和實施的。此種大規(guī)模、大面積的村居整合或房屋拆遷，一般都是地處城郊結合帶的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府按照經(jīng)濟社會發(fā)展和城市建設的需要來推動和實施的，被拆遷房屋的安置補償問題也應當由政府統(tǒng)籌作出安排。該類糾紛，既不是農(nóng)村集體土地征收過程中的地上物補償糾紛，也不是城市房屋拆遷安置糾紛。對集體土地上的房屋拆遷安置補償問題，我國目前尚無明確的立法規(guī)定，由此產(chǎn)生的爭議是否可以通過民事訴訟程序予以處理，也缺少明確的立法依據(jù)，人民法院受理此類民事訴訟于法無據(jù)，不屬于法院民事案件的受理范圍。遑論本案中原告并未取得合法的土地使用權，此種情況下的房屋拆遷補償糾紛，亦應不屬于人民法院民事案件的受理范圍。
至于原告庭審中所稱涉案土地早于2005年即因山東省人民政府魯政土字[2005]18號文轉為國有土地，本院認為因原告自建房時至現(xiàn)在并未取得合法的土地使用權，非涉案土地合法的使用權人，涉案土地是集體所有，還是已轉為國有，與本案的處理結果無關聯(lián)性。
綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條之規(guī)定，裁定如下：
裁判結果
駁回原告孫志富的起訴。
如不服本裁定，可在裁定書送達之日起10日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省濟南市中級人民法院。
審判人員
審判員劉煥敏
裁判日期
二○一六年五月三十日
