審理法院：鐵嶺市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2016）遼12民終255號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2016-04-29
審理經(jīng)過(guò)
原告劉濤與被告四平市天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天成房地產(chǎn)公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，開(kāi)原市人民法院依法做出（2015）開(kāi)民一初字第00731號(hào)民事判決。宣判后，四平市天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天成房地產(chǎn)公司）不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理本案。
一審原告訴稱
原告劉濤訴稱：原告與被告因拆遷補(bǔ)償問(wèn)題于2013年3月19日達(dá)成房屋征收安置補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議約定自合同簽訂之日起2年內(nèi)交付補(bǔ)償?shù)拈T市房，2年不能交房，按違約處理，支付違約金20萬(wàn)元，同時(shí)支付一年租房費(fèi)3.5萬(wàn)元，一年?duì)I業(yè)損失12.5萬(wàn)元，現(xiàn)原告已超過(guò)半年之久，未交付樓房，給原告造成極大經(jīng)濟(jì)損失，故訴至法院要求被告給付未交房的違約金20萬(wàn)元、一年租房費(fèi)3.5萬(wàn)元，一年?duì)I業(yè)損失12.5萬(wàn)元。
一審被告辯稱
被告天成房地產(chǎn)公司辯稱：1、延期交付房屋的補(bǔ)償應(yīng)按開(kāi)原市政府規(guī)定執(zhí)行，2011年12月18日開(kāi)原市政府印發(fā)《開(kāi)原市站前原富源酒店區(qū)域房屋征收補(bǔ)償方案》第四條二款規(guī)定：房照標(biāo)注使用性質(zhì)為經(jīng)營(yíng)的臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按產(chǎn)權(quán)所有證標(biāo)注面積每月、每平方米10元計(jì)算…，由于冬季征收在市政府房屋征收決定期限內(nèi)搬遷的臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)每平方米獎(jiǎng)勵(lì)5.00元，從簽訂協(xié)議之日起直至回遷之日止，如在規(guī)定期限內(nèi)未回遷的，超期部分臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)雙倍計(jì)算，所以應(yīng)按開(kāi)原市政府文件規(guī)定給原告發(fā)放補(bǔ)償費(fèi)，不能也不應(yīng)該按原告要求補(bǔ)償租房費(fèi)3.5萬(wàn)元。2、原告主張被告支付12.5萬(wàn)元營(yíng)業(yè)損失沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)，不同意給付，（1）根據(jù)開(kāi)原市政府文件規(guī)定，延期交房期間，原告的經(jīng)營(yíng)性門市房按普通居民住宅一倍的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)，充分考慮了經(jīng)營(yíng)性門市房的特殊性，原告完全可以另行租賃房屋繼續(xù)從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，不存在預(yù)期可收入損失的客觀可能性，（2）原告提出營(yíng)業(yè)損失沒(méi)有證據(jù)支持。被告系被迫簽訂的顯失公平協(xié)議，不但給付每年3.5萬(wàn)元房屋，還給付了每年12.5萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)可預(yù)損失，且原告未通過(guò)任何證據(jù)，按正常情況原告至少應(yīng)通過(guò)稅收即完稅證據(jù)，在沒(méi)有任何證據(jù)支持的情況下，三項(xiàng)并用，顯失公平，被告不同意原告的訴訟請(qǐng)求。3、原告要求被告支付違約金20萬(wàn)元，明顯不符合法律規(guī)定。合同法解釋（二）29條規(guī)定，當(dāng)事人約定違約金超過(guò)造成損失的30%的，一般可以認(rèn)定為合同法114條二款規(guī)定過(guò)分高于造成的損失。4、原告就同一違約事實(shí)，同時(shí)主張違約金、租房費(fèi)、營(yíng)業(yè)損失違背法律規(guī)定。
一審法院查明
原審法院經(jīng)審理查明：被告天成房地產(chǎn)公司于2013年3月19日與原告劉濤簽訂房屋征收安置補(bǔ)償協(xié)議書，被告對(duì)原告坐落在開(kāi)原市開(kāi)原鎮(zhèn)站前街3委8組的113.968平方米門市房一套進(jìn)行拆除，并作了安置補(bǔ)償，協(xié)議第一：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工后，給予原告原面積補(bǔ)償門市房；第二：被告應(yīng)在協(xié)議簽字后二年交付第一條的門市房，二年內(nèi)不能交付，按違約處理，違約金20萬(wàn)元，交付門市房達(dá)不到第一條要求，違約金15萬(wàn)元；四、被告除補(bǔ)償?shù)谝粭l門市房外，一次性補(bǔ)償原告31.5萬(wàn)元，其中包括搬家費(fèi)1萬(wàn)元、臨時(shí)建筑補(bǔ)償1.5萬(wàn)元、租房費(fèi)7萬(wàn)元、乙方二年內(nèi)營(yíng)業(yè)可預(yù)損失25萬(wàn)元?，F(xiàn)被告在二年內(nèi)對(duì)該區(qū)域樓房建設(shè)未竣工，致使原告訴至本院要求被告給付未交付樓房的違約金20萬(wàn)元、一年房租費(fèi)3.5萬(wàn)元及一年?duì)I業(yè)損失12.5萬(wàn)元。
一審法院認(rèn)為
原審法院認(rèn)為：被告天成房地產(chǎn)公司與原告劉濤自愿簽訂房屋征收安置補(bǔ)償協(xié)議書，該協(xié)議真實(shí)有效，且約定被告二年內(nèi)不能交付門市房，按違約處理，違約金20萬(wàn)元，現(xiàn)原告要求被告支付未交付房屋的違約金20萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求合理，應(yīng)予支持。至于原告要求給付違約后一年房租費(fèi)3.5萬(wàn)元及一年?duì)I業(yè)損失12.5萬(wàn)元一節(jié)，該期限至2016年3月并未到期，現(xiàn)不予支持原告的該訴訟請(qǐng)求。另被告提出房屋征收安置補(bǔ)償協(xié)議書系被迫簽訂的，并未向法庭提供證據(jù)，開(kāi)原市站前原富源酒店區(qū)域房屋征收補(bǔ)償方案真實(shí)有效，雙方未按原富源酒店區(qū)域房屋征收補(bǔ)償方案簽訂協(xié)議書，而另自愿簽訂了房屋征收安置補(bǔ)償協(xié)議書，雙方應(yīng)履行。被告又稱違約金不能超過(guò)造成損失的30%（合同法解釋二第29條規(guī)定），但雙方約定的是未交付房屋的違約金，被告觀點(diǎn)不予支持。
本院認(rèn)為
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九條、第四十四條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
一、被告四平市天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后10日給付原告劉濤違約金20萬(wàn)元。
二、駁回原告劉濤的其它訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
訴訟費(fèi)6700.00元，保全費(fèi)2370.00元，計(jì)9070.00元，由被告四平市天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。
上訴人四平市天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不服原審判決上訴稱，原審判決上訴人給付被上訴人違約金20萬(wàn)元，違背合同法解釋（二）第29條規(guī)定。一審案件受理費(fèi)全部由上訴人負(fù)擔(dān)明顯違法。請(qǐng)求撤銷原判，依法改判或者發(fā)回重審。
被上訴人劉濤服從原審判決。
本院認(rèn)為：本案雙方當(dāng)事人雖然約定，上訴人四平市天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司兩年內(nèi)不能交付相關(guān)房屋，按違約處理，違約金20萬(wàn)元。但是，上訴人在二審中，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題解釋（二）第29條第二款規(guī)定，即當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。申請(qǐng)人民法院對(duì)約定違約金20萬(wàn)元進(jìn)行調(diào)整。該申請(qǐng)是否符合上述規(guī)定。重審應(yīng)當(dāng)予以考慮。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定，裁定如下：
一、撤銷開(kāi)原市人民法院（2015）開(kāi)民一初字第00731號(hào)民事判決；
二、發(fā)回開(kāi)原市人民法院重審。
二審案件受理費(fèi)6700.00元退回上訴人四平市天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
審判人員
審判長(zhǎng)姜軍審判員孫愛(ài)萍代理審判員徐銘澤
裁判日期
二〇一六年四月二十九日
書記員
書記員黃博超
