審理法院：聊城市東昌府區(qū)人民法院
案號：（2016）魯1502民初1915號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2016-07-12
審理經(jīng)過
原告韓書光與被告山東華悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告的委托代理人陳旭峰、李岫巖，被告的委托代理人張麗敏、姚睿到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告訴稱：原告于2010年10月7日與被告簽訂房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，合同約定調(diào)換后的房屋坐落于“華悅金鉆小區(qū)I號樓東單元601室。合同約定在2012年10月7日交付房屋。被告作為建設(shè)方應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定繳納由被告自行承擔(dān)的集中供氣設(shè)施配套費、集中供熱配套費，并在交房時提供竣工綜合驗收備案證明。被告非但未履行上述法定義務(wù)，反而要求原告繳納集中供氣設(shè)施配套費、集中供熱配套費，并拒不交房。被告逾期交房，違反了雙方簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議約定，給原告造成經(jīng)濟損失。原告為維護自身合法權(quán)益，特訴至法院，請求判令被告向原告賠償因延期交房的經(jīng)濟損失（自2012年10月8日至2016年3月7日計算為37515元，經(jīng)濟損失賠償至實際交房之日），訴訟費由被告承擔(dān)。庭審中，原告變更其訴訟請求，即賠償數(shù)額變更為2012年10月8日至2016年3月7日期間（扣除被告已支付的款項）房屋租金共計42408元。
被告辯稱
被告辯稱：一、涉案房屋已于2015年2月6日通過竣工驗收，并具備法律規(guī)定及協(xié)議約定的房屋交付條件?！渡綎|省城市房屋拆遷管理條例》第三十條規(guī)定：拆遷人提供的安置房屋，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）符合國家和省規(guī)定的質(zhì)量安全標準；（二）符合國家和省規(guī)定的房屋建筑設(shè)計技術(shù)規(guī)范和標準；（三）產(chǎn)權(quán)清晰。原、被告及東昌府區(qū)順達拆遷服務(wù)中心簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議第七條約定，被告向原告提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)當(dāng)符合上述第三十條規(guī)定的條件，該約定為雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，雙方應(yīng)嚴格遵守。涉案房屋已取得《單位工程質(zhì)量竣工驗收記錄》，2015年2月6日通過并于2015年6月17日取得《建設(shè)工程竣工驗收備案證書》，且施工單位已向被告出具了《工程保修書》、《住宅質(zhì)量保證書》以及《住宅使用說明書》，已完全具備《山東省城市房屋拆遷管理條例》第三十條規(guī)定的交付條件，因此原告不存在不具備交房條件的事實。房屋拆遷安置補償?shù)姆申P(guān)系與普通商品房買賣合同的法律關(guān)系不同，安置房屋的交付條件不能完全參照商品房房屋交付。雖達到竣工綜合驗收標準是交付商品房的標準之一，但法律法規(guī)并沒有強制要求交付的安置房屋和交付商品房必須達到該標準。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條"建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。"之規(guī)定，通過勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理有關(guān)單位的質(zhì)量驗收標準，是交付房屋的合法交付條件之一。本案雙方在簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議時沒有約定交付房屋必須達到綜合驗收的條件，同時協(xié)議約定原告于2010年10月23日搬遷，被告應(yīng)于2012年10月7日交付房屋，從搬遷到交房還不到2年的時間并結(jié)合施工實際來看，兩年內(nèi)房屋是不可能達到綜合驗收的條件，簽訂該協(xié)議時雙方約定房屋交付條件本意也應(yīng)是在房屋取得建設(shè)工程竣工驗收備案后。因此，原告所主張的安置房屋應(yīng)當(dāng)達到綜合驗收的條件不能成立，應(yīng)依法予以駁回。二、2015年3月涉案房屋具備交房條件后，被告已通過公告、電視廣播等各種渠道向原告發(fā)出交房通知，但原告以各種理由不收房，違反了協(xié)議的約定。因此被告自2015年3月后不存在延期交房的事實，無需承擔(dān)自2015年3月至今延期交房的經(jīng)濟損失。三、按照協(xié)議第九條的約定，因被告原因逾期交房，原告同意被告選擇向原告提供同面積同質(zhì)量的安置房屋，或者采取加倍支付臨安費的方式向原告承擔(dān)因延期交房造成的經(jīng)濟損失。該約定系雙方真實意思表示且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)嚴格遵守。自本協(xié)議簽訂后，被告不但依約向原告支付過渡期間的臨安費，且自2012年3月7日至2015年3月7日延期交房期間，被告已以加倍支付臨安費的方式向原告承擔(dān)了延期交房的全部經(jīng)濟損失，原告均已接受，因此原告已不存在延期交房的經(jīng)濟損失。綜上，請求駁回原告訴訟請求。
原告對其主張?zhí)峤蝗缦伦C據(jù)：
1、原、被告簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，該協(xié)議經(jīng)聊城市魯西公證處公證，擬證明產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議約定的過渡期是24個月，截止到2012年10月7日被告沒有按照協(xié)議的約定交房，存在違約，并且該協(xié)議第七條約定產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋不僅符合拆遷管理條例的約定，還應(yīng)該是普通商品房。2、2015年6月25日聊城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會信訪辦公室出具的金鉆小區(qū)回遷戶業(yè)主書面回復(fù)，擬證明在沒有綜合驗收備案之前臨安費由開發(fā)商繼續(xù)發(fā)放。3、2016年3月28日聊城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局信息公開的答復(fù)，擬證明被告開發(fā)的華悅金鉆小區(qū)沒有辦理綜合驗收備案手續(xù)。4、2016年3月12日山東博萊仕土地房地產(chǎn)評估有限公司出具的房地產(chǎn)租賃價格評估報告，擬證明古樓辦事處樂園小區(qū)第五幢3號樓3單元402室房地產(chǎn)每平方米月租金是14.5元，依據(jù)該結(jié)論，原告主張自2012年10月8日到2016年3月7日期間的租金損失。5、山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收綜合備案辦法、聊城市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)聊城市房地產(chǎn)開發(fā)竣工綜合驗收辦法通知，以及魯高法2011第297號文，擬證明根據(jù)上述法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收合格后方可使用，開發(fā)商開發(fā)的建設(shè)項目必須經(jīng)過綜合驗收為取得綜合驗收備案的不得交付使用，這也是房屋交付使用前的法定條件。
被告質(zhì)證意見如下：
對證據(jù)1的真實性無異議，通過該協(xié)議第七條可以證明被告提供的安置房屋應(yīng)當(dāng)符合《山東省城市房屋管理條例》第三十條的規(guī)定，但是該條約定的普通商品房僅指交付房屋的質(zhì)量為普通商品房的質(zhì)量，并沒有說明房屋交付條件是普通商品房，該協(xié)議第九條約定，因被告原因逾期交房的被告有權(quán)選擇以加倍支付臨時安置補助費的方式向原告支付延期交房的經(jīng)濟損失。對證據(jù)2回復(fù)中所提到的聊政字2014［2014］126號文件不適用本案項目，該文件所要求的是2015年之后新建設(shè)的項目才適用，在2015年之前的項目并不適用，且聊城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會無權(quán)要求沒有達到綜合驗收的錢，臨安費由被告繼續(xù)發(fā)放，綜合驗收標準并不是本案安置房屋約定的交付標準。對證據(jù)3的真實性和證明內(nèi)容均無異議。證據(jù)4評估報告為原告一方委托制作，其真實性不予認可，作出該評估報告所依據(jù)的現(xiàn)有資料及作出該報告分析所采用的材料均沒有依據(jù)，對證據(jù)合法性不予認可。同時，該評估報告在本案中沒有必要作出，因被告以加倍支付臨安費的方式向原告支付了延期賠償金，已全部補償了原告損失，原告現(xiàn)無任何其他損失，其關(guān)聯(lián)性不予認可。對證據(jù)5，上述兩份規(guī)定不屬于法律行政法規(guī)強制性規(guī)定，且兩份規(guī)定是針對商品房交付的規(guī)定，本案為拆遷補償合同糾紛，兩者法律關(guān)系不同，不能完全參照。根據(jù)《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十四條規(guī)定，可以看出房屋工程質(zhì)量驗收標準是交付房屋的合法條件，該條第三款規(guī)定開發(fā)項目經(jīng)驗收合格后……，第四款規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自綜合驗收合格之日起十五日內(nèi)，將開發(fā)項目綜合驗收報告報開發(fā)主管部門備案，從上述兩款規(guī)定可以看出驗收合格和綜合驗收合格是并列的兩種驗收標準，第三款約定的驗收合格即為工程質(zhì)量驗收合格，該條的本質(zhì)可以看出并沒有要求綜合驗收合格是交付房屋的唯一條件。
被告對其主張?zhí)峤蝗缦伦C據(jù)：
1、原、被告以及東昌府區(qū)順達拆遷服務(wù)中心于2010年10月7日簽訂的《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》，擬證明：（1）證明被告依法拆遷原告房屋，且原、被告、東昌府區(qū)順達拆遷服務(wù)中心三方在該協(xié)議中簽字蓋章，為各方真實意思表示，各方應(yīng)當(dāng)嚴格遵守。（2）證明該協(xié)議第七條約定，被告向原告提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)當(dāng)符合《山東省城市房屋拆遷管理條例》第三十條規(guī)定的條件。（3）證明該協(xié)議第九條約定，因被告原因逾期交房的，原告同意被告選擇向原告提供同面積同質(zhì)量的安置房屋，或者采取向原告加倍支付臨安費的方式承擔(dān)因延期交房給原告造成的經(jīng)濟損失。（4）證明根據(jù)該協(xié)議第三條約定，被告以依約將24個月安置過渡期內(nèi)臨安費包含在產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價中的方式向原告全部支付完畢。2、臨安費撥付申請5份及聶莊臨時安置補助費發(fā)放明細一宗，擬證明被告已依約選擇以加倍支付臨安費的方式向原告承擔(dān)因延期交房造成的經(jīng)濟損失，且原告已實際接受的事實。3、聊城市東昌府區(qū)古樓辦事處聶莊居民委員會出具的《華悅金鉆小區(qū)（聶莊新居）住宅建設(shè)標準》一份，擬證明原告認可的房屋交付標準，本案房屋已全部具備該標準內(nèi)容。4、《建設(shè)工程竣工驗收備案證書》復(fù)印件、《單位工程質(zhì)量竣工驗收記錄》、《房屋建筑工程保修書》、《房屋建筑質(zhì)量保證書》以及《房屋建筑使用說明書》各一份，擬證明被告向原告交付的安置房屋已于2015年2月全部通過竣工驗收，符合法律規(guī)定及合同約定交付條件的事實。5、被告、聊城市東昌府區(qū)順達拆遷服務(wù)中心、古樓辦事處聶莊居民委員會于2015年3月25日發(fā)出的《公告》，擬證明被告依約向原告發(fā)出交房通知的事實。
原告質(zhì)證意見如下：
對證據(jù)1的真實性無異議，與原告提交的一致，但是不能證明被告的證明目的，協(xié)議書第九條是違約條款，根據(jù)合同法相關(guān)司法解釋規(guī)定，協(xié)議的一方違約，守約方方可以按照合同約定的違約條款主張違約金，也可以按照實際損失依法主張，原告本次訴訟請求是按照實際損失進行的主張，另外該協(xié)議第七條并不是房屋的交付條件，關(guān)于第三條約定的24個月的過渡費，該過渡費不在原告本次訴訟請求的范圍內(nèi)，該次主張是2012年10月8日起至實際交房日的實際損失。對證據(jù)2的真實性無異議，但是被告并沒有足額向原告發(fā)放安置補助費，也沒有彌補原告實際遭受的損失。對證據(jù)3住改建設(shè)標準，因是復(fù)印件不予認可，該建設(shè)標準與交付房屋需要達到綜合驗收的條件無關(guān)，并且該標準的約定并沒有原告的簽字確認。對證據(jù)4備案證書的真實性有異議，不予認可，該驗收備案是住宅樓樓體的單項竣工驗收備案，并非綜合驗收備案，關(guān)于質(zhì)量保證書和說明書的真實性無異議，但是不能證明被告的證明目的，也不能證明涉案房屋已經(jīng)達到法定交付條件。對證據(jù)5的真實性無異議，但是不能證明被告已向原告及其他相關(guān)業(yè)主進行張貼公示，被告沒有向法庭遞交該公告張貼公示的證據(jù)。另外該公告中涉及到交房安置手續(xù)的辦理，辦理時間是2015年3月31日，但是被告至今未取得涉案房屋的綜合驗收，不具備法定的交房條件。該公告內(nèi)容即使存在也屬違法。
本院查明
經(jīng)對以上證據(jù)的審查、質(zhì)證，本院認定如下事實：2010年10月7日，原告、被告與聊城市東昌府區(qū)順達拆遷服務(wù)中心簽訂房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，合同約定：被告委托聊城市東昌府區(qū)順達拆遷服務(wù)中心拆除原告位于聊城市東昌府區(qū)古樓辦事處聶莊村的房屋144平方米。自簽訂協(xié)議起至2012年10月7日，被告支付原告臨安費按過渡期24個月，被告支付原告臨安費每月每平方米5元，共計17280元。原告自愿選擇調(diào)換后的房屋坐落于華悅金鉆小區(qū)I號樓東單元601室，建筑面積為127.39平方米。協(xié)議第七條約定：被告向原告提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)當(dāng)符合《山東省城市房屋拆遷管理條例》第三十條的規(guī)定，且為普通商品房。且建設(shè)標準符合國家、省、市有關(guān)建筑設(shè)計，施工規(guī)范和標準。協(xié)議第九條約定：因被告原因逾期交房的，原告同意被告選擇向原告提供同面積同質(zhì)量的安置房屋，或者被告向原告加倍支付臨安費。協(xié)議約定2012年10月7日交付房屋，被告未按時交付，被告按照拆遷面積支付雙倍臨安費，原告領(lǐng)取了部分雙倍臨安費43200元。2014年12月30日華悅金鉆小區(qū)H號樓竣工，2015年2月12日驗收。2014年12月30日華悅金鉆小區(qū)I號樓竣工，2015年2月6日驗收，取得《房屋建筑工程保修書》、《房屋建筑質(zhì)量保證書》以及《房屋建筑使用說明書》。2015年3月25日，被告與聊城市東昌府區(qū)順達拆遷服務(wù)中心、聊城市東昌府區(qū)古樓辦事處聶莊村向回遷安置戶發(fā)出公告，于2015年3月25日至31日進行交房安置工作。2016年3月28日，聊城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局給原告等答復(fù)：山東華悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的華悅金鉆小區(qū)沒有辦理綜合驗收備案手續(xù)。2016年6月25日，聊城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局信訪辦公室出具書面答復(fù)：在沒有綜合驗收備案之前臨安費由開發(fā)商繼續(xù)發(fā)放。2016年3月16日，經(jīng)張秀蘭委托，山東博萊仕土地房地產(chǎn)評估有限公司出具房地產(chǎn)租賃價格評估報告，評估古樓辦事處樂園小區(qū)第五幢3號樓3單元402室房地產(chǎn)每平方米月租金14.5元。原告要求被告承擔(dān)2012年10月8日至2016年3月8日期間的損失，共計41個月，合同約定交付的房屋面積是144平方米，每平方米14.5元，144平*14.5*41個月，為85608元。扣除被告在此期間已經(jīng)向原告支付的金額144乘10元每月再乘以30個月，共計43200元，最后共計42408元。損失計算至實際交房之日。
本院認為
本院認為：原告與被告及聊城市東昌府區(qū)順達拆遷服務(wù)中心簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，系雙方真實意思表示，且不違反法律強制性規(guī)定，為有效協(xié)議。原告已依照協(xié)議約定遷出房屋，履行了協(xié)議約定。被告亦應(yīng)按協(xié)議約定履行交付房屋的合同義務(wù)。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條和中華人民共和國國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。驗收合格是出賣人將房屋交付買受人的法定條件。房地產(chǎn)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T提出竣工驗收申請，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、環(huán)保等有關(guān)單位進行驗收，因此，商品房交付時的驗收合格應(yīng)當(dāng)以行政主管部門完成綜合驗收為收房標準。被告未辦理綜合驗收備案手續(xù)，故涉案房屋至今不具備交房條件。被告應(yīng)從合同約定交房次日即2012年10月8日起向原告支付逾期交房違約金。被告選擇公告方式通知原告等收取房屋，對該通知能否及于原告存在不確定性，故2015年3月25日無法推定為實際交房日期，原告實際也未收房。原告所主張的按山東博萊仕土地房地產(chǎn)評估有限公司出具的房地產(chǎn)租賃價格評估報告所評估古樓辦事處樂園小區(qū)第五幢3號樓3單元402室房地產(chǎn)每平方米月租金14.5元計算實際損失，因該評估報告系案外人委托作出，與本案不具關(guān)聯(lián)性，故該證據(jù)本院不予采信。因逾期交房造成原告的實際損失應(yīng)以雙方約定的雙倍臨安費計算，被告已按照拆遷面積實際履行了部分雙倍臨安費43200元，故被告亦應(yīng)當(dāng)按照拆遷房屋面積144平方米支付至其實際交付之日期間的雙倍臨安費，雙倍臨安費為10元每平方米每月，逾期時間自2012年10月8日起至被告實際交房之日止，被告已支付的43200元，應(yīng)當(dāng)在計算總額中予以扣除。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告山東華悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告韓書光經(jīng)濟損失每月1440元，自2012年10月8日起至實際交付房屋之日止（已支付43200元）。
二、駁回原告韓書光其他訴訟請求。
案件受理費430元，由被告承擔(dān)（原告已預(yù)交，待執(zhí)行時一并過付）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省聊城市中級人民法院。
審判人員
審判員邢炳蘭
裁判日期
二〇一六年七月十二日
書記員
書記員肖慧
