審理法院：南充市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2017）川13民終487號(hào)
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛
裁判日期：2017-04-17
審理經(jīng)過
上訴人四川青年置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱青年置業(yè)公司）因與被上訴人覃宇及原審被告四川泰合置業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱泰合置業(yè)公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服四川省南充市順慶區(qū)人民法院（2016）川1302民初1716號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人青年置業(yè)公司的委托代理人吳青松、何春，被上訴人覃宇到庭參加訴訟。原審被告四川泰合置業(yè)集團(tuán)有限公司法定代表人王仁果經(jīng)本院傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
青年置業(yè)公司上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求撤銷南充市順慶區(qū)人民法院（2016）川1302民初1716號(hào)民事判決第一項(xiàng)；2.訴訟費(fèi)由覃宇承擔(dān)。事實(shí)與理由：“A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖”非安置房戶型標(biāo)準(zhǔn)，一審認(rèn)定該平面圖是影響安置方式的重要因素，與事實(shí)不符。因?yàn)轳钏e示的初步設(shè)計(jì)方案即“A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖”沒有經(jīng)過規(guī)劃審批，該平面圖未作為雙方所簽訂《房屋拆遷協(xié)議書》及《拆遷補(bǔ)償安置方案》的組成部分，也未在合同條款中約定?！斗课莶疬w協(xié)議書》第三條及《拆遷補(bǔ)償安置方案》第二條對(duì)安置房的標(biāo)準(zhǔn)約定為：戶型為三居室非異型房、面積約94.01平方米、交房標(biāo)準(zhǔn)與該小區(qū)對(duì)外銷售的商品房一致。雙方的關(guān)注點(diǎn)在于安置房屋的位置和面積，至于戶型，需經(jīng)規(guī)劃審批后確定，且合同約定與其他商品房一致，安置房屋完全能夠保證被拆遷人覃宇居住使用，故拆遷協(xié)議未明確安置房屋的戶型，“A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖”既不構(gòu)成安置房屋戶型的法定標(biāo)準(zhǔn)，亦不構(gòu)成約定標(biāo)準(zhǔn)。所以，一審判決酌定青年置業(yè)公司向覃宇補(bǔ)償20,000.00元（人民幣，下同）沒有事實(shí)和法律依據(jù)。
被上訴人辯稱
覃宇辯稱：1.“A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖”是雙方達(dá)成和簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議最重要的依據(jù)。2.一審判決青年置業(yè)公司向覃宇補(bǔ)償20,000.00元有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予維持。3.訴訟費(fèi)用由青年置業(yè)公司承擔(dān)。
覃宇向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令解除覃宇與青年置業(yè)公司簽訂的《勝利路電業(yè)局宿舍房屋拆遷協(xié)議書》；2.判令青年置業(yè)公司按合同所確定的94.01平方米產(chǎn)權(quán)面積以同地段商品房的市場(chǎng)價(jià)值（暫定6,000.00元∕平方米）進(jìn)行賠償損失；3.判令被告按50元∕平方米承擔(dān)遲延履行合同的違約金；4.判令青年置業(yè)公司因違約而給覃宇造成的不能獲得相應(yīng)有產(chǎn)權(quán)的車位價(jià)差損失8萬(wàn)元；5.訴訟費(fèi)由青年置業(yè)公司和泰合置業(yè)公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2009年2月12日，南充市人民政府南府閱44號(hào)文件《研究勝利路拆遷改造有關(guān)問題的會(huì)議紀(jì)要》決定，將勝利路改造納入南充市電業(yè)局生產(chǎn)生活設(shè)施整體改造。整體改造涉及南充電業(yè)局土地15.2畝。其中，生產(chǎn)用地、辦公用地14.2畝（屬國(guó)有劃撥土地），職工宿舍1畝。需拆除房屋面積6,900平方米（其中電業(yè)局辦公用房和生產(chǎn)設(shè)施用房4,100平方米，職工宿舍2,800平方米）。2010年8月3日，南充市城市規(guī)劃委員會(huì)辦公室頒發(fā)了地字第南規(guī)地〔2010〕037號(hào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該許可證用地紅線圖凈用地為9,771平方米。2010年8月9日，南充市人民政府頒發(fā)了兩份國(guó)地證：南充市國(guó)用（2010）第01xxx2號(hào)國(guó)土證，土地使用權(quán)人四川青年置業(yè)有限公司，座落順慶區(qū)勝利路口，地號(hào)為I／6／172-1，使用權(quán)面積4,195平方米；南充市國(guó)用（2010）第01xxx3號(hào)國(guó)土證，土地使用權(quán)人四川青年置業(yè)有限公司，座落順慶區(qū)勝利路口，地號(hào)為I／6／172-2，使用權(quán)面積5,576平方米。2011年1月9日，覃宇（乙方）等人與青年置業(yè)公司（甲方）簽訂了《勝利路電業(yè)局宿舍房屋拆遷協(xié)議書》，協(xié)議約定：三、甲方用于安置乙方的住宅房屋，建設(shè)地點(diǎn)在“勝利路口2009-B-37號(hào)地塊”規(guī)劃紅線內(nèi)，建筑形態(tài)為高層電梯公寓。所有安置房均符合國(guó)家建設(shè)部等相關(guān)部門制定的民用建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，其交房標(biāo)準(zhǔn)與該小區(qū)對(duì)外銷售的商品房一致。乙方自愿選擇安置房型為三居室，建筑面積約94.01平方米（實(shí)物建筑面積以房管局測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)）；九、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，乙方同意購(gòu)買甲方本項(xiàng)目地下有產(chǎn)權(quán)的機(jī)動(dòng)車（轎車）車位一個(gè)，價(jià)格為2萬(wàn)元∕個(gè)，位置在地下-2層。辦理車位的稅費(fèi)、維修基金由拆遷人全部承擔(dān)；十、違約責(zé)任：按《勝利路口電業(yè)局宿舍第二幢獨(dú)立產(chǎn)權(quán)住戶拆遷補(bǔ)償安置方案》執(zhí)行；十二、四川泰合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，承擔(dān)拆遷人不履約的全部賠償責(zé)任；十三、本協(xié)議附件《勝利路口電業(yè)局宿舍第二幢獨(dú)立產(chǎn)權(quán)住戶拆遷補(bǔ)償安置方案》（2011年1月8日）與本協(xié)議具有同等法律效力；附件一：《勝利路口電業(yè)局宿舍第二幢獨(dú)立產(chǎn)權(quán)住戶拆遷補(bǔ)償安置方案》；該協(xié)議甲方擔(dān)保人處蓋有四川泰合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的印章?！秳倮房陔姌I(yè)局宿舍第二幢獨(dú)立產(chǎn)權(quán)住戶拆遷補(bǔ)償安置方案》中第十條違約責(zé)任約定過渡期滿，拆遷人不能按期還房，逾期在6個(gè)月以上（該片區(qū)搬遷率達(dá)90%計(jì)36個(gè)月后）拆遷人按50元／天／戶支付違約金給被拆遷人。
2012年4月27日，南充市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局文件南建〔2012〕172號(hào)《南充市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于勝利路67號(hào)市電業(yè)局第6幢職工宿舍住戶要求拆遷改造的報(bào)告》載明：南充電業(yè)局已與青年置業(yè)公司初步達(dá)成拆遷改造條件，勝利路67號(hào)市電業(yè)局第6幢職工宿舍住戶強(qiáng)烈要求拆遷改造。建議同意對(duì)該幢樓的拆遷改造。2012年5月14日，南充市政府常務(wù)會(huì)議紀(jì)要原則同意南建〔2012〕172號(hào)《南充市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于勝利路67號(hào)市電業(yè)局第6幢職工宿舍住戶要求拆遷改造的報(bào)告》中提出的相關(guān)建議意見，南充電業(yè)局、青年置業(yè)公司等單位要共同做好相關(guān)工作，確保拆遷改造穩(wěn)妥進(jìn)行。2012年7月5日，南充市人民政府南府閱〔2012〕23號(hào)文件《五屆第四次城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)紀(jì)要》原則同意四川青年置業(yè)“青年城一區(qū)”規(guī)劃方案。2015年9月9日，南充市城市規(guī)劃和測(cè)繪地理信息局頒發(fā)了地字第南規(guī)地〔2015〕順字019號(hào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該許可證用地紅線圖凈用地為1260.36平方米。2015年10月21日，南充市人民政府頒發(fā)了國(guó)地證：南充市國(guó)用（2015）第02xxx1號(hào)國(guó)土證，土地使用權(quán)人四川青年置業(yè)有限公司，座落順慶區(qū)勝利路口，地號(hào)為I／6／172-3，使用權(quán)面積1,260.36平方米。
同時(shí)認(rèn)定，2012年9月15日，青年置業(yè)公司的委托授權(quán)人顧旭明與市電業(yè)局第6幢2單元6層25號(hào)簽訂了拆遷協(xié)議書。顧旭明在與本案覃宇協(xié)調(diào)中也談到有一個(gè)初步設(shè)計(jì)方案“A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖”，但該方案未獲得規(guī)劃部門批準(zhǔn)。雙方簽訂的《勝利路電業(yè)局宿舍房屋拆遷協(xié)議書》和《勝利路口電業(yè)局宿舍第二幢獨(dú)立產(chǎn)權(quán)住戶拆遷補(bǔ)償安置方案》均亦未載明“A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖”作為合同的附件。覃宇提供的“A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖”和泰合●青年城一區(qū)在南充市城鄉(xiāng)規(guī)劃和測(cè)繪地理信息局備案的“2#樓五—三十一層平面圖”和戶型不一致。備案的平面圖建筑面積為94.11平方米。修建的還房建設(shè)位置屬于規(guī)劃設(shè)計(jì)的同一宗地塊紅線之內(nèi)，位于地號(hào)為I／6／172-2和I／6／172-3之間。
還認(rèn)定，2015年12月15日，勝利路67號(hào)市電業(yè)局第6幢職工宿舍住戶已按照協(xié)議約定對(duì)還房進(jìn)行選擇和確認(rèn)。青年置業(yè)公司修建的拆遷安置房主體完工，覃宇等人稱青年置業(yè)公司提供的還房戶型和位置不符合約定，至今拒絕選房。覃宇等人已在青年置業(yè)公司領(lǐng)取了截止2016年元月8日前的過渡費(fèi)用及違約金，四川南充恒通電力有限公司已向覃宇發(fā)放了2016年元月9日至2017年元月8日的過渡費(fèi)用及違約金。四川泰合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工商登記變更為四川泰合置業(yè)集團(tuán)有限公司。
一審法院認(rèn)為，覃宇與青年置業(yè)公司簽訂的《勝利路電業(yè)局宿舍房屋拆遷協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒有違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按合同約定履行自己的義務(wù)。房屋的最基本功能是居住，影響購(gòu)房者作出購(gòu)買行為最重要的因素是位置和面積等。雙方簽訂的拆遷協(xié)議約定了用于安置的住宅房屋建設(shè)地點(diǎn)在“勝利路口2009-B-37號(hào)地塊”規(guī)劃紅線內(nèi)，建筑形態(tài)為高層電梯公寓，所有安置房均符合國(guó)家建設(shè)部等相關(guān)部門制定的民用建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，其交房標(biāo)準(zhǔn)與該小區(qū)對(duì)外銷售的商品房一致。覃宇自愿選擇安置房型為三居室，建筑面積約94.01平方米（實(shí)物建筑面積以房管局測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)）。青年置業(yè)公司現(xiàn)已修建完工的房屋位置和面積等基本符合合同的約定，能夠?qū)崿F(xiàn)居住的合同根本目的，其并未構(gòu)成根本性違約，而且青年置業(yè)公司不同意解除合同，故為了維護(hù)市場(chǎng)交易的穩(wěn)定，對(duì)覃宇要求解除合同的主張因雙方未進(jìn)行約定，亦不符合法定的合同解除情形，不予支持。覃宇與青年置業(yè)公司在簽訂《勝利路電業(yè)局宿舍房屋拆遷協(xié)議書》時(shí)，已選擇了還房安置方式，現(xiàn)青年置業(yè)公司用于安置的還房主體已完工，完全可以達(dá)到交房條件，同時(shí)本案中已確定了該協(xié)議的合法有效性，故現(xiàn)覃宇要求按雙方合同所確定的94.01平方米產(chǎn)權(quán)面積以同地段商品房的市場(chǎng)價(jià)值（暫定6000元∕平方米）進(jìn)行賠償損失的主張，于法無(wú)據(jù)，不予支持。雖然覃宇沒有提供青年置業(yè)公司授權(quán)顧旭明處理與其協(xié)商拆遷事宜的委托書，亦未提供顧旭明屬于青年置業(yè)公司的員工的證據(jù)，但顧旭明參與了第6幢2單元6層25號(hào)拆遷協(xié)議書的簽訂和與覃宇進(jìn)行協(xié)商事宜，故可以認(rèn)定顧旭明系青年置業(yè)公司工作人員的身份。顧旭明在與覃宇協(xié)商過程提到了一份初步設(shè)計(jì)方案即“A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖”，雖然該方案在雙方簽訂的《勝利路電業(yè)局宿舍房屋拆遷協(xié)議書》和《勝利路口電業(yè)局宿舍第二幢獨(dú)立產(chǎn)權(quán)住戶拆遷補(bǔ)償安置方案》均未作為合同內(nèi)容的組成部分，也未在合同條款之中進(jìn)行約定，但是“A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖”是影響覃宇作出選擇拆遷還房或貨幣化補(bǔ)償安置方式的重要原因之一，現(xiàn)青年置業(yè)公司已按照南充市城鄉(xiāng)規(guī)劃和測(cè)繪地理信息局備案的“2#樓五—三十一層平面圖”的戶型設(shè)計(jì)圖已建成的泰合●青年城一區(qū)還房與“A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖”的戶型不一致，對(duì)覃宇使用房屋造成一定影響，一審法院從公平合理的原則出發(fā)，認(rèn)為青年置業(yè)公司應(yīng)在承擔(dān)遲延履行合同安置義務(wù)之外適當(dāng)給予原告一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，酌定由青年置業(yè)公司向覃宇補(bǔ)償20,000.00元。青年置業(yè)公司修建的拆遷安置房已主體竣工，雖然未取得相關(guān)部門的驗(yàn)收手續(xù)，未完全達(dá)到交付房屋的條件，理應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。覃宇實(shí)際已領(lǐng)取到截止2017年1月8日的過渡費(fèi)和遲延履行合同安置義務(wù)的違約金。勝利路67號(hào)市電業(yè)局第6幢職工宿舍住戶在2015年12月15日已按照協(xié)議約定對(duì)還房進(jìn)行選擇和確認(rèn)。覃宇至今拒絕對(duì)還房進(jìn)行選擇和確認(rèn)，該行為亦將會(huì)導(dǎo)致對(duì)2017年1月8日之后交房的時(shí)間的不確定，故覃宇對(duì)于2017年1月9日之后逾期交房造成的違約金可在接房后另行主張。協(xié)議約定覃宇同意購(gòu)買青年置業(yè)公司本項(xiàng)目地下有產(chǎn)權(quán)的機(jī)動(dòng)車（轎車）車位一個(gè)，價(jià)格為2萬(wàn)元∕個(gè)，位置在地下-2層，該約定僅是青年置業(yè)公司自愿給予覃宇以優(yōu)惠價(jià)款購(gòu)買車位的合同權(quán)利，對(duì)覃宇現(xiàn)在要求青年置業(yè)公司按市場(chǎng)價(jià)格10萬(wàn)元減去優(yōu)惠購(gòu)買的價(jià)格，由青年置業(yè)公司補(bǔ)償其差價(jià)8萬(wàn)元于法無(wú)據(jù)，不予支持。泰合置業(yè)公司作為協(xié)議的擔(dān)保方，自愿承擔(dān)拆遷人青年置業(yè)公司違約的全部賠償責(zé)任?，F(xiàn)合同雙方仍在履行中，依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十八條的規(guī)定，泰和置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)本案承擔(dān)連帶支付責(zé)任，故對(duì)覃宇要求泰合置業(yè)公司對(duì)本案承擔(dān)連帶保證責(zé)任的主張，予以支持。遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、四川青年置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向覃宇給付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金20,000.00元；二、四川泰合置業(yè)集團(tuán)有限公司對(duì)上述第一項(xiàng)承擔(dān)連帶責(zé)任；三、駁回覃宇的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院查明
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。二審審理查明的事實(shí)與一審一致，對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，青年置業(yè)公司與覃宇簽訂的《勝利路電業(yè)局宿舍房屋拆遷協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：青年置業(yè)公司向覃宇交付的房屋應(yīng)否符合“A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖”及青年置業(yè)公司應(yīng)否向覃宇補(bǔ)償20,000.00元。青年置業(yè)公司工作人員顧旭明與被拆遷戶代表?xiàng)畈椤②w華等人召開會(huì)議的錄音資料及覃宇保存的“A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖”表明，青年置業(yè)公司與覃宇簽訂《勝利路電業(yè)局宿舍房屋拆遷協(xié)議書》前，青年置業(yè)公司工作人員顧旭明向全體被拆遷人出示了“A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖”，讓全體被拆遷人知曉擬安置房屋的戶型，并以此為條件與被拆遷人協(xié)商拆遷補(bǔ)償安置方案并達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。由于安置房屋的戶型是影響房屋品質(zhì)、利用率、居住舒適度及交換價(jià)值的重要因素，直接影響被拆遷人與拆遷人協(xié)商拆遷補(bǔ)償安置方案及達(dá)成相關(guān)協(xié)議。覃宇及其他被拆遷人基于對(duì)“A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖”的信賴及該戶型圖指向的安置房屋的價(jià)值判斷，才選擇相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償安置方案，并在此基礎(chǔ)上與青年置業(yè)公司協(xié)商、達(dá)成、簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，因此“A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖”雖未納入雙方簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，但已構(gòu)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的組成部分。青年置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照“A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖”向覃宇及其他被拆遷人安置房屋。青年置業(yè)公司安置的房屋與“A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖”不符，構(gòu)成違約。因安置房屋與“A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖”不符不影響安置房屋的基本目的實(shí)現(xiàn)，不構(gòu)成根本性違約，覃宇及其他被拆遷人仍應(yīng)接收青年置業(yè)公司安置的房屋。因青年置業(yè)公司安置的房屋品質(zhì)與“A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖”指向的安置房屋存在差異，與覃宇簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的預(yù)期不符，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十一條“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任”之規(guī)定，該安置房屋的價(jià)值應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。鑒于雙方達(dá)成的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中，按“A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖”安置的房屋與被拆遷的房屋形成對(duì)價(jià)，而實(shí)際安置的房屋品質(zhì)發(fā)生了變化，故青年置業(yè)公司應(yīng)就此向覃宇及其他被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償。一審法院據(jù)此并結(jié)合安置房屋位置變化等情況，酌定青年置業(yè)公司補(bǔ)償覃宇20,000.00元，并無(wú)不當(dāng)。
綜上所述，青年置業(yè)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條“被告經(jīng)傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭的，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決”、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)“原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定”之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)300.00元，由四川青年置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)楊輝
審判員劉榮耀
審判員吳彪
裁判日期
二〇一七年四月十七日
書記員
書記員凌鴻雁
