審理法院：淮安市清江浦區(qū)人民法院
案號：（2017）蘇0812民初10692號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2018-02-24
審理經過
原告石景順與被告淮安華都置業(yè)有限公司(以下簡稱華都公司)、淮安市青浦房屋拆遷安置有限公司(以下簡稱拆遷公司)房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2017年12月1日立案后，依法適用簡易程序于2018年2月11日公開開庭進行了審理。原告委托代理人石偉偉、被告華都公司委托代理人隋秀娟、被告拆遷公司委托代理人杜強均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告訴稱
原告石景順訴稱：原告系原清浦區(qū)橋南街23號戶主石獻堂的長子。因華都名邸小區(qū)項目建設需要，2007年11月，石獻堂和兩被告簽訂了《淮安市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議書》。協(xié)議簽訂后，石獻堂依約將自己所有的房屋交由被告華都公司拆除。2012年10月，石獻堂遷入被告華都公司安置的華都名邸小區(qū)居住至今。2017年2月9日，石獻堂因病去世，經法院調解，華都名邸17-502室由原告繼承，現涉案房屋已具備辦證條件，然而華都公司以各種借口拒絕提供辦理房產證的相關材料，也未交納公共維修基金，致原告至今無法辦理房屋產權證。故訴至法院，要求被告華都公司協(xié)助原告辦理華都名邸小區(qū)17號樓502室房屋及配套車庫（9.77㎡）的不動產權證書，并承擔公共維修基金4490.5元。
被告辯稱
被告華都公司辯稱：1、華都公司并非拆遷的實際主體，無需承擔拆遷人的責任。2、華都公司有權依據合同法規(guī)定行使后履行抗辯權，在原告付清房款前有權拒絕交付產權登記的材料。3、原告要求華都公司支付公共維修基金無事實和法律依據，原告與被告拆遷公司及清浦區(qū)人民政府于2012年9月19日訂立了關于安置房有關問題的協(xié)議第四條約定，房屋維修基金由原告按照同時期同地段多層安置房屋的標準交納，超出部分由被告拆遷公司承擔。原告自愿承擔房屋維修基金，因此無權要求華都公司承擔公共維修基金。4、回遷車庫因原告未支付車庫款給華都公司，也無產權初始登記，無法辦理產權登記。
被告拆遷公司辯稱：原告辦理產權證的協(xié)助主體應該是華都置業(yè)公司，而不是拆遷公司，拆遷公司不應承擔任何責任。
本院查明
本院經審理認定事實如下：2007年11月25日，原告石景順的父親石獻堂（乙方，被拆遷人）與被告華都公司（甲方）、拆遷公司（丙方）簽訂《淮安市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議書》1份，主要內容為：甲方因華都名邸項目建設需要，經批準拆遷乙方位于橋南街23號的房屋，合法面積為167.74㎡，乙方自愿選擇的補償安置方式為產權調換；乙方應付甲方的安置房屋差價款應在結算時一次性付清；甲方提供的安置房為商住樓的，除住宅部分的樓梯、圍護結構和地下室的公共通道外，其余公有建筑面積可以參加公共面積的分攤，但不參與產權調換的價格結算；安置房與被拆遷房屋面積相等部分的公共維修基金由甲方承擔，超過面積部分由乙方承擔。原告石景順及其父親石獻堂、弟弟石景祥均在被拆遷人一欄簽字。
2012年9月19日，被告拆遷公司（甲方）與乙方（業(yè)主）、第三方淮安市清浦區(qū)人民政府就華都名邸小區(qū)回遷安置房有關問題達成如下協(xié)議：“1、物管費用問題：因華都名邸小區(qū)部分回遷安置房由多層變成小高層，存在物管費用差價，乙方按華都名邸小區(qū)同期多層收費標準繳納物管費用。多層與小高層同期物管費用的差額部分（包括電梯運行、維保費、二次供水費），由甲方負責按年度補貼給物管公司。乙方若將房屋出售給他人，買受人將不再享受本條權利。2、公攤面積問題：根據法定專業(yè)測繪部門提供的房屋面積測繪結果，計算出多層公攤與小高層公攤之間的差額面積，由甲方按該地塊拆遷時靠檔單價的最高價標準（3360/㎡）對乙方進行一次性補貼。3、套型改變問題：因套型由三室一廳變更為兩室兩廳，經三方協(xié)商，由甲方一次性補貼乙方1萬元。4、房屋維修基金問題：乙方按照同時期同地段多層安置房屋的規(guī)定標準繳納，超出部分由甲方承擔。5、樓層系數優(yōu)惠問題：因華都名邸小區(qū)部分回遷安置房由多層變更成小高層，存在樓層系數計算方式改變，……。”
2012年10月，被告華都公司為石獻堂提供了安置房屋2套，即淮安市清浦區(qū)華都名邸小區(qū)高層23號樓202室、17號樓502室房屋。2012年10月21日原告與石景祥在華都××（××）拆遷安置房決算表上簽字，決算表上載明：安置樓號23-202，面積107.86，車庫面積10.15；樓號17-502，面積89.81，車庫面積9.77。原告搬入后居住至今。2017年2月9日，石獻堂因病去世，未留有遺囑，石景順將唐德英、石景祥、石春霞訴至法院，要求對上述兩套房屋繼承分割，2017年6月26日雙方達成調解協(xié)議，本院制作（2017）蘇0812民初4920號民事調解書，約定位于淮安市××區(qū)××（××）17號樓502室面積為89.81平方米（另含車庫9.77平方米）房屋1套歸石景順所有，位于淮安市××區(qū)××（××）23號樓202室面積為107.86平方米（另含車庫10.5平方米）房屋1套歸石景祥所有，唐德英、石春霞自愿放棄對上述2套房屋的繼承。上述房屋今后如符合辦理產權手續(xù)，雙方均應履行協(xié)助義務，由此產生的手續(xù)費用分別由石景順、石景祥按各自所有的房屋承擔。后，原告要求被告華都公司辦理房屋不動產權證書未果，故訴至本院。
另查，被告華都公司已為涉案房屋辦理初始登記，登記權利人為被告華都公司。涉案房屋系多層住宅，23號樓202室建筑面積為107.71㎡，17號樓502室建筑面積為89.81㎡，同地段多層住宅專項維修資金為50元/㎡。安置的配套車庫沒有初始登記。
上述事實，有當事人庭審陳述、原告提供的《淮安市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議書1份、華都××（××）拆遷安置房結算（存根）1份、民事判決書2份、淮房管【2008】154號文1份、不動產登記查詢信息1份、民事調解書1份及被告華都公司提供的2012年9月19日協(xié)議書等證據在卷佐證，本院予以確認。
本院認為
本院認為：《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定,當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。本案中，原告父親石獻堂與被告簽訂的《淮安市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，內容合法有效，對雙方具有約束力，雙方當事人應當依據上述合同約定全面履行自己的義務。石獻堂通過產權調換的方式取得了涉案房屋的所有權，華都公司作為拆遷人，負有協(xié)助石獻堂辦理房屋不動產權證書的義務。現石獻堂已去世，原告石景順通過繼承取得了涉案房屋17號樓502室的所有權，相關的權利義務也由其繼承，故原告要求被告華都公司協(xié)助辦理涉案房屋的不動產權證書，符合法律規(guī)定，本院依法予以支持。原告要求協(xié)助辦理配套車庫的不動產權證書，因車庫未經過初始登記，不具備辦證條件，故對原告此項訴訟請求本院不予支持。
關于專項維修資金問題。原告父親被拆遷房屋合法面積為167.74㎡，被拆遷后安置的23號樓202室建筑面積為107.71㎡，17號樓502室建筑面積為89.81㎡，根據拆遷補償安置協(xié)議，被告華都公司應承擔的維修資金為8387元(167.74㎡×50元/㎡)。23號樓202室的所有人石景祥已另案主張維修資金3896.5元，故本案原告要求被告華都公司承擔維修資金4490.5元不違反法律規(guī)定，本院予以準許。上述維修資金由原告自行前往相關部門進行繳納。
被告華都公司辯稱其不是拆遷的實際主體且原告未付清差價款，無事實依據，本院不予采信。被告華都公司還辯稱，2012年9月19日協(xié)議第四條約定，房屋維修基金由原告按照同時期同地段多層安置房屋的標準交納，超出部分由被告拆遷公司承擔。因該協(xié)議主要針對回遷安置房由多層變更成小高層超出部分的公共維修基金問題，并未推翻原告與華都公司之間簽訂的拆遷補償安置合同中關于被告華都公司承擔安置房與被拆遷房屋面積相等部分的公共維修基金的約定，故對華都公司此項抗辯本院也不予采納。
依照《中華人民共和國民法總則》第一百二十四條、《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、被告淮安華都置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內協(xié)助原告石景順辦理淮安市清江浦區(qū)華都名邸小區(qū)高層17號樓502室房屋的不動產權證。
二、被告淮安華都置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內一次性支付原告石景順房屋專項維修資金4490.5元。
三、駁回原告其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費50元，減半收取25元（原告已預交），由被告淮安華都置業(yè)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省淮安市中級人民法院。同時根據《訴訟費用交納辦法》的有關規(guī)定，向該院預交上訴案件受理費(收款人：淮安市財政局綜合處，開戶行：淮安市農業(yè)銀行城中支行，帳號：34×××54)。
如本判決依法生效后，一方當事人拒絕按期履行本判決確定的義務的，對方當事人可以按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十四條、第二百三十六條、第二百三十九條規(guī)定向本院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算;法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算;法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計算。申請執(zhí)行時效的中止、中斷，適用法律有關訴訟時效中止、中斷的規(guī)定。
審判人員
審判員柏玲
裁判日期
二〇一八年二月二十四日
書記員
書記員高春花
