刑事審判參考（2021.4 第128輯）
【第1432號】壽某某受賄案-如何認(rèn)定以明顯低于市場價(jià)購買房屋的受賄形式
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一、主要問題
(一)新房和“二手房”買賣中分別應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定房屋市場價(jià)？
(二)如何認(rèn)定國家工作人員的購房價(jià)是否明顯低于市場價(jià)？
二、裁判理由
在反腐敗的高壓態(tài)勢之下，腐敗分子為掩蓋受賄犯罪、逃避懲罰，受賄的方式、 手段不斷變化和翻新， 收受賄賂更趨隱蔽， 時常將受賄行為披上市場交易行為的 外衣。 2007 年《最高人民法院、最高人民檢察院關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法 律若干問題的意見》(以下簡稱《意見》) 指出的幾種受賄方式， 均掩藏在買賣 房屋、汽車物品， 委托投資證券、期貨或者其他委托理財(cái)， 合伙開辦公司等日常 的民事、經(jīng)濟(jì)行為之中。其中， 對于以低價(jià)購房形式的受賄犯罪， 《意見》指出， 國家工作人員利用職務(wù)上的便利為請托人謀取利益， 以明顯低于市場的價(jià)格向請 托人購買房屋等物品的， 以受賄論處； 前款所列市場價(jià)格包括商品經(jīng)營者事先設(shè) 定的不針對特定人的最低優(yōu)惠價(jià)格， 受賄數(shù)額按照交易時當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格與實(shí)際支 付價(jià)格的差額計(jì)算。但對于甄別正常購房優(yōu)惠和低價(jià)購房受賄具有決定作用的兩 個關(guān)鍵問題， 即如何具體認(rèn)定市場價(jià)和何謂明顯低于市場價(jià)， 沒有進(jìn)一步展開敘 述。司法實(shí)踐中， 對于房產(chǎn)市場存在的多種價(jià)格中哪一個屬于市場價(jià)、哪個時間 點(diǎn)作為認(rèn)定市場價(jià)的基準(zhǔn)點(diǎn)以及如何認(rèn)定明顯低于市場價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)鍵問題， 意 見分歧較大。本文從房產(chǎn)交易的常見種類、國家工作人員與請托人之間房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 的具體特點(diǎn)出發(fā)， 結(jié)合本案例， 對上述問題進(jìn)行具體分析， 以歸納出房屋市場價(jià) 的認(rèn)定方法和購買價(jià)明顯低于市場價(jià)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
(一)區(qū)分新房和“二手房”買賣，分別確定不同種類房屋交易中的市場價(jià)
實(shí)際生活中， 常見的房屋買賣種類主要分為新房買賣和“二手房”買賣。新房也稱 “一手房”，是指沒有經(jīng)過市場交易環(huán)節(jié)的房屋， 可能是剛剛竣工驗(yàn)收后馬上進(jìn)入 銷售市場的現(xiàn)房， 也可能是竣工后已經(jīng)在市場上銷售的現(xiàn)房， 也可以是未竣工的 可以預(yù)售的期房， 只要沒有經(jīng)過交易環(huán)節(jié)的房屋都可以是本文所稱的“新房”，新 房的銷售主體為房產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)經(jīng)銷商。 “二手房”是指至少已經(jīng)在市場上交易 過一次或者經(jīng)過一次產(chǎn)權(quán)變更的房屋。即使是剛剛建成不久的新房， 但只要經(jīng)過 轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)， 都屬于市場上的“二手房” ?！岸址俊钡匿N售主體一般是房產(chǎn)開發(fā)商或 房產(chǎn)經(jīng)銷商以外的房產(chǎn)擁有者。新房的價(jià)格主要是開發(fā)商根據(jù)開發(fā)成本和一定的 利潤空間參考市場行情制定； “二手房”則因?yàn)橛羞^一次交易價(jià)， 其定價(jià)主要由市 場決定。由于新房和“二手房”的定價(jià)機(jī)制不同，因而有必要按照新房買賣和“二 手房”買賣分別分析市場價(jià)的認(rèn)定方法。
1.新房買賣中房屋市場價(jià)的認(rèn)定方法
房屋是貴重商品， 房產(chǎn)開發(fā)商或經(jīng)銷商為了促銷， 會充分運(yùn)用營銷手段， 針對所 謂不同的購房對象、不同的付款方式等， 給予各種名義的“優(yōu)惠”，推出不同的價(jià) 格，比如“優(yōu)惠價(jià)” 、VIP 價(jià)、成本價(jià)、內(nèi)部價(jià)等。這么多的價(jià)格中哪個是真正的 優(yōu)惠價(jià)，哪些是為特定的關(guān)系戶量身定做的，判斷起來有較大的難度。《意見》 指出， 針對不特定人的最低優(yōu)惠價(jià)也屬于市場價(jià)。在以低價(jià)購房實(shí)施行賄、受賄 的案件中， 售房者、購房者都會以購房價(jià)是市場價(jià)， 享受的價(jià)格優(yōu)惠是給予所有 人的優(yōu)惠作為否定行賄、受賄的理由。因此， 判斷何為真正的優(yōu)惠價(jià)對于認(rèn)定房 屋的市場價(jià)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
我們認(rèn)為，判斷以“優(yōu)惠價(jià)” 、VIP 價(jià)、成本價(jià)、內(nèi)部價(jià)等各種名義出現(xiàn)的銷售價(jià) 是不是給予購房者正常的優(yōu)惠價(jià)， 是不是市場價(jià)， 應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)則認(rèn)定： (1) 判斷所謂的購房優(yōu)惠是否事先真實(shí)存在。在收集、審查證據(jù)上， 主要依靠房產(chǎn)開發(fā)商或者經(jīng)銷商的證人證言、內(nèi)部資料、促銷廣告、同期房屋銷售合同等證據(jù)綜 合認(rèn)定所謂的“優(yōu)惠價(jià)” 、VIP 價(jià)、成本價(jià)、內(nèi)部價(jià)是否事先真實(shí)存在。(2)審查 這些優(yōu)惠價(jià)是否針對不特定人制定。是不是符合相應(yīng)條件的不特定購房者都能享 受對應(yīng)的優(yōu)惠，是判斷所謂的“優(yōu)惠價(jià)” 、VIP 價(jià)、內(nèi)部價(jià)、成本價(jià)能不能成為市 場價(jià)的第二個條件。如果并非符合相應(yīng)購房條件的所有購房者都能享受， 而是個 別或極少數(shù)與房產(chǎn)開發(fā)商或者經(jīng)銷商具有特定關(guān)系的人才可以享受， 那么這些價(jià) 格就不能被認(rèn)定為《意見》所指的針對不特定人的優(yōu)惠價(jià)， 也就不能被認(rèn)定為市 場價(jià)。(3)判斷國家工作人員是否具備享受優(yōu)惠的條件。房產(chǎn)開發(fā)商或者經(jīng)銷 商制定的所謂的“優(yōu)惠價(jià)” 、VIP 價(jià)、內(nèi)部價(jià)、成本價(jià)等，一般是針對不同條件的 購房者推出的。通常根據(jù)購房者是不是公司股東、員工， 或者一次性付現(xiàn)款、首 付的比例大小、按揭貸款是公積金貸款還是商業(yè)貸款、商業(yè)貸款的比例大小等付 款方式的不同， 或者出售的具體房屋的不同特點(diǎn)， 比如房屋材質(zhì)、所在位置、房 屋結(jié)構(gòu)、樓層、采光、通風(fēng)、層高等，或者結(jié)合付款方式和房屋的不同特點(diǎn)等， 分別制定優(yōu)惠價(jià)格。涉案的國家工作人員如果不具備享受這些優(yōu)惠的條件， 而享 受了購房的優(yōu)惠價(jià)格， 就不能認(rèn)定國家工作人員是以市場價(jià)購買這套房屋。反之， 享受的優(yōu)惠價(jià)格則可以認(rèn)定為市場價(jià)。
需要注意的是， 在所謂的優(yōu)惠價(jià)難以判斷， 需要通過評估認(rèn)定某一套房屋的市場 價(jià)時， 特別要注意市場價(jià)不是指整個小區(qū)所有房屋平均的售價(jià)， 而是同類別(商 品房標(biāo)準(zhǔn)套房、排屋、獨(dú)棟別墅) 、同時期、同地段、同結(jié)構(gòu)、同樓層等最近似 品質(zhì)的房屋市場銷售價(jià)。如果評估機(jī)構(gòu)依據(jù)的樣本沒有按照上述最近似品質(zhì)的原 則收集的，則評估結(jié)論很可能因?yàn)椴痪哂锌茖W(xué)性而不具有可采性。
本案中，被告人壽某某及其特定關(guān)系人主動向作為請托人的房產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)開 發(fā)公司的股東、董事提出購買房屋要求， 屬于新房買賣。壽某某及其特定關(guān)系人 在主觀明知房產(chǎn)開發(fā)商并沒有事先針對不特定購房人制定大幅度的優(yōu)惠購房政 策的情況下， 仍然主動要求請托人給予較大幅度的“優(yōu)惠”，三次購房“優(yōu)惠”分別 達(dá)到 92 萬余元、 51 萬余元、 162 萬余元。由于這些“優(yōu)惠”不是事先針對不特定 人制定的， 上述“優(yōu)惠價(jià)”顯然不能作為這三套房屋的市場價(jià)認(rèn)定。偵查機(jī)關(guān)按照 最近似品質(zhì)的原則收集了參考樣本，委托相關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)對三套房屋進(jìn)行價(jià)格評 估，按照評估價(jià)格認(rèn)定了市場價(jià)， 以此作為計(jì)算壽某某及其特定關(guān)系人購買房屋 收受差價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)。
2.“二手房”買賣中房屋市場價(jià)的認(rèn)定
在低價(jià)購房類受賄案件中， 有的請托人在得知國家工作人員的購房意向后， 或者 將自已已經(jīng)購買的房屋低價(jià)賣給國家工作人員， 或?qū)ｉT購買房屋再低價(jià)轉(zhuǎn)售給國 家工作人員。與前述利用新房買賣中的差價(jià)受賄有所不同的是， 在購買“二手房” 收受差價(jià)賄賂過程中， “二手房”有三個價(jià)格： 一個是行賄人的買人價(jià)； 第二個是 轉(zhuǎn)讓價(jià)， 即行賄人和受賄的國家工作人員之間轉(zhuǎn)讓房屋的價(jià)格； 第三個是受賄人 從行賄人處轉(zhuǎn)讓房屋時該房屋在當(dāng)?shù)厥袌錾系慕灰變r(jià)格。這三個價(jià)格中， 第一個 和第二個價(jià)格均已客觀存在， 第三個價(jià)格往往是在案發(fā)后由辦案機(jī)關(guān)取樣再由評 估機(jī)構(gòu)評估， 從這個意義上來說也可以稱為評估價(jià)。究竟以哪種價(jià)格作為房屋的 市場價(jià)，實(shí)踐中存在爭議。
刑法上涉案物品價(jià)值、價(jià)格的認(rèn)定， 往往直接關(guān)系行為人的刑事責(zé)任， 因而有必 要遵循大體一致的認(rèn)定規(guī)則。有些貴重物品比如房屋、汽車、名人書畫等， 受市 場價(jià)格波動的影響比較明顯，在商品流轉(zhuǎn)過程中可能出現(xiàn)多個價(jià)格。一般來說， 犯罪數(shù)額的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)危害行為發(fā)生時涉案物品的市場價(jià)值， 這樣才能相對客觀反映行為的社會危害性和行為人的主觀惡性。這和以行為時的法律判斷行為是 否構(gòu)成犯罪的定罪原則， 是一樣的原理。在“二手房”買賣收受差價(jià)賄賂的犯罪中， 房屋市場價(jià)的認(rèn)定首先應(yīng)當(dāng)參考房屋的買人價(jià)， 如果買入時的市場行情與行賄人 和國家工作人員發(fā)生轉(zhuǎn)讓時的市場行情變化較大的， 則應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生時的 市場價(jià)認(rèn)定。
有兩個司法解釋確立的物品價(jià)值認(rèn)定的規(guī)則， 可以作為“二手房”轉(zhuǎn)讓受賄中房屋 價(jià)值認(rèn)定的參考依據(jù)。一是 2013 年發(fā)布的《最高人民法院、最高人民檢察院關(guān) 于辦理盜竊刑事案件適用法律若干問題的解釋》， 其中第四條規(guī)定， 被盜財(cái)物有 有效價(jià)格證明的， 根據(jù)有效價(jià)格證明認(rèn)定； 無有效價(jià)格證明， 或者根據(jù)價(jià)格證明 認(rèn)定盜竊數(shù)額明顯不合理的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。二是 2015 年發(fā)布的《最高人民法院、最高人民檢察院關(guān)于辦理妨害文物管理等刑事案件適 用法律若干問題的解釋》， 其中第十四條規(guī)定， 依照文物價(jià)值定罪量刑的， 根據(jù) 涉案文物的有效價(jià)格證明認(rèn)定文物價(jià)值； 無有效價(jià)格證明， 或者根據(jù)價(jià)格證明認(rèn) 定明顯不合理的， 根據(jù)銷贓數(shù)額認(rèn)定， 或者結(jié)合該解釋第十五條規(guī)定的鑒定意見、 報(bào)告認(rèn)定。上述兩個司法解釋確定的涉案物品價(jià)值的認(rèn)定規(guī)則是： 首先考慮按買 入價(jià)格計(jì)算， 在買入價(jià)缺少有效證明， 或者犯罪行為發(fā)生當(dāng)時的市場價(jià)格與原買 入價(jià)格相差較大時，可以按照作案當(dāng)時的市場價(jià)格計(jì)算。
上述認(rèn)定規(guī)則可以作為“二手房”轉(zhuǎn)讓受賄中房屋市場價(jià)認(rèn)定的借鑒， 主要有以下 理由： (1) 按房屋的買入價(jià)計(jì)算， 與《意見》規(guī)定的“按照交易時當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格 計(jì)算”并不沖突。因?yàn)樾匈V人的買入價(jià)格本身就是被交易行為驗(yàn)證過的當(dāng)?shù)厥袌?nbsp;價(jià)格。(2)按買入價(jià)認(rèn)定市場價(jià)，相對而言更能體現(xiàn)認(rèn)定行賄、受賄雙方犯罪 的主客觀一致性。因?yàn)閷τ谛匈V人、受賄人來說， 主觀明知程度最高的就是買入 價(jià)。如果在市場行情變化不大的情況下， 當(dāng)評估價(jià)格明顯高于買入價(jià)格時， 容易 造成行賄、受賄雙方共同懷疑評估本身的合理性。相反， 當(dāng)評估價(jià)格明顯低于買 入價(jià)時， 又不能客觀反映雙方的主觀惡性程度。因此， 在這兩種情況下， 以有效 證據(jù)證明的買入價(jià)認(rèn)定為市場價(jià)比較穩(wěn)妥。當(dāng)然， 買入價(jià)證據(jù)不實(shí)或者行賄人買 入時與轉(zhuǎn)讓給受賄人時的市場行情發(fā)生明顯變化的，則應(yīng)當(dāng)按照委托評估的“交 易時當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格”認(rèn)定為市場價(jià)。而判斷市場行情有無變化，則需要進(jìn)行以下 判斷： 一是收集最近似品質(zhì)的“二手房”交易價(jià)格進(jìn)行比較； 二是按照規(guī)定委托評 估機(jī)構(gòu)估價(jià)。當(dāng)評估機(jī)構(gòu)的評估價(jià)與收集的交易價(jià)格趨勢一致時， 評估意見可以 采納為證據(jù)； 當(dāng)評估價(jià)與買入價(jià)相差不大時， 如上文所述， 以買入價(jià)作為該套房 屋轉(zhuǎn)讓時的市場價(jià)比較穩(wěn)妥； 當(dāng)評估價(jià)與買入價(jià)相差較大(通常是評估價(jià)遠(yuǎn)高于 轉(zhuǎn)讓價(jià)) ，又與收集其他證據(jù)表明的市場行情一致， 如果有證據(jù)證明國家工作人 員明知市場行情大體走勢的， 則將評估價(jià)認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓時的市場價(jià)， 以評估價(jià)與轉(zhuǎn) 讓價(jià)之間的差價(jià)作為受賄數(shù)額加以認(rèn)定，是合適的。
(二)購房價(jià)是否明顯低于市場價(jià)的判斷標(biāo)準(zhǔn)
有種意見認(rèn)為， 房價(jià)折扣率通常能反映交易行為背離公平交易規(guī)則的程度， 可以 將折扣率作為判斷購房價(jià)是否明顯低于市場價(jià)的主要標(biāo)準(zhǔn)。比如新房買賣中， 在 市場優(yōu)惠價(jià)為開發(fā)商定價(jià)的 9.9~9.8 折的情況下，國家工作人員向請托人購房的 價(jià)格為定價(jià) 9.5 折甚至更低的，享受的“優(yōu)惠”明顯高于正常優(yōu)惠的程度，應(yīng)當(dāng)認(rèn) 定為購房價(jià)明顯低于市場價(jià)。另一種意見認(rèn)為， 房屋屬于貴重物品， 在房屋總價(jià) 動輒百萬元計(jì)甚至千萬元的社會現(xiàn)狀下， 折扣率不能全面反映交易行為背離公平 交易規(guī)則的程度，應(yīng)當(dāng)以國家工作人員從請托人處的購房價(jià)與房屋市場價(jià)的差價(jià) 絕對值作為判斷購房價(jià)是否明顯低于市場價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。
我們認(rèn)為， 以差價(jià)絕對值多少或者以折扣率的高低為判斷的唯一標(biāo)準(zhǔn)， 均有失偏 頗。比如，一套市場總價(jià)為 1000 萬元的新房(已經(jīng)扣除了開發(fā)商或者經(jīng)銷商事 先設(shè)定的針對不特定人的最大優(yōu)惠) ，作為請托人的開發(fā)商或者經(jīng)銷商在市場價(jià) 的基礎(chǔ)上再給予國家工作人員 20 萬元的優(yōu)惠，雖然差價(jià)絕對值已經(jīng)超過受賄罪 數(shù)額巨大的標(biāo)準(zhǔn)， 但購房折扣率為 2％， 對于市場價(jià) 1000 萬元的房屋來說， 980 萬元的購房價(jià)雖然低了，但是對于 1000 萬元的市場價(jià)來說，偏離公平交易的程 度沒有達(dá)到明顯的程度， 認(rèn)定國家工作人員以明顯低于市場的價(jià)格購房并構(gòu)成受 賄， 有違社會常理， 容易造成打擊面過寬、處罰過于嚴(yán)苛的現(xiàn)象。相反， 一套市 場總價(jià)為 100 萬元的房屋，請托人在市場價(jià)的基礎(chǔ)上再給予國家工作人員 10 萬 元的“優(yōu)惠”，即購房價(jià)為 90 萬元，雖然差價(jià)絕對值不大，沒有達(dá)到受賄數(shù)額巨 大的標(biāo)準(zhǔn)， 但購房折扣率已經(jīng)達(dá)到了不常見的 10％， 偏離市場價(jià)的程度明顯， 可以認(rèn)定為以明顯低于市場的價(jià)格購房， 可能構(gòu)成受賄罪。因而， 我們認(rèn)為， 應(yīng) 當(dāng)以差價(jià)絕對值為基礎(chǔ)， 同時兼顧折扣率的高低， 綜合判斷購房價(jià)是否明顯低于 市場價(jià)， 避免造成打擊面過寬和放縱犯罪兩個方面的弊端。同樣， 文中所述市場 價(jià)的認(rèn)定方法和明顯低于市場價(jià)的判斷標(biāo)準(zhǔn)， 也適用于國家工作人員以明顯高于 市場的價(jià)格出售房屋給請托人收受賄賂的情形。
需要指出的是，認(rèn)定國家工作人員向請托人以明顯低于市場的價(jià)格購房構(gòu)成受 賄，客觀上還需要國家工作人員利用職務(wù)便利為請托人謀利， 主觀上還需要國家 工作人員明知或者應(yīng)當(dāng)知道其購房獲得的差價(jià)不是正常的市場優(yōu)惠， 而是權(quán)錢交 易的結(jié)果， 才能認(rèn)定其成立受賄罪。綜合以上因素， 能夠清晰地將以明顯低于市 場價(jià)購買房屋形式的受賄與正常的房屋買賣區(qū)分開來，前者的本質(zhì)是權(quán)錢交易， 房屋買賣只是用來掩蓋這一非法行為的外在形式。
本案中， 被告人壽某某從請托人處購買的三處房產(chǎn)， 其購房價(jià)與市場價(jià)(評估價(jià)) 的差價(jià)在 51 萬元至 162 萬元之間，絕對數(shù)額達(dá)到了數(shù)額巨大，同時差價(jià)與市場 價(jià)相比， 達(dá)到了 14.09％至 29.31％， 即購房價(jià)只有市場價(jià)的 85.91％至 70.69％， 明顯偏離市場價(jià)， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為以明顯低于市場價(jià)格購買房屋。卷中證據(jù)顯示， 行 賄人錢某某和張某均供述，因?yàn)閴勰衬吃谟玫匾幌盗惺乱松辖o他們提供了幫助， 并知道特定關(guān)系人和壽某某的關(guān)系， 才給予特定關(guān)系人特別的購房折扣； 壽某某 也供述其明知市場房價(jià)和房價(jià)上漲的形勢， 之所以要求錢某某和張某給予折扣也 是因?yàn)樽约涸?jīng)利用職權(quán)給他們提供了便利。
綜上， 被告人壽某某利用職務(wù)上的便利， 為他人謀取利益， 以明顯低于市場價(jià)購 買房屋的形式受賄， 行為構(gòu)成受賄罪。法院根據(jù)其犯罪的事實(shí)、性質(zhì)、情節(jié)和對 社會的危害程度，對壽某某以受賄罪定罪處罰，是正確的。
(撰稿：浙江省高級人民法院管友軍；金華市中級人民法院陳曜； 審編：最高人民法院刑二庭王曉東)
