鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司商品房買賣合同糾紛再審檢察建議案
（檢例第156號）
【關(guān)鍵詞】
一房二賣? 可得利益損失? 自由裁量權(quán)? 再審檢察建議
【要旨】
“一房二賣”民事糾紛中，房屋差價損失是當(dāng)事人在訂立合同時應(yīng)當(dāng)預(yù)見的內(nèi)容，屬可得利益損失，應(yīng)當(dāng)由違約方予以賠償。對于法院行使自由裁量權(quán)明顯失當(dāng)?shù)?，檢察機關(guān)應(yīng)當(dāng)合理選擇監(jiān)督方式，依法進(jìn)行監(jiān)督，促進(jìn)案件公正審理。
【基本案情】
2004年3月13日，鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司訂立《商品房買賣合同》，約定購買商業(yè)用房，面積251.77平方米，單價2萬元/平方米，總價503.54萬元。合同還約定了交房日期、雙方違約責(zé)任等條款。鄭某安付清首付款201.44萬元，余款302.1萬元以銀行按揭貸款的方式支付。2005年6月，某物業(yè)發(fā)展公司將案涉商鋪交付鄭某安使用，后鄭某安將房屋出租。鄭某安稱因某物業(yè)發(fā)展公司未提供相關(guān)資料，導(dǎo)致案涉商鋪至今未辦理過戶手續(xù)。2012年1月16日，某物業(yè)發(fā)展公司與某百貨公司訂立《商品房買賣合同》，將包括鄭某安已購商鋪在內(nèi)的一層46-67號商鋪2089.09平方米，以單價0.9萬元/平方米，總價1880.181萬元，出售給某百貨公司。2012年1月20日，雙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。某物業(yè)發(fā)展公司向某百貨公司依約交接一層46-67號商鋪期間，某物業(yè)發(fā)展公司與鄭某安就商鋪回購問題協(xié)商未果。
2013年2月28日，鄭某安將某物業(yè)發(fā)展公司訴至青海省高級人民法院，請求判令：解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，返還已付購房款503.54萬元，并承擔(dān)已付購房款一倍的賠償及房屋漲價損失。一審法院委托評估，鄭某安已購商鋪以2012年1月20日作為基準(zhǔn)日的市場價格為：單價6.5731萬元/平方米，總價為1654.91萬元。一審法院認(rèn)定，某物業(yè)發(fā)展公司于2012年1月20日向某百貨公司辦理案涉商鋪過戶手續(xù)，導(dǎo)致鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司簽訂的《商品房買賣合同》無法繼續(xù)履行，構(gòu)成違約。因違約給鄭某安造成的損失，應(yīng)以合同正常履行后可獲得的利益為限，某物業(yè)發(fā)展公司應(yīng)按此時的案涉商鋪市場價與購買價之間的差價1151.37萬元，向鄭某安賠償。鄭某安主張的按揭貸款利息為合同正常履行后為獲得利益所支出的必要成本，其應(yīng)獲得的利益在差價部分已得到補償。某物業(yè)發(fā)展公司在向某百貨公司交付商鋪產(chǎn)權(quán)時，曾就案涉商鋪問題與鄭某安協(xié)商過，并且某物業(yè)公司以同樣方式回購了其他商鋪，因此某物業(yè)發(fā)展公司實施的行為有別于“一房二賣”中出賣人存在欺詐或惡意的情形，鄭某安請求某物業(yè)發(fā)展公司承擔(dān)已付購房款一倍503.54萬元的賠償責(zé)任，不予支持。據(jù)此，一審法院判令：解除《商品房買賣合同》；某物業(yè)發(fā)展公司向鄭某安返還已付購房款503.54萬元、賠償商鋪差價損失1151.37萬元。
鄭某安、某物業(yè)發(fā)展公司均不服一審判決，向最高人民法院提出上訴。二審法院認(rèn)定，某物業(yè)發(fā)展公司與鄭某安訂立《商品房買賣合同》時，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已經(jīng)實施。因此，某物業(yè)發(fā)展公司應(yīng)當(dāng)預(yù)見到如其違反合同約定，根據(jù)該司法解釋第八條規(guī)定，可能承擔(dān)的違約責(zé)任，除對方當(dāng)事人所遭受直接損失外，還可能包括已付購房款一倍的賠償。綜合本案鄭某安實際占有案涉商鋪并出租獲益6年多，以及某物業(yè)發(fā)展公司將案涉商鋪轉(zhuǎn)售他人的背景、原因、交易價格等因素，一審判決以合同無法繼續(xù)履行時點的市場價與鄭某安購買價之間的差額作為可得利益損失，判令某物業(yè)發(fā)展公司賠償鄭某安1151.37萬元，導(dǎo)致雙方當(dāng)事人之間利益失衡，超出當(dāng)事人對違反合同可能造成損失的預(yù)期。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定精神，為了更好平衡雙方當(dāng)事人利益，酌定某物業(yè)發(fā)展公司賠償鄭某安可得利益損失503.54萬元。據(jù)此，二審判決判令：解除《商品房買賣合同》，某物業(yè)發(fā)展公司向鄭某安返還已付購房款503.54萬元、賠償商鋪差價損失503.54萬元。
鄭某安不服二審判決，向最高人民法院申請再審，該院裁定駁回鄭某安提出的再審申請。
【檢察機關(guān)履職過程】
受理及審查情況? 鄭某安不服二審判決，向最高人民檢察院申請監(jiān)督。最高人民檢察院通過調(diào)閱卷宗并詢問當(dāng)事人，重點對以下問題進(jìn)行審查：一是審查鄭某安主張的房屋差價損失1151.37萬元是否屬于可得利益損失及應(yīng)否賠償。本案中，鄭某安依約支付購房款，其主要合同義務(wù)履行完畢，某物業(yè)發(fā)展公司亦已將案涉商鋪交付鄭某安。因不可歸責(zé)于鄭某安原因，案涉商鋪未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。其后，某物業(yè)發(fā)展公司再次出售案涉商鋪給某百貨公司并辦理過戶，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。依照《中華人民共和國合同法》規(guī)定，違約損失賠償額相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。某物業(yè)發(fā)展公司作為從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)企業(yè)，訂立合同時應(yīng)預(yù)見到，若違反合同約定，將承擔(dān)包括差價損失賠償在內(nèi)的違約責(zé)任。某物業(yè)發(fā)展公司再次出售案涉商鋪時，對案涉商鋪市價應(yīng)當(dāng)知悉，對因此給鄭某安造成的房屋差價損失也是明知的。因此，案涉房屋差價損失1151.37萬元屬于可得利益損失，某物業(yè)發(fā)展公司應(yīng)予賠償。二是審查生效判決酌定某物業(yè)發(fā)展公司賠償鄭某安可得利益損失503.54萬元，是否屬于適用法律確有錯誤。某物業(yè)發(fā)展公司擅自再次出售案涉商鋪，主觀惡意明顯，具有過錯，應(yīng)受到法律否定性評價。鄭某安出租商鋪收取租金，是其作為房屋合法占有人所享有的權(quán)利，不應(yīng)作為減輕某物業(yè)發(fā)展公司民事賠償責(zé)任的事實依據(jù)。案涉商鋪第二次出售價格雖僅為0.9萬元/平方米，但鄭某安所購商鋪的評估價格為6.5731萬元/平方米，某物業(yè)發(fā)展公司作為某百貨公司發(fā)起人，將案涉商鋪以較低價格出售給關(guān)聯(lián)企業(yè)某百貨公司，雙方存在利害關(guān)系，故案涉商鋪的第二次出售價格不應(yīng)作為減輕某物業(yè)發(fā)展公司民事賠償責(zé)任的事實依據(jù)。
監(jiān)督意見? 最高人民檢察院在對鄭某安主張的可得利益損失是否應(yīng)予賠償以及酌定調(diào)整可得利益損失數(shù)額是否屬行使裁量權(quán)失當(dāng)?shù)惹闆r進(jìn)行全面、客觀審查后，認(rèn)為生效判決適用法律確有錯誤，且有失公平，遂于2019年1月21日依法向最高人民法院發(fā)出再審檢察建議。
監(jiān)督結(jié)果? 最高人民法院于2020年3月31日作出民事裁定，再審本案。再審中，在法庭主持下，鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議，主要內(nèi)容為：（一）解除雙方訂立的《商品房買賣合同》；（二）某物業(yè)發(fā)展公司向鄭某安返還已付購房款503.54萬元，賠償可得利益損失503.54萬元；（三）某物業(yè)發(fā)展公司另行支付鄭某安商鋪差價損失450萬元，于2020年12月31日支付200萬元，于2021年5月31日前付清其余250萬元；某物業(yè)發(fā)展公司如未能如期足額向鄭某安付清上述款項，則再賠償鄭某安差價損失701.37萬元。最高人民法院出具民事調(diào)解書對調(diào)解協(xié)議依法予以確認(rèn)。
【指導(dǎo)意義】
（一）檢察機關(guān)在辦理“一房二賣”民事糾紛監(jiān)督案件中，應(yīng)當(dāng)加強對可得利益損失法律適用相關(guān)問題的監(jiān)督。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失數(shù)額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益?！耙环慷u”糾紛中，出賣人先后與不同買受人訂立房屋買賣合同，后買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，前買受人基于房價上漲產(chǎn)生的房屋差價損失，屬于可得利益損失，可以依法主張賠償。同時，在計算和認(rèn)定可得利益損失時，應(yīng)當(dāng)綜合考慮可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則等因素，合理確定可得利益損失數(shù)額。本案系通過再審檢察建議的方式開展監(jiān)督，法院采納監(jiān)督意見進(jìn)行再審后，依法促成雙方當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議，實現(xiàn)案結(jié)事了人和。在監(jiān)督實務(wù)中，檢察機關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件實際情況，合理選擇抗訴或再審檢察建議的方式開展監(jiān)督，實現(xiàn)雙贏多贏共贏。
（二）檢察機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強對行使自由裁量權(quán)明顯失當(dāng)行為的監(jiān)督，促進(jìn)案件公正審理。司法機關(guān)行使自由裁量權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定和立法精神，堅持合法、合理、公正、審慎的原則，對案件事實認(rèn)定、法律適用等關(guān)鍵問題進(jìn)行綜合分析判斷，并作出公平公正的裁判。司法實踐中，有的案件辦理未能充分體現(xiàn)法律精神，裁量時違反市場交易一般規(guī)則，導(dǎo)致裁量失當(dāng)、裁判不公?！耙环慷u”糾紛中，涉案房屋交付使用后，簽約在先的買受人出租房屋所獲取的租金收益，系其履行房屋買賣合同主要義務(wù)后，基于合法占有而享有的權(quán)益，而非買受人基于出賣人違約所獲得的利益，不能作為法院酌減違約賠償金的考量因素。對行使自由裁量權(quán)失當(dāng)問題，檢察機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法加強監(jiān)督，在實現(xiàn)個案公正的基礎(chǔ)上，促進(jìn)統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)，不斷提升司法公信，維護(hù)司法權(quán)威。
【相關(guān)規(guī)定】
《中華人民共和國民法典》第五百八十三條、第五百八十四條（本案適用的是《中華人民共和國合同法》第一百一十二條、第一百一十三條第一款）
《中華人民共和國民事訴訟法》（2017年修正）第二百零八條、第二百零九條（現(xiàn)為2021年修正后的第二百一十五條、第二百一十六條）
《人民檢察院民事訴訟監(jiān)督規(guī)則（試行）》（2013年施行）第三條、第四十七條（現(xiàn)為2021年施行的《人民檢察院民事訴訟監(jiān)督規(guī)則》第三條、第四十三條）
