陳某與向某貴房屋租賃合同糾紛抗訴案
（檢例第157號(hào)）
【關(guān)鍵詞】
房屋租賃合同? 權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任? 合同解除? 抗訴
【要旨】
出租人履行房屋租賃合同，應(yīng)當(dāng)保證租賃物符合約定的用途。租賃物存在權(quán)利瑕疵并導(dǎo)致房屋租賃合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，承租人有權(quán)解除房屋租賃合同。檢察機(jī)關(guān)在辦案中應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確適用關(guān)于合同解除的法律規(guī)定，保障當(dāng)事人能夠按照法定條件和程序解除合同。
【基本案情】
2012年9月，某地產(chǎn)公司與向某貴、鄧某輝等拆遷戶分別簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議》，約定對(duì)向某貴、鄧某輝等拆遷戶所屬房產(chǎn)實(shí)施產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷。2017年10月，某地產(chǎn)公司與向某貴、鄧某輝分別簽訂《門面接房協(xié)議書》，兩份協(xié)議約定安置的房產(chǎn)為案涉同一門面房。其后，某地產(chǎn)公司通知向某貴、鄧某輝撤銷前述兩份協(xié)議，并重新作出拆遷安置分配方案，將案涉門面房安置給向某貴，隔壁門面房安置給鄧某輝。此后，向某貴與某地產(chǎn)公司辦理案涉門面房交房手續(xù)并實(shí)際占有使用案涉門面房，但鄧某輝以其與某地產(chǎn)公司簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議》為由，主張其為案涉門面房權(quán)利人。2018年5月1日，出租人向某貴與承租人陳某簽訂《房屋租賃協(xié)議》，將案涉門面房出租給陳某，租期三年，第一年租金59900元，第二年62500元，第三年62500元，保證金1000元，陳某已交納保證金1000元及第一年的第一期租金29900元。門面房交付后，陳某即開始裝修。裝修中，案外人鄧某輝及家人以其享有訟爭(zhēng)門面房權(quán)屬為由，多次強(qiáng)行阻止陳某施工。陳某多次報(bào)警，經(jīng)當(dāng)?shù)嘏沙鏊啻螀f(xié)調(diào)未果，陳某被迫停止裝修。其后，陳某要求解除《房屋租賃協(xié)議》，向某貴不同意，并拒絕接收陳某交還的鑰匙。
2018年7月10日，陳某將向某貴起訴至重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院，請(qǐng)求判令：解除雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》；向某貴退還租金、保證金并賠償損失。重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院認(rèn)定，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的，承租人可以解除合同。雖然案外人鄧某輝阻止陳某使用案涉房屋，但是并無(wú)證據(jù)證明其對(duì)案涉商鋪享有所有權(quán)，其干涉承租人租賃使用屬于侵權(quán)行為，不屬于上述司法解釋規(guī)定的租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的情形。據(jù)此，重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院作出一審判決，判令：駁回陳某的訴訟請(qǐng)求。
一審判決作出后，雙方當(dāng)事人均未提出上訴，一審判決生效。
后陳某不服一審生效判決，向重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛撛河?019年10月30日裁定駁回陳某提出的再審申請(qǐng)。
【檢察機(jī)關(guān)履職過程】
受理及審查情況? 陳某不服一審生效判決，向重慶市彭水苗族土家族自治縣人民檢察院申請(qǐng)監(jiān)督。重慶市彭水苗族土家族自治縣人民檢察院依法受理并審查后，提請(qǐng)重慶市人民檢察院第四分院抗訴。檢察機(jī)關(guān)通過調(diào)閱卷宗并詢問當(dāng)事人，重點(diǎn)對(duì)房屋租賃協(xié)議應(yīng)否解除等相關(guān)情況進(jìn)行審查后認(rèn)為，向某貴作為出租方，雖向陳某交付案涉門面房，但在陳某裝修門面房期間，案外人鄧某輝以享有案涉門面房權(quán)屬為由阻止陳某施工，導(dǎo)致陳某不能正常使用該門面房，簽約目的不能實(shí)現(xiàn)，陳某有權(quán)解除《房屋租賃協(xié)議》。陳某租賃案涉門面房的目的是盡快完成裝修投入經(jīng)營(yíng)使用，案外人鄧某輝阻止陳某裝修，導(dǎo)致陳某三分之二租期內(nèi)未能使用該門面房，繼續(xù)履行合同對(duì)陳某明顯不公平。
檢察機(jī)關(guān)還查明，一審判決生效后，陳某曾于2019年6月13日向向某貴發(fā)出《解除合同通知書》，通知解除雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》。向某貴收到《解除合同通知書》后，不同意解除房屋租賃協(xié)議，遂于2019年8月29日起訴至重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院，請(qǐng)求判決確認(rèn)陳某發(fā)出的解除合同通知無(wú)效；陳某支付剩余租金92500元及利息。重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院認(rèn)為，陳某訴向某貴房屋租賃合同糾紛一案已經(jīng)確認(rèn)陳某無(wú)權(quán)解除租賃合同，現(xiàn)陳某再次發(fā)出《解除合同通知書》無(wú)效，陳某應(yīng)當(dāng)依約支付租金及利息，遂判決支持向某貴的全部訴訟請(qǐng)求。陳某不服，上訴至重慶市第四中級(jí)人民法院。重慶市第四中級(jí)人民法院認(rèn)為，案外人鄧某輝對(duì)案涉門面房主張權(quán)屬并阻止陳某裝修，系發(fā)生了合同成立后難以預(yù)見的客觀情況變化，并導(dǎo)致繼續(xù)履行合同對(duì)陳某不公平，亦不能實(shí)現(xiàn)合同目的，陳某書面通知解除合同有效，判決撤銷該案一審判決，駁回向某貴的訴訟請(qǐng)求。
監(jiān)督意見? 重慶市人民檢察院第四分院在對(duì)案涉門面房權(quán)屬、房屋租賃協(xié)議履行情況以及應(yīng)否解除房屋租賃協(xié)議等問題進(jìn)行全面審查后，認(rèn)為陳某訴向某貴房屋租賃合同糾紛案的一審生效判決適用法律確有錯(cuò)誤，遂于2020年6月19日向重慶市第四中級(jí)人民法院提出抗訴。
監(jiān)督結(jié)果? 重慶市第四中級(jí)人民法院裁定將陳某訴向某貴房屋租賃合同糾紛一案發(fā)回重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院重審。重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院采納檢察機(jī)關(guān)的抗訴意見，于2020年12月22日作出再審一審判決：撤銷一審生效民事判決；確認(rèn)陳某與向某貴于2018年5月1日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》已經(jīng)解除；向某貴退還陳某房屋租金28589.32元、保證金1000元；賠償陳某裝修損失13375元。
【指導(dǎo)意義】
（一）檢察機(jī)關(guān)在辦理房屋租賃合同糾紛監(jiān)督案件中，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)出租人負(fù)有的出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任作出正確認(rèn)定?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第二百一十六條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。在房屋租賃合同中，承租人與出租人簽訂租賃合同的目的，在于使用租賃物并獲得收益，出租人應(yīng)當(dāng)保證租賃物符合約定的用途，即要承擔(dān)對(duì)租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，包括物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任和權(quán)利的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。其中，出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是指出租人應(yīng)擔(dān)保不因第三人對(duì)承租人主張權(quán)利而使承租人不能依約使用、收益租賃物的責(zé)任。根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以請(qǐng)求減少租金或者不支付租金；如果承租人合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，亦可以主張解除租賃合同?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第七百二十三條、第七百二十四條延續(xù)了上述規(guī)定精神。檢察機(jī)關(guān)對(duì)此類案件應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查以下內(nèi)容：第一，出租房屋權(quán)利瑕疵在簽約時(shí)是否存在。如在簽約時(shí)已存在，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。第二，承租人是否明知出租房屋存在權(quán)利瑕疵。如承租人在簽約時(shí)不知存在權(quán)利瑕疵，則其為善意相對(duì)人，有權(quán)請(qǐng)求出租人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任；如承租人明知存在權(quán)利瑕疵，自愿承擔(dān)案外人主張?jiān)A爭(zhēng)標(biāo)的物權(quán)屬可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，則出租人不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。第三，承租人是否及時(shí)告知出租人權(quán)利瑕疵存在并要求出租人合理剔除。如承租人及時(shí)告知，但出租人未能合理剔除權(quán)利瑕疵，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任；如承租人怠于履行告知義務(wù)，導(dǎo)致出租人喪失剔除瑕疵時(shí)機(jī)，應(yīng)當(dāng)減輕或者免除出租人的賠償責(zé)任。
（二）檢察機(jī)關(guān)在辦案中應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確適用關(guān)于合同解除的法律規(guī)定，保障當(dāng)事人能夠按照法定條件和程序解除合同?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十四條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同；當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同；符合法律規(guī)定的相關(guān)情形，當(dāng)事人可以解除合同?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》延續(xù)并完善上述規(guī)定：一是如果當(dāng)事人以通知方式解除合同的，合同應(yīng)自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除；對(duì)方對(duì)解除合同有異議的，應(yīng)當(dāng)保障任何一方當(dāng)事人均可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力。二是如果當(dāng)事人未通知對(duì)方，直接以提起訴訟或者仲裁的方式主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的，應(yīng)當(dāng)保障合同自起訴狀副本或者仲裁申請(qǐng)副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除。本案中，出租人不同意按合同約定解除合同，雙方對(duì)此協(xié)商未果，后承租人訴請(qǐng)解除房屋租賃合同未獲得法院支持，在此情形下，承租人向出租人發(fā)送《解除合同通知書》，亦未實(shí)現(xiàn)解除合同的目的。對(duì)于承租人通過協(xié)商與訴訟已窮盡法定的合同解除手段，但仍然未能解除合同而申請(qǐng)檢察監(jiān)督的，檢察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法履行監(jiān)督職責(zé)，保障當(dāng)事人能夠按照法定條件和程序解除合同，以維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)公權(quán)監(jiān)督與私權(quán)救濟(jì)的有效結(jié)合。
【相關(guān)規(guī)定】
《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十二條、第五百六十三條、第五百六十五條、第五百九十三條、第七百零八條、第七百二十三條（本案適用的是《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十四條、第九十六條、第一百二十一條、第二百一十六條、第二百二十八條）
《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十四條（本案適用的是自2009年起施行的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條）
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》（2017年修正）第二百零八條、第二百零九條（現(xiàn)為2021年修正后的第二百一十五條、第二百一十六條）
《人民檢察院民事訴訟監(jiān)督規(guī)則（試行）》（2013年施行）第四十七條、第九十一條（現(xiàn)為2021年施行的《人民檢察院民事訴訟監(jiān)督規(guī)則》第四十三條、第九十條）
