江蘇省南通市一名購房人全額支付購房款后，在與開發(fā)商合同約定的交房日期屆滿去拿房時，卻被告知公司從未與其簽訂購房合同，亦未收到購房款，開發(fā)商以此為由拒絕交房。在獲悉開發(fā)商已將涉案房屋另售他人并進(jìn)行備案登記后，購房人將開發(fā)商告上法庭，要求開發(fā)商雙倍返還購房款。
近日，江蘇省南通市中級人民法院對這起“一房二賣”引發(fā)的房屋買賣合同糾紛作出終審判決：解除雙方訂立的商品房買賣合同，被告南通家紡城大酒店發(fā)展有限公司返還原告陳女士購房款673850元，并賠償損失673850元。
離奇已簽認(rèn)購合同房屋被另售
經(jīng)朋友介紹，陳女士看中了位于通州家紡城金川大道157號瑞豪國際中心一套商品房。2009年2月11日，陳女士與時任家紡城公司股東、公司財務(wù)總監(jiān)梁某簽訂了一份該中心一套商品房買賣合同，合同對房屋的具體位置、面積、單價、總金額、付款時間、交房時間及違約責(zé)任等相關(guān)事項進(jìn)行了詳細(xì)約定。
合同簽訂當(dāng)日，細(xì)心的陳女士還專門看了一下合同，上面蓋有家紡城公司合同章。于是，當(dāng)天陳女士放心地向梁某交了43萬元首付款。
一個星期后，陳女士拿到了蓋有家紡城公司財務(wù)專用章的收款收據(jù)，上面注明了是該中心某套商品房的購房首付款。一個多月后，陳女士委托朋友羊某將剩余房款以現(xiàn)金方式轉(zhuǎn)交給梁某。事后，陳女士收到了由羊某帶回的蓋有家紡城公司財務(wù)專用章、落款時間為2009年4月3日的收款收據(jù)。收據(jù)上注明，該房款系陳女士所購那套商品房的購房款，金額為243850元。至此，陳女士已交清全部購房款共計673850元。
眼看著到了合同約定的交房日期，但陳女士仍未收到入住通知。于是，她來到家紡城公司。讓她吃驚的是，家紡城公司以公司從未與其簽訂購房合同，亦未收到其購房款為由拒絕向其交房。
在多次交涉無果后，2011年3月7日，陳女士一紙訴狀將家紡城公司訴至江蘇省南通市通州區(qū)人民法院，請求法院判令家紡城公司履行交房義務(wù)。
在該案審理中，通州區(qū)人民法院查明，陳女士所購的這套商品房已被家紡城公司另行出售給他人并進(jìn)行了備案登記。因買房目的不能實現(xiàn)，陳女士遂向法院撤回了起訴。
交鋒購房合同無效與兩倍退款
因時隔兩年多，這套商品房市場價格已大幅上漲。陳女士認(rèn)為，家紡城公司的單方違約讓她遭受了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。2011年9月22日，陳女士重新向法院提起訴訟，要求家紡城公司返還購房款673850元，并賠償購房款一倍的損失673850元。
對此，家紡城公司辯稱，梁某只是公司剛設(shè)立時的股東兼財務(wù)總監(jiān)，2009年6月26日已正式退出公司股份離開公司，而涉案合同、收據(jù)形成的時間應(yīng)為2009年下半年或2010年上半年，梁某的行為并非職務(wù)行為，而是故意與陳女士串通倒簽合同。家紡城公司要求確認(rèn)合同無效，并對合同、收據(jù)形成時間進(jìn)行司法鑒定，駁回陳女士的訴訟請求。
陳女士則答辯稱，合同上有家紡城公司印章，該合同合法有效。合同簽訂時間就是2009年2月11日，退一步講即使時間不一致，也不能認(rèn)定其與梁某存在串通行為。家紡城公司賬上是否收到房款，是其內(nèi)部管理問題，與其無關(guān)。
案件審理中，法院對家紡城公司副總經(jīng)理袁某進(jìn)行了調(diào)查。袁某稱，當(dāng)時他任銷售主管，梁某任公司財務(wù)總監(jiān)，曾聽梁某說過她手上有一批客戶想買瑞豪國際中心的房子，公司就給了她一批蓋好合同專用章的空白合同，由她代表公司與客戶簽訂。
合同交付梁某時，其已將房屋的房號、單價、面積、總價等均手工填寫好，公司合同專用章也已蓋好。至于后來梁某經(jīng)手簽訂了多少合同、陳女士等人有無將房款交給梁某、梁某最后有無將房款交給公司，其并不知情。
另外，在梁某離開公司前，公司財務(wù)專用章一直由她保管。2009年6月29日，在公司法定代表人變更時，原來的財務(wù)專用章也進(jìn)行了更換，而原來公司用的合同專用章在2009年11月已改為銷售專用章。此外，袁某還表示，瑞豪國際中心樓盤的開盤價為每平方米8000元，瑞豪國際中心現(xiàn)更名為南通家紡城大酒店。
在隨后的調(diào)查中，法院對家紡城公司設(shè)立時，備案的財務(wù)專用章與梁某出具給陳女士的收款收據(jù)上的財務(wù)專用章進(jìn)行了比對，發(fā)現(xiàn)系同一枚印章所加蓋。
此外，法院還查明，家紡城公司于2008年12月3日取得了商品房預(yù)售許可證。
判決合同成立支持購房者訴求
通州區(qū)法院審理認(rèn)為，家紡城公司取得了商品房預(yù)售許可證后即依法有權(quán)進(jìn)行商品房預(yù)售。股東梁某代表公司與陳女士簽訂的合同，條款齊全，不違反法律禁止性規(guī)定，合同依法成立。
因該合同未約定將登記備案手續(xù)作為合同生效要件，故未登記備案不影響合同效力，雙方間的合同合法有效。陳女士、家紡城公司可直接據(jù)此要求對方履行約定的義務(wù)。
此外，法院還認(rèn)為，家紡城公司雖抗辯陳女士與梁某存在惡意串通的可能，卻未提供任何證據(jù)證明，僅在審理中要求對合同及收款收據(jù)的形成時間與其落款時間的同一性進(jìn)行司法鑒定以求獲證。僅憑猜測而懷疑合同形成時間的真實性，毫無依據(jù)，不應(yīng)置理。
退一步講，即使通過司法鑒定確認(rèn)合同形成時間并非2009年2月11日，家紡城公司即想以此證明陳女士與梁某之間存在惡意串通之事實，顯然還是證據(jù)不充分，不足以影響法院對本案合同效力的認(rèn)定。
同時，法院認(rèn)定，陳女士作為合同相對方，有理由相信梁某就是代表公司與其簽訂合同，其所交購房款，有加蓋公司財務(wù)章的收款收據(jù)為憑，其已盡到一般善良人通常的注意義務(wù)。至于梁某有無將合同文本交與公司保存、有無將購房款如數(shù)交給公司財務(wù)，屬于公司內(nèi)部管理問題，并不影響對陳女士已按約履行付款義務(wù)這一事實的認(rèn)定。
判決鑒于該房屋已經(jīng)另售他人，且辦理了備案登記手續(xù)，判決解除陳女士與家紡城公司于2009年2月11日所訂立的商品房買賣合同，家紡城公司返還陳女士購房款673850元，并賠償損失673850元。
一審判決后，家紡城公司不服，提出上訴。南通市中院在上訴期間審理認(rèn)為，一審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，駁回家紡城公司的上訴，維持原判。
近日，江蘇省南通市中級人民法院對這起“一房二賣”引發(fā)的房屋買賣合同糾紛作出終審判決：解除雙方訂立的商品房買賣合同，被告南通家紡城大酒店發(fā)展有限公司返還原告陳女士購房款673850元，并賠償損失673850元。
離奇已簽認(rèn)購合同房屋被另售
經(jīng)朋友介紹，陳女士看中了位于通州家紡城金川大道157號瑞豪國際中心一套商品房。2009年2月11日，陳女士與時任家紡城公司股東、公司財務(wù)總監(jiān)梁某簽訂了一份該中心一套商品房買賣合同，合同對房屋的具體位置、面積、單價、總金額、付款時間、交房時間及違約責(zé)任等相關(guān)事項進(jìn)行了詳細(xì)約定。
合同簽訂當(dāng)日，細(xì)心的陳女士還專門看了一下合同，上面蓋有家紡城公司合同章。于是，當(dāng)天陳女士放心地向梁某交了43萬元首付款。
一個星期后，陳女士拿到了蓋有家紡城公司財務(wù)專用章的收款收據(jù)，上面注明了是該中心某套商品房的購房首付款。一個多月后，陳女士委托朋友羊某將剩余房款以現(xiàn)金方式轉(zhuǎn)交給梁某。事后，陳女士收到了由羊某帶回的蓋有家紡城公司財務(wù)專用章、落款時間為2009年4月3日的收款收據(jù)。收據(jù)上注明，該房款系陳女士所購那套商品房的購房款，金額為243850元。至此，陳女士已交清全部購房款共計673850元。
眼看著到了合同約定的交房日期，但陳女士仍未收到入住通知。于是，她來到家紡城公司。讓她吃驚的是，家紡城公司以公司從未與其簽訂購房合同，亦未收到其購房款為由拒絕向其交房。
在多次交涉無果后，2011年3月7日，陳女士一紙訴狀將家紡城公司訴至江蘇省南通市通州區(qū)人民法院，請求法院判令家紡城公司履行交房義務(wù)。
在該案審理中，通州區(qū)人民法院查明，陳女士所購的這套商品房已被家紡城公司另行出售給他人并進(jìn)行了備案登記。因買房目的不能實現(xiàn)，陳女士遂向法院撤回了起訴。
交鋒購房合同無效與兩倍退款
因時隔兩年多，這套商品房市場價格已大幅上漲。陳女士認(rèn)為，家紡城公司的單方違約讓她遭受了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。2011年9月22日，陳女士重新向法院提起訴訟，要求家紡城公司返還購房款673850元，并賠償購房款一倍的損失673850元。
對此，家紡城公司辯稱，梁某只是公司剛設(shè)立時的股東兼財務(wù)總監(jiān)，2009年6月26日已正式退出公司股份離開公司，而涉案合同、收據(jù)形成的時間應(yīng)為2009年下半年或2010年上半年，梁某的行為并非職務(wù)行為，而是故意與陳女士串通倒簽合同。家紡城公司要求確認(rèn)合同無效，并對合同、收據(jù)形成時間進(jìn)行司法鑒定，駁回陳女士的訴訟請求。
陳女士則答辯稱，合同上有家紡城公司印章，該合同合法有效。合同簽訂時間就是2009年2月11日，退一步講即使時間不一致，也不能認(rèn)定其與梁某存在串通行為。家紡城公司賬上是否收到房款，是其內(nèi)部管理問題，與其無關(guān)。
案件審理中，法院對家紡城公司副總經(jīng)理袁某進(jìn)行了調(diào)查。袁某稱，當(dāng)時他任銷售主管，梁某任公司財務(wù)總監(jiān)，曾聽梁某說過她手上有一批客戶想買瑞豪國際中心的房子，公司就給了她一批蓋好合同專用章的空白合同，由她代表公司與客戶簽訂。
合同交付梁某時，其已將房屋的房號、單價、面積、總價等均手工填寫好，公司合同專用章也已蓋好。至于后來梁某經(jīng)手簽訂了多少合同、陳女士等人有無將房款交給梁某、梁某最后有無將房款交給公司，其并不知情。
另外，在梁某離開公司前，公司財務(wù)專用章一直由她保管。2009年6月29日，在公司法定代表人變更時，原來的財務(wù)專用章也進(jìn)行了更換，而原來公司用的合同專用章在2009年11月已改為銷售專用章。此外，袁某還表示，瑞豪國際中心樓盤的開盤價為每平方米8000元，瑞豪國際中心現(xiàn)更名為南通家紡城大酒店。
在隨后的調(diào)查中，法院對家紡城公司設(shè)立時，備案的財務(wù)專用章與梁某出具給陳女士的收款收據(jù)上的財務(wù)專用章進(jìn)行了比對，發(fā)現(xiàn)系同一枚印章所加蓋。
此外，法院還查明，家紡城公司于2008年12月3日取得了商品房預(yù)售許可證。
判決合同成立支持購房者訴求
通州區(qū)法院審理認(rèn)為，家紡城公司取得了商品房預(yù)售許可證后即依法有權(quán)進(jìn)行商品房預(yù)售。股東梁某代表公司與陳女士簽訂的合同，條款齊全，不違反法律禁止性規(guī)定，合同依法成立。
因該合同未約定將登記備案手續(xù)作為合同生效要件，故未登記備案不影響合同效力，雙方間的合同合法有效。陳女士、家紡城公司可直接據(jù)此要求對方履行約定的義務(wù)。
此外，法院還認(rèn)為，家紡城公司雖抗辯陳女士與梁某存在惡意串通的可能，卻未提供任何證據(jù)證明，僅在審理中要求對合同及收款收據(jù)的形成時間與其落款時間的同一性進(jìn)行司法鑒定以求獲證。僅憑猜測而懷疑合同形成時間的真實性，毫無依據(jù)，不應(yīng)置理。
退一步講，即使通過司法鑒定確認(rèn)合同形成時間并非2009年2月11日，家紡城公司即想以此證明陳女士與梁某之間存在惡意串通之事實，顯然還是證據(jù)不充分，不足以影響法院對本案合同效力的認(rèn)定。
同時，法院認(rèn)定，陳女士作為合同相對方，有理由相信梁某就是代表公司與其簽訂合同，其所交購房款，有加蓋公司財務(wù)章的收款收據(jù)為憑，其已盡到一般善良人通常的注意義務(wù)。至于梁某有無將合同文本交與公司保存、有無將購房款如數(shù)交給公司財務(wù)，屬于公司內(nèi)部管理問題，并不影響對陳女士已按約履行付款義務(wù)這一事實的認(rèn)定。
判決鑒于該房屋已經(jīng)另售他人，且辦理了備案登記手續(xù)，判決解除陳女士與家紡城公司于2009年2月11日所訂立的商品房買賣合同，家紡城公司返還陳女士購房款673850元，并賠償損失673850元。
一審判決后，家紡城公司不服，提出上訴。南通市中院在上訴期間審理認(rèn)為，一審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，駁回家紡城公司的上訴，維持原判。
