【案情簡介】
2007年12月，原告某房產(chǎn)公司與被告王某簽訂《以租代售協(xié)議》，向被告提供價值38萬元商鋪一間，被告先付20萬元。房款付清前，商鋪仍然歸原告所有，雙方執(zhí)行租賃合同，被告每月支付原告租金2萬元；房款付清后，該合同自動轉(zhuǎn)為買賣合同，產(chǎn)權(quán)歸被告所有。
簽約當(dāng)日被告即付20萬元，原告亦將商鋪交付被告。至2009年3月，被告僅支付至2008年6月租金共計12萬元給原告。原告遂向法院起訴，要求被告支付2008年7月至2009年3月租金共計18萬元。被告辯稱：雙方簽訂的是《以租代售協(xié)議》，而非租賃合同，其有權(quán)主張購買該商鋪而不執(zhí)行租賃合同。
2009年6月，法院主持雙方達(dá)成《調(diào)解協(xié)議》：被告一次性支付原告6.5萬元，原告將房產(chǎn)過戶給被告。
【律師點(diǎn)評】
1、以租代售。
又稱租買合同，指租買人以分期交納租金的方式買受標(biāo)的物，并具有選擇取得購買人或租用人地位的優(yōu)先權(quán)的一種合同。也就是說，租買人在分期支付全部租金后，既可以將租買合同轉(zhuǎn)變?yōu)橘I賣合同，選擇支付購買價格并取得所有權(quán)，也可以放棄優(yōu)先權(quán)，使租買合同變成租賃合同，而將標(biāo)的物返還給所有人。
2、本案處理。
本案關(guān)鍵在于認(rèn)定《以租代售協(xié)議》的性質(zhì)，要將其與租賃合同區(qū)分開。所謂租賃合同，指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。兩者區(qū)別主要在于：（1）是否有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的可能；（2）承租人是否有主張購買租賃物的權(quán)利。
本案《以租代售協(xié)議》約定房款付清后，該合同自行轉(zhuǎn)為買賣合同，雙方辦理過戶手續(xù)將商鋪轉(zhuǎn)讓給被告，符合租買合同的特征，不是租賃合同。且從該合同的內(nèi)容及雙方履約情況看，足以認(rèn)定原告收取租金并非其主要目的，其真正目的是要轉(zhuǎn)讓該商鋪。之所以約定在未收回房款前保留所有權(quán)是為了降低交易風(fēng)險而已。須指出的是，被告有權(quán)選擇購買商鋪而終止執(zhí)行租賃合同，但其應(yīng)承擔(dān)未依約付款的違約責(zé)任。故法院主持雙方達(dá)成《調(diào)解協(xié)議》解決糾紛妥當(dāng)。
2007年12月，原告某房產(chǎn)公司與被告王某簽訂《以租代售協(xié)議》，向被告提供價值38萬元商鋪一間，被告先付20萬元。房款付清前，商鋪仍然歸原告所有，雙方執(zhí)行租賃合同，被告每月支付原告租金2萬元；房款付清后，該合同自動轉(zhuǎn)為買賣合同，產(chǎn)權(quán)歸被告所有。
簽約當(dāng)日被告即付20萬元，原告亦將商鋪交付被告。至2009年3月，被告僅支付至2008年6月租金共計12萬元給原告。原告遂向法院起訴，要求被告支付2008年7月至2009年3月租金共計18萬元。被告辯稱：雙方簽訂的是《以租代售協(xié)議》，而非租賃合同，其有權(quán)主張購買該商鋪而不執(zhí)行租賃合同。
2009年6月，法院主持雙方達(dá)成《調(diào)解協(xié)議》：被告一次性支付原告6.5萬元，原告將房產(chǎn)過戶給被告。
【律師點(diǎn)評】
1、以租代售。
又稱租買合同，指租買人以分期交納租金的方式買受標(biāo)的物，并具有選擇取得購買人或租用人地位的優(yōu)先權(quán)的一種合同。也就是說，租買人在分期支付全部租金后，既可以將租買合同轉(zhuǎn)變?yōu)橘I賣合同，選擇支付購買價格并取得所有權(quán)，也可以放棄優(yōu)先權(quán)，使租買合同變成租賃合同，而將標(biāo)的物返還給所有人。
2、本案處理。
本案關(guān)鍵在于認(rèn)定《以租代售協(xié)議》的性質(zhì)，要將其與租賃合同區(qū)分開。所謂租賃合同，指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。兩者區(qū)別主要在于：（1）是否有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的可能；（2）承租人是否有主張購買租賃物的權(quán)利。
本案《以租代售協(xié)議》約定房款付清后，該合同自行轉(zhuǎn)為買賣合同，雙方辦理過戶手續(xù)將商鋪轉(zhuǎn)讓給被告，符合租買合同的特征，不是租賃合同。且從該合同的內(nèi)容及雙方履約情況看，足以認(rèn)定原告收取租金并非其主要目的，其真正目的是要轉(zhuǎn)讓該商鋪。之所以約定在未收回房款前保留所有權(quán)是為了降低交易風(fēng)險而已。須指出的是，被告有權(quán)選擇購買商鋪而終止執(zhí)行租賃合同，但其應(yīng)承擔(dān)未依約付款的違約責(zé)任。故法院主持雙方達(dá)成《調(diào)解協(xié)議》解決糾紛妥當(dāng)。
