張某向吳某借款400萬(wàn)元，已經(jīng)幾年沒(méi)有償還，吳某很著急，越來(lái)越擔(dān)心自己的債權(quán)安全。今年吳某對(duì)張某施加壓力以期望張某能夠早日償還欠款，但張某的資金在房地產(chǎn)投資中被套住，因此無(wú)力還款。吳某打聽(tīng)到張某有一棟辦公樓沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，但該樓的建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)抵押給銀行，吳某想在張某能夠辦理房產(chǎn)證時(shí)將該樓的產(chǎn)權(quán)抵押給他，使得自己的債權(quán)有個(gè)保障，在取得張某同意后，雙方近日到合肥市中安公證處來(lái)辦理還款協(xié)議及房產(chǎn)抵押合同公證。
對(duì)于申請(qǐng)人要求辦理沒(méi)有房產(chǎn)證的抵押合同能否受理公證？合肥市中安公證處四級(jí)公證員羅亞民介紹說(shuō)，上述抵押合同能否辦理公證，必須首先進(jìn)行法理分析，搞清幾個(gè)問(wèn)題：1、張某與吳某在銀行不知情的情況下能夠約定房產(chǎn)抵押？《物權(quán)法》第二百條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。所以銀行對(duì)張某的樓房不享有抵押權(quán)，張某與吳某可以在不通知銀行的情況下，進(jìn)行樓房產(chǎn)權(quán)抵押約定。2、在上述樓房沒(méi)有房產(chǎn)證的情況下，雙方的抵押約定是否有效？《合同法》第四十五條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。因此，張某與吳某可以在合同中約定張某在清償銀行債務(wù)后將上述樓房土地使用權(quán)解除抵押，在辦理房產(chǎn)證后雙方再進(jìn)行樓房產(chǎn)權(quán)的抵押登記。3、雙方的抵押合同的生效時(shí)間是簽訂后生效還是辦理房產(chǎn)抵押登記后生效？根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。所以房產(chǎn)抵押合同在雙方簽訂后生效，而房產(chǎn)抵押權(quán)要在房產(chǎn)抵押登記后才能設(shè)立。
綜合物權(quán)法、擔(dān)保法、合同法的規(guī)定，公證員羅亞民認(rèn)為吳某與張某的房產(chǎn)抵押合同能夠辦理公證，但應(yīng)以上述抵押房產(chǎn)取得房產(chǎn)證為合同生效條件。在辦證時(shí)，公證員應(yīng)詳細(xì)告知當(dāng)事人尤其是債權(quán)人，抵押合同的生效取決于是否取得房產(chǎn)證，但即使取得房產(chǎn)證也并不意味債權(quán)人取得優(yōu)先受償權(quán)，只有在辦理房產(chǎn)抵押登記后才能取得對(duì)抗第三人的法律效力。羅亞民建議雙方應(yīng)在抵押合同中約定違約責(zé)任，使得物權(quán)登記能夠如期實(shí)現(xiàn)。
對(duì)于申請(qǐng)人要求辦理沒(méi)有房產(chǎn)證的抵押合同能否受理公證？合肥市中安公證處四級(jí)公證員羅亞民介紹說(shuō)，上述抵押合同能否辦理公證，必須首先進(jìn)行法理分析，搞清幾個(gè)問(wèn)題：1、張某與吳某在銀行不知情的情況下能夠約定房產(chǎn)抵押？《物權(quán)法》第二百條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。所以銀行對(duì)張某的樓房不享有抵押權(quán)，張某與吳某可以在不通知銀行的情況下，進(jìn)行樓房產(chǎn)權(quán)抵押約定。2、在上述樓房沒(méi)有房產(chǎn)證的情況下，雙方的抵押約定是否有效？《合同法》第四十五條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。因此，張某與吳某可以在合同中約定張某在清償銀行債務(wù)后將上述樓房土地使用權(quán)解除抵押，在辦理房產(chǎn)證后雙方再進(jìn)行樓房產(chǎn)權(quán)的抵押登記。3、雙方的抵押合同的生效時(shí)間是簽訂后生效還是辦理房產(chǎn)抵押登記后生效？根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。所以房產(chǎn)抵押合同在雙方簽訂后生效，而房產(chǎn)抵押權(quán)要在房產(chǎn)抵押登記后才能設(shè)立。
綜合物權(quán)法、擔(dān)保法、合同法的規(guī)定，公證員羅亞民認(rèn)為吳某與張某的房產(chǎn)抵押合同能夠辦理公證，但應(yīng)以上述抵押房產(chǎn)取得房產(chǎn)證為合同生效條件。在辦證時(shí)，公證員應(yīng)詳細(xì)告知當(dāng)事人尤其是債權(quán)人，抵押合同的生效取決于是否取得房產(chǎn)證，但即使取得房產(chǎn)證也并不意味債權(quán)人取得優(yōu)先受償權(quán)，只有在辦理房產(chǎn)抵押登記后才能取得對(duì)抗第三人的法律效力。羅亞民建議雙方應(yīng)在抵押合同中約定違約責(zé)任，使得物權(quán)登記能夠如期實(shí)現(xiàn)。
