審理法院：廣州市中級人民法院
案號：（2014）穗中法民五終字第3381號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-10-17
審理經(jīng)過
上訴人廣州安州環(huán)?？萍加邢薰荆ㄒ韵潞喎Q安州公司）因與被上訴人李月仙、廣州市財貿(mào)建設(shè)開發(fā)總公司（以下簡稱財貿(mào)公司）、原審第三人華夏銀行股份有限公司廣州分行（以下簡稱華夏銀行）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服廣州市越秀區(qū)人民法院（2014）穗越法民三初字第484號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審法院經(jīng)審理查明：李月仙是原廣州市越秀區(qū)大新路306房及騎樓房屋的產(chǎn)權(quán)人。1994年8月24日，李月仙（為乙方）與財貿(mào)公司（為甲方）簽訂《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》，約定：乙方同意甲方拆除越秀區(qū)大新路306房及騎樓房屋，建筑面積104平方米；甲方應(yīng)于1997年8月30日將自有的越秀區(qū)大新路原地段第六層西南向臨馬路面房屋（建筑面積110平方米）第602號房屋用作拆除乙方原址房屋后的產(chǎn)權(quán)調(diào)換（補償）等。
李月仙于2004年向廣州市越秀區(qū)人民法院提起訴訟，要求財貿(mào)公司安排其回遷越秀區(qū)大新路原地段第1棟1108房（東北角建筑面積110平方米）。2004年9月29日，廣州市越秀區(qū)人民法院作出（2004）越法民三初字第1547號民事調(diào)解書，調(diào)解內(nèi)容：財貿(mào)公司變更安置李月仙回遷廣州市越秀區(qū)大新路原地段第1棟（又稱自編A棟）第1108房屋［東北向，建筑面積110平方米（包括分攤樓梯、走廊等面積共10平方米在內(nèi)）］，該房屋作為財貿(mào)公司拆除李月仙原大新路306號及騎樓的房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償；原址房屋建筑面積為104平方米，財貿(mào)公司調(diào)換補償給李月仙的是110平方米，兩者對比相差6平方米，對比相差的房屋建筑面積，李月仙按每平方米550元的標準計算付給財貿(mào)公司3300元。
2005年10月18日，李月仙（為乙方）與財貿(mào)公司（為甲方）簽訂《大新路＜大新大廈＞地段拆遷（回遷）補償協(xié)議（自有房屋）》，約定：甲方已將乙方的原地段被拆遷房屋大新路306號地籍一區(qū)五段1875號房屋拆除，現(xiàn)甲方提供大新路地段（拆遷原地段）新建商住樓給乙方回遷，雙方就回遷事宜達成協(xié)議如下：甲方提供新建商住樓A座11樓08單元住宅建筑面積為118.649平方米給乙方回遷，根據(jù)乙方原產(chǎn)權(quán)面積應(yīng)回遷住宅房屋104平方米，即甲方實際補償超出乙方原產(chǎn)權(quán)面積8.649平方米，甲方將超出部分面積（建筑面積）按4000元／平方米售賣給乙方，折合購房款34596元。另按原協(xié)議向甲方按建筑成本價（550元）購買分攤面積6平方米，購房款3300元；乙方須于辦理入住手續(xù)前叁天內(nèi)向甲方一次性繳納上述第1項購房款37896元，雙方以廣州市國土房管局核發(fā)的“房地產(chǎn)證”記載的產(chǎn)權(quán)面積進行結(jié)算（多退少補）。甲方按原協(xié)議約定標準，應(yīng)計付給乙方的臨遷補助費截止日期為2005年10月10日。甲方同意乙方的購房款項37896元在乙方應(yīng)取得的臨遷補助費內(nèi)沖減等。同月，李月仙回遷至涉案房屋。
2010年10月15日，廣州市房地產(chǎn)測繪所出具《房地產(chǎn)分戶圖》，載明大新路282號1108房單元總建筑面積129.0549平方米。
另查，2002年2月7日，廣州市恒毅實業(yè)有限公司與第三人華夏銀行廣州分行簽訂《借款合同》，約定由廣州市恒毅實業(yè)有限公司向第三人華夏銀行廣州分行借款25000000元。同日，財貿(mào)公司與第三人華夏銀行廣州分行簽訂《最高額抵押合同》，約定財貿(mào)公司同意以編號為（2001）康正評字第526號《抵押物清單》所列財產(chǎn)為抵押物，抵押給第三人華夏銀行廣州分行，作為廣州市恒毅實業(yè)有限公司向第三人華夏銀行廣州分行借款25000000元的擔保。此后，廣州市國土局房地產(chǎn)管理局核發(fā)《廣州市房地產(chǎn)抵押登記證明書》，載明抵押權(quán)人為第三人華夏銀行廣州分行，抵押人為被告，權(quán)利范圍包括涉案大新路280-314號等地段大新大廈住宅A座1102-1110房在內(nèi)，設(shè)定日期為2002年3月28日，權(quán)利存續(xù)期限為3年等。2009年4月23日，第三人華夏銀行廣州分行與中國長城資產(chǎn)管理公司廣州辦事處簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將第三人華夏銀行廣州分行對廣州市恒毅實業(yè)有限公司債權(quán)本金25000000元等貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國長城資產(chǎn)管理公司廣州辦事處。2009年7月30日，中國長城資產(chǎn)管理公司廣州辦事處與第三人安州公司簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將中國長城資產(chǎn)管理公司廣州辦事處對廣州市恒毅實業(yè)有限公司債權(quán)本金25000000元等貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人安州公司。后廣東省從化市人民法院在執(zhí)行申請執(zhí)行人華夏銀行廣州分行申請執(zhí)行被執(zhí)行人廣州市恒毅實業(yè)有限公司、廣州市財貿(mào)建設(shè)開發(fā)總公司借款合同糾紛一案的過程中，于2011年10月14日作出（2011）穗從法執(zhí)字第668號《執(zhí)行裁定書》，認為上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議符合法律規(guī)定，裁定變更安州公司為該案的申請執(zhí)行人。
本案一審中，李月仙、財貿(mào)公司和安州公司均確認涉案的1108房中有一部分面積屬于《廣州市房地產(chǎn)抵押登記證明書》中的1109房，其余面積沒有抵押。另，李月仙和財貿(mào)公司均表示不需在本案中處理面積差房款問題。
一審法院認為
原審法院認為，李月仙與財貿(mào)公司簽訂的上述《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》是雙方真實意思表示，為合法有效合同，雙方均應(yīng)依約自覺履行。上述協(xié)議明確約定了回遷房的樓層、面積等情況，李月仙據(jù)此享有要求財貿(mào)公司向其交付回遷房的權(quán)利，財貿(mào)公司據(jù)此負有向李月仙交付回遷房的義務(wù)。上述協(xié)議約定的回遷房由于其所在大樓的規(guī)劃發(fā)生變更，從而無法用于回遷，雙方為此在法院主持下達成調(diào)解，明確對原約定的回遷房樓層、房號作出變更，而李月仙與財貿(mào)公司簽訂的《大新路＜大新大廈＞地段拆遷回遷補償協(xié)議（自有房屋）》約定的回遷房屋與調(diào)解書載明的回遷房屋一致，是雙方的真實意思表示，亦為合法有效，故財貿(mào)公司應(yīng)向李月仙履行提供回遷安置房并作產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償?shù)牧x務(wù)。財貿(mào)公司作為拆遷人向被拆遷人提供回遷房并作產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償，其實質(zhì)是替代被拆遷人所有的原大新路306號及騎樓房屋所有權(quán)，且李月仙已實際入住涉案房屋多年，因此，李月仙對回遷房即大新路282號1108房享有排他的權(quán)利，應(yīng)當優(yōu)先于安州公司對涉訟房屋的擔保物權(quán)。因房地產(chǎn)行政主管部門登記的涉案房屋抵押權(quán)人仍為華夏銀行廣州分行，故該行對辦理涉案房屋涂銷抵押登記的手續(xù)仍應(yīng)予以必要的協(xié)助。綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第五條、第六條之規(guī)定，原審法院于2014年5月22日作出判決：一、被告廣州市財貿(mào)建設(shè)開發(fā)總公司及第三人廣州安州環(huán)?？萍加邢薰緫?yīng)自本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)，到廣州市房地產(chǎn)行政主管部門辦理廣州市大新路280號-314號等地段商住樓（大新大廈）A座11樓08單元（現(xiàn)地址：廣州市越秀區(qū)大新路282號1108房）涂銷抵押登記手續(xù)；第三人華夏銀行股份有限公司廣州分行對此應(yīng)予以必要的協(xié)助。二、于廣州市大新路280號-314號等地段商住樓（大新大廈）A座11樓08單元（現(xiàn)地址：廣州市越秀區(qū)大新路282號1108房）涂銷抵押登記之日起十日內(nèi)，被告廣州市財貿(mào)建設(shè)開發(fā)總公司應(yīng)協(xié)助李月仙辦理廣州市大新路280號-314號等地段商住樓（大新大廈）A座11樓08單元（現(xiàn)地址：廣州市越秀區(qū)大新路282號1108房）的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)和領(lǐng)取房地產(chǎn)所有權(quán)證手續(xù)。本案受理費4300元，由被告廣州市財貿(mào)建設(shè)開發(fā)總公司負擔。
上訴人訴稱
判后，原審第三人安州公司不服，上訴認為：本案訴爭的大新路282號1108房早在2002年由財貿(mào)公司抵押給華夏銀行，后相關(guān)權(quán)利由安州公司繼受。李月仙與財貿(mào)公司簽訂并提交房管部門備案的《廣州市城市房屋拆遷補償協(xié)議書》約定其產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋位于大新路原地段號第602單元，后財貿(mào)公司在未通知抵押權(quán)人的情況下，于2005年與李月仙簽訂新的拆遷補償協(xié)議將訴爭的1108房調(diào)換給李月仙回遷，也未經(jīng)房管部門登記備案，根據(jù)物權(quán)法、擔保法等有關(guān)規(guī)定，財貿(mào)公司與李月仙上述有關(guān)調(diào)換回遷房的約定無效。原判認定李月仙對訴爭的1108房享有排他權(quán)，顯屬錯誤，請求二審法院撤銷原判，駁回李月仙的全部訴請，并判決由李月仙及財貿(mào)公司共同承擔本案全部訴訟費用。
被上訴人辯稱
被上訴人李月仙辯稱安州公司上訴無理。二審中，被上訴人財貿(mào)公司及原審第三人華夏銀行廣州分行未到庭發(fā)表意見。
本院查明
本院經(jīng)審查，原審認定事實無誤，予以確認。
本院認為
本院認為：本案爭議焦點問題為李月仙對涉案廣州市大新路282號1108房享有的拆遷安置補償權(quán)利是否優(yōu)先于安州公司享有的抵押權(quán)。鑒于李月仙戶原居住于涉案1108房所在原址地段，涉案1108房是拆遷單位財貿(mào)公司對李月仙原自有房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償，原判認定李月仙對涉案1108房享有排他物權(quán)，優(yōu)先于安州公司的抵押權(quán)正確。安州公司上訴請求理據(jù)不成立，本院不予支持。原審認定事實清楚，適用法律正確，判決并無不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
本案二審受理費4300元由上訴人廣州安州環(huán)?？萍加邢薰矩摀?/p>
本判決為終審判決。
審判人員
審判長閔海蓉
審判員蔡培娟
審判員譚紅玉
裁判日期
二〇一四年十月十七日
書記員
書記員儀文娟
