王某某訴上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司中介合同糾紛案-中介人的不作為違反如實報告義務(wù)的，應(yīng)賠償購房人的稅費(fèi)損失
人民法院案例庫 入庫編號：2023-07-2-123-001
關(guān)鍵詞
民事/中介合同/如實報告義務(wù)/稅收損失/賠償責(zé)任
基本案情
王某某是房屋買受人，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司）是中介人。2020年12月30日，王某某在某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間下與出賣方簽訂了網(wǎng)簽合同。簽約前，王某某已經(jīng)告知其是家庭購房，其本人并無購房資格，配偶有購房資格。2021年3月23日，買賣雙方去辦理過戶手續(xù)時，因簽約的買方僅有王某某一人，而其并無購房資格，導(dǎo)致過戶未成。3月25日，王某某及其妻子與賣方重新簽訂了網(wǎng)簽合同，并完成了后續(xù)交易。然因2021年1月22日開始實施的滬建房管聯(lián)〔2021〕48號文件《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）調(diào)整了增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。因第二次網(wǎng)簽時間在該新政實施之后，王某某為涉案房屋交易多支付增值稅和附加稅合計264,999.98元。故王某某訴請返還已付部分居間費(fèi)并賠償上述多支付的稅費(fèi)損失、律師費(fèi)損失。某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司則反訴要求王某某支付剩余居間費(fèi)并支付逾期付款違約金。
雙方確認(rèn)王某某已告知某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司其社保不符合上海市購房條件，其妻子社保符合，且家庭名下無房。但某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司稱當(dāng)時王某某表示其是開公司的，稅單已滿五年，亦符合上海市購房資格，故讓其一個人進(jìn)行了網(wǎng)簽。且雙方確認(rèn)在網(wǎng)簽之后（涉案房屋抵押滌除后）再加上王某某妻子的名字，故合同補(bǔ)充條款中有相關(guān)賣方同意買方增加權(quán)利人的約定。對此，王某某不予認(rèn)可，表示其從未告知過某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司以稅單購房，且某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司從未要求其提供過稅單；雙方亦未約定房屋抵押滌除后增加其妻子為買受人，合同關(guān)于增加權(quán)利人的約定僅是常規(guī)條款，并非針對本案的特別約定。某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對于上述主張，未提供證據(jù)予以證明。
某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司自認(rèn)就涉案房屋交易，向賣方收取傭金70,000元。
經(jīng)王某某申請，人民法院至國家稅務(wù)總局上海市嘉定區(qū)稅務(wù)所進(jìn)行調(diào)查。經(jīng)查，王某某、裴某某為涉案房屋交易支付增值稅和附加稅合計264,999.98元。
上海市嘉定區(qū)人民法院2022年1月29日作出（2021）滬0114民初24087號判決：一、被告（反訴原告）某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告（反訴被告）王某某稅費(fèi)損失人民幣180,000元；二、原告（反訴被告）王某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告（反訴原告）某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司傭金人民幣39,000元；三、原告（反訴被告）王某某的其余訴訟請求，不予支持；四、被告（反訴原告）某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的其余反訴請求，不予支持。
某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不服，提出上訴，上海市第二中級人民法院（2022）2022年7月20日作出滬02民終5071號判決，駁回上訴維持原判。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在居間過程中未履行中介人的如實報告義務(wù)，存在過錯，應(yīng)對王某某由此產(chǎn)生的實際損失承擔(dān)賠償責(zé)任。同時，因其促成合同成立，故王某某應(yīng)向其支付剩余傭金。
一、某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司未履行中介人的如實報告義務(wù)
如實報告義務(wù)是中介人的主要義務(wù)。在房屋買賣居間過程中，中介人應(yīng)當(dāng)全面履行忠實義務(wù)和勤勉義務(wù)，將就有關(guān)訂立合同的重要事項向委托人全面、如實報告。中介人需要具備相應(yīng)的專業(yè)知識和從業(yè)資格，故對締約相關(guān)事項的告知與一般交易中當(dāng)事人的告知義務(wù)有更為專業(yè)化的要求?！睹穹ǖ洹返诰虐倭l對如實報告義務(wù)進(jìn)行了明確規(guī)定，“中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。該條文第一款是對義務(wù)的直接規(guī)定，第二款是對違反義務(wù)行為和后果的規(guī)定。但第二款中僅對中介人違反該義務(wù)中“故意隱瞞”與“提供虛假情況”兩種情形下需承擔(dān)的賠償責(zé)任進(jìn)行了約定，對于中介人應(yīng)知而未告知（包括未盡勤勉謹(jǐn)慎義務(wù)進(jìn)行調(diào)查核實導(dǎo)致不知故未告知、應(yīng)知已知但失職未告知）導(dǎo)致委托人利益受損的情形及法律后果，并未進(jìn)行規(guī)制。
如實報告義務(wù)的范圍應(yīng)限于與合同訂立與履行相關(guān)的重要信息。結(jié)合實務(wù)，應(yīng)當(dāng)報告的重要信息主要包括四大類：一是與房屋本身有關(guān)的信息，諸如房屋所有權(quán)信息、權(quán)利負(fù)擔(dān)信息、周邊環(huán)境信息、房屋價值信息等。二是與買受人有關(guān)的信息，其中買受人身份信息、購買資格、資信信息亦成為影響締約的重要因素。三是相關(guān)政策信息，與交易密切相關(guān)的主要涉及限購政策、貸款政策、交易稅收政策等，直接影響交易成功與否。四是交易程序性信息，包含影響交易結(jié)果的交易流程和各流程注意事項。如實報告義務(wù)范圍不應(yīng)僅局限于“已知”信息，亦應(yīng)包含“應(yīng)知”信息和“程序性信息”。
本案中，某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，接受王某某的委托為其購買房屋提供居間服務(wù)，某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)為王某某的購房活動提供專業(yè)的指導(dǎo)并如實告知與購房相關(guān)的信息，其中包括對于購房資格的審查。審理中，雙方確認(rèn)王某某已告知某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司其社保不符合本市購房資格，家庭符合購房資格，但在第一次網(wǎng)簽時，某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司僅將王某某列為買受人，并未告知王某某需將其符合購房條件的妻子亦加入網(wǎng)簽合同的買受人之列，導(dǎo)致在交易中心辦理過戶手續(xù)時因王某某個人不符合購房資格而過戶不能，某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對此明顯存在過錯。
二、某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司并不符合相關(guān)免責(zé)情形
在一些情況下，即便中介人未履行如實報告義務(wù)，中介人亦可免責(zé)。具體如下：1.協(xié)議約定免責(zé)情形。具體約定是否成立和有效還需結(jié)合格式條款的訂入規(guī)則和效力規(guī)則的相關(guān)法律規(guī)定。2.交易方知曉相關(guān)信息后同意自擔(dān)風(fēng)險。3.交易方告知錯誤信息，該錯誤信息非基于中介人的專業(yè)審慎義務(wù)可明顯識別。
本案中，并不存在上述免責(zé)事由。首先，本案中應(yīng)當(dāng)告知的并非購房政策，而是購房政策下交易的程序性信息，涉案相關(guān)協(xié)議中并未約定程序信息未告知不承擔(dān)責(zé)任（即協(xié)議約定免責(zé)），故中介人不得以合同約定原告知曉購房政策作為免責(zé)抗辯。其次，中介人辯稱買賣雙方確認(rèn)在網(wǎng)簽之后且涉案房屋抵押滌除后再加上原告配偶的名字（即辯稱原告知曉并同意自擔(dān)風(fēng)險），但中介人并無證據(jù)證明三方有過關(guān)于加名的協(xié)商，且該陳述與三方直接前往過戶的行為相矛盾，也無證據(jù)證明告知過這樣交易的風(fēng)險，故不予采信。再次，中介人又辯稱當(dāng)時原告表示其納稅情況符合上海市購房資格（即辯稱原告告知錯誤信息），但中介人并無證據(jù)證明該陳述，且其亦無證據(jù)證明要求提供過稅單。
三、因王某某產(chǎn)生了實際損失，且某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司未履行如實報告義務(wù)與該實際損失之間存在因果關(guān)系，故某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)按其過錯承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
關(guān)于王某某主張的稅費(fèi)損失。根據(jù)《意見》出臺之前的計稅方式，滿2年不滿5年的非普通住宅根據(jù)差額征收增值稅和附加稅。本案中，根據(jù)賣方的一手買入價及本案的網(wǎng)簽成交價，差額為負(fù)數(shù)，故不需要征收增值稅和附加稅。而《意見》出臺之后，涉案房屋因?qū)儆跐M2年不滿5年的非普通住宅，按新政需全額征收附加稅和增值稅。買賣雙方再行網(wǎng)簽后雖完成了交易，但因第二次網(wǎng)簽在《意見》出臺后，在交易條件完全相同的情況下，王某某多支付了增值稅和附加稅合計264,999.98元，造成了實際損失。作為專業(yè)機(jī)構(gòu)的某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司顯然對此負(fù)有主要責(zé)任。
具體因果關(guān)系體現(xiàn)為：中介人未盡職告知“家庭符合購房資格時，網(wǎng)簽合同中不得以家庭中不符合購房資格的人單獨作為買方簽約，否則將無法直接過戶”的信息，而安排無購房資格的原告單獨簽約，導(dǎo)致首次網(wǎng)簽無法過戶需重新網(wǎng)簽，加之稅收政策變化的介入因素，進(jìn)而導(dǎo)致稅負(fù)的增加。該情形下，要求中介人承擔(dān)責(zé)任的原因有二：一是中介人雖無法預(yù)知稅收政策何時變化，但卻應(yīng)當(dāng)知曉如此安排首次簽約，勢必會在撤銷網(wǎng)簽重新簽約的時間差內(nèi)增加限購、稅收、貸款政策的變化風(fēng)險；二是若非中介人過錯，該稅收政策變化的介入因素并不會導(dǎo)致買受人稅費(fèi)增加，因為是否適用稅收新政是以網(wǎng)簽時間為界。
中介合同屬于有償委托合同類型，根據(jù)法律規(guī)定，有償?shù)奈泻贤蚴芡腥说倪^錯造成委托人損失的，委托人可以請求賠償損失，故王某某有權(quán)向某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司主張相應(yīng)損失。購房系公民個人生活中的重大事項，購房者雖然委托了中介公司提供專業(yè)服務(wù)，但其自身也有查詢了解相關(guān)政策的基本義務(wù)，對于造成的損失王某某亦存在一定的過錯。綜合衡量某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和王某某的過錯，酌定某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司賠償王某某稅費(fèi)損失180,000元。至于律師費(fèi)，因本案系合同之訴，王某某的該項訴請無法律依據(jù)，不予支持。
四、某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司已促成合同成立，王某某應(yīng)向其支付剩余傭金
未必違反了如實報告義務(wù)就不得主張中介費(fèi)，還應(yīng)結(jié)合違約情形以及實際居間的結(jié)果即最終有無通過中介人成功交易。根據(jù)法律規(guī)定，中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。本案中，某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為中介機(jī)構(gòu)，其基于王某某的委托，將賣方的房源信息提供給了王某某，并促成其與賣方最終完成了交易，故王某某仍應(yīng)支付剩余傭金。王某某要求返還已付傭金的訴請，不予支持。至于某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司主張的逾期付款違約金，因雙方對是否應(yīng)支付剩余傭金存有爭議，王某某未付款尚不構(gòu)成違約，故對于該項訴請，不予支持。
裁判要旨
1.中介人如實報告義務(wù)的范圍應(yīng)包含忠實義務(wù)和勤勉義務(wù)所要求報告的與交易相關(guān)的重要事項。違反上述義務(wù)的行為方式既包含故意隱瞞和提供虛假信息，也應(yīng)包含知道或應(yīng)當(dāng)知道而未盡職告知的不作為。
2.中介人違反如實報告義務(wù)導(dǎo)致購房人因房屋交易稅收政策變化產(chǎn)生的稅費(fèi)損失，中介人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。具體賠償金額應(yīng)考慮購房人實際損失、雙方過錯程度、對損害后果的原因力大小、居間協(xié)議的實際履行情況、中介人收取的傭金金額等因素后予以判定。
3.中介人提供服務(wù)過程中若造成委托人損失，故意違反如實報告義務(wù)可援引《民法典》第九百六十二條的規(guī)定予以裁判。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國民法典》第929條第1款、第962條、第963條第1款
一審：上海市嘉定區(qū)人民法院（2021）滬0114民初24087號民事判決（2022年1月29日）
二審：上海市第二中級人民法院（2022）滬02民終5071號民事判決（2022年7月20日）
