北京市某農(nóng)場有限公司訴北京市昌平區(qū)某人才培訓(xùn)中心租賃合同糾紛案-當(dāng)事人提前約定租賃合同到期后續(xù)租期限，租期超過20年的部分無效
人民法院案例庫 入庫編號：2024-07-2-111-002
關(guān)鍵詞
民事/租賃合同/預(yù)約合同/租賃期限/續(xù)租/二十年/無效
基本案情
2004年6月1日，北京市某農(nóng)場有限公司（以下簡稱某農(nóng)場公司）（甲方）與北京市昌平區(qū)某人才培訓(xùn)中心（以下簡稱某培訓(xùn)中心）（乙方）簽訂《合同書》，有關(guān)租賃期限部分約定：租賃期限20年，自2004年月1日至2024年5月31日止。2004年7月23日，某農(nóng)場公司（甲方）與某培訓(xùn)中心（乙方）簽訂《補充協(xié)議》，約定：鑒于甲乙雙方間合作模式的特殊性，甲方承諾：主合同約定租賃期限屆滿后，甲方應(yīng)當(dāng)允許乙方續(xù)租，期限仍為20年，續(xù)租起算時間為2024年6月1日。第三條：雙方一致同意雙方應(yīng)當(dāng)就續(xù)租事宜另行簽訂書面協(xié)議。某農(nóng)場公司訴至法院，請求判令：確認(rèn)某農(nóng)場公司與某培訓(xùn)中心2004年6月1日簽訂的《合同書》及2004年7月23日簽訂的《補充協(xié)議》中租賃期限超過20年的部分無效，即自2024年6月1日（含當(dāng)日）之后的租賃期限無效。
某培訓(xùn)中心辯稱，根據(jù)在《補充協(xié)議》第一條至第三條的約定“主合同約定租賃期限屆滿后，甲方應(yīng)當(dāng)允許乙方續(xù)租”及“雙方一致同意雙方應(yīng)當(dāng)就續(xù)租事宜另行簽訂書面協(xié)議”，表明雙方在補充協(xié)議中達(dá)成的合意是：在租賃期屆滿后，雙方再續(xù)訂20年租賃合同。雙方就續(xù)租協(xié)議達(dá)成的合意僅有兩條：即租賃期限和年租金金額，其他內(nèi)容均有待雙方再行協(xié)商確定。據(jù)此，補充協(xié)議的續(xù)訂條款體現(xiàn)的是一個預(yù)約合同的內(nèi)容。其次，將來續(xù)訂租賃合同的期限，雙方已經(jīng)達(dá)成一致，從2024年6月1日開始起算20年，續(xù)訂合同也沒有超過20年，并不違反合同法關(guān)于租賃期限最長20年的規(guī)定。因此，案涉《補充協(xié)議》并不違法。
北京市昌平區(qū)人民法院于2023年9月8日作出（2023）京0114民初193號民事判決：某農(nóng)場公司與某培訓(xùn)中心之間簽訂的2004年6月1日的《合同書》和2004年7月23日的《補充協(xié)議》租賃期限中自2024年6月1日之后的部分無效。宣判后，某培訓(xùn)中心提起上訴，北京市第一中級人民法院于2023年12月27日作出（2023）京01民終10580號民事判決：駁回上訴，維持原判。
裁判理由
《中華人民共和國民法典》第七百零五條規(guī)定“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”此條規(guī)定的核心為避免變相約定超過20年的租賃合同。案涉《補充協(xié)議》約定“主合同約定租賃期限屆滿后，甲方應(yīng)當(dāng)允許乙方續(xù)租，期限仍為20年，續(xù)租起算時間為2024年6月1日”，該條款中“應(yīng)當(dāng)”一詞明顯限定了雙方的權(quán)利義務(wù)，即使雙方之后就合同內(nèi)容再行簽訂合同，但就租賃年限已然進(jìn)行了約定，明顯違反了法律規(guī)定。
裁判結(jié)果
北京市昌平區(qū)人民法院于2023年9月8日作出（2023）京0114民初193號民事判決：某農(nóng)場公司與某培訓(xùn)中心之間簽訂的2004年6月1日的《合同書》和2004年7月23日的《補充協(xié)議》租賃期限中自2024年6月1日之后的部分無效。宣判后，某培訓(xùn)中心提起上訴，北京市第一中級人民法院于2023年12月27日作出（2023）京01民終10580號民事判決：駁回上訴，維持原判。
裁判要旨
租賃合同只是臨時性移轉(zhuǎn)財產(chǎn)使用權(quán)，而非永久性移轉(zhuǎn)財產(chǎn)使用權(quán)。如果允許當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)長期甚至無期的租賃合同，則相當(dāng)于將租賃權(quán)物權(quán)化。因此承租人對租賃物的占有應(yīng)受到最長期限的限制。當(dāng)事人可以在租賃期限屆滿時續(xù)訂租賃合同，但當(dāng)事人訂立合同時即約定20年到期后再續(xù)約20年，意圖回避租賃合同最長期限的限制，該約定不屬于民法典第七百零五條第二款有效續(xù)約的規(guī)定。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國民法典》第705條
一審： 北京市昌平區(qū)人民法院 （2023）京0114民初193號 民事判決（2023年9月8日）
二審： 北京市第一中級人民法院 （2023）京01民終10580號 民事判決（2023年12月27日）
