案 號： （2014）蘇審三民申字第1028號
案件類型： 民事
案 由： 股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛
裁判日期： 2015-02-09
合 議 庭 ： 孫曉琳王軍李后龍
審理程序： 再審
審理經(jīng)過
再審申請人無錫市北塘區(qū)黃巷街道前村社區(qū)居民委員會（以下簡稱前村居委會）因與被申請人于巍、原審第三人無錫市前苑賓館有限公司（以下簡稱前苑賓館）土地出讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服江蘇省無錫市中級人民法院作出的（2013）錫民終字第1279號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
再審申請人稱/抗訴機關(guān)稱
前村居委會申請再審稱：一、二審判決認定的主要事實錯誤。（一）二審判決認定訟爭土地系國有土地從而認定合同有效有誤。1.《綜合樓及土地出讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》（以下簡稱轉(zhuǎn)讓合同）中關(guān)于土地出讓、轉(zhuǎn)讓部分的約定，違反了法律的強制性規(guī)定，應(yīng)當認定無效。根據(jù)無錫市國土資源局于1998年11月25日發(fā)布的《關(guān)于批準征用土地和撤銷郊區(qū)黃巷鄉(xiāng)村前村陳巷七個村民小組建制的通知》（以下簡稱《征用土地和撤銷村民小組的通知》）以及該局針對二審法院發(fā)函征詢訟爭土地性質(zhì)的復函可以看出，二審判決認定案涉訟爭土地系國有土地，缺乏法律依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱土地管理法）、《中華人民共和國土地管理法實施條例》（以下簡稱土地管理法實施條例）、《江蘇省土地管理條例》等相關(guān)規(guī)定及國務(wù)院法制辦、國土資源部發(fā)布的[2005]36號函內(nèi)容可知，農(nóng)村集體土地只有依法征收且在征地補償安置款撥付到位后才能成為國有土地。前村居委會持有的土地證顯示訟爭土地為集體性質(zhì)土地，前村居委會沒有收到土地征收公告，更沒有收到任何征地補償款，二審判決也明確訟爭土地沒有被征用，故二審判決認定訟爭土地系國有土地是錯誤的，該土地的性質(zhì)仍然為集體用地。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)，原則上不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，除非“土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移”，本案訟爭土地并不符合前述例外情況。2.即使無錫市國土資源局回函稱訟爭土地為剩余國有土地，在土地使用權(quán)人不明確的情況下，前村居委會與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同的行為也是無權(quán)處分行為，合同不能認定為有效。即使訟爭土地為國有土地，已經(jīng)收歸國有，但前村居委會持有的土地證沒有進行變更，土地使用權(quán)人不明，前村居委會并非當然的法定使用權(quán)人。此時，前村居委會與第三人簽訂合同轉(zhuǎn)讓訟爭土地使用權(quán)為無權(quán)處分行為，轉(zhuǎn)讓合同并非有效合同。（二）二審判決認定訟爭房屋買賣有效錯誤。訟爭房屋買賣違反法律強制性規(guī)定，合同應(yīng)當無效。根據(jù)無錫市房管局產(chǎn)權(quán)管理處的檔案資料顯示，案涉房屋的所有權(quán)人為前村居委會，該房屋建設(shè)在訟爭土地上。根據(jù)“地隨房走”的原則，雖然前村居委會出賣的是地上房屋，但因集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓違反了法律強制性規(guī)定，地上房屋的轉(zhuǎn)讓亦應(yīng)無效。二、二審判決適用法律有誤。案涉轉(zhuǎn)讓合同雖然成立且不涉及需要批準才能生效，但是，該轉(zhuǎn)讓合同違反了土地管理法中關(guān)于“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的強制規(guī)定而應(yīng)認定為無效。無效合同，自始無效。二審判決適用《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）第八條、第四十四條的規(guī)定，判決轉(zhuǎn)讓合同有效，適用法律錯誤。綜上，前村居委會依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（二）項、第（六）項的規(guī)定申請再審。
再審被申請人辯稱
于巍提交意見稱：一、二審判決認定事實清楚，證據(jù)確實充分，且認定事實的證據(jù)已經(jīng)經(jīng)過質(zhì)證。根據(jù)無錫市國土資源局（1998）第104號《征用土地和撤銷村民小組的通知》，原屬前村的訟爭土地，在經(jīng)過江蘇省人民政府批準將該村全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民并進行安置后，原黃巷鄉(xiāng)前村已成為今天的黃巷街道前村社區(qū)居民委員會。根據(jù)土地管理法及其實施條例，原前村集體土地在這次轉(zhuǎn)變后，訟爭的土地由無錫市國土資源局確認為“系前村社區(qū)撤組后剩余國有土地”，基于此，二審判決將訟爭土地認定為國有土地有事實依據(jù)和法律依據(jù)。二、前村居委會認為原集體土地上建設(shè)的房屋因法律禁止轉(zhuǎn)讓且其無處分權(quán)，故其與于巍簽訂的轉(zhuǎn)讓合同無效的理由不能成立。土地管理法關(guān)于集體建設(shè)用地不得轉(zhuǎn)讓和出讓的強制性規(guī)定是建立在地塊性質(zhì)為農(nóng)村集體土地基礎(chǔ)上，在農(nóng)村集體土地被轉(zhuǎn)為國有土地后，上述土地管理法的相關(guān)規(guī)定不再適用，而應(yīng)當適用《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第九條的規(guī)定，即城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可轉(zhuǎn)讓，因此，訟爭房產(chǎn)和土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。三、二審判決適用法律正確。本案爭議的焦點在于轉(zhuǎn)讓合同是否合法有效。法律沒有禁止城市房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，二審法院依據(jù)合同法的規(guī)定作出轉(zhuǎn)讓合同為有效合同的判決是正確的。綜上，前村居委會的再審申請理由缺乏事實和法律依據(jù)，請求駁回再審申請。
本院查明
本院審查查明：2011年7月7日，前村居委會（出讓方）、前苑賓館（轉(zhuǎn)讓方）與于?。ㄊ茏尫剑┖炗嗈D(zhuǎn)讓合同一份，約定：前村居委會、前苑賓館為了本村經(jīng)濟的發(fā)展，決定將前苑賓館股權(quán)、前苑賓館房屋及有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出讓給于巍，由于巍進行招商經(jīng)營活動。一、出讓標的物：1.出讓的土地，位于錫澄路與新312國道交叉口東北角的村集體建設(shè)用地，土地證面積10527.7平方米，地號4-09-07-A011。2.出讓的前苑賓館房屋，座落在上述土地位置中的錫澄路298號，系毛坯房，建筑面積約6482.19平方米的綜合樓，房產(chǎn)證為：錫房權(quán)證北塘字第××號，宗（地）號：784923002000，另有場地面積及附屬用房用地約2000平方米左右，東西院墻長度約150米，及自來水增壓站占地面積，相鄰的排澇站不在其內(nèi)。二、轉(zhuǎn)讓標的物，前苑賓館100%股權(quán)及占地6.3畝土地使用權(quán)。三、土地出讓期限，參照國有土地綜合用地出讓期限，為五十年，即自前村居委會、前苑賓館將出讓的標的物辦理過戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)給于巍之日起至五十年后的之日止，期滿后于巍需繼續(xù)使用的，三方繼續(xù)簽訂該土地使用權(quán)出讓合同。四、出讓轉(zhuǎn)讓款及支付方式，上述出讓、轉(zhuǎn)讓標的物的出讓、轉(zhuǎn)讓款，共計人民幣壹仟叁佰伍拾萬元整，其中土地款為叁佰壹拾伍萬元整。付款方式：合同簽訂時支付100萬元整，其余款項分期支付。五、標的物交付：1.合同生效之日起，前村居委會和前苑賓館應(yīng)將本合同第一條規(guī)定的出讓標的物按現(xiàn)狀交付給于巍使用，于巍自接受標的物之日起承擔標的物之風險責任。標的物的門窗及外圍墻缺損，前村居委會和前苑賓館應(yīng)當給予于巍適當?shù)难a償或者修繕；2.合同生效之日起十日內(nèi)，前村居委會和前苑賓館應(yīng)當與于巍到當?shù)毓ど叹洲k理前苑賓館股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓到于巍名下。雙方還約定了其他內(nèi)容。
合同簽訂后，前村居委會將錫澄路298號房屋交付給于巍，于巍對房屋裝修做了前期準備，目前房屋空置。2011年10月3日，于巍向前村居委會出具收條一份，載明：“今收到前村股份經(jīng)濟合作社綜合樓房屋產(chǎn)權(quán)證原件一份、集體土地使用證原件一份、建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件一份。僅供辦證使用，辦妥如數(shù)歸還！”
2013年4月1日，前村居委會訴至無錫市北塘區(qū)人民法院，請求判令：1.確認轉(zhuǎn)讓合同無效；2.于巍將占用的房屋返還給前村居委會，并返還集體土地使用證原件、房屋房產(chǎn)證原件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件。
關(guān)于案涉土地。前村居委會向一審法院提供了一份土地證復印件，載明：土地使用者前村居委會、土地所有者前村居委會、座落于黃巷街道前村村西前村橫河南、地號4-09-07-A011、用途商業(yè)（11）、使用權(quán)類型集體土地使用權(quán)、使用權(quán)面積10527.7平方米、發(fā)證日期1998年7月30日，用以證明上述土地至今仍為集體土地，不是國有土地。于巍對于土地證沒有異議，但向法院提供了1998年11月25日的《征用土地和撤銷村民小組的通知》、2011年11月22日的證明、2012年3月28日的函，國有建設(shè)用地申請表、2012年4月24日國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓聯(lián)系單，用以證明案涉土地在1998年進行了征收補償，已經(jīng)進入國有序列，并經(jīng)過省政府批準，目前已經(jīng)不是純粹的集體土地狀態(tài)，是漸進變化的狀態(tài)，不能完全按照集體土地進行判斷。前村居委會質(zhì)證后認為：1.1998年11月25日文件中的征地范圍不包括案涉土地；2.因為國家對于集體土地轉(zhuǎn)為國有土地是嚴格控制的，故至今為止，案涉土地沒有被征為國有土地，不允許私下出讓。
關(guān)于案涉房屋。前村居委會向一審法院提供了一份房產(chǎn)證復印件，上面載明：錫房權(quán)證北塘字第××號、房屋所有權(quán)人前村居委會、房屋坐落錫澄路298號、房屋狀況為鋼筋混凝土7層6482.19平方米綜合用房、發(fā)證日期2008年11月27日。于巍對于房產(chǎn)證沒有異議，但向法院提供了前苑賓館訴前村居委會企業(yè)借貸糾紛一案在無錫市錫山區(qū)人民法院的訴訟調(diào)解和執(zhí)行材料，用以證明因前村居委會結(jié)欠前苑賓館680萬元，無錫市錫山區(qū)人民法院已將上述房屋執(zhí)行給了前苑賓館。前村居委會質(zhì)證后認為該案形式上沒有異議，但是對內(nèi)容的真實性有異議，而且無錫市錫山區(qū)人民法院已經(jīng)裁定終結(jié)執(zhí)行該案，并沒有將案涉房屋執(zhí)行給前苑賓館，案涉房屋仍為前村居委會所有。
關(guān)于案涉股權(quán)。根據(jù)工商資料查明，前苑賓館系依法設(shè)立的有限責任公司，股東為唐克明、蔣朝陽二人，其中唐克明出資60.42萬元，蔣朝陽出資40.28萬元。唐克明和蔣朝陽向一審法院出具證明，稱從未同意向任何人轉(zhuǎn)讓其出資額。前苑賓館答辯中陳述唐克明、蔣朝陽并未追認股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效。于巍雖陳述股權(quán)轉(zhuǎn)讓成立，但沒有提供證據(jù)加以證明。
一審中，前村居委會在民事起訴狀中自認其在合同簽訂后收到于巍100萬元，后因于巍沒有明確該100萬元是否為履行合同的付款義務(wù)而支付，故前村居委會查找相關(guān)資料后提供了一份2011年7月6日的結(jié)算憑證，上面載明：交款單位為無錫市龍馬汽車銷售服務(wù)有限公司（以下簡稱龍馬公司），收款內(nèi)容為投資款，結(jié)算方式為本票，收款金額為100萬元。前村居委會陳述，當時100萬元本票的出票人可能是于巍的母親孫某，結(jié)算憑證開給龍馬公司，可能是于巍為了開4S店考慮成本需要。前村居委會認為100萬元如果要返還給于巍，必須要有當時本票出票人以及龍馬公司的確認，否則應(yīng)視為于巍未支付100萬元。于巍質(zhì)證后，對于是否支付100萬元及履行情況表示不清楚，在一審法院釋明并要求提供證據(jù)的情況下，亦未提供相關(guān)證據(jù)。二審中，前村居委會認可收到于巍本案所涉合同轉(zhuǎn)讓款100萬元。
1998年11月25日，無錫市國土資源局發(fā)布《征用土地和撤銷村民小組的通知》，訟爭土地撤村建居后未辦理征用手續(xù)，亦未辦理土地出讓手續(xù)。
無錫市北塘區(qū)人民法院判決：一、無錫市北塘區(qū)黃巷街道前村社區(qū)居民委員會、前苑賓館和于巍在2011年7月7日簽訂的轉(zhuǎn)讓合同無效。二、于巍于判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)遷出錫澄路298號房屋，將房屋返還給無錫市北塘區(qū)黃巷街道前村社區(qū)居民委員會，并返還案涉土地的集體土地使用證原件、案涉房屋的房產(chǎn)證原件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件。于巍不服一審判決，向江蘇省無錫市中級人民法院提起上訴。該院判決：一、撤銷無錫市北塘區(qū)人民法院（2013）北黃民初字第0069號民事判決；二、駁回無錫市北塘區(qū)黃巷街道前村社區(qū)居民委員會的訴訟請求。
本院另查明：無錫市國土資源局給于某、于巍的[2013］70號政府信息公開告知書載明：經(jīng)查北塘區(qū)黃巷街道前村居委會綜合樓土地為國家所有。該局給前村居委會的[2013］143號政府信息公開告知書載明：一、“北塘區(qū)黃巷街道前村居委會綜合樓土地的性質(zhì)為國有土地還是集體土地”信息，經(jīng)查，北塘區(qū)黃巷街道前村居委會綜合樓土地的性質(zhì)是國有土地。二、“該國有土地的類型是國有出讓還是國有劃撥”信息，經(jīng)查，截止2013年11月11日，我局對上述地塊未辦理出讓供地或劃撥供地。該局2014年10月13日給無錫市紀委辦公室的咨詢復函載明：1.針對撤組后未被征收的剩余國有土地的轉(zhuǎn)讓，沒有法律法規(guī)的明確規(guī)定。2.函中所涉及的地塊，前村居委會無權(quán)進行該土地的轉(zhuǎn)讓。
本院認為
本案的爭議焦點是：前村居委會綜合樓占用土地的性質(zhì)以及轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)內(nèi)容的效力。
本院認為，前村居委會的再審申請請求不能成立。理由是：
一、前村居委會綜合樓占用土地的性質(zhì)應(yīng)認定為國有土地。關(guān)于撤組建居后未被征用的土地的性質(zhì)，先后有多個法規(guī)規(guī)章規(guī)定。由國家土地管理局公布自1995年5月1日起施行的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第十四條規(guī)定：“農(nóng)民集體建制被撤銷或其人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，其未經(jīng)征用的土地，歸國家所有。繼續(xù)使用原有土地的原農(nóng)民集體及其成員享有國有土地使用權(quán)?！?998年12月27日起施行的土地管理法實施條例第二條規(guī)定：“下列土地屬于全民所有即國家所有：…（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地?！?005年3月4日國務(wù)院法制辦公室、國土資源部公布的《關(guān)于對〈中華人民共和國土地管理法實施條例〉第二條第（五）項的解釋意見》（國法函[2005]36號）明確:“根據(jù)《行政法規(guī)制定程序條例》第三十一條的規(guī)定，經(jīng)國務(wù)院批準，現(xiàn)對《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條第（五）項作如下解釋：一、該項規(guī)定，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地被依法征收后，其成員隨土地征收已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國家所有。二、本解釋自公布之日實施?！笨梢?，2005年國法函[2005]36號實施前，根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》和土地管理法實施條例的規(guī)定，撤組建居后未被征用的土地可以不經(jīng)征收就直接收歸國有；但國法函[2005]36號實施后，對撤組建居后未被征用的土地必須經(jīng)過依法征收后才能收歸國有。無錫市國土資源局（1998）第104號《征用土地和撤銷村民小組的通知》，明確將撤銷村民小組建制后的剩余土地（包括宅基地、閑散地和鄉(xiāng)村企事業(yè)單位使用該七個村民小組的土地）收歸國有，符合《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》和土地管理法實施條例的相關(guān)規(guī)定。該通知作出后，前村居委會綜合樓地塊即由集體所有的土地轉(zhuǎn)為國有土地。無錫市國土資源局給雙方當事人的政府信息公開告知書以及發(fā)給江蘇省無錫市中級人民法院的復函均明確，訟爭土地系前村社區(qū)撤組建居后剩余土地，現(xiàn)性質(zhì)為國有土地。前村居委會認為其仍持有訟爭土地的集體土地使用權(quán)證，該土地只有在依法征收并補償安置到位后才能成為國有土地，據(jù)此請求確認轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)內(nèi)容無效的再審申請理由不能成立。
二、前村居委會對訟爭土地有無處分權(quán)不影響轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)內(nèi)容的效力。案涉綜合樓系前村居委會經(jīng)無錫市發(fā)改委［錫發(fā)改社（2006）第44號］文件批準立項和無錫市規(guī)劃局規(guī)劃許可后建造。2008年11月27日，無錫房產(chǎn)管理局向前村居委會頒發(fā)了錫房權(quán)證北塘字第××號房產(chǎn)證。前村居委會符合國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》中“繼續(xù)使用原有土地的原農(nóng)民集體及其成員享有國有土地使用權(quán)”的情形，但前村居委會至今未領(lǐng)取該綜合樓占用土地的國有土地使用權(quán)證。根據(jù)無錫市國土資源局給前村居委會的政府信息公開告知書以及給無錫市中級人民法院的復函，截止2013年11月11日，該局對上述地塊未辦理出讓供地或劃撥供地，目前該地塊也未辦理征用手續(xù)。根據(jù)現(xiàn)行土地管理法及其實施條例、城市房地產(chǎn)管理法等規(guī)定，土地實際使用人只有在辦理了出讓或劃撥等供用地手續(xù)后才能成為法律意義上的權(quán)利人。前村居委會未領(lǐng)取該綜合樓占用土地的國有土地使用權(quán)證，其對訟爭地塊沒有處分權(quán)。針對撤組建居后未被征用的剩余國有土地的轉(zhuǎn)讓，并無法律法規(guī)的明確規(guī)定，訟爭地塊的轉(zhuǎn)讓不屬于違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的行為。前村居委會無權(quán)處分訟爭地塊是否導致轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)內(nèi)容無效？《最高人民法院〈關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋〉》第三條規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！痹撘?guī)定對無權(quán)處分情形下買賣合同的效力以及違約救濟進行了專門規(guī)定，即在買賣合同法律關(guān)系中，買賣合同是物權(quán)變動的原因行為，標的物權(quán)屬轉(zhuǎn)移是物權(quán)變動的結(jié)果，出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力，但能否發(fā)生標的物權(quán)屬轉(zhuǎn)移的物權(quán)變動效果，則取決于出賣人嗣后能否取得所有權(quán)或者處分權(quán)，物權(quán)變動屬于效力待定狀態(tài)。因此，前村居委會對訟爭地塊沒有處分權(quán)并不影響轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)內(nèi)容的效力，至于前村居委會今后能否取得對訟爭地塊的處分權(quán)，只會影響轉(zhuǎn)讓合同的履行問題。前村居委會關(guān)于其轉(zhuǎn)讓訟爭土地使用權(quán)為無權(quán)處分行為，轉(zhuǎn)讓合同并非有效合同的再審申請理由，本院不予支持。
綜上，前村居委會關(guān)于二審判決認定轉(zhuǎn)讓合同有效錯誤的主張不能成立，二審判決駁回前村居委會關(guān)于確認轉(zhuǎn)讓合同無效的訴訟請求并無不當。前村居委會的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款的規(guī)定，裁定如下：
再審裁判結(jié)果
駁回無錫市北塘區(qū)黃巷街道前村社區(qū)居民委員會的再審申請。
審判人員
審判長李后龍
審判員王軍
審判員孫曉琳
裁判日期
二〇一五年二月九日
書記員
書記員楊光
