歐先生為經(jīng)營(yíng)家具店，于2008年12月3日與A房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“A公司”)簽訂了一份《商鋪?zhàn)赓U合同》。合同約定：A公司將位于某家具賣場(chǎng)A43A號(hào)的商鋪出租給歐先生使用，租賃期限為5年；如拖延租金超過(guò)15天，A公司有權(quán)解除合同，沒(méi)收履約保證金，賠償A公司由此所造成的損失并支付違約金。簽訂合同當(dāng)日，歐先生向A公司交納了10000元的保證金。至2010年6月30日歐先生共拖欠A公司租金23661元。協(xié)商無(wú)果后，A公司遂向本院起訴，要求判決：一、解除雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》，歐先生返還商鋪給A公司，A公司沒(méi)收歐先生10000元保證金；二、歐先生支付給A公司租金20790元、違約金7900元，共28690元。
【法院審判】
法院經(jīng)審理后判決：一、A公司與歐先生于2008年12月3日簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同予以解除；二、歐先生支付租金20790元給A公司；三、歐先生支付違約金7900元給A公司；四、駁回A公司的其他訴訟請(qǐng)求。
【律師說(shuō)法】
在本案中，歐先生的行為已構(gòu)成違約，A公司要求解除合同、支付拖欠的租金，雙方均沒(méi)有異議。雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于保證金和違約金是否能同時(shí)并用，對(duì)此兩種不同的意見(jiàn)：
第一種意見(jiàn)認(rèn)為：雙方在合同中約定了保證金和違約金，根據(jù)合同當(dāng)事人意思自制原則，應(yīng)當(dāng)支持房地產(chǎn)公司的訴訟請(qǐng)求。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為：我國(guó)合同法、民法通則中的違約金、保證金具有懲罰性及補(bǔ)償性雙重屬性，A公司在解除合同后，需要一定的時(shí)間才能把該商鋪重新出租，這一期間，A公司雖遭受租金和管理費(fèi)損失，但A公司在歐先生支付違約金后足以彌補(bǔ)該項(xiàng)損失。A公司要求歐先生支付違約金后再要求沒(méi)收10000元保證金，與保證金立法原則相悖，同時(shí)也對(duì)歐先生不公，產(chǎn)生了雙倍違約金。所以支付了違約金就不應(yīng)支持保證金。
律師第二種意見(jiàn)：合同保證金是指為合同的履行所提供的一種金錢保證，并在雙方合同到期或者依法解除時(shí)才予以退還。違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢。違約金、保證金具有懲罰性及補(bǔ)償性雙重屬性，法律通過(guò)對(duì)違約方的制裁促使債務(wù)人履行債務(wù)，同時(shí)也可以起到預(yù)防或減少違約現(xiàn)象發(fā)生的作用。另一方面，根據(jù)平等、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，違約責(zé)任以損害賠償作為違約責(zé)任的主要方式，具有較強(qiáng)的補(bǔ)償性，根據(jù)違約責(zé)任的補(bǔ)償性，一方在違約后，所承擔(dān)的賠償責(zé)任應(yīng)相當(dāng)于另一方因此而受到的損失。
本案中，A公司在解除合同后，需要一定的時(shí)間才能把該商鋪重新出租，這一期間，房地產(chǎn)公司雖遭受租金和管理費(fèi)損失，但A公司在歐先生支付違約金后足以彌補(bǔ)該項(xiàng)損失。A公司要求歐先生支付違約金后再要求沒(méi)收10000元保證金，與保證金立法原則相悖，同時(shí)也對(duì)歐先生不公，產(chǎn)生了雙倍違約金。據(jù)此，法院作出上述判決。
