三門峽水利管理局訴鄭州市配套建設(shè)公司房屋買賣合同糾紛案
【裁判摘要】
房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。
原告：水利部黃河水利委員會(huì)三門峽水利樞紐管理局。
法定代表人：李春安，該局局長(zhǎng)。
被告：鄭州市配套建設(shè)股份有限公司。
法定代表人：康建新，該公司董事長(zhǎng)。
原告水利部黃河水利委員會(huì)三門峽水利樞紐管理局(以下簡(jiǎn)稱水利管理局)因與被告鄭州市配套建設(shè)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱配套建設(shè)公司)發(fā)生房屋買賣合同糾紛，向河南省高級(jí)人民法院提起訴訟。
原告訴稱：我局與被告簽訂的《房產(chǎn)交易合同》約定：配套建設(shè)公司應(yīng)于1994年6月30日前，最遲不能晚于1994年10月30日，交付位于鄭州市西大街與北下街交匯口西北側(cè)的商阜城商住樓B座房產(chǎn)1至13層，交易額為1842．75萬元，分期付款。合同簽訂后，截止1993年12月，我局已支付購房款1198．8萬元，現(xiàn)該項(xiàng)目已基本完工，而配套建設(shè)公司至今未能交付房產(chǎn)，卻與左坤鵬等24人另行簽訂了出售該房產(chǎn)的合同，構(gòu)成違約。請(qǐng)求判令被告按合同約定交付房產(chǎn)并支付違約金及賠償損失共2357．62萬元。
原告提交的證據(jù)有：雙方所簽《房產(chǎn)交易合同》、補(bǔ)充協(xié)議及轉(zhuǎn)帳支票、付款憑證等，用以證明與被告簽訂的房屋買賣合同生效后的履行情況。
被告辯稱：我公司與原告簽訂《房產(chǎn)交易合同》時(shí)，尚未取得該房產(chǎn)的國有土地使用權(quán)證、建筑規(guī)劃許可證、建筑施工許可證和預(yù)售房屋許可證等法律法規(guī)規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以及轉(zhuǎn)讓所必需的手續(xù)，即使在合同約定的最后履行期限屆滿時(shí)也未具備各項(xiàng)法定手續(xù)，且未實(shí)際投入資金進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。因此，雙方所簽訂的《房產(chǎn)交易合同》應(yīng)為無效合同。原告明知該合同無效仍與其簽訂該合同，主觀上存在過錯(cuò)，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。本案所涉及的房屋因已處置給第三方并辦理了相應(yīng)的法律手續(xù)而客觀上已無法向原告交付，因此，請(qǐng)求依法解除，由雙方各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
配套建設(shè)公司提交的主要證據(jù)有：
1．該項(xiàng)目的國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等發(fā)證時(shí)間分別為1996年7月9日、1993年10月20日、2000年12月14日、2002年3月20日，均在雙方合同簽訂之后、本案一審訴訟之前辦理，用以證明在雙方簽訂合同時(shí)其不具備必要的法律手續(xù)。
2．鄭州市計(jì)劃委員會(huì)(1997)121號(hào)文件、(2002)370號(hào)文件、其與滎陽一建的建設(shè)工程施工合同、開工通知等，用以證明雙方簽訂《房產(chǎn)交易合同》時(shí)不僅手續(xù)不完備，而且實(shí)際也未投入建設(shè)資金。
3．配套建設(shè)公司與滎陽一建簽訂的《商阜城綜合樓工程補(bǔ)充協(xié)議書》，用以證明滎陽一建因工程價(jià)款優(yōu)先受償使用了該房產(chǎn)。
4．配套建設(shè)公司與左坤鵬等24人簽訂的《商品房買賣合同》、與花園路工商銀行簽訂的按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議、左坤鵬等22人與花園路工商銀行及配套建設(shè)公司所簽訂的《個(gè)人購房借款合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》、公證書及銀行存折等，用以證明該房產(chǎn)已出售給第三方。
本案在質(zhì)證、認(rèn)證中，雙方當(dāng)事人對(duì)對(duì)方所提供證據(jù)形式的真實(shí)性均無異議。
河南省高級(jí)人民法院查明：
1992年12月27日，原告水利管理局與被告配套建設(shè)公司簽訂了4份《房產(chǎn)交易合同》，并在鄭州市公證處進(jìn)行了公證。合同約定：水利管理局購買配套建設(shè)公司開發(fā)的位于鄭州市西大街與北下街交匯口西北側(cè)商阜城商住樓B座1層至13層房產(chǎn)，總面積為5441．26平方米；交易總額為1842．75萬元，分期付款，第一期均按合同價(jià)款的40％支付，并作為定金；房產(chǎn)交付期限為1994年6月30日前，最遲不能晚于1994年10月31日。若水利管理局延期付款，則每拖延一個(gè)月按應(yīng)繳金額的1％向配套建設(shè)公司繳納滯納金，拖延付款超過兩個(gè)月視為中止合同，配套建設(shè)公司有權(quán)另售，定金不退；若配套建設(shè)公司不按合同規(guī)定期限交付使用，除不可抗拒因素外，每拖延一個(gè)月，按拖延部分賠償水利管理局1％的延工金，拖延兩個(gè)月為嚴(yán)重違約，應(yīng)向水利管理局賠償與定金全額相等的經(jīng)濟(jì)損失；任何單方中止合同，必須征得對(duì)方同意，并向?qū)Ψ劫r償定金全額的損失。合同簽訂后，水利管理局依約于1992年12月30日分三筆向配套建設(shè)公司支付了4份合同的第一期款項(xiàng)共計(jì)736萬元作為定金，后又陸續(xù)支付了部分房款。截止1993年12月，水利管理局共向配套建設(shè)公司支付款項(xiàng)1198．79萬元。該項(xiàng)工程自1992年7月動(dòng)工至1993年底，僅完成基礎(chǔ)施工部分。后因資金不足，至1994年10月31日雙方合同約定的最后交房期限，該工程仍未完工，后一直處于停工狀態(tài)。2001年4月26日，該工程復(fù)工，至今尚未竣工。1993年10月29日，雙方就工程進(jìn)度及第三期付款達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定按工程進(jìn)度付款。至本案訴訟前，配套建設(shè)公司未向水利管理局交付房屋，水利管理局尚有643．95萬元購房款未付。
另查明，配套建設(shè)公司在與水利管理局簽訂4份《房產(chǎn)交易合同》時(shí)，尚未取得開發(fā)房產(chǎn)所占土地使用權(quán)證、建筑規(guī)劃許可證、建筑施工許可證及預(yù)售房屋許可證等相關(guān)手續(xù)。2002年3月20日，鄭州市土地管理局向配套建設(shè)公司頒發(fā)了商阜城綜合樓商品房預(yù)售許可證。2001年1月10日，配套建設(shè)公司與滎陽一建簽訂商阜城綜合樓補(bǔ)充協(xié)議，約定若配套建設(shè)公司未依約支付工程款，則滎陽一建有權(quán)將五層以下按原設(shè)計(jì)降低標(biāo)準(zhǔn)裝修后使用，直到本息收回或配套公司支付工程款后，滎陽一建將該部分交還。后因拖欠工程款，滎陽一建實(shí)際占有該房產(chǎn)B座一至三層共計(jì)1437平方米。B座四至十三層已賣出24套，房產(chǎn)交易合同均在鄭州市房地產(chǎn)管理處登記備案。所賣24套房產(chǎn)中，2001年10月31日至12月6日賣出20套，2002年3月至4月份賣出4套。其中21套買受人通過銀行按揭方式購買，并到鄭州市房產(chǎn)管理局辦理了抵押登記手續(xù)。該24套房至今未交付，也未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，24套買受人未取得房產(chǎn)證。配套建設(shè)公司認(rèn)可21名按揭方式購買人中，包括公司副總經(jīng)理李冰和副總經(jīng)理康杰的妹妹康萍。訴訟前，水利管理局向河南省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全。2002年3月6日，河南省高級(jí)人民法院以(2002)豫法立民保字第2號(hào)民事裁定凍結(jié)配套建設(shè)公司存款3556．42萬元或查封該公司房產(chǎn)5441．26平方米。
河南省高級(jí)人民法院認(rèn)為：
本案系商品房買賣合同糾紛，雙方當(dāng)事人的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：(1)合同效力及責(zé)任承擔(dān)；(2)合同可否繼續(xù)履行。由于雙方的房屋買賣合同簽訂于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理法)施行前，故應(yīng)適用《中華人民共和國民法通則》和最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》(以下簡(jiǎn)稱《解答》)。
關(guān)于合同效力及責(zé)任承擔(dān)問題。
《解答》第25條規(guī)定：“商品房的預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證，但投入一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用證、商品房預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效?！北景钢?，原告水利管理局與被告配套建設(shè)公司于1992年12月27日所簽4份《房地產(chǎn)交易合同》及1993年10月29日達(dá)成的補(bǔ)充協(xié)議均系雙方真實(shí)意思表示，且不違反國家法律、法規(guī)禁止性規(guī)定。雖然合同簽訂時(shí)，配套建設(shè)公司尚未取得土地使用證等相關(guān)手續(xù)，但在案件成訟前已投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并取得了土地使用證，辦理了相關(guān)的開發(fā)建設(shè)及預(yù)售手續(xù)，因此，雙方所簽預(yù)售合同應(yīng)為有效合同。配套建設(shè)公司辯稱雙方合同無效的理由與相關(guān)司法解釋的規(guī)定不符，故不予采納。合同簽訂后，水利管理局已依約向配套建設(shè)公司支付了大部分購房款，履行了合同約定的義務(wù)。而配套建設(shè)公司不但至今未能依約按期交付房產(chǎn)，反而將有關(guān)房產(chǎn)擅自處置，售予他人或交給施工方占有使用并從收益中優(yōu)先抵償所欠工程款。配套建設(shè)公司的行為違反了與水利管理局的合同約定，嚴(yán)重侵犯了水利管理局的合法權(quán)益，應(yīng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任。配套建設(shè)公司主張與水利管理局簽訂的合同無效，水利管理局也有過錯(cuò)，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的請(qǐng)求無事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。
關(guān)于合同可否繼續(xù)履行問題。
《解答》第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一個(gè)預(yù)售合同無效；如后一個(gè)合同的預(yù)購方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一個(gè)合同有效，但預(yù)售方給前一個(gè)合同的預(yù)購方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！北景钢?，配套建設(shè)公司與水利管理局的合同簽訂在先，與左坤鵬等24位購房人的房屋買賣合同簽訂在后，左坤鵬等24人所購房產(chǎn)雖然在房產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)，但所購房產(chǎn)并未交付，也未實(shí)際取得房屋所有權(quán)證。因此，配套建設(shè)公司將房產(chǎn)出售給左坤鵬等24人的行為，不能對(duì)抗水利管理局作為購房人的權(quán)利。此外，滎陽一建雖然因工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)而占有部分房產(chǎn)，但并未實(shí)際取得所有權(quán)，它通過與配套建設(shè)公司的合同所取得的權(quán)利只是對(duì)房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，不能對(duì)抗水利管理局所享有的權(quán)利。此外，房屋尚未竣工交付使用，滎陽一建和左坤鵬等24位購房人的權(quán)利也可以通過其他途徑進(jìn)行保護(hù)。配套建設(shè)公司作為房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。因此，水利管理局的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持。從合同約定及誠實(shí)信用、公平原則出發(fā)，配套建設(shè)公司應(yīng)向水利管理局賠償與定金全額相等的經(jīng)濟(jì)損失。依雙方合同約定，配套建設(shè)公司拖延兩個(gè)月以上交付房屋，應(yīng)賠償水利管理局與定金相等的損失，即736萬元。由于水利管理局尚有643．95萬元購房款未付，可與配套建設(shè)公司支付的賠償金相抵。配套建設(shè)公司辯稱房屋已處置給第三方，合同不能繼續(xù)履行的主張不符合法律規(guī)定，不予采信。
據(jù)此，河南省高級(jí)人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第四條、最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第25條、第27條之規(guī)定，于2003年7月26日判決：
一、水利部黃河水利委員會(huì)三門峽水利樞紐管理局與鄭州市配套建設(shè)股份有限公司簽訂的商阜城綜合樓房產(chǎn)交易合同及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，應(yīng)繼續(xù)履行；
二、鄭州市配套建設(shè)股份有限公司應(yīng)于判決生效后六十日內(nèi)向水利部黃河水利委員會(huì)三門峽水利樞紐管理局交付合同約定房產(chǎn)；
三、鄭州市配套建設(shè)股份有限公司應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)向水利部黃河水利委員會(huì)三門峽水利樞紐管理局支付違約金736萬元，水利部黃河水利委員會(huì)三門峽水利樞紐管理局應(yīng)向鄭州市配套建設(shè)股份有限公司支付購房款643．95萬元，以上給付款項(xiàng)相抵后，鄭州市配套建設(shè)股份有限公司應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)向水利部黃河水利委員會(huì)三門峽水利樞紐管理局支付92．05萬元，逾期則雙倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)187831元及案件保全費(fèi)178350元，共計(jì)366181元，由鄭州市配套建設(shè)股份有限公司負(fù)擔(dān)。
宣判后，配套建設(shè)公司曾向最高人民法院提起上訴，后又以有望庭外和解為由申請(qǐng)撤訴。
最高人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，配套建設(shè)公司申請(qǐng)撤訴的意思表示真實(shí)，不違反法律規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十六條、《人民法院訴訟收費(fèi)辦法》第二十三條第一款的規(guī)定，于2004年3月11日裁定：
準(zhǔn)許鄭州市配套建設(shè)股份有限公司撤回上訴。
二審案件受理費(fèi)93915．5元由鄭州市配套建設(shè)股份有限公司負(fù)擔(dān)。
【裁判摘要】
房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。
原告：水利部黃河水利委員會(huì)三門峽水利樞紐管理局。
法定代表人：李春安，該局局長(zhǎng)。
被告：鄭州市配套建設(shè)股份有限公司。
法定代表人：康建新，該公司董事長(zhǎng)。
原告水利部黃河水利委員會(huì)三門峽水利樞紐管理局(以下簡(jiǎn)稱水利管理局)因與被告鄭州市配套建設(shè)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱配套建設(shè)公司)發(fā)生房屋買賣合同糾紛，向河南省高級(jí)人民法院提起訴訟。
原告訴稱：我局與被告簽訂的《房產(chǎn)交易合同》約定：配套建設(shè)公司應(yīng)于1994年6月30日前，最遲不能晚于1994年10月30日，交付位于鄭州市西大街與北下街交匯口西北側(cè)的商阜城商住樓B座房產(chǎn)1至13層，交易額為1842．75萬元，分期付款。合同簽訂后，截止1993年12月，我局已支付購房款1198．8萬元，現(xiàn)該項(xiàng)目已基本完工，而配套建設(shè)公司至今未能交付房產(chǎn)，卻與左坤鵬等24人另行簽訂了出售該房產(chǎn)的合同，構(gòu)成違約。請(qǐng)求判令被告按合同約定交付房產(chǎn)并支付違約金及賠償損失共2357．62萬元。
原告提交的證據(jù)有：雙方所簽《房產(chǎn)交易合同》、補(bǔ)充協(xié)議及轉(zhuǎn)帳支票、付款憑證等，用以證明與被告簽訂的房屋買賣合同生效后的履行情況。
被告辯稱：我公司與原告簽訂《房產(chǎn)交易合同》時(shí)，尚未取得該房產(chǎn)的國有土地使用權(quán)證、建筑規(guī)劃許可證、建筑施工許可證和預(yù)售房屋許可證等法律法規(guī)規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以及轉(zhuǎn)讓所必需的手續(xù)，即使在合同約定的最后履行期限屆滿時(shí)也未具備各項(xiàng)法定手續(xù)，且未實(shí)際投入資金進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。因此，雙方所簽訂的《房產(chǎn)交易合同》應(yīng)為無效合同。原告明知該合同無效仍與其簽訂該合同，主觀上存在過錯(cuò)，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。本案所涉及的房屋因已處置給第三方并辦理了相應(yīng)的法律手續(xù)而客觀上已無法向原告交付，因此，請(qǐng)求依法解除，由雙方各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
配套建設(shè)公司提交的主要證據(jù)有：
1．該項(xiàng)目的國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等發(fā)證時(shí)間分別為1996年7月9日、1993年10月20日、2000年12月14日、2002年3月20日，均在雙方合同簽訂之后、本案一審訴訟之前辦理，用以證明在雙方簽訂合同時(shí)其不具備必要的法律手續(xù)。
2．鄭州市計(jì)劃委員會(huì)(1997)121號(hào)文件、(2002)370號(hào)文件、其與滎陽一建的建設(shè)工程施工合同、開工通知等，用以證明雙方簽訂《房產(chǎn)交易合同》時(shí)不僅手續(xù)不完備，而且實(shí)際也未投入建設(shè)資金。
3．配套建設(shè)公司與滎陽一建簽訂的《商阜城綜合樓工程補(bǔ)充協(xié)議書》，用以證明滎陽一建因工程價(jià)款優(yōu)先受償使用了該房產(chǎn)。
4．配套建設(shè)公司與左坤鵬等24人簽訂的《商品房買賣合同》、與花園路工商銀行簽訂的按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議、左坤鵬等22人與花園路工商銀行及配套建設(shè)公司所簽訂的《個(gè)人購房借款合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》、公證書及銀行存折等，用以證明該房產(chǎn)已出售給第三方。
本案在質(zhì)證、認(rèn)證中，雙方當(dāng)事人對(duì)對(duì)方所提供證據(jù)形式的真實(shí)性均無異議。
河南省高級(jí)人民法院查明：
1992年12月27日，原告水利管理局與被告配套建設(shè)公司簽訂了4份《房產(chǎn)交易合同》，并在鄭州市公證處進(jìn)行了公證。合同約定：水利管理局購買配套建設(shè)公司開發(fā)的位于鄭州市西大街與北下街交匯口西北側(cè)商阜城商住樓B座1層至13層房產(chǎn)，總面積為5441．26平方米；交易總額為1842．75萬元，分期付款，第一期均按合同價(jià)款的40％支付，并作為定金；房產(chǎn)交付期限為1994年6月30日前，最遲不能晚于1994年10月31日。若水利管理局延期付款，則每拖延一個(gè)月按應(yīng)繳金額的1％向配套建設(shè)公司繳納滯納金，拖延付款超過兩個(gè)月視為中止合同，配套建設(shè)公司有權(quán)另售，定金不退；若配套建設(shè)公司不按合同規(guī)定期限交付使用，除不可抗拒因素外，每拖延一個(gè)月，按拖延部分賠償水利管理局1％的延工金，拖延兩個(gè)月為嚴(yán)重違約，應(yīng)向水利管理局賠償與定金全額相等的經(jīng)濟(jì)損失；任何單方中止合同，必須征得對(duì)方同意，并向?qū)Ψ劫r償定金全額的損失。合同簽訂后，水利管理局依約于1992年12月30日分三筆向配套建設(shè)公司支付了4份合同的第一期款項(xiàng)共計(jì)736萬元作為定金，后又陸續(xù)支付了部分房款。截止1993年12月，水利管理局共向配套建設(shè)公司支付款項(xiàng)1198．79萬元。該項(xiàng)工程自1992年7月動(dòng)工至1993年底，僅完成基礎(chǔ)施工部分。后因資金不足，至1994年10月31日雙方合同約定的最后交房期限，該工程仍未完工，后一直處于停工狀態(tài)。2001年4月26日，該工程復(fù)工，至今尚未竣工。1993年10月29日，雙方就工程進(jìn)度及第三期付款達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定按工程進(jìn)度付款。至本案訴訟前，配套建設(shè)公司未向水利管理局交付房屋，水利管理局尚有643．95萬元購房款未付。
另查明，配套建設(shè)公司在與水利管理局簽訂4份《房產(chǎn)交易合同》時(shí)，尚未取得開發(fā)房產(chǎn)所占土地使用權(quán)證、建筑規(guī)劃許可證、建筑施工許可證及預(yù)售房屋許可證等相關(guān)手續(xù)。2002年3月20日，鄭州市土地管理局向配套建設(shè)公司頒發(fā)了商阜城綜合樓商品房預(yù)售許可證。2001年1月10日，配套建設(shè)公司與滎陽一建簽訂商阜城綜合樓補(bǔ)充協(xié)議，約定若配套建設(shè)公司未依約支付工程款，則滎陽一建有權(quán)將五層以下按原設(shè)計(jì)降低標(biāo)準(zhǔn)裝修后使用，直到本息收回或配套公司支付工程款后，滎陽一建將該部分交還。后因拖欠工程款，滎陽一建實(shí)際占有該房產(chǎn)B座一至三層共計(jì)1437平方米。B座四至十三層已賣出24套，房產(chǎn)交易合同均在鄭州市房地產(chǎn)管理處登記備案。所賣24套房產(chǎn)中，2001年10月31日至12月6日賣出20套，2002年3月至4月份賣出4套。其中21套買受人通過銀行按揭方式購買，并到鄭州市房產(chǎn)管理局辦理了抵押登記手續(xù)。該24套房至今未交付，也未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，24套買受人未取得房產(chǎn)證。配套建設(shè)公司認(rèn)可21名按揭方式購買人中，包括公司副總經(jīng)理李冰和副總經(jīng)理康杰的妹妹康萍。訴訟前，水利管理局向河南省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全。2002年3月6日，河南省高級(jí)人民法院以(2002)豫法立民保字第2號(hào)民事裁定凍結(jié)配套建設(shè)公司存款3556．42萬元或查封該公司房產(chǎn)5441．26平方米。
河南省高級(jí)人民法院認(rèn)為：
本案系商品房買賣合同糾紛，雙方當(dāng)事人的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：(1)合同效力及責(zé)任承擔(dān)；(2)合同可否繼續(xù)履行。由于雙方的房屋買賣合同簽訂于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理法)施行前，故應(yīng)適用《中華人民共和國民法通則》和最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》(以下簡(jiǎn)稱《解答》)。
關(guān)于合同效力及責(zé)任承擔(dān)問題。
《解答》第25條規(guī)定：“商品房的預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證，但投入一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用證、商品房預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效?！北景钢?，原告水利管理局與被告配套建設(shè)公司于1992年12月27日所簽4份《房地產(chǎn)交易合同》及1993年10月29日達(dá)成的補(bǔ)充協(xié)議均系雙方真實(shí)意思表示，且不違反國家法律、法規(guī)禁止性規(guī)定。雖然合同簽訂時(shí)，配套建設(shè)公司尚未取得土地使用證等相關(guān)手續(xù)，但在案件成訟前已投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并取得了土地使用證，辦理了相關(guān)的開發(fā)建設(shè)及預(yù)售手續(xù)，因此，雙方所簽預(yù)售合同應(yīng)為有效合同。配套建設(shè)公司辯稱雙方合同無效的理由與相關(guān)司法解釋的規(guī)定不符，故不予采納。合同簽訂后，水利管理局已依約向配套建設(shè)公司支付了大部分購房款，履行了合同約定的義務(wù)。而配套建設(shè)公司不但至今未能依約按期交付房產(chǎn)，反而將有關(guān)房產(chǎn)擅自處置，售予他人或交給施工方占有使用并從收益中優(yōu)先抵償所欠工程款。配套建設(shè)公司的行為違反了與水利管理局的合同約定，嚴(yán)重侵犯了水利管理局的合法權(quán)益，應(yīng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任。配套建設(shè)公司主張與水利管理局簽訂的合同無效，水利管理局也有過錯(cuò)，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的請(qǐng)求無事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。
關(guān)于合同可否繼續(xù)履行問題。
《解答》第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一個(gè)預(yù)售合同無效；如后一個(gè)合同的預(yù)購方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一個(gè)合同有效，但預(yù)售方給前一個(gè)合同的預(yù)購方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！北景钢?，配套建設(shè)公司與水利管理局的合同簽訂在先，與左坤鵬等24位購房人的房屋買賣合同簽訂在后，左坤鵬等24人所購房產(chǎn)雖然在房產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)，但所購房產(chǎn)并未交付，也未實(shí)際取得房屋所有權(quán)證。因此，配套建設(shè)公司將房產(chǎn)出售給左坤鵬等24人的行為，不能對(duì)抗水利管理局作為購房人的權(quán)利。此外，滎陽一建雖然因工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)而占有部分房產(chǎn)，但并未實(shí)際取得所有權(quán)，它通過與配套建設(shè)公司的合同所取得的權(quán)利只是對(duì)房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，不能對(duì)抗水利管理局所享有的權(quán)利。此外，房屋尚未竣工交付使用，滎陽一建和左坤鵬等24位購房人的權(quán)利也可以通過其他途徑進(jìn)行保護(hù)。配套建設(shè)公司作為房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。因此，水利管理局的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持。從合同約定及誠實(shí)信用、公平原則出發(fā)，配套建設(shè)公司應(yīng)向水利管理局賠償與定金全額相等的經(jīng)濟(jì)損失。依雙方合同約定，配套建設(shè)公司拖延兩個(gè)月以上交付房屋，應(yīng)賠償水利管理局與定金相等的損失，即736萬元。由于水利管理局尚有643．95萬元購房款未付，可與配套建設(shè)公司支付的賠償金相抵。配套建設(shè)公司辯稱房屋已處置給第三方，合同不能繼續(xù)履行的主張不符合法律規(guī)定，不予采信。
據(jù)此，河南省高級(jí)人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第四條、最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第25條、第27條之規(guī)定，于2003年7月26日判決：
一、水利部黃河水利委員會(huì)三門峽水利樞紐管理局與鄭州市配套建設(shè)股份有限公司簽訂的商阜城綜合樓房產(chǎn)交易合同及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，應(yīng)繼續(xù)履行；
二、鄭州市配套建設(shè)股份有限公司應(yīng)于判決生效后六十日內(nèi)向水利部黃河水利委員會(huì)三門峽水利樞紐管理局交付合同約定房產(chǎn)；
三、鄭州市配套建設(shè)股份有限公司應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)向水利部黃河水利委員會(huì)三門峽水利樞紐管理局支付違約金736萬元，水利部黃河水利委員會(huì)三門峽水利樞紐管理局應(yīng)向鄭州市配套建設(shè)股份有限公司支付購房款643．95萬元，以上給付款項(xiàng)相抵后，鄭州市配套建設(shè)股份有限公司應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)向水利部黃河水利委員會(huì)三門峽水利樞紐管理局支付92．05萬元，逾期則雙倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)187831元及案件保全費(fèi)178350元，共計(jì)366181元，由鄭州市配套建設(shè)股份有限公司負(fù)擔(dān)。
宣判后，配套建設(shè)公司曾向最高人民法院提起上訴，后又以有望庭外和解為由申請(qǐng)撤訴。
最高人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，配套建設(shè)公司申請(qǐng)撤訴的意思表示真實(shí)，不違反法律規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十六條、《人民法院訴訟收費(fèi)辦法》第二十三條第一款的規(guī)定，于2004年3月11日裁定：
準(zhǔn)許鄭州市配套建設(shè)股份有限公司撤回上訴。
二審案件受理費(fèi)93915．5元由鄭州市配套建設(shè)股份有限公司負(fù)擔(dān)。
