根據(jù)《上海市房屋租賃條例》第38條第二款的規(guī)定“公有居住房屋承租人將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，應(yīng)當(dāng)事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意”。由于公房的性質(zhì)是一種國(guó)家福利，這種福利不僅是給予承租人，也是給予同住人的，未經(jīng)同住人將公房使用權(quán)（即公房承租權(quán)）轉(zhuǎn)讓是對(duì)同住人權(quán)益的侵犯，所以原則上應(yīng)認(rèn)為是無(wú)效的。根據(jù)上海高院的指導(dǎo)意見(jiàn)，合肥房地產(chǎn)律師認(rèn)為，對(duì)于未經(jīng)同住人同意而轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)的情形，大體會(huì)產(chǎn)生如下兩種法律后果：
第一，原同住人已搬離公房，受讓人已實(shí)際入住。這表明原同住人是以搬離的行為對(duì)公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了認(rèn)可，這種情況下可認(rèn)為同住人已同意，因而轉(zhuǎn)讓有效。如果同住人有證據(jù)證明其搬離是基于原承租人的欺詐、協(xié)助、詐騙等的，那他可以向原承租人要求賠償。
第二，受讓人尚未實(shí)際入住公房，仍居住在內(nèi)的同住人有證據(jù)證明承租人沒(méi)有經(jīng)過(guò)其同意而進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，或者在同住人已搬離的情況下，同住人有證據(jù)證明搬離是基于承租人的欺詐導(dǎo)致的，這時(shí)，這種轉(zhuǎn)讓就是無(wú)效的。受讓人的損失可向承租人(即轉(zhuǎn)讓人)主張。
由此可見(jiàn)，在未經(jīng)同住人同意的情況下，公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否有效，關(guān)鍵要看受讓人是否已“入住”。特別要注意的是，“入住”與“交房”的時(shí)間點(diǎn)是不一致的，“入住”是指受讓人已實(shí)際居住，“交房”是指受讓人拿到鑰匙，“交房”是“入住”的前提，兩者之間有一個(gè)時(shí)間差，因此，即便受讓人拿到了鑰匙但還沒(méi)有住進(jìn)去，這也不能叫“入住”。在未經(jīng)同住人同意的情況下，如果沒(méi)有入住，轉(zhuǎn)讓就是無(wú)效的，受讓人的損失可向承租人(即轉(zhuǎn)讓人)索賠。如果已經(jīng)入住，本著維護(hù)交易秩序穩(wěn)定的目的，轉(zhuǎn)讓就是有效的，同住人的損失只能向承租人索賠。
