“借你的名字一用”，卻引發(fā)諸多糾紛。近日，山東省威海市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)法院審理了一則案件，表明借名買房不靠譜。
隋某某是一家公司員工，收入不高，但趕上房地產(chǎn)熱，為改善居住條件，有心買房。恰逢別人給老板劉某某頂賬一套位于威海經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)某小區(qū)樓房，面積、樓層、價格都合適，老板也有意出售，雙方一拍即合，于2009年12月簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，隋某某先交了80 000元房款。買房時，老板明確告知隋某某，房子已經(jīng)辦了房產(chǎn)預告登記證，合同、預告登記證都在自己手里，盡管放心。
合同簽訂后，老板把合同、預告登記證交給了隋某某，隋某某即裝修入住，期間因小區(qū)土地問題未能辦理過戶手續(xù)。2013年4月老板告訴隋某某，房子可以辦理正式的房產(chǎn)證了，趕快把剩余房款交了吧。隋某某遂向老板的銀行卡付款275 329元，但還沒等到房管局辦證，就有人手持自己房子的房產(chǎn)證，讓他立即搬出。隋某某一下子懵了，明明是自己的房子怎么就變成了別人的？
原來，2009年4月因為工程項目劉老板獲得了房地產(chǎn)公司抵頂?shù)纳姘阜慨a(chǎn)，作為項目負責人本來就需要現(xiàn)錢，為了自己變現(xiàn)的方便，劉老板便和另一員工許某某商議是否能用她的名義簽訂合同，畢竟都是自己手底下員工信任度也是比較高的。最終許某某也就同意了以她的名義與房產(chǎn)公司簽訂了商品房預售合同，這樣兩個人就去辦理了預告登記證書，但是商品房預售合同、預告登記證書、房屋鑰匙均由劉老板保管。然而誰也沒有想到接下來發(fā)生的事情，完全出乎劉老板的意料。
自從劉老板把房子賣了后，隋某某把購房款一筆接著一筆的往劉老板賬上打，這些加起來可是一筆不小的數(shù)目。隋某某和劉老板都覺得這是一筆再正常不過的交易，誰也沒有去想其中的風險。許某某眼看著老板一天天收錢，心里卻想著自己怎樣賺點外快。
于是，一個歪念頭產(chǎn)生了，她找到了自己丈夫的生意伙伴張某某，如此這般地密謀一番……因為房產(chǎn)證不在自己手上，先要做的便是取得房產(chǎn)證才能進行下一步，于是她先到房產(chǎn)管理局申請辦理房屋權屬證書掛失登記，并在報紙上登出了房產(chǎn)證丟失的公告，之后順利地拿到了“自己”的房證。感覺這樣還是不夠牢靠，于是在 2015年6月8日，許某某與張某某以30萬元價格簽訂一份房屋買賣合同到房管局去過戶，但雙方聲稱真實的交易價格是50萬元。在對方?jīng)]有支付房款的情況下，當日雙方辦理了房權過戶手續(xù)，房屋現(xiàn)登記所權人就變?yōu)榱藦埬衬场４藭r許某某完成了所有的計劃。
張某某“買”了許某某的房屋后，便拿著房證理直氣壯地來到了隋某某家要求其倒房，這也就出現(xiàn)了本文開頭看到的一幕。劉老板不能將房屋過戶給隋某某，隋某某憤而將劉老板、許某某、張某某一起告上了法庭。然而許某某堅稱2009年4月劉老板就將房子抵頂給了自己，而且簽訂了預售合同、辦理了備案登記，所以房子是自己所有。當初自己和劉老板商量的是讓隋某某住幾年，并不承認劉老板將房屋賣給了隋某某，而且她與張某某之間已經(jīng)完成了買賣，買賣合同是有效的。法院認為，既然是劉老板頂賬的，許某某應該拿出抵賬合同以及與劉老板存在基礎債權債務關系的證據(jù)來。這可難不住許某某，怎樣應對其心中早就有了譜……
原來，許某某幫老板頂名登記房屋后，心里老覺得吃了虧。這不，機會來了。2010年4月其丈夫也因債務糾紛別人給頂了一套在臨港苘山的房產(chǎn)，許某某也以貸款為理由要求劉老板幫她借名登記，吃了人家的嘴短，劉老板無奈找到其舅舅將這套房產(chǎn)掛在舅舅名下，并辦理了按揭貸款手續(xù)，相關的貸款30萬余元由許某某使用。后因許某某不能按期歸還貸款，此房被法院依法拍賣。
在編造一通劉老板欠錢的理由和證據(jù)被法院一一識破后，許某某最后搬出苘山的房產(chǎn)系其賣給劉老板的，老板沒給錢，所以就用涉案房產(chǎn)抵頂了來搪塞。但法院認為，苘山房屋系許某某的房產(chǎn)，其沒有證據(jù)證實出售或抵頂給了劉老板或其舅舅。劉老板的舅舅也是借名登記。劉老板與許某某之間不存在大額尚未清結(jié)的債權。
法官認為，本案訴爭房屋雖登記在許某某名下，但其并非事實上的所有權人。首先，對于訴爭房屋，劉老板與許某某之間的真實意思是劉老板借用許某某名義，與房產(chǎn)公司簽訂商品房預售合同。至于許某某到房產(chǎn)管理局辦理房屋權屬證書掛失并出賣給張某某，劉老板既不知情也非其意思。其次，許某某主張因債權抵頂取得了訴爭房屋沒有證據(jù)證實。劉老板沒有將訴爭房屋及其原始證件交付給許某某，在許某某所謂的抵頂時間，雙方也不存在與房屋價值相當?shù)膫鶛唷Ｔ俅?，劉老板將訴爭房屋出賣給隋某某后，交付了訴爭房屋和有關的原始證件。
綜上，訴爭房屋的實際所有人是劉老板，許某某不是房屋的合法所有權人，其無權處分訴爭房屋。許某某辦理了自己的房證后，僅用4天時間就過戶給了張某某，明顯存在惡意串通情形。第一，張某某在買房時，既沒有實地察看、了解房屋的狀況，也沒有要求許某某交付房屋，明顯不符合普通的交易習慣；第二，許某某在沒有簽訂真實的房屋買賣合同或者抵頂合同，且張某某沒有支付房款的情況下，就將房屋過戶給張某某，亦與常理不符。第三，張某某沒有支付對價。張某某沒有支付全部房款的證據(jù)；在其所謂的部分轉(zhuǎn)賬付款中，僅能表明雙方有業(yè)務往來，且不能證明系其支付的房款。因此，基于許某某與張某某違背常理的交易形態(tài)，可以認定張某某取得訴爭房屋，非善意取得。故許某某與張某某簽訂的房屋買賣合同無效。
最終法院認定隋某某與劉老板簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同是有效的。
法官說法
房屋產(chǎn)權登記是登記機關對不動產(chǎn)當時權屬關系及表現(xiàn)狀態(tài)的認可和證明，其并不創(chuàng)設具體的權利義務關系，當事人是否享有不動產(chǎn)的權利，仍取決于當事人之間的民事實體法律關系。解決涉案房屋歸屬問題，應看購房時當事人的真實意思表示，并結(jié)合房款支付、房屋交付、居住、使用情況等進行綜合分析，來確定房屋歸屬。
所以在這里法官也提醒市民，一定要了解借名買房暗藏的風險，不要存有規(guī)避政策和鉆法律漏洞的僥幸心理。本文中的劉老板向許某某借名登記，許某某向劉老板舅舅借名登記，最后都被許某某利用，差點釀成禍端，如果是因辦理貸款困難這種不違反法律法規(guī)好人國家政策等強制性規(guī)定的借名買房，法官建議雙方簽訂書面協(xié)議，以文字的形式固定借名買房的行為，如果有條件的話還可以對協(xié)議進行公證。同時，實際出資人一定要保留出資的相關證據(jù)，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)條等等，一旦出現(xiàn)房屋登記人對借名買房的事實不認可時，出資人可以出具證據(jù)減少自己的損失。
還要提醒廣大買房市民，買房時一定要瞪大眼睛，嚴格審查房產(chǎn)來源，注意產(chǎn)權證上的名字與房主是否一致，以確保產(chǎn)權的真實有效性，避免不必要的麻煩出現(xiàn)。同時正告那些不講誠信、見錢眼開的“財迷”們，生財還需有道，一時僥幸可能會得到某些“好處”， 但害人終害已，“計謀”總會被人識破，結(jié)果只能落得個“竹籃打水一場空”。
