網(wǎng)友：蘇律師你好，我是去年4月份在滁州一樓盤買的期房，首付款已交，并簽訂了合同，但在辦理按揭時(shí)銀行以有信用記錄為由按揭沒有辦下來。開發(fā)商說換個(gè)按揭銀行辦手續(xù)，結(jié)果在等待中，在去年8月份整個(gè)售樓部人走光了，建筑工人也全部離去。大門緊鎖，后來才知道開發(fā)商資金斷了，還欠承建商好幾百萬工程款未結(jié)結(jié)清。目前開發(fā)商本人已被滁州公安機(jī)關(guān)控制，自稱投資失敗，欠了上千萬，這個(gè)樓盤沒錢繼續(xù)蓋了。自去年8月停工至今，我們業(yè)主找政府多次，周旋到現(xiàn)在沒有任何進(jìn)展，今年8月就是交房期限了，肯定是拿不到房的。目前我手上只有蓋財(cái)務(wù)章的首付款收據(jù)，及合同復(fù)印件（原件一個(gè)都沒有）。請問律師我該如何維權(quán)？
蘇義飛律師：如果延期交房，開發(fā)商只有在符合法律規(guī)定或合同約定的情況下才能免責(zé)，否則都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。從最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買售人支付已交房款萬分之五的違約金。實(shí)在不行的話，就只能聯(lián)系所有業(yè)主，向政府反映，社會影響惡劣的，政府必然會出面解決。
造成根本違約的，可以退房。退房實(shí)際上是買家作為購房合同一方當(dāng)事人行使其合同解除權(quán)的表現(xiàn)，因此肯定是可行的。認(rèn)為得到了按揭貸款就無法再退房，這是不對的。
買家與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，買家與發(fā)展商之間是一種房屋買賣關(guān)系，兩者雖有關(guān)系，但完全是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系，所以對買家的解約權(quán)并沒有任何妨礙。買家向銀行貸款與向親戚朋友借錢，其性質(zhì)是一樣的。作為債權(quán)人，銀行或其他機(jī)構(gòu)、個(gè)人都只有權(quán)要求買家按約還款，但無權(quán)干涉買家的解約權(quán)利。
按照《合同法》，當(dāng)事人一方因不可抗力或者因?yàn)楣て凇⒉牧系仍虿荒苈男泻贤?，?yīng)當(dāng)及時(shí)通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi) 提供證明。如果開發(fā)商不能出具有關(guān)權(quán)力部門裁定公告，業(yè)主可依據(jù)購房合同《商品房買賣合同》中的條款，按交付期限計(jì)算賠償違約金。
對于延期交房，購房人在購房時(shí)是不能預(yù)見的。防范風(fēng)險(xiǎn)的最好辦法就是購房者在簽訂購房合同時(shí)，明確合同條款內(nèi)容，簽署完善的購房合同是解決糾紛的關(guān)鍵所在。
購房合同大多是由政府主管部門統(tǒng)一印制的格式合同，其中的條款已被開發(fā)商接受，那么，如何在已制訂好的條款中維護(hù)好購房者自身的權(quán)益？如果賠付標(biāo)準(zhǔn)需 要雙方約定，應(yīng)約定多少為宜呢？這并不存在一個(gè)固定的數(shù)字，而是根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)差異，開發(fā)商承擔(dān)的違約責(zé)任各不相同。
房屋交付是一個(gè)綜合性的問題，在購房合同中，對于各項(xiàng)房屋交付條件及程序應(yīng)分別作明確約定。購房者應(yīng)該仔細(xì)閱讀所簽署的購房合同中對逾期交房的約定條 款，了解自己的各項(xiàng)合同權(quán)利。在與開發(fā)商進(jìn)一步通過協(xié)商方式解決糾紛的同時(shí)，如房屋交付仍遙遙無期，應(yīng)該咨詢律師，通過法律手段徹底解決糾紛的可能性。
蘇義飛律師：如果延期交房，開發(fā)商只有在符合法律規(guī)定或合同約定的情況下才能免責(zé)，否則都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。從最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買售人支付已交房款萬分之五的違約金。實(shí)在不行的話，就只能聯(lián)系所有業(yè)主，向政府反映，社會影響惡劣的，政府必然會出面解決。
造成根本違約的，可以退房。退房實(shí)際上是買家作為購房合同一方當(dāng)事人行使其合同解除權(quán)的表現(xiàn)，因此肯定是可行的。認(rèn)為得到了按揭貸款就無法再退房，這是不對的。
買家與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，買家與發(fā)展商之間是一種房屋買賣關(guān)系，兩者雖有關(guān)系，但完全是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系，所以對買家的解約權(quán)并沒有任何妨礙。買家向銀行貸款與向親戚朋友借錢，其性質(zhì)是一樣的。作為債權(quán)人，銀行或其他機(jī)構(gòu)、個(gè)人都只有權(quán)要求買家按約還款，但無權(quán)干涉買家的解約權(quán)利。
按照《合同法》，當(dāng)事人一方因不可抗力或者因?yàn)楣て凇⒉牧系仍虿荒苈男泻贤?，?yīng)當(dāng)及時(shí)通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi) 提供證明。如果開發(fā)商不能出具有關(guān)權(quán)力部門裁定公告，業(yè)主可依據(jù)購房合同《商品房買賣合同》中的條款，按交付期限計(jì)算賠償違約金。
對于延期交房，購房人在購房時(shí)是不能預(yù)見的。防范風(fēng)險(xiǎn)的最好辦法就是購房者在簽訂購房合同時(shí)，明確合同條款內(nèi)容，簽署完善的購房合同是解決糾紛的關(guān)鍵所在。
購房合同大多是由政府主管部門統(tǒng)一印制的格式合同，其中的條款已被開發(fā)商接受，那么，如何在已制訂好的條款中維護(hù)好購房者自身的權(quán)益？如果賠付標(biāo)準(zhǔn)需 要雙方約定，應(yīng)約定多少為宜呢？這并不存在一個(gè)固定的數(shù)字，而是根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)差異，開發(fā)商承擔(dān)的違約責(zé)任各不相同。
房屋交付是一個(gè)綜合性的問題，在購房合同中，對于各項(xiàng)房屋交付條件及程序應(yīng)分別作明確約定。購房者應(yīng)該仔細(xì)閱讀所簽署的購房合同中對逾期交房的約定條 款，了解自己的各項(xiàng)合同權(quán)利。在與開發(fā)商進(jìn)一步通過協(xié)商方式解決糾紛的同時(shí)，如房屋交付仍遙遙無期，應(yīng)該咨詢律師，通過法律手段徹底解決糾紛的可能性。
