作者：周爭鋒律師
在深圳簽訂二手房買賣合同時，雙方往往約定賣家實收，稅費和贖樓費、罰息和短期利息等費用全部由買家承擔。很多賣家認為合同約定買家承擔贖樓費、罰息和短期利息，則應該由買家負責贖樓，簽完合同辦理完公證委托手續(xù)給擔保公司，等著在家數(shù)錢就可以了，這是錯誤的理解二手房買賣合同中贖樓的責任主體。
今天為什么聊這個話題，因為2015年違約潮那一撥法院判決繼續(xù)履行的案件，現(xiàn)在很多二審生效進入了執(zhí)行程序，法院判決違約的賣家需在判決生效后辦理贖樓和注銷抵押手續(xù)，然后買家支付剩余的購房款，雙方再辦理遞件過戶手續(xù)。很多賣家在拿到生效的判決后，自己不去贖樓，反而給買家發(fā)函要求買家去辦理贖樓手續(xù)，理由是合同約定賣家實收不承擔贖樓費、罰息和短期利息，買家應該按照雙方買賣合同約定去辦理贖樓。
這里需要明白一個簡單的事實，房屋買賣合同是一方要買一方要賣，買家的主要合同義務是給付購房款，購房款由定金，首期款和貸款承諾金額三部分構成，因此買家需要在如何籌集首期款、取得按揭銀行的貸款承諾函上下功夫。而賣家主要的合同義務就是解除綁定在房子上的各種阻礙遞件過戶的障礙，保證自己的房產(chǎn)能夠正常辦理過戶更名手續(xù)，因此賣家需要在還清銀行貸款注銷抵押登記、解除房產(chǎn)的查封、補交地價等方面入手，也就是提供一個沒有交易障礙的房產(chǎn)。
一、只是約定買家承擔贖樓費、罰息和短期利息，不改變贖樓是賣家的主要合同義務。
一般中介版本的房屋買賣合同關于房產(chǎn)產(chǎn)權現(xiàn)狀事項的約定，有三個選項1、房產(chǎn)沒有抵押；2、賣家自籌資金贖樓；3、賣家委托擔保公司贖樓，買家協(xié)助辦理；這三個選項，沒有一個說是買家要承擔贖樓義務的，有的也只是協(xié)助辦理。有些中介合同關于贖樓費、罰息和短期利息約定承擔方在接到擔保公司或中介的通知后三天內(nèi)支付。
有些賣家認為合同約定賣家實收，贖樓費、罰息和短期利息由買家承擔，就等于合同約定買家承擔贖樓的合同義務，是對合同相對性原則和委托合同的法律性質(zhì)理解錯誤。
賣家和抵押權銀行簽訂的按揭貸款協(xié)議，該抵押貸款協(xié)議只是在賣家和自己的貸款銀行之間有效，買家和該貸款銀行沒有任何的法律關系。張三和李四簽訂房屋買賣合同，出售張三在A銀行辦理的按揭貸款的房產(chǎn)，李四和A銀行沒有任何的法律關系，讓李四找A銀行申請贖張三的房產(chǎn)，A銀行不會同意，沒有張三出面，貸款銀行認識你李四是誰啊，就敢隨便讓你把張三的樓給贖了，這不可能。
大多數(shù)的賣家選擇的是委托擔保公司贖樓，記住這是擔保公司接受賣家的委托辦理的贖樓，擔保公司是替賣家辦事，擔保公司同樣和買家沒有任何的法律關系，擔保公司贖樓不能的法律后果由賣家承擔。沒有約定賣家實收，看到買家的貸款承諾函后，擔保公司開始贖樓，賣家支付贖樓費、罰息和短期貸款利息。在合同約定賣家實收后，賣家先墊付費用，贖樓完成后依據(jù)擔保公司核算出的贖樓費，銀行給出的罰息和短期利息票據(jù)找買家據(jù)實結(jié)算。
在實際的操作過程中，擔保公司往往不給買賣雙方合法的票據(jù)，只是給一個預估價要求中介方通知買家支付，說是多退少補，可往往只是少補沒有多退的。擔保公司找買家索要費用時，通過中介催要，當買家找擔保公司要有關票據(jù)據(jù)實結(jié)算時，擔保公司又稱和買家沒有法律關系拒絕提供，買家在法律層面還真不能找擔保公司履行多退少補的程序，其實這是一筆糊涂賬。
買賣雙方有必要在買賣合同簽訂過程中就贖樓費、罰息和短期利息的支付時間和結(jié)算方式做一個明確的約定。特別是委托擔保公司現(xiàn)金贖樓時需要注意，擔保公司此時掌握賣家的銀行卡和密碼，往往贖樓時不通知提前交費，而是選擇在銀行放款后在首期款或尾款中直接扣除賣家的贖樓費、罰息和短期利息，而此時房產(chǎn)已經(jīng)過戶給買家，賣家再去找買家又遭遇擔保公司不給正規(guī)發(fā)票舉證不能的問題。
二、賣家在出售房產(chǎn)的過程中不要選擇在多少天內(nèi)自行贖樓。
有些買家為了節(jié)約贖樓費提出愿意多支付定金，讓賣家選擇自行贖樓。也有些賣家為了加快交易的步伐主動提出愿意自行贖樓，這些想法均沒錯，問題是在簽訂合同時買賣雙方往往因為不熟悉交易流程，履行前后的時間沒有銜接好，導致出現(xiàn)不少糾紛。主要有：
1、只是約定了賣家需要在合同簽訂之日其多少日賣家自行籌錢完成贖樓，但是對于買家在什么時間必須取得貸款承諾函的時間沒有明確的約定，導致這樣的買賣合同對賣家而言風險非常大。也就是有可能出現(xiàn)，在買家沒有取得貸款承諾函的情況下，賣家依據(jù)雙方的買賣合同需要自己提前辦理完畢贖樓，不然構成違約，問題是賣家贖樓后，買家違約不履行買賣合同怎么辦。
2、約定買家貸款承諾函出來后多少日賣家必須自行贖樓完成的合同，也存在風險。賣家大多不是職業(yè)炒家對房產(chǎn)交易流程不是特別的熟悉，深圳這么多的銀行，不是擔保公司專職負責贖樓的，不會完全了解每一個銀行的贖樓要求，你比如很多賣家根本就不知道申請贖樓還需要提前一個月去銀行提出書面的申請。而有些銀行對提出贖樓申請的時間也是有要求的，我知道有一個銀行，一個月只給二天可以辦理贖樓申請，這別說是賣家，就是有些中介也不知道這樣的細節(jié)。慣例是賣家實收，不知道賣家為買家節(jié)約贖樓費導致自己很可能違約，圖的究竟是什么。
結(jié)語：在房屋買賣合同履行過程中，買家的主要合同義務是籌集購房款，也就是辦理按揭貸款時買家為主賣家配合辦理，貸款不能需一次性付款，不然違約。賣家的主要合同義務是提供產(chǎn)權明晰，能夠正常辦理過戶更名手續(xù)的房產(chǎn)，也就是贖樓時賣家為主買家配合辦理，此時的配合主要是支付贖樓費、罰息和短期利息，贖樓不能賣家違約。
