某房地產(chǎn)公司訴文山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局行政強制措施案-房地產(chǎn)主管部門不能對房地產(chǎn)企業(yè)的商品房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)隨意實施凍結(jié)措施
人民法院案例庫 入庫編號：2023-12-3-002-004
關(guān)鍵詞
行政/行政強制措施/實施主體/房地產(chǎn)主管部門/法律、法規(guī)規(guī)定/行政權(quán)限/授權(quán)
基本案情
某房地產(chǎn)公司訴稱：2018年7月30日，其向文山市委、市政府遞交《文山某房地產(chǎn)公司關(guān)于請求暫緩繳納國有建設(shè)用地使用權(quán)“外掛資金”的情況匯報》，請求暫緩繳納國有建設(shè)用地使用權(quán)外掛資金，并自愿以某泉居一期1/2#樓第三層建筑面積為5432.53㎡的商業(yè)，作為政府外掛資金的抵押物，并承諾在1年期限內(nèi)繳清外掛資金，若逾期未繳納可由政府處置抵押物。2020年6月18日，原告公司在進入網(wǎng)簽備案系統(tǒng)后發(fā)現(xiàn)，原告公司的某泉居一期項目的網(wǎng)簽備案功能被凍結(jié)，原告所有預售商品房包括商鋪和車位都不能正常的進行商品房的銷售及備案。2020年11月29日，原告向被告提交了《解凍申請》，請求解除對原告網(wǎng)簽系統(tǒng)的凍結(jié)，讓原告能夠正常銷售商品房包括商鋪和車位。2020年12月1日，被告向原告作出《文山市住房中心關(guān)于鎖定文山某房地產(chǎn)公司網(wǎng)簽備案系統(tǒng)的函》，告知原告，被告的行為是根據(jù)文山市不動產(chǎn)登記中心（文不動產(chǎn)函〔2018〕23號）《文山市不動產(chǎn)登記中心關(guān)于協(xié)助辦理文山某房地產(chǎn)不動產(chǎn)抵押的函》對原告公司的網(wǎng)簽系統(tǒng)進行凍結(jié)。政府機關(guān)建立網(wǎng)簽備案系統(tǒng)是為了更好的保障房地產(chǎn)企業(yè)正常交易，依法履行備案義務(wù)，保護購房者的合法權(quán)益的服務(wù)平臺，我方與文山市自然資源局因為外掛資金的糾紛，文山市自然資源局已通過訴訟方式提請人民法院解決。現(xiàn)在，被告全然不顧網(wǎng)簽平臺的服務(wù)性質(zhì)，在法律法規(guī)沒有授權(quán)的情況下，僅以平級性質(zhì)機關(guān)的函為依據(jù)，擅用公權(quán)力凍結(jié)原告的網(wǎng)簽系統(tǒng)，導致原告不能正常進行房地產(chǎn)交易，違法干涉原告的經(jīng)營，給原告造成巨大經(jīng)濟損失。故請求判令：撤銷文山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱文山市住建局）對文山某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司網(wǎng)簽備案系統(tǒng)的凍結(jié)。
被告文山市住建局辯稱：一、被告在網(wǎng)簽備案系統(tǒng)限制原告網(wǎng)簽交易備案系統(tǒng)的行為合法。2018年9月12日，文山市不動產(chǎn)登記中心就原告的情況匯報作出了回復（文不動產(chǎn)函【2018】23號），同意原告暫緩繳納外掛資金，原告自愿以某泉居1/2#樓第二、三層全部商鋪作為對政府外掛資金的抵押物，在原告未繳清欠款前，房管中心和不動產(chǎn)中心凍結(jié)質(zhì)押商鋪一切相關(guān)出售、登記的手續(xù)，待原告全額繳清欠款后，才給予解凍。原告接收該函后并未對內(nèi)容事項提出任何異議，認可了該函作出的處理方式。二、2020年，文山市住房管理中心發(fā)現(xiàn)，原告對某泉居1/2#樓第二、三層商鋪進行銷售備案，經(jīng)核查，1幢2樓37套商鋪已被銷售備案完，已不能滿足當時作出承諾的面積及評估價值，為了避免更多的產(chǎn)權(quán)糾紛，才對原告某泉居項目進行交易限制。因此，被告的行為不具有違法性。綜上所述，被告在網(wǎng)簽備案系統(tǒng)限制原告交易被告的行為合法，原告的訴訟請求不應(yīng)得到支持，應(yīng)當予以駁回。
法院經(jīng)審理查明，2018年7月30日，原告向文山市委、市政府遞交《文山某房地產(chǎn)公司關(guān)于請求暫緩繳納國有建設(shè)用地使用權(quán)“外掛資金”的情況匯報》，請求暫緩繳納國有建設(shè)用地使用權(quán)外掛資金，并自愿以原告開發(fā)的某泉居一期1/2#樓第三層建筑面積為5432.53㎡的商業(yè)，作為政府外掛資金的抵押物，并承諾在1年期限內(nèi)繳清外掛資金，若逾期未繳納可由政府處置抵押物。2018年9月12日，經(jīng)文山市政府批準，文山市不動產(chǎn)登記中心向文山市房管中心作出《文山市不動產(chǎn)登記中心關(guān)于協(xié)助辦理文山某典房地產(chǎn)不動產(chǎn)抵押的函》，內(nèi)容為“在該公司未繳清欠款前，房管中心和不動產(chǎn)中心凍結(jié)質(zhì)押商鋪一切相關(guān)出售、登記的手續(xù)。待該公司全額繳清欠款后，才給予解凍。如公司在承諾期限內(nèi)不繳清外掛資金，將按程序拍賣后繳清。其余產(chǎn)權(quán)部分請貴中心協(xié)助我中心給予文山某典房地產(chǎn)辦理相關(guān)銷售、抵押事宜”。后原告繼續(xù)對該樓盤的商鋪予以對外出售，被告在得知原告銷售行為后，將原告開發(fā)的某泉居一期樓盤在“新建商品房網(wǎng)上簽約備案管理系統(tǒng)”中的網(wǎng)簽備案予以凍結(jié)。2020年6月18日，原告發(fā)現(xiàn)被告對其網(wǎng)簽備案系統(tǒng)予以凍結(jié)后，2020年11月29日，原告向被告提交解凍申請。2020年12月1日，被告向原告作出《文山市住房管理中心關(guān)于鎖定文山某典房地產(chǎn)公司網(wǎng)簽備案系統(tǒng)的函》，告知原告因其未按期繳納外掛資金以及擅自出售自愿作為抵押的商鋪，故對該樓盤予以鎖定。原告不服被告的凍結(jié)行為，訴至法院。
云南省文山市人民法院于2021年7月2日作出（2021）云2601行初8號行政判決：判決撤銷被告文山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對原告某房地產(chǎn)公司某泉居一期項目網(wǎng)簽備案系統(tǒng)的凍結(jié)行政行為。宣判后，雙方當事人均未提出上訴，該判決已發(fā)生法律效力。
裁判理由
被告凍結(jié)原告網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，該行為系被告在房地產(chǎn)管理過程中，為制止違法行為發(fā)生、避免國有資產(chǎn)流失，從而對原告財物實施暫時性控制的行為，具有行政強制措施的特征，故被告凍結(jié)原告網(wǎng)簽備案系統(tǒng)應(yīng)遵守《中華人民共和國行政強制法》的相關(guān)規(guī)定。本案的爭議焦點為：被告是否具有凍結(jié)原告的網(wǎng)簽備案系統(tǒng)的權(quán)限。
根據(jù)《中華人民共和國行政強制法》第十條“行政強制措施由法律設(shè)定。尚未制定法律，且屬于國務(wù)院行政管理職權(quán)事項的，行政法規(guī)可以設(shè)定除本法第九條第一項、第四項和應(yīng)當由法律規(guī)定的行政強制措施以外的其他行政強制措施。尚未制定法律、行政法規(guī)，且屬于地方性事務(wù)的，地方性法規(guī)可以設(shè)定本法第九條第二項、第三項的行政強制措施”，第十六條第一款“行政機關(guān)履行行政管理職責，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，實施行政強制措施?！奔暗谑邨l第一款“行政強制措施由法律、法規(guī)規(guī)定的行政機關(guān)在法定職權(quán)范圍內(nèi)實施。行政強制措施權(quán)不得委托。”的規(guī)定，行政強制措施必須由法律、法規(guī)設(shè)定，實施行政強制措施必須依照法律、法規(guī)的規(guī)定，實施主體必須是是法律、法規(guī)規(guī)定的具有行政權(quán)限的行政機關(guān)。結(jié)合本案，按照中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺的《房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)規(guī)范》（試行）相關(guān)規(guī)定，網(wǎng)簽備案系統(tǒng)的行政管理主體為各地房產(chǎn)主管部門，也明確了不得進行房屋網(wǎng)簽備案的情形，但目前現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)及部門規(guī)章均未對網(wǎng)簽備案系統(tǒng)凍結(jié)相關(guān)事項作出法律規(guī)定，也未就該凍結(jié)事項予以明確授權(quán)于房地產(chǎn)主管部門。被告依據(jù)文山市不動產(chǎn)中心的協(xié)助函，認定原告未繳納外掛資金以及出售承諾抵押的商鋪從而鎖定原告開發(fā)的樓盤，凍結(jié)網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，該行政強制措施沒有相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定及授權(quán)，于法無據(jù)，屬于超越職權(quán)的行政行為，該凍結(jié)行政行為違法，依法應(yīng)當予以撤銷，原告的訴訟請求，予以支持。
裁判要旨
商品房買賣合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)是用于管理房地產(chǎn)企業(yè)的商品房預售、現(xiàn)售過程，便于房地產(chǎn)企業(yè)在商品房合同簽訂前、后進行房屋狀態(tài)的核查，對于房屋已銷售、查封、抵押、凍結(jié)、已預告登記等狀態(tài)予以提示，通過信息技術(shù)手段，切實保護購房人的合法權(quán)益，可以有效遏制一房多賣、違規(guī)銷售等行為，維護房地產(chǎn)市場運營秩序和健康發(fā)展。現(xiàn)行的法律、法規(guī)并沒有規(guī)定及授權(quán)給房地產(chǎn)主管部門可以行使凍結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)的權(quán)限，房地產(chǎn)主管部門不能因其他因素直接采取凍結(jié)措施予以凍結(jié)。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國行政強制法》第10條、第16條、第17條
《中華人民共和國行政訴訟法》第70條第4項
一審：云南省文山市人民法院（2021）云2601行初8號行政判決（2021年7月2日）
