安徽省高級人民法院關(guān)于征收拆遷行政案件審理中的若干問題
近年來，全省法院受理的涉及集體土地征收，國有土地上房屋征收的行政案件數(shù)量居高不下，如何審理好此類案件一直是行政審判工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。為統(tǒng)一全省法院對此糞案件的裁判尺度，我們根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我省行政審判實(shí)際，對此類案件中帶有普遍性的問題進(jìn)行了深入討論并形成初步共識，具體內(nèi)容如下：
一、征收拆遷相關(guān)行政行為的可訴性問題
（一）關(guān)于征收補(bǔ)償方案
征收補(bǔ)償方案系征收決定的組成部分，是作出征收決定前的階段性行為，征收補(bǔ)償方案本身并不設(shè)定被征收人的權(quán)利義務(wù)，人民法院在審理征收決定或者補(bǔ)償決定時(shí)應(yīng)一并對補(bǔ)償方案的合法性進(jìn)行審查。當(dāng)事人單獨(dú)對征收補(bǔ)償方案提起訴訟的，人民法院一般不予立案。
（二）關(guān)于征收公告
l、征收決定一般涉及人數(shù)眾多，客觀上難以逐一送達(dá)，故土地管理法規(guī)定，集體土地征收經(jīng)法定程序批準(zhǔn)后由被征土地所在的市、縣人民政府予以公告；國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例規(guī)定，房屋征收決定作出后，依法予以公告。因此，征收公告系征收決定的法定送達(dá)方式，其性質(zhì)屬于告知被征收人及利害關(guān)系人征收決定的相關(guān)內(nèi)容，其本身并不創(chuàng)設(shè)新的權(quán)利義務(wù)，對被征收人及其他利害關(guān)系人不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，一般不具有可訴性。當(dāng)事人起訴起訴此類公告的，應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行必要的釋明，告知其直接起訴征收決定。
2、實(shí)踐中，有的地方政府并未單獨(dú)作出房屋征收決定，而是直接在征收公告中載有征收的具體內(nèi)容，該公告已經(jīng)對被征收人及其他利害關(guān)系人設(shè)定了權(quán)利義務(wù)，實(shí)際上是征收決定與征收公告合二為一。當(dāng)事人對此類征收公告提起訴訟，實(shí)質(zhì)上不服的是征收決定。對此，人民法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明，將案由確定為房屋征收決定，并將該征收公告作為征收決定予以審查。
3、實(shí)踐中，有些征收公告中增加了征收決定（征地批復(fù)）中沒有的內(nèi)容，或與征收決定（征地批復(fù)）所載明的內(nèi)容不一致（比如擅自擴(kuò)大了征收范圍等），與征收決定（征地批復(fù)）相比較，公告中增加或者變更的內(nèi)容如果對當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生了實(shí)際影響，則該征收公告不僅僅是告知行為，而是具有獨(dú)立法律意義的行政行為，具有可訴性。當(dāng)然，公告中增加告知復(fù)議、訴訟權(quán)利及其期限的除外。
（三）關(guān)于征收決定的前置行政行為
征收決定作出前的前置行政行為（集體土地征收批復(fù)前的“一書四方案”、房屋征收決定前的立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可、社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估等）處于不成熟階段。行政機(jī)關(guān)的最終行為（房屋征收決定或者征地批復(fù)）作出前，這些前置行為的效力具有不確定性，有可能被最終行為所否定。某一前置行為存在并不代表最終行為必然做出，其不會必然對原土地、房屋權(quán)利人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。被征收人單獨(dú)對前置行為提起訴訟的，一般不應(yīng)立案，但應(yīng)告知當(dāng)事人可針對征收決定依法申請復(fù)議或者提起訴訟。
需注意的是：1、對于依申請的前置行為．行政機(jī)關(guān)拒絕批準(zhǔn)或者拖延批準(zhǔn)的，申請人可以訴其不履行法定職責(zé)；2在審查征收決定時(shí)，應(yīng)對前置行為的合法性一并審查；3，法院已經(jīng)對征收決定進(jìn)行審查，并判決駁回原告的訴訟請求，判決生效后當(dāng)事人又起訴前置行為的，應(yīng)不予立案或駁回起訴。
（四）關(guān)于不履行對征收實(shí)施中的違法行為進(jìn)行監(jiān)督查處職責(zé)的行為
1、被征收人及利害關(guān)系人舉報(bào)建設(shè)單位等非行政主體采取暴力、威脅、斷水、斷電、斷氣、斷路等非法方式逼迫搬遷或者提供的安置房不符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)等，有關(guān)行政機(jī)關(guān)不予處理或者拖延處理的，舉報(bào)人可以提起訴訟。
2、被征收人及利害關(guān)系人投訴，要求上級行政機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)履行查處下級行政機(jī)關(guān)征收與補(bǔ)償工作中的違法行為，下級行政機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)不予答復(fù)或者拒絕履行，投訴人不服而提起訴訟的。由于上級機(jī)關(guān)對下級機(jī)關(guān)的監(jiān)督、監(jiān)察機(jī)關(guān)對行政機(jī)關(guān)的監(jiān)察屬于內(nèi)部監(jiān)督、監(jiān)察，故該訴訟請求不屬于人民法院行政訴訟受案范圍。人民法院可告知當(dāng)事人對被投訴行政機(jī)關(guān)作出的行政行為直接申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
（五）關(guān)于征收過程中的程序性行為
市、縣級人民政府及征收部門擬定征收補(bǔ)償方案、對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證、公布或征求公眾對征收補(bǔ)償方案的意見及公布意見修改情況、聽證、社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估、評估機(jī)構(gòu)選擇、準(zhǔn)備補(bǔ)償費(fèi)、摸底調(diào)查詢問、補(bǔ)償?shù)怯浀刃袨?，均屬于程序性行政行為，不具有可訴性。
（六）關(guān)于執(zhí)行征收決定的行為
征收決定實(shí)施后，行政機(jī)關(guān)注銷被征收人房屋登記、土地使用權(quán)登記或者收繳房屋權(quán)屬證書、土地使用權(quán)證書等行為，不具有可訴性
例外情況：l、當(dāng)事人認(rèn)為其房屋不在征收決定確定的范圍內(nèi)上述行為提起訴訟。2、征收決定撤銷后，當(dāng)事人要求恢復(fù)登記或返還權(quán)屬證書，行政機(jī)關(guān)拒絕恢復(fù)或者返還的，可以提起訴訟。
（七）關(guān)于強(qiáng)制搬遷行為
1、行政機(jī)關(guān)未作補(bǔ)償決定或已作出補(bǔ)償決定但未經(jīng)法院審查準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行即實(shí)施搬遷的，當(dāng)事人可對該強(qiáng)制搬遷行為提起訴訟。
2、對于法院已裁定準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行的，分兩種情況區(qū)別處理：一是以政府無權(quán)實(shí)施強(qiáng)制搬遷為由，請求確認(rèn)強(qiáng)制搬遷行為違法的，人民法院不予受理；二是以政府實(shí)施的強(qiáng)制搬遷行為擴(kuò)大了裁定準(zhǔn)予執(zhí)行的范圍或違法采取措施造成其損害為由提起訴訟的，人民法院應(yīng)予受理。3、已經(jīng)達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議，被征收人不履行協(xié)議約定的搬遷義務(wù)，政府實(shí)施強(qiáng)制搬遷的，分兩種情況區(qū)別處理：一是已簽訂房屋騰空交付證明的，政府實(shí)施的拆除行為并非行政強(qiáng)制執(zhí)行行為，該行為不可訴；二是雖然達(dá)成協(xié)議，但政府未申請法院裁定準(zhǔn)予執(zhí)行而自行強(qiáng)制搬遷的，當(dāng)事人可以提起訴訟。
（八）關(guān)于受生效裁判效力羈束的行為
同一征收決定涉及眾多被征收人，多個(gè)被征收人不服征收決定提起訴訟的，區(qū)分不同情況進(jìn)行處理：1、同時(shí)起訴的，系必要的共同訴訟，屬不可分之訴，作為共同原告，立一個(gè)案件；2、部分被征收人已對征收決定提起訴訟，人民法院受理后，其他被征收人又起訴的。尚未審理終結(jié)的，可追加為共同原告；已經(jīng)審理終結(jié)的，尚未作出生效判決的可向起訴人釋明，同一征收決定正在審理中，判決結(jié)果對其適用，對其起訴不再立案。當(dāng)事人堅(jiān)持起訴的，立案后中止審理，待生效判決作出后，參照民事訴訟法相關(guān)規(guī)定，裁定該判決對其適用；3、訴征收決定案件判決生效后，其他征收行為人又對同一征收決定提起訴訟的，不予立案。
二、征收拆遷案件訴訟當(dāng)事人問題
（一）關(guān)于原告資格
1、公租房、經(jīng)租房、廉租房的承租人、集體土地承包經(jīng)營權(quán)人
公租房、經(jīng)租房、廉租房的承租人、集體土地承包經(jīng)營權(quán)人與房屋征收決定（征地批復(fù)）、補(bǔ)償決定之間具有利害關(guān)系，具有原告資格。
2/起訴人以其系被征收房屋真正所有權(quán)人、共有人、繼承人等為由，起訴補(bǔ)償協(xié)議、補(bǔ)償決定以及要求履行補(bǔ)償職責(zé)
（1）有證據(jù)證明其系房屋所有權(quán)人，如房產(chǎn)證、生效判決、仲裁文書等，具有原告資格。
（2）有一定證據(jù)，但不能直接認(rèn)定房屋所有權(quán)歸屬的，受理后告知一并解決民事爭議或先行民事訴訟，解決房屋所有權(quán)爭議。
（3）無任何證據(jù)證明，且協(xié)議中的被補(bǔ)償人有證據(jù)證明其系房屋所有權(quán)人的，起訴人的起訴無事實(shí)根據(jù)，不具有原告資格。
6、為公共利益、他人利益而舉報(bào)，要求查處違法征收行為。
當(dāng)事人與舉報(bào)事項(xiàng)沒有利害關(guān)系，不具有原告資格。
7、被征收人對征收決定（征地批復(fù)）實(shí)施后的土地出讓、土地登記頒證等行為提起訴訟的，不具有原告資格。《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更，轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律支書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。房屋征收決定（征地批復(fù)）生效之日起，原房屋所有權(quán)人（集體土地所有權(quán)人使用權(quán)人）己失去該房屋所有權(quán)（集體土地所有權(quán)、使用權(quán)），同時(shí)取得要求依法補(bǔ)償安置的權(quán)利，故對原房屋（集體土地）權(quán)利人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實(shí)際影響的是征地及其補(bǔ)償安置行為。其如認(rèn)為征收實(shí)施機(jī)關(guān)未依法對其補(bǔ)償安置或者在實(shí)施征收過程中有其他違法行為，均可依法針對該行為申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟，以維護(hù)自身合法權(quán)益。至于行政機(jī)關(guān)如何處置已被收回（征收為國有）的國有土地，與該土地原權(quán)利人已無利害關(guān)系。
（二）關(guān)于適格被告問題
1、起訴補(bǔ)償安置協(xié)議案件中的被告
(1)與征收部門簽訂的補(bǔ)償協(xié)議
房屋征收部門具有簽訂補(bǔ)償協(xié)議的法定職權(quán)，故當(dāng)事人起訴要求履行補(bǔ)償協(xié)議、解除協(xié)議、確認(rèn)協(xié)議無效等，應(yīng)以房屋征收部門為被告，不應(yīng)以市、縣級人民政府為被告。
(2)與征收部門委托的機(jī)構(gòu)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議
征收部門委托其他行政機(jī)關(guān)簽訂補(bǔ)償協(xié)議的，應(yīng)以委托人房屋征收部門為被告。
(3)與政府確定的其他征收實(shí)施機(jī)構(gòu)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議
征收實(shí)施機(jī)構(gòu)與征收部門不存在委托關(guān)系，其系作出征收決定的市、縣級人民政府所指定的，應(yīng)以實(shí)際簽訂協(xié)議的主體為被告。
(4)與非行政機(jī)關(guān)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議
協(xié)議簽訂主體與征收部門不存在委托關(guān)系，且自身不具備行政主體資格的，如指揮部、項(xiàng)目部等，以作出征收決定的市、縣級人民政府為被告。
(5)依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，取得拆遷許可的拆遷人（或者受其委托的行政主體）與被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，屬于平等主體之間的民事協(xié)議，不屬于行政訴訟受案范圍。
2、訴強(qiáng)制搬遷案件中的被告
(1)實(shí)施強(qiáng)制搬遷的主體單一、明確的，以實(shí)際實(shí)施主體為被告。原告將街道、部門與縣級人民政府列為共同被告向中級人民法院起訴，無證據(jù)證明系該政府實(shí)施強(qiáng)拆，而街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)或部門承認(rèn)強(qiáng)拆的，向原告釋明向基層人民法院提起訴訟；經(jīng)釋明后，原告仍堅(jiān)持起訴的，裁定駁回起訴；也可以由中級人民法院直接審理并作出裁判（裁定駁回對不適格被告的起訴，保留適格被告進(jìn)行實(shí)體審理）
(2)多部門聯(lián)合實(shí)施強(qiáng)制搬遷，或者無法查明強(qiáng)制搬遷實(shí)施主體的，以作出征收決定（組織實(shí)施征地）的市、縣人民政府為被告。
(3)用地單位、拆遷公司等非行政主體實(shí)施強(qiáng)制搬遷的，查明是否受行政機(jī)關(guān)委托，受行政機(jī)關(guān)委托的，以委托機(jī)關(guān)為被告；未受行政機(jī)關(guān)委托的，不是行政行為，不屬行政案件。
（三）關(guān)于第三人問題
l、訴征收決定案件中的第三人
征收決定涉及眾多的利害關(guān)系人，如果將未起訴的利害關(guān)系人都追加為第三人，必將形成集團(tuán)訴訟，給法院審理造成巨大的壓力，使問題更加復(fù)雜化，很難取得較好的社會效果。法院對被訴征收決定的合法性必須進(jìn)行全面審查，其完全可以通過原告和被告提供的證據(jù)查清事實(shí)，正確適用法律作出判決。鑒于此類案件的特殊性，人民法院在一般情況下不宜將未起訴同時(shí)也未申請參加訴訟的利害關(guān)系人列為行政訴訟第三人。
2、訴補(bǔ)償決定、補(bǔ)償協(xié)議案件中的第三人
( 1)如果涉及征收公租房、經(jīng)管房、廉租房、用于經(jīng)營房屋的，無論是房屋的所有人一方起訴，還是承租人一方起訴的，法院都應(yīng)通知未起訴一方作為第三人參加訴訟。
(2)以其系被征房屋真正所有權(quán)人或共有權(quán)人起訴，請求確認(rèn)已簽訂的補(bǔ)償協(xié)議無效，或要求對其履行補(bǔ)償職責(zé)的，應(yīng)追加行政機(jī)關(guān)認(rèn)定的補(bǔ)償對象為第三人。
(3)已取得房地產(chǎn)權(quán)證書，征收中被認(rèn)定為違法建筑不予補(bǔ)償或者補(bǔ)償?shù)陀诤戏ńㄖa(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而起訴的，可以通知先前頒發(fā)權(quán)屬證明的行政機(jī)關(guān)作為第三人參加訴訟。
三、征收拆遷案件審理程序問題
（一）若干人起訴同一征收決定屬必要的共同訴訟，應(yīng)當(dāng)立同一案號，合并審理、判決。
（二）若干人分別起訴同一征收項(xiàng)目涉及的補(bǔ)償決定，系同類而非同一行政行為，應(yīng)當(dāng)分別立案，分別裁判。
（三）關(guān)于征收類案件涉及民行交叉的處理
l、民事權(quán)屬爭議案件的事實(shí)是訴補(bǔ)償決定案件的基礎(chǔ)事實(shí)，此種情況應(yīng)采取先民事后行政的處理方式。
2、訴補(bǔ)償決定案件與民事爭議案件的事實(shí)互為基礎(chǔ)事實(shí)，此種情況下，能夠一并審理的一并審理，分別判決；不能一并審理的，民庭、行政庭及時(shí)溝通，同時(shí)作出相應(yīng)判決。
四、對房屋征收決定的合法性審查
（一）職權(quán)審查
1、有權(quán)作出房屋征收決定的主體為市、縣級人民政府。
2、征收決定所涉及的對象應(yīng)是國有土地上的房屋。己納入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地，以及農(nóng)民轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)居民后所剩余的少量集體土地必須被依法征收，才能成為國有。如果市、縣級人民政府對原屬于集體所有而未經(jīng)法定程序批準(zhǔn)征收的土地上的房屋進(jìn)行征收，應(yīng)認(rèn)定為超越職權(quán)。如果集體土地早已被批準(zhǔn)征收為國有，征地實(shí)施機(jī)關(guān)在實(shí)施征地時(shí)未就被征土地上的房屋進(jìn)行補(bǔ)償安置，且涉案房屋所在地現(xiàn)已處于城市規(guī)劃區(qū)的，可參照國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償安置，無需再另行作出房屋征收決定。
（二）征收目的審查
根據(jù)《條例》第八條的規(guī)定，必須是為了公共利益的需要才能征收房屋，并列舉了六種屬于公共利益需要的情形。公共利益與商業(yè)利益并非完全對立，兩者通常存在一定程度的交叉，如在進(jìn)行舊城區(qū)改建時(shí)，騰出部分土地用于商業(yè)開發(fā)并不意味著不符合公共利益，應(yīng)當(dāng)根據(jù)個(gè)案的具體情況進(jìn)行判斷。
（三）主要證據(jù)是否充足的審查
在征收決定案件中，政府應(yīng)當(dāng)提供其征收房屋的建設(shè)活動符合相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃的文件或證明材料，包括符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃的材料，如立項(xiàng)批復(fù)；符合土地利用總體規(guī)劃的材料，如建設(shè)用地規(guī)劃許可；符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃的材料，如城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、規(guī)劃主管部門的證明；對于舊城區(qū)改建的，還應(yīng)當(dāng)提供符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃的材料。政府應(yīng)當(dāng)提供文件本身或者主管部門的許可等直接材料，而不能以會議紀(jì)要等形式來證明其符合相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃。
（四）征收程序?qū)彶?br />
主要審查市、縣級人民政府作出征收決定是否遵循下列程序：
1、對征收范圍內(nèi)房屋權(quán)屬、用途、建筑面積、年代、結(jié)構(gòu)等進(jìn)行
調(diào)查登記；2、對征收范圍內(nèi)無證房屋進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理；3、
擬定征收補(bǔ)償方案；4、補(bǔ)償方案論證和公布征求意見；5、公布征求意見和修改情況及組織聽證，舊城區(qū)改建的，多數(shù)被征收人認(rèn)為補(bǔ)償方案不符合《條例》規(guī)定的，應(yīng)組織聽證；6、政府審批確定補(bǔ)償方案；7、社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估；8、政府常務(wù)會議討論決定；9、撥付征收補(bǔ)償費(fèi)用；1 0、作出房屋征收決定并公告；1 1、收回國有土地使用權(quán)。
五、對補(bǔ)償決定合法性的審查
（一）關(guān)于補(bǔ)償對象的認(rèn)定
1、補(bǔ)償對象一般應(yīng)當(dāng)是被征收房屋的所有權(quán)人及利害關(guān)系人。利害關(guān)系人包括公房承租人、經(jīng)租房承租人、廉租房承租人、用于經(jīng)營房屋的承租人。
2、被征房屋所有權(quán)人難以確定，如被征收房屋權(quán)屬存在爭議正在訴訟中或者短期內(nèi)難以確定房屋所有人的，或者被征收人下落不明，短期內(nèi)難以找到的，法院可以先不確認(rèn)被征收人，審查其他有關(guān)補(bǔ)償?shù)氖聦?shí)，根據(jù)查清的事實(shí)，作出中間判決。
3、設(shè)有抵押權(quán)房屋的補(bǔ)償問題。在房屋征收過程中，征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)就抵押權(quán)及其所擔(dān)保債權(quán)的處理問題進(jìn)行協(xié)商。抵押人與抵押權(quán)人達(dá)成書面協(xié)議的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議對被征收人給予補(bǔ)償。達(dá)不成協(xié)議，房屋征收部門對被征收人實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)將補(bǔ)償款向公證機(jī)構(gòu)辦理提存；對被征收人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，抵押權(quán)人可以變更抵押物。
（二）關(guān)于被征房屋用途的認(rèn)定
1、一般以房產(chǎn)證、土地證登記的用途為準(zhǔn)。
2、登記為住宅，實(shí)際一直用于經(jīng)營，已取得營業(yè)執(zhí)照并提供了納稅憑據(jù)的房屋，仍應(yīng)認(rèn)定為住宅。但根據(jù)國辦2003年9月19日國辦發(fā)(2003) 42號《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》第四條的規(guī)定，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。
3、實(shí)踐中各地做法有：(1)根據(jù)證照情況，將房屋面積折算成經(jīng)營房面積；(2)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償時(shí)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)商于住宅、低于登記的經(jīng)營房。上述做法符合國辦發(fā)(2003) 42號通知精神，原則上予以支持，亦可自由裁量，在不引起連鎖反應(yīng)的前提下適當(dāng)調(diào)整。
（三）關(guān)于被征房屋面積的認(rèn)定
l、對于已經(jīng)登記的被征房屋的建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證
書記載的為準(zhǔn)。
2、對于未經(jīng)登記的房屋，但有批準(zhǔn)文件的，以批堆文件記載的面積，結(jié)合實(shí)際測量情況認(rèn)定，小于批準(zhǔn)面積的，按實(shí)際建筑面積計(jì)算，大于批準(zhǔn)面積的按批準(zhǔn)文件計(jì)算，超出部分另行處理。
3、未登記亦無批準(zhǔn)文件，但根據(jù)當(dāng)?shù)卣呦岛戏ńㄖ?，以?shí)際測量為準(zhǔn)。
4、無有效證據(jù)證明，但征收部門與被征收人協(xié)商確定面積的，以協(xié)商結(jié)果為準(zhǔn)。
（四）關(guān)于對被征房屋是否屬合法建筑的認(rèn)定
l、已登記取得房屋權(quán)屬證書或未辦理房屋登記但取得了規(guī)劃許可的房屋，應(yīng)認(rèn)定為合法建筑。
2、未辦理登記，亦無規(guī)劃許可的房屋，不宜一律認(rèn)定為違法，不予補(bǔ)償?？紤]到歷史原因及普遍執(zhí)法不嚴(yán)等因素，不少地方按某一時(shí)期航拍圖上的標(biāo)注作為認(rèn)定是否合法的依據(jù)，該做法符合公平原則，應(yīng)予認(rèn)可。
（五）關(guān)于對房屋評估程序的審查
l、評估機(jī)構(gòu)的確定
征收部門確定評估機(jī)構(gòu)名錄并予以公布，告知被征收人選擇和期限；由被征收入在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定（可按簡單多數(shù)，但應(yīng)達(dá)到一定比例）；投票無法形成多數(shù)意見的，采取搖號等方式確定并公布結(jié)果。
2、評估報(bào)告的提交
評估前，征收部門應(yīng)對征收范圍內(nèi)房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況調(diào)查登記，調(diào)查結(jié)果向被征收人公布，征收部門應(yīng)向評估機(jī)構(gòu)提供已公布的調(diào)查結(jié)果，包括已登記和未登記建筑物的認(rèn)定，處理結(jié)果等情況。
3、公示分戶評估結(jié)果（初步）
征收部門收到分戶的初步評估結(jié)果后，應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊估價(jià)師對分戶評估結(jié)果現(xiàn)場解釋說明，存在錯(cuò)誤的進(jìn)行修正，公示期滿后向征收部門提供分戶評估報(bào)告。
4、分戶評估報(bào)告的送達(dá)
征收部門將評估報(bào)告送達(dá)被征收人。如果被征收入拒收的，邀請見證人在場，說明情況，在送達(dá)回證上載明拒收的事由和日期，并由送達(dá)人、見證人簽名，或者采用公證、拍照、錄像等方式記錄送達(dá)過程。
5、評估異議復(fù)核、鑒定
被征收入如果對評估結(jié)果確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，應(yīng)在收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi)向評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核，收到復(fù)核結(jié)果之曰起10日內(nèi)向被征房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。
（六）關(guān)于對房屋評估結(jié)論的審查
1、評估機(jī)構(gòu)有無資質(zhì)，評估人員有無資格。
2、評估程序是否合法。是否保障了被征收人申請復(fù)核、鑒定的權(quán)利；評估機(jī)構(gòu)或評估人員與案件是否有利害關(guān)系；是否有兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，加蓋評估機(jī)構(gòu)公章，不得以印章代替簽字；是否符合評估規(guī)程。
3、評估結(jié)論是否明確，內(nèi)容是否完整
評估結(jié)論必須以書面形式提供，其包括估價(jià)目的、估價(jià)對象、價(jià)值日期、價(jià)值類型、估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果等內(nèi)容組成。
4、估價(jià)依據(jù)的材料是否充分可靠
被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字的，被告提交無利害關(guān)系第三人見證材料，估價(jià)機(jī)構(gòu)在評估報(bào)告中已說明，被征收人無證據(jù)推翻的；被征收人不提供資料，拒絕評估人員實(shí)地查勘，致使房屋無法進(jìn)行評估，評估機(jī)構(gòu)參照被征房屋同區(qū)域、同類型房屋進(jìn)行評估所作出的結(jié)論，應(yīng)認(rèn)定其合法性。
（七）關(guān)于評估價(jià)值明顯低于類似房地產(chǎn)市場價(jià)的問題
依據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)或者被征收人有充分證據(jù)證明評估價(jià)值明顯不合理的，不應(yīng)認(rèn)可評估報(bào)告的合法性。如果被征房屋和安置房的評估價(jià)值均低于市場價(jià)，看被征收人是否明確選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其實(shí)體權(quán)益并未受到損害，否則實(shí)際上剝奪了被征收人選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利。
（八）關(guān)于評估時(shí)點(diǎn)問題
被征房屋和安置房的評估時(shí)點(diǎn)均應(yīng)為房屋征收決定公告
（九）關(guān)于訴訟中申請重新評估的問題
原告或第三人對被告據(jù)以認(rèn)定案件事實(shí)的房屋評估結(jié)論有異議申請重新鑒定，必須同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：一是原告或第三人有證據(jù)或者有正當(dāng)理由表明被告據(jù)以認(rèn)定案件事實(shí)的房屋評估結(jié)論有可能錯(cuò)誤；二是重新鑒定的申請必須在舉證期限內(nèi)提出；三是重新鑒定申請必須以書面的形式向法院提出。
（十）關(guān)于補(bǔ)償方式問題
被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。如果被征收人沒有明確表明態(tài)度的，補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)提供兩種補(bǔ)償方式。
（十一）關(guān)于舊城區(qū)改建安置地點(diǎn)問題
因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人要求原地安置的，應(yīng)予支持。
（十二）關(guān)于搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)問題
搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)按照市、縣級人民政府在相關(guān)文件或征收補(bǔ)償方案規(guī)定的具體標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
（十三）關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失問題
l、被征收人獲得停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)臈l件包括：一是具有非住宅權(quán)屬證明或經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為非住宅的合法建筑：二是有合法有效的營業(yè)執(zhí)照，且執(zhí)照注明的營業(yè)地點(diǎn)為被征房屋：三是已辦理稅務(wù)登記并具有納稅憑證。
2、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)各地不統(tǒng)一，具體類型有：一是按照生產(chǎn)經(jīng)營效益等指標(biāo)確定，原則上以房屋被征收前一年內(nèi)實(shí)際月平均稅后利潤為準(zhǔn)，無法證明的，按上年度本地區(qū)同行業(yè)平均稅后利潤額計(jì)算。停產(chǎn)停業(yè)的期限，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，?個(gè)月計(jì)算，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，自實(shí)際搬遷之日至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房交付之時(shí)。二是按被征房屋市場評估價(jià)的百分比確定。三是按照納稅情況結(jié)合經(jīng)營狀況等因素綜合確定。
六、違法強(qiáng)制搬遷的行政賠償問題
（一）行政賠償案件的審理對象
行政賠償案件中，人民法院應(yīng)當(dāng)就行政賠償爭議進(jìn)行審理與裁判。行政行為的違法性經(jīng)過確認(rèn)，且行政賠償義務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)作出行政賠償處理決定的，行政賠償處理決定并非行政賠償案件的訴訟標(biāo)的人民法院仍然應(yīng)當(dāng)針對原告的賠償請求能否成立進(jìn)行審查。被告收到原告的賠償申請后逾期不作賠償決定的，審查的重點(diǎn)也應(yīng)是原告的賠償請求能否成立。
（二）賠償內(nèi)容
行政機(jī)關(guān)已作出補(bǔ)償決定或簽訂補(bǔ)償協(xié)議后實(shí)施違法強(qiáng)拆的，僅就補(bǔ)償決定或協(xié)議內(nèi)容之外的動產(chǎn)進(jìn)行賠償；行政機(jī)關(guān)在簽訂補(bǔ)償協(xié)議或作出補(bǔ)償決定前實(shí)施違法強(qiáng)拆的，從有利于解決行政爭議的角度，不再區(qū)分行政補(bǔ)償或行政賠償，而是對房屋及物品等一并賠償。
（三）賠償案件中的舉證責(zé)任
在行政賠償、補(bǔ)償案件中，原告應(yīng)當(dāng)對行政行為造成的損害提供證據(jù)。因被告的原因?qū)е略鏌o法舉證的，由被告承擔(dān)舉證責(zé)任。如被告在拆除原告房屋時(shí)，未依法對房屋情況及屋內(nèi)物品等進(jìn)行登記保全，致使原告無法就其損失舉證的，應(yīng)由被告對損失是否存在、具體損失情況等承擔(dān)舉證責(zé)任。
（四）賠償標(biāo)準(zhǔn)
對于房屋、搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等的賠償，參照征收補(bǔ)償方案規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，原則是不低于當(dāng)事人所應(yīng)獲得的正常補(bǔ)償。對于物品損失，由法院根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)?shù)厣钏剑约邦愃莆锲返氖袌鰞r(jià)值、成新等，綜合酌定。
（五）賠償方式
原告明確要求貨幣賠償?shù)模o予貨幣賠償；原告要求安置房屋或要求不明確的，優(yōu)先安置房屋，如果無法安置房屋的，按判決生效時(shí)應(yīng)安置房屋的市場價(jià)折合成貨幣進(jìn)行賠償。
七、征收案件中違法建筑處理問題
（一）征收中違法建筑的甄別
征收決定作出前，市、縣級人民政府必須組織有關(guān)部門對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理；認(rèn)定和處理應(yīng)由法律規(guī)定的機(jī)關(guān)進(jìn)行；對于認(rèn)定和處理結(jié)果，被征收人可以申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。
（二）違法建筑是否一律不予補(bǔ)償
違法建筑并非一律無條件拆除，不予補(bǔ)償。只有嚴(yán)重影響規(guī)劃實(shí)施，且無法采取改正措施消除影響的，才須拆除。具體情形有：1、未依法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可，且不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容或者超過規(guī)劃條件確定的容積率、建筑密度、建筑高度的；2、存在建筑安全隱患，影響相鄰建筑安全或者導(dǎo)致相鄰建筑通風(fēng)、采光、日照無法滿足強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；3、侵占城市道路、消防通道、廣場、綠地等公共設(shè)施，公共用地的。
（三）違法建筑的認(rèn)定和處理主體
根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，違法建筑的認(rèn)定和處理主體是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門。在開展相對集中行政處罰權(quán)的地區(qū)，對違法建設(shè)的處罰權(quán)由規(guī)劃行政主管部門集中到城管行政執(zhí)法部門。
（四）違法建筑處理程序
行政機(jī)關(guān)作出限期拆除決定后，當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或提起行政訴訟，又不拆除的，由行政機(jī)關(guān)報(bào)請縣級以上地方人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆除；縣級以上地方人民政府審查后認(rèn)為有強(qiáng)制拆除必要的，以批復(fù)或者直接作出強(qiáng)制拆除決定的方式責(zé)成有關(guān)部門實(shí)施強(qiáng)制拆除；行政機(jī)關(guān)制作、送達(dá)強(qiáng)制拆除決定，并催告當(dāng)事人自行拆除；經(jīng)催告當(dāng)事人仍不自行拆除的，由行政機(jī)關(guān)實(shí)施強(qiáng)制拆除。
