審理法院：南昌市中級人民法院
案號：（2017）贛01民終1610號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-08-28
審理經(jīng)過
上訴人南昌煤制品有限公司因與被上訴人南昌恒立實業(yè)有限公司、原審第三人王守庭等人房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服南昌市東湖區(qū)人民法院（2015）東民初字第2245號之一民事裁定，向本院提起上訴。本院于2017年8月1日立案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結。
上訴人訴稱
南昌煤制品有限公司上訴請求：1、請求二審法院依法撤銷南昌市東湖區(qū)人民法院作出的（2015）東民初字第2245號之一民事裁定書；2、請求二審法院依法指令一審法院對本案進行審理；3、二審訴訟費用全部由被上訴人承擔
事實和理由：一、一審裁定認定事實錯誤，本案中的煤制品公司11戶職工（未房改房）第三人與煤制品公司有直接的利害關系，且煤制品公司是基于《房屋拆遷、還建、償還債務等補償協(xié)議》和《補充拆遷安置協(xié)議》而非《協(xié)議書》為11戶職工（未房改房）向恒立公司主張權利，不受《協(xié)議書》中仲裁條款約束。
根據(jù)：第一，《房屋拆遷、還建、償還債務等補償協(xié)議》第六條約定：“根據(jù)市政府辦公廳《關于同意南昌煤制品有限公司改制的批復》（洪府廳字[2006]153號）文件精神規(guī)定，同意由受讓方負責就地進行還建，總面積為23404.13m2，其中佘山路98號為16676.13m2。二七南路24號為6728m2，總戶數(shù)為361戶，其中佘山路98號276戶，二七南路24號85戶（附件三：甲方證明）?！?；第二，《補充拆遷安置協(xié)議》第二條約定：“乙方（恒立公司）負責對本協(xié)議第一條所涉拆遷戶的房屋還建，并按照以下具體還建標準執(zhí)行：甲方拆遷完成后，乙方按照甲方要求的戶型，由乙方出資在原地為上述所有未房改房職工還建總面積14174.98平方米的經(jīng)濟適用房（以實際需還建面積為準）?！奔啊埃?）以上三類拆遷戶所還建房屋的產(chǎn)權證、土地證、水電一戶一表的安裝均由乙方負責辦理并承擔相關費用，如涉及房產(chǎn)稅和維修基金應由拆遷戶自行承擔（以政府部門實際單據(jù)為準）。”；第三，《佘三路職工住戶拆遷、還建明細表》等證據(jù)材料可知：
煤制品公司與恒立公司簽訂的《房屋拆遷、還建、償還債務等補償協(xié)議》和《補充拆遷安置協(xié)議》已近明確約定恒立公司為包括11戶職工（未房改房）第三人在內(nèi)的236戶職工（未房改房）還建合格戶型及辦理產(chǎn)權證等相關證件的義務，而煤制品公司正是基于前述兩個合同約定起訴恒立公司要求履行煤制品公司的一審的前兩個訴訟請求，并不是基于11戶職工（未房改房）第三人與煤制品公司。恒立公司簽訂的《協(xié)議書》。而且11戶職工（未房改房)第三人與煤制品公司、恒立公司三方并不是基于《協(xié)議書》中的房屋拆遷情況、拆遷補償、被拆遷人補交房款等內(nèi)容產(chǎn)生爭議。
故綜上，根據(jù)合同相對性原則，煤制品公司有權基于《房屋拆遷、還建、償還債務等補償協(xié)議》和《補充拆遷安置協(xié)議》中約定要求恒立公司履行煤制品公司為11戶職工（未房改房）合法權益提出的一審前兩個訴請，不受《協(xié)議書》中的仲裁條款約束。本案煤制品公司的11戶職工（未房改房）與煤制品公司有直接利害關系，煤制品公司在本案中是適格的訴訟主體。
二、一審裁定認定事實和適用法律均存在錯誤，本案中的煤制品公司40戶職工（房改房）與煤制品公司有直接的利害關系，最高人民法院《關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》第二條恰恰證明煤制品公司就40戶職工（房改房）拆遷、安置爭議應當由一審法院作為民事案件受理。
根據(jù)：第一，《江西南昌市國有土地使用權出讓合同》第七條明確規(guī)定：“受讓人（恒立公司）需履行競買時與南昌市煤制品公司、市商貿(mào)委簽訂《房屋拆遷、還建、償還債務等補償協(xié)議》?！保坏诙斗课莶疬w、還建、償還債務等補償協(xié)議》第六條約定：“根據(jù)市政府辦公廳《關于同意南昌煤制品有限公司改制的批復》（洪府廳字[2006]153）文件精神規(guī)定，同意由受讓方負責就地進行還建，總面積為2304.13m2，其中佘山路98號為16676.13m2。二七南路24號85戶（附件三：甲方證明）。”；第三，《補償拆遷安置協(xié)議》第二條約定：“3、甲方廠區(qū)內(nèi)的職工房改房如需拆遷，應由乙方與職工個人協(xié)商按有關規(guī)定確定條件、并簽訂拆遷還建協(xié)議，甲方應給予配合?！保坏谒?，恒立公司在2012年4月20日《關于五層樓房改房未拆遷情況匯報》中承認“根據(jù)當時拍賣掛牌條件、土地應凈出讓，由于該企業(yè)改制等多因素，拆遷由南昌煤制品公司與南昌恒立實業(yè)有限公司共同完成····房改房拆遷工作由我司牽頭，煤制品公司協(xié)助完成···”第五，《佘山路職工住戶拆遷、還建明細表》等證據(jù)材料可知：
佘山路90號的一號樓40戶的住房（房改房）屬于恒立公司應負責拆遷工作的范圍，恒立公司實際上與煤制品公司達成對40戶職工（房改房）按當時拍賣掛牌條件進行拆遷、安置的協(xié)議，并牽頭了40戶的住房（房改房）的拆遷工作。但根據(jù)2012年7月25日《關于對佘山路98號五層樓問題協(xié)調(diào)會紀要》和2012年8月22號《關于對佘山路98號房改房拆除重建的報告》可知恒立公司不履行之前達成的按當時拍賣掛牌條件拆遷、安置40戶的住房（房改房）協(xié)議，使得煤制品公司、40戶職工（房改房）與恒立公司產(chǎn)生爭議，逼迫40戶職工（房改房）不斷上訪。煤制品公司基于與恒立公司雙方簽訂的《房屋拆遷、還建、償還債務等補償協(xié)議》和《補償拆遷安置協(xié)議》已經(jīng)明確約定恒立公司按照當時拍拍賣掛牌條件進行拆遷的義務起訴恒立公司依約落實40戶職工（房改房）拆遷、安置工作。故40戶職工（房改房）與煤制品公司有直接利害關系。
最高人民法院《關于受理房屋拆遷、補償。安置等案件問題的批復》（法復[1996]12號）（現(xiàn)行有效）第二條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人因房屋補償，安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，未經(jīng)行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向法院起訴的，法院應當作為民事案件受理?！痹摰诙l規(guī)定意思為：“無論當事人是否達成拆遷補償安置協(xié)議，只要未經(jīng)行政機關裁決，當事人都有提起民事訴訟的權利，且法院應該作為民事案件受理?！泵褐破饭驹V請的要求恒立公司依約落實與貴司40戶房改房職工拆遷、安置工作問題的爭議從未申請行政機關進行裁決，按照最高院《關于受理房屋拆遷、補償。安置等案件問題的批復》第二條規(guī)定，該爭議一審法院應當作為民事案件受理。
三、一審裁定存在嚴重違反法定程序的錯誤，對與本案有直接利害關系的40戶職工（房改房）申請作為第三人加入辦案的請求置之不理，遺漏了當事人。
恒立公司與南昌市國土資源局簽訂的《江西省國有土地使用權出讓合同》、煤制品公司與恒立公司簽訂的《房屋拆遷、還建、償還債務等補償協(xié)議》和《補償拆遷安置協(xié)議》及恒立公司多次的承諾中均明確約定40戶職工（房改房）的住房屬于協(xié)議約定的拆遷還建面積的一部分，而恒立公司應與40戶職工（房改房）協(xié)商拆遷還建方案，且煤制品公司提出的訴訟請求中涉及落實40戶職工（房改房）拆遷、安置工作。40戶職工（房改房）認為作為有獨立產(chǎn)權證的戶主，有權參與一審中來了解拆遷、安置工作中具體內(nèi)容、條件及其他與申請人息息相關的事宜，故該訴請的審理結果涉及40戶職工（房改房）的切身利益。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條第二款規(guī)定：“對當事人雙方的訴訟標的，第三人雖然沒有獨立請求權，但案件處理結果佟他有法律上的利害關系，可以申請參加訴訟或者由法院通知其參加訴訟?！笨墒?0戶職工（房改房）有權參與一審，40戶職工（房改房）在一審開庭前已書面向一審法院申請加入訴訟，且在一審庭審中明確提出加入訴訟中，但一審法院對此置之不理，這已嚴重違反法定程序，遺漏了當事人。
綜上，被上訴人恒立公司違反誠實信用原則，在開發(fā)恒立世紀經(jīng)典一期11#樓時，擅自將11#樓1層規(guī)劃為儲藏間改為住宅并安置給第三人，造成11#無法辦理竣工驗收備案手續(xù)及房屋產(chǎn)權登記手續(xù)及違反按當時拍賣掛牌條件進行拆遷、安置40戶職工（房改房）的協(xié)議使得40戶職工（房改房）拆遷、安置工作至今仍為落實的事實已經(jīng)嚴重侵害了煤制品公司、11戶職工（未房改房）和40戶職工（房改房）的合法權益，并導致11戶職工（未房改房）和40戶職工（房改房）等長期上訪。煤制品公司、11戶職工（未房改房）和40戶職工（房改房）本想通過訴諸法律途徑維護公平正義，但一審法院作出的（2015）東民初字第2245號之一民事裁定書在認定事實和適用法律存在錯誤，且嚴重違反法定程序，且裁定駁回起訴的理由屬于案件實體審理范圍內(nèi)的問題，上訴人認為如不就本案進行實體審理將無法查清本案事實真相，更無法保障被一審法院遺漏的40戶職工（房改房）等當事人的合法權益。故上訴人向貴院提起上訴，望貴院依法撤銷東湖法院作出的（2015）東民初字第2245號之一民事裁定書，并依法指令一審法院對本案進行審理。
南昌煤制品有限公司向一審法院起訴請求：1、請求判決被告將位于佘山路98號的“恒立世紀經(jīng)典”11號樓原規(guī)劃為儲藏間等公用設施，后被被告擅自改為住宅的房屋恢復功能，以通過規(guī)劃驗收并向原告重新交付11套符合規(guī)劃條件的還建房（面積約765m2），同時賠償原告11戶職工在原安置中的裝修費用、搬遷出原安置房的費用以及其他因逾期交房所產(chǎn)生的一切損失（暫計20萬元）；2、請求判決被告履行合同義務，負責為全部約8245.51m2（具體面積以實際測量為準）212套還建房辦理房屋產(chǎn)權證、土地證并承擔相關費用及逾期辦證給原告造成的一切損失；3、請求判決被告履行合同義務，落實與原告40戶職工（房改房）拆遷、安置工作；4、請求判決被告承擔全部訴訟費。2015年9月17日，南昌煤制品有限公司變更訴訟請求：1、請求判決被告依約履行合同義務，將改變規(guī)劃交付的11號樓的部分房屋恢復規(guī)劃原狀；2、請求判決被告依約履行合同義務，向原告職工重新交付11套符合交付條件的還建房（面積約765m2）；3、請求判決被告賠償11戶職工在原安置房中的裝修費用、搬遷出原安置房的費用以及其他因逾期交房所產(chǎn)生的一切損失；4、請求判決被告依約履行合同義務，負責為全部212套（約8245.51m2，具體面積以實際測量為準）還建房辦理房產(chǎn)證、土地證并承擔相關費用及逾期辦證給原告造成的一切損失；5、請求判決被告依約履行合同義務，落實與原告40戶職工（房改房）拆遷、安置工作；6、請求判決被告承擔本案訴訟費。
2017年2月15日，南昌煤制品有限公司再次變更訴訟請求：1、請求判決被告賠償原告損失9715500元（11套變更規(guī)劃還建房共計765m2×12700元/m2）；2、請求判決被告賠償原告11套安置房中的裝修費255030元；3、請求判決被告依約履行合同義務，落實與原告40戶職工（房改房）拆遷、安置工作；4、請求判決被告承擔本案訴訟費。
一審法院認為：2007年5月28日，被告以捆綁掛牌受讓方式取得了JDG0712宗地（兩宗土地位置：二七南路以西、11.333畝；佘山路以東、44.897畝）土地使用權。在上述宗地掛牌出讓過程中，原、被告分別于2007年4月29日、2007年9月6日簽訂《房屋拆遷、還建、償還債務等補償協(xié)議》和《補充拆遷安置協(xié)議》各一份，協(xié)議約定，原告所涉佘山路98號、二七南路24號地塊建筑總拆遷面積合計13344.25m2（不含佘山路106號房改房），其中：未房改房9170.07m2，259戶（包括佘山路8245.51m2，227戶；二七南路924.56m2，32戶），房改房4174.18m2，50戶（二七南路70號），被告負責對上述所涉拆遷戶的房屋原地為所有未房改房職工還建，還建總面積14174.98m2。此后，原、被告作為拆遷人、第三人作為被拆遷人，原、被告與第三人自2007年11月7日至2011年4月23日期間先后就房屋拆遷補償安置簽訂《協(xié)議》，其中《協(xié)議》第9條約定，“因履行協(xié)議發(fā)生爭議，由當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，遞交南昌市仲裁委員會仲裁?！贝撕螅?、被告將恒立·世紀經(jīng)典一期11#樓1樓房屋分別交付給第三人使用。其中：王守庭居住11#樓1單元102室、張精勇居住11#樓3單元102室、徐宏飛居住11#樓2單元101室、陳航居住11#樓5單元101室、張微居住11#樓5單元102室、胡小鳳居住11#樓1單元101室、朱玉明居住11#樓4單元102室、張丁根居住11#樓3單元101室、李彩水居住11#樓3單元103室、魏海堅居住11#樓4單元101室、張精兵居住11#樓2單元102室。由于被告在開發(fā)恒立·世紀經(jīng)典一期11#樓時，擅自將11#樓1層規(guī)劃為儲藏間改為住宅并安置給第三人，造成11#樓無法辦理竣工驗收備案手續(xù)及房屋產(chǎn)權登記手續(xù)，第三人因此曾多次上訪，但存在問題均未解決?，F(xiàn)原告向本院提起訴訟，要求被告賠償原告損失9715500元（11套變更規(guī)劃還建房共計765m2×12700元/m2）和賠償原告11套安置房的裝修費255030元。雖然原、被告就房屋拆遷、還建、安置簽訂了《房屋拆遷、還建、償還債務等補償協(xié)議》和《補充拆遷安置協(xié)議》，但原、被告后又分別與第三人就拆遷安置補償簽訂了《協(xié)議》，且在該《協(xié)議》中約定發(fā)生爭議由南昌市仲裁委員會仲裁，故對第三人就11#樓第1層房屋瑕疵爭議，應由第三人向南昌仲裁委員會申請仲裁。所以，原告與本案沒有直接的利害關系，故原告訴訟主體不適格，其起訴應予駁回。另外，關于原告請求被告依約履行合同義務，落實與原告40戶職工（房改房）拆遷、安置工作問題，因該訴求涉及拆遷，在當事人雙方未簽訂拆遷補償安置協(xié)議前，根據(jù)最高人民法院《關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》第二條的規(guī)定，原告訴請的拆遷爭議不屬于民事案件受理范圍，故對原告就40戶職工拆遷、安置爭議的起訴，予以駁回。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條第（一）項、第（四）項，第一百二十四條第（二）項，第一百五十四條第一款第（三）項之規(guī)定，裁定如下：駁回原告南昌煤制品有限公司的起訴。原告南昌煤制品有限公司預交案件受理費32470元，退回原告南昌煤制品有限公司案件受理費32470元。
本院認為
本院認為，現(xiàn)原告南昌煤制品有限公司提起訴訟，要求被告南昌恒立實業(yè)有限公司賠償原告損失9715500元（11套變更規(guī)劃還建房共計765m2×12700元/m2）和賠償原告11套安置房的裝修費255030元。雖然原、被告就房屋拆遷、還建、安置簽訂了《房屋拆遷、還建、償還債務等補償協(xié)議》和《補充拆遷安置協(xié)議》，但南昌煤制品有限公司、南昌恒立實業(yè)有限公司之后又分別與第三人就拆遷安置補償簽訂了《協(xié)議》，且在該《協(xié)議》中約定發(fā)生爭議由南昌市仲裁委員會仲裁，故對第三人就11#樓第1層房屋瑕疵爭議，應由第三人向南昌仲裁委員會申請仲裁。故原審法院以原告與本案沒有直接的利害關系、原告訴訟主體不適格為由駁回其起訴并無不當。另外，關于原告請求被告依約履行合同義務，落實與原告40戶職工（房改房）拆遷、安置工作問題，因該訴求涉及拆遷，在當事人雙方未簽訂拆遷補償安置協(xié)議前，根據(jù)最高人民法院《關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》第二條的規(guī)定，原告訴請的拆遷爭議不屬于民事案件受理范圍，故原審法院對原告就40戶職工拆遷、安置爭議的起訴予以駁回亦無不當。
綜上，上訴人南昌煤制品有限公司的上訴請求不能成立，一審裁定認定事實清楚、適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十一條規(guī)定，裁定如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原裁定。
本裁定為終審裁定。
審判人員
審判長周治國
審判員熊達和
審判員彭嵐
裁判日期
二〇一七年八月二十八日
書記員
書記員成戀
