審理法院：通化市中級人民法院
案號：（2017）吉05民終439號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2017-08-11
審理經(jīng)過
上訴人梅河口市房屋建設(shè)綜合開發(fā)公司（以下簡稱綜合開發(fā)公司）、吉林中興食品股份有限公司（以下簡稱中興公司）因與被上訴人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司梅河口市支行（以下簡稱農(nóng)行梅河口支行）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服梅河口市人民法院本院（2015）梅民初字第107號民事判決，向本院提出上訴。本院立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
農(nóng)行梅河口支行向原審院提出訴訟請求：1、要求被告履行2007年11月20日簽訂的《房屋置換協(xié)議書》，為原告辦理所置換房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證，并承擔(dān)全部費用；2、要求被告依據(jù)協(xié)議向原告支付置換房屋價值3%的違約金21萬元；3、被告依據(jù)協(xié)議向原告支付房產(chǎn)測繪后實際面積781.14平方米與協(xié)議面積800平方米差額部分雙倍價值48.341萬元；4、要求被告承擔(dān)原告實現(xiàn)債權(quán)的全部費用。事實及理由：2007年11月20日，農(nóng)行梅河口支行與綜合開發(fā)公司簽訂《房屋置換協(xié)議書》，達(dá)成了由農(nóng)行梅河口支行將位于梅河口市松江路河南路支行辦公樓及附屬物共2430平方米的建筑物，置換被告在原地開發(fā)后的梅河口市嘉和儷園800平方米商用房等相關(guān)協(xié)議。協(xié)議簽訂后，雙方按約定履行各自的責(zé)任義務(wù)，原告及時清空騰出，被告為原告租賃了臨時性營業(yè)用房，按時裝修所置換的新房并于2010年8月份交付原告使用至今。房屋交付使用后，原告多次要求被告辦理兩證，被告均未履行，導(dǎo)致原告至今沒有置換房屋兩證。為維護原告的合法權(quán)益，訴至法院，請求支持原告的各項訴訟請求。
一審被告辯稱
綜合開發(fā)公司辯稱：原告向被告主張權(quán)利沒有依據(jù)，原被告之間并未簽訂任何協(xié)議，談不上履行協(xié)議內(nèi)容及賠償違約金。
中興公司辯稱：房屋置換協(xié)議有2份，其中一份有日期是2007年11月20日，甲方是綜合開發(fā)公司，簽署人是趙義民，乙方是農(nóng)業(yè)銀行，簽署人陳明全。這份房屋協(xié)議我方不知情。第二、這份協(xié)議義務(wù)并沒有轉(zhuǎn)讓給中興公司。與中興公司沒有關(guān)聯(lián)性。對原告的訴訟請求我方不同意承擔(dān)，原告與綜合開發(fā)公司簽訂協(xié)議與中興公司無關(guān)。趙義民是綜合開發(fā)公司的代理人，趙義民的簽字與中興公司沒有關(guān)聯(lián)性。本案存在訴訟時效的問題，原告提供的證據(jù)證實，房屋交付時間是2010年8月份，原告2012年12月3日才向拆遷辦公司遞交了房屋所有權(quán)證掛失申請，已經(jīng)超過兩年。原告起訴的時間是2014年12月20日，即在已經(jīng)拿到新房后4年才向法院起訴，超過了訴訟時效。而且在原告決定向法院起訴，一直到2016年12月之前沒有任何人告訴我們有置換協(xié)議，需要我公司承擔(dān)責(zé)任。
一審法院查明
原審法院經(jīng)審理查明，2007年11月7日，農(nóng)行梅河口支行與綜合開發(fā)公司簽訂《房屋置換協(xié)議書》，雙方約定：甲方（綜合開發(fā)公司）將乙方（農(nóng)行梅河口支行）房屋拆遷后原地開發(fā)新建綜合樓，乙方（農(nóng)行梅河口支行）被拆遷的房屋用于置換甲方（綜合開發(fā)公司）在原址新建的房屋。一切費用由甲方（綜合開發(fā)公司）負(fù)責(zé)，乙方（農(nóng)行梅河口支行）不承擔(dān)任何費用，置換房屋建筑面積800平方米，其中一樓面積500平方米，二樓面積300平方米。甲方（綜合開發(fā)公司）負(fù)責(zé)為乙方（農(nóng)行梅河口支行）辦理新建置換房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證，產(chǎn)生的費用由甲方（綜合開發(fā)公司）負(fù)責(zé)。甲方（綜合開發(fā)公司）用于產(chǎn)權(quán)置換的房屋協(xié)議約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。登記面積低于約定面積的部分按市場價雙倍返還，登記面積高于約定面積的部分產(chǎn)權(quán)無償歸乙方（農(nóng)行梅河口支行）。雙方在該協(xié)議第四條第2項中約定，甲方（綜合開發(fā)公司）應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)置換房屋交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記所需資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因甲方（綜合開發(fā)公司）的責(zé)任，乙方（農(nóng)行梅河口支行）不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，甲方（綜合開發(fā)公司）按置換房屋金額的3%向乙方（農(nóng)行梅河口支行）支付違約金。另查明，中興公司不具有建筑開發(fā)資質(zhì)。2008年5月，綜合開發(fā)公司與中興公司簽訂項目開發(fā)協(xié)議書，雙方約定，甲乙雙方在開發(fā)“嘉和儷園”項目期間，乙方（中興公司）向甲方（綜合開發(fā)公司）繳納管理費10萬元。乙方（中興公司）投資開發(fā)的“嘉和儷園”項目，資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸乙方，乙方有權(quán)銷售商品房，由甲方（綜合開發(fā)公司）提供營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、相關(guān)文件、印鑒。營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書由乙方（中興公司）使用到“嘉和儷園”項目結(jié)束。合同簽訂后，中興公司對該項目進行實際投資建設(shè)。根據(jù)農(nóng)行梅河口支行提供的建筑工程施工許可證上顯示，合同竣工時間為2009年9月30日?，F(xiàn)該房屋的房屋所有權(quán)證及土地使用證均未辦理。農(nóng)行梅河口支行自述其于2010年8月接收使用該房屋。2014年11月10日，該爭議房屋經(jīng)過房產(chǎn)測繪后建筑面積為781.14平方米。現(xiàn)農(nóng)行起訴來院，要求被告為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證，并承擔(dān)全部費用；向原告支付置換房屋價值3%的違約金21萬元及建筑面積差額部分的雙倍價值48.341萬元；并承擔(dān)原告實現(xiàn)債權(quán)的全部費用。
一審法院認(rèn)為
原審法院認(rèn)為，關(guān)于農(nóng)行梅河口支行各項訴訟請求是否超過訴訟時效的問題，由于該爭議房屋現(xiàn)已交付于農(nóng)行梅河口支行，農(nóng)行梅河口支行實現(xiàn)對房屋的占有。農(nóng)行梅河口支行在基于占有房屋的情形下，請求辦理房屋所有權(quán)登記的請求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時效的規(guī)定。關(guān)于農(nóng)行梅河口支行要求被告支付違約金21萬元的請求，因雙方置換協(xié)議第四條明確約定，甲方（綜合開發(fā)公司）應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)置換房屋交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由甲方提供的資料報產(chǎn)權(quán)機關(guān)備案。如因甲方（綜合開發(fā)公司）的責(zé)任，乙方(農(nóng)行梅河口支行)不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，甲方（綜合開發(fā)公司）按置換房屋金額的3%向乙方(農(nóng)行梅河口支行)支付違約金。農(nóng)行梅河口支行自述接收房屋時間為2010年8月，違約金的起算時間應(yīng)為房屋交付90日后，即2010年11月份。而農(nóng)行梅河口支行起訴時間為2014年12月22日，其提供的掛失申請、作廢聲明、稅收票據(jù)等證據(jù)均不能證明違約金訴訟時效發(fā)生中斷。故農(nóng)行梅河口支行主張違約金已然超過訴訟時效，該院對其此項主張不予支持。關(guān)于農(nóng)行梅河口支行主張面積差價款的訴訟時效，從農(nóng)行梅河口支行提供的2014年11月10日房產(chǎn)測繪成果報告書可知，農(nóng)行梅河口支行獲知其房屋建筑面積少于合同約定的面積的時間，距離其起訴之日（2014年12月22日）未超過兩年，故其此項主張未超過訴訟時效。中興公司與綜合開發(fā)公司項目開發(fā)協(xié)議蓋有中興公司的公章，證明中興公司作為無開發(fā)建設(shè)資質(zhì)的一方，借用綜合開發(fā)公司的資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，綜合開發(fā)公司收取管理費用，二者之間形成掛靠關(guān)系，所開發(fā)項目對外是綜合開發(fā)公司開發(fā)，對內(nèi)是由中興公司實際出資，雙方均應(yīng)承擔(dān)各自責(zé)任。從中興公司法定代表人陳北英及其代理人的陳述可以看出，對于由趙義民負(fù)責(zé)管理“嘉和儷園”項目的一切事務(wù)這一事實，中興公司一方知情并予以認(rèn)可，即中興公司為“嘉和儷園”項目實際投資方，趙義民為該項目負(fù)責(zé)人。該房屋已現(xiàn)實交付，證明被告已履行主要義務(wù)，且農(nóng)行梅河口支行對此并無過錯。此種情形應(yīng)視為被告通過行為對2007年11月7日趙義民代表綜合開發(fā)公司與農(nóng)行梅河口支行簽訂的房屋置換協(xié)議行為的追認(rèn)，故應(yīng)認(rèn)定該房屋置換協(xié)議有效。雙方均應(yīng)信守并如約繼續(xù)履行未盡義務(wù)。本案爭議房屋客觀上具備辦理產(chǎn)權(quán)證照的條件，根據(jù)該房屋置換協(xié)議約定，綜合開發(fā)公司應(yīng)履行辦理房屋所有權(quán)證照及土地使用權(quán)證的義務(wù)，中興公司承擔(dān)相關(guān)費用以及給付面積差價款。該協(xié)議約定：房屋如登記面積低于約定面積的部分按市場價雙倍返還?，F(xiàn)該房屋經(jīng)測繪后，一層建筑面積為462.972平方米，比合同約定面積500平方米減少37.028平方米；二層建筑面積318.173平方米，比合同約定面積300平方米多出18.173平方米。原、被告雙方均認(rèn)可一層房屋價格為每平方米人民幣8000元，二層房屋價格為每平方米3000元。故面積差價應(yīng)為483410元【（37.028平方米×8000元/平方米-18.173平方米×3000元/平方米）×2倍】。綜合開發(fā)公司收取管理費后，轉(zhuǎn)借資質(zhì)給無資質(zhì)的企業(yè)從事經(jīng)營活動的行為違反法律規(guī)定，其作為被掛靠方應(yīng)與中興公司承擔(dān)連帶責(zé)任。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第十二條之規(guī)定，遂判決：一、被告梅河口市房屋建設(shè)綜合開發(fā)公司于本判決生效后，立即為原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司梅河口市支行位于梅河口市松江路“嘉和儷園”小區(qū)的辦公樓辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證，由吉林中興食品股份有限公司承擔(dān)相關(guān)費用，梅河口市房屋建設(shè)綜合開發(fā)公司承擔(dān)連帶責(zé)任；二、被告吉林中興食品股份有限公司于本判決生效后，立即賠償原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司梅河口市支行房屋面積差價款人民幣483410元，梅河口市房屋建設(shè)綜合開發(fā)公司承擔(dān)連帶責(zé)任；三、駁回原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司梅河口市支行的其它訴訟請求。案件受理費10734元，由被告吉林中興食品股份有限公司、梅河口市房屋建設(shè)綜合開發(fā)公司負(fù)擔(dān)。
上訴人訴稱
一審判決作出后，上訴人綜合開發(fā)公司、中興公司均不服，向本院提出上訴。
上訴人綜合開發(fā)公司上訴請求，請求撤銷原審判決，駁回被上訴人對上訴人的訴訟請求。本案訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。事實與理由，原審判決認(rèn)定事實錯誤，上訴人不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。原審判決認(rèn)定上訴人對2007年11月7日趙義民代表綜合開發(fā)公司與農(nóng)行梅河口支行簽訂的房屋置換協(xié)議進行了追認(rèn)，并認(rèn)定該協(xié)議有效，沒有根據(jù)，這個協(xié)議是趙義民與農(nóng)行簽訂的，趙義民即不是綜合開發(fā)公司人員，開發(fā)公司也沒有在合同上蓋章，該合同未成立，對開發(fā)公司沒有約束力。綜合開發(fā)公司與中興食品股份有限公司在2008年5月簽訂了掛靠協(xié)議，由中興食品股份有限公司出資開發(fā)嘉禾麗園項目，因此，在2008年5月之前，中興公司的行為與綜合開發(fā)公司無關(guān)，為維護上訴人的合法權(quán)益，請上級法院依法撤銷原審的錯誤判決，駁回被上訴人對上訴人的訴訟請求。
上訴人中興公司上訴請求，請求撤銷原審判決，依法駁回原告的訴訟請求。事實和理由，一審法院對本案的認(rèn)定，完全來自沒有法律依據(jù)的反推理。既忽略了本案中綜合開發(fā)公司、趙義民、中興公司之間關(guān)系成立的時間，也忽略了證據(jù)的真實性、關(guān)聯(lián)性，以及根據(jù)《民法通則》、《合同法》規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。根據(jù)本案中原告方提供的證據(jù)，及事實發(fā)生的經(jīng)過可以證實，一審法院的認(rèn)定存在嚴(yán)重錯誤。1、2007年11月20日，趙義民“代表”綜合開發(fā)公司與原告簽署的《房屋置換協(xié)議書》。法院對其真實性、合法性、合同義務(wù)的認(rèn)定，存在嚴(yán)重錯誤。2、2007年11月20日，趙義民“代表”綜合開發(fā)公司與乙方簽署的《房屋置換協(xié)議書》，系趙義民個人行為。事實與證據(jù)，都可以證明，與中興食品股份有限公司與綜合開發(fā)公司簽署的《項目開發(fā)協(xié)議書》一事，沒有關(guān)聯(lián)性。3、根據(jù)《合同法》第八十四條，原告也沒有同意過趙義民將合同義務(wù)轉(zhuǎn)移給中興公司，所以，中興公司沒有為趙義民承擔(dān)并履行《房屋置換協(xié)議書》的合同義務(wù)的責(zé)任。4、一審法院認(rèn)為“《房屋置換協(xié)議書》中簽訂的房屋已現(xiàn)實交付，證明被告已履行主要義務(wù)。。。。。?！?，法院的認(rèn)定沒有任何證據(jù)證實，而且毫無法律依據(jù)。5、根據(jù)《民法通則》第六十六條規(guī)定，以及《合同法》第四十八條規(guī)定，與原告簽署《房屋置換協(xié)議書》的行為人是趙義民。中興公司不需要為趙義民的個人行為承擔(dān)民事責(zé)任。6、根據(jù)《民法通則》第135條，本案明顯早就已經(jīng)超過法定的訴訟時效兩年。已經(jīng)喪失請求人民法院依訴訟程序強制義務(wù)人履行義務(wù)的權(quán)利。原告以此案屬于“確權(quán)案件”為理由，辯駁沒有過訴訟時效的說法不能成立。綜上所述，一審法院在審理本案的過程中，盲目的相信原告作為農(nóng)業(yè)銀行這樣龐大的專業(yè)金融機構(gòu)。認(rèn)為農(nóng)行提供的證據(jù)都是真實可信的，農(nóng)行說的也都是真的，而完全沒有考慮依法核查核實本案中的事實與證據(jù)。
被上訴人辯稱
被上訴人農(nóng)行梅河口支行辯稱，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。二審法院應(yīng)駁回二上訴人的上訴，維持原判。中興公司借用開發(fā)公司資質(zhì)出資開發(fā)梅河口市“嘉和儷園”項目，是該項目相關(guān)權(quán)利的實際享有者和相關(guān)義務(wù)的實際承擔(dān)者。綜合開發(fā)公司出借開發(fā)資質(zhì)給中興公司，是該項目的名義開發(fā)商。綜合開發(fā)公司違反法律規(guī)定出借開發(fā)資質(zhì)給中興公司并收取管理費，雙方形成掛靠開發(fā)房地產(chǎn)法律關(guān)系，綜合開發(fā)公司作為被掛靠方理應(yīng)對掛靠方的行為承擔(dān)連帶責(zé)任。
二審?fù)徠陂g，雙方當(dāng)事人均沒有向法院提交新的證據(jù)。庭審后，綜合開發(fā)公司于2017年7月20日向本院申請撤回上訴。本院經(jīng)審查，綜合開發(fā)公司的申請符合法律的規(guī)定，應(yīng)準(zhǔn)許其撤回上訴。本院不另制作裁定。本院僅就中興公司的上訴請求進行審理。本院二審審理查明的事實與原審法院認(rèn)定的事實一致。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案一審法院確定的案由是房屋拆遷安置補償合同糾紛。中興公司共有6個上訴理由，可以歸納為一點就是，趙義民非中興公司的委托代理人，不存在公司對其代理事項的追認(rèn)，且本案已過訴訟時效。本案雙方當(dāng)事人均無爭議的事實是，2008年5月，綜合開發(fā)公司與中興公司就開發(fā)“嘉和儷園”項目達(dá)成《項目開發(fā)協(xié)議書》。明確約定由乙方即中興公司投資開發(fā)該項目，資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸乙方，乙方有權(quán)出售商品房。由甲方綜合開發(fā)公司提供營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、相關(guān)文件、印鑒等。“嘉和儷園”項目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等的建設(shè)單位均是綜合開發(fā)公司?！凹魏蛢珗@”項目全部實際施工也是中興公司以綜合開發(fā)公司的名義進行的施工建設(shè)。農(nóng)行梅河口支行的置換房屋就在“嘉和儷園”項目范圍內(nèi)，現(xiàn)已實際回遷使用。無論案外人趙義民是中興公司“嘉和儷園”項目負(fù)責(zé)人、或者是委托代理人、還是實際施工人，不可否認(rèn)，作為聯(lián)合開發(fā)主體的綜合開發(fā)公司與中興公司承擔(dān)協(xié)助辦理農(nóng)行梅河口支行置換房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等是應(yīng)盡的義務(wù)。至于對于趙義民的身份如何認(rèn)定問題，是中興公司內(nèi)部事宜，不影響中興公司與綜合開發(fā)公司承擔(dān)責(zé)任。如果中興公司認(rèn)為趙義民存在超越職權(quán)等等行為，中興公司可以另案主張權(quán)利。另外，本案是基于房屋置換的物權(quán)基礎(chǔ)上產(chǎn)生的糾紛，不適用訴訟時效的規(guī)定。本院同意原審法院對全案的評判意見，在此不再贅述。綜上所述，中興公司的上訴理由均不成立，其上訴請求本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實清楚，判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
吉林中興食品股份有限公司交納的二審案件受理費10734元，由其負(fù)擔(dān)；梅河口市房屋建設(shè)綜合開發(fā)公司交納的二審案件受理費3168元，由其負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長吳興彥
審判員蓋曉晨
審判員李堯川
裁判日期
二〇一七年八月十一日
書記員
書記員張楠
