審理法院：淄博市中級人民法院
案號：（2018）魯03民終3610號
案件類型：民事
案由：確認合同無效糾紛
裁判日期：2019-03-28
審理經(jīng)過
原審原告山東華洲建設(shè)有限公司（以下簡稱“華洲公司”）訴原審被告淄博東興置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“東興公司”）、臨淄區(qū)聞韶街道東王社區(qū)居民委員會（以下簡稱“東王居委會”）確認合同無效糾紛一案，淄博市臨淄區(qū)人民法院于2017年9月1日作出（2017）魯0305民初2697號民事判決，宣判后，原審被告東興公司、東王居委會不服，向本院提起上訴。經(jīng)本院二審，于2017年11月15日作出（2017）魯03民終3436號民事裁定，撤銷原判并發(fā)回淄博市臨淄區(qū)人民法院重審。原審法院經(jīng)重審，于2018年9月3日作出（2018）魯0305民初350號民事判決，宣判后，原審被告東興公司、東王居委會不服，向本院提起上訴。本院于2018年10月15日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人東興公司、東王居委會共同的委托訴訟代理人王文廣、李玉崗，被上訴人華洲公司的委托訴訟代理人王玉同到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
上訴人東興公司、東王居委會上訴請求：1、撤銷臨淄區(qū)人民法院（2018）魯0305民初350號民事判決，依法改判，判決駁回被上訴人的一審訴訟請求；2、一、二審訴訟費用全部由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：（一）一審判決認定事實錯誤或未查清案件事實。（一）一審判決認定“2006年孟繁華以辛三路甲28號房屋抵頂東興公司所欠工程款539671.00元給華洲公司”錯誤。1、華洲公司在多次訴訟中的陳述前后相互矛盾，不能自圓其說。華洲公司在臨淄區(qū)人民法院審理的（2016）魯0305民初4606號建設(shè)工程施工合同糾紛中（原告華洲公司、被告東興公司）、淄博市中級人民法院審理的（2017）魯03民終785號該案二審中、臨淄區(qū)人民法院審理的（2017）魯0305民初69號房屋買賣合同糾紛中（原告華洲公司、被告東興公司）、本案原審、第一次二審中、重審中的前兩次法庭審理中，均主張東興公司以辛三路甲28號房屋抵頂東興公司所欠工程款498157.00元給華洲公司。在2018年6月14日開庭時，東興公司提交了華洲公司開具給東興公司的收款收據(jù)，東興公司開具給華洲公司的發(fā)票及東興公司做賬的財務(wù)憑證，以此證明東興公司2006年以辛三路甲29號一套房屋抵頂東興公司所欠工程款539671.00元給華洲公司，在此鐵證下，在8月24日第三次開庭時，華洲公司突然改變主張，主張東興公司抵頂了兩套房屋，抵頂時間由2005年變更為2006年，28號房屋低頂金額由498157.00元變更為539671.00元，差額竟達4萬余元，其主張發(fā)生了翻天覆地的變化，極不符合常理。2、根據(jù)東興公司提供的證據(jù)，可以證明東興公司只用辛三路甲29號一套房屋抵頂了工程款539671.00元。3、根據(jù)孟繁華的證言也能證明東興公司只用辛三路甲29號一套房屋抵頂了工程款。4、根據(jù)證人李某的證言出能確定是以辛三路甲29號房屋抵頂了工程款。5、一審判決第14頁12行中“當時抵債價格與出售價格一致”的認定毫無根據(jù)，是錯誤的。6、一審判決認定的東興公司以辛三路甲28號抵頂了工程款，但華洲公司一直未辦理過戶極不合常理。（二）一審判決認定“2008年王新生以辛三路甲29號房屋抵頂東興公司所欠工程款498157.00元給華洲公司”錯誤。1、一審判決認定“2008年王新生任職東興公司法定代表人后，和原告達成協(xié)議，以臨淄區(qū)辛三路75甲29號商業(yè)房抵頂東興公司所欠工程款498157.00元給華洲公司李金明”沒有依據(jù)。2、甲28號房屋不但沒有協(xié)議，更沒有收款收據(jù)和發(fā)票，既不符合財務(wù)制度又不符合常理。3、在雙方2010年4月16日以賬時，也未扣除所謂的抵頂工程款498157.00元。4、一審判決認定2008年東興公司以29號房屋抵工程款498157.00元從價格上說也極不合常理。（三）一審判決在認定事實方面的其他錯誤。1、一審判決認定的“公園的房子（75甲33號）”與被告無關(guān)。該房屋是東興公司開發(fā)華洲公司建設(shè)，工程結(jié)算明細表中包括該房屋，但一直由華洲公司占有，對外出租，收取租金。2、一審判決第15頁至第16頁“由于被告東興公司在對工程款進行下賬時，將用房屋抵頂?shù)墓こ炭钸M行肢解，導(dǎo)致原告和被告財務(wù)人員在進行結(jié)賬的時候?qū)商追课輧r格混淆，但從實際情況和相關(guān)證據(jù)可以印證28號房屋是孟繁華在任職期間抵頂給原告的工程款，29號房屋是王新生任職期間抵頂給原告，因此在庭審中出現(xiàn)兩套房屋時間有差錯的問題可以理解”的認定錯誤。3、一審判決第17頁認定“東興公司在第二次庭審后的5月5日將涉案房屋的不動產(chǎn)登記證提交法庭”錯誤，2018年5月5日是周六，提交時間是2018年5月8日提交。4、一審判決認定王新生和于家慶任職東王居委會的時間錯誤。5、東興公司在訴訟中從未主張或認可以甲28號房屋抵頂工程款，并沒有涉及其他房屋。但根據(jù)證據(jù)和事實，足以證明東興公司只是以29號一套房屋抵頂工程款，與涉案28號房屋也無關(guān)系。6、一審判決第20頁認定“一則簽訂合同后長時間無合理理由未辦理付款和轉(zhuǎn)移登記，而恰在原告起訴要求東興公司辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記后才履行該商品房買賣合同，明顯不符合常理”錯誤。二、一審判決適用法律錯誤。1、一審判決應(yīng)當適用《民事訴訟法》第六十四條：當事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。在本案中，華洲公司作為原告沒有提供任何以28號房屋抵款的證據(jù)，一審判決應(yīng)當依法駁回華洲公司的訴訟請求。2、東興公司將涉案28號房屋賣給東王居委會并辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，是善意取得，不存在惡意串通，更不存在損害華洲公司利益的情形，因此，一審判決適用合同法第五十二條的規(guī)定，認定東興公司與東王居委會簽訂房屋買賣合同無效系適用法律錯誤。三、一審法院程序違法。一審法院在重審中未按照二審法院發(fā)回重審的裁定書的意見執(zhí)行，程序明顯違法。
被上訴人辯稱
被上訴人華洲公司辯稱，一審判決認定事實清楚，證據(jù)確實充分，程序合法。上訴人在上訴狀中的觀點一審已調(diào)查的非常清楚，且上訴人法定代表人的任職時間等觀點是上訴人在多次的開庭中自認的事實，因此請求駁回上訴，維持原判。
華洲公司向一審法院起訴請求：1、依法確認兩被告東興公司與東王居委會于2010年4月簽訂的《商品房買賣合同》無效；2、由被告承擔(dān)本案的訴訟費用。
一審法院認定事實：2004年11月8日，華洲公司與東興公司簽訂建設(shè)工程施工合同一份，約定華洲公司為東興公司建設(shè)臨淄辛三路北側(cè)、齊園南側(cè)商業(yè)房二棟，該工程于2005年10月通過竣工驗收，雙方于2010年4月16日經(jīng)對賬確認，工程總價款為5498246.67元，東興公司供材1960975.28元，水電費51434.06元，已付工程款3003976元，工程款余額為481861.33元。2013年1月17日，雙方財務(wù)再次對賬確認，工程總價款增加了40000元的安全增補費，已付工程款數(shù)額為3502133.00元，工程款余額為23704.33元。2016年11月9日，華洲公司向本院起訴東興公司，要求支付工程款23704.33元及經(jīng)濟損失13155.00元，本院于2016年12月12日作出（2016）魯0305民初4606號民事判決書，東興公司不服，提起上訴，淄博市中級人民法院于2017年4月17日作出（2017）魯03民終785號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。2017年1月5日，華洲公司以房屋買賣合同糾紛為由起訴東興公司案號為（2017）魯0305民初69號，要求東興公司為其辦理涉案房屋的所有權(quán)證、土地使用證，并賠償經(jīng)濟損失100元。該案分別于2017年2月15日、4月10日二次開庭審理，兩次庭審中，東興公司均未提及涉案房屋轉(zhuǎn)移登記及協(xié)商用涉案房屋的租金抵頂工程款事宜，在第二次庭審結(jié)束后的5月5日，東興公司將涉案房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記到東王居委會的不動產(chǎn)登記證提交法庭，因華洲公司要求東興公司辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記的目的無法實現(xiàn)，本院于2017年5月16日再次開庭進行審理。涉案房屋簽訂商品房買賣合同的時間是2010年4月2日，完成房產(chǎn)分戶平面圖測繪時間是2016年12月22日，繳納契稅的時間為2017年4月。2017年4月18日，東興公司為東王居委會開具了538942.00元的增值稅普通發(fā)票，2017年5月10日東王居委會通過山東省農(nóng)村商業(yè)銀行臨淄支行向東興公司轉(zhuǎn)賬538942.00元，東興公司并為東王居委會出具了金額為538942.00元的農(nóng)村財務(wù)專用收款憑證。另查明，2006年由時任東興公司法定代表人的孟繁華與華洲公司達成口頭協(xié)議，以臨淄區(qū)辛三路75甲28號商業(yè)房抵頂東興公司所欠工程款539671.00元給華洲公司，華洲公司和東興公司分別于2006年3月24日和3月27日開具了收款收據(jù)和發(fā)票。該房屋一直以華洲公司副經(jīng)理李金明名義對外出租至今。2008年王新生任職東興公司法定代表人后，和原告達成協(xié)議，以臨淄區(qū)辛三路75甲29號商業(yè)房抵頂東興公司所欠工程款498157.00元給華洲公司李金明，后李金明又將該房屋抵頂給李衛(wèi)賢（李某），李某又賣給傅明玲，傅明玲自2009年辦理了75甲29號房屋房產(chǎn)證后一直對外租賃至今。2010年4月16日，華洲公司給東興公司出具了金額為498157.00元的工程款收據(jù)。再查明，2005年至2007年10月份，東興公司的法定代表人及東王居委會的書記、主任均是孟繁華，2007年10月至2010年4月均為王新生，2010年4月至2014年10月東王居委會主任為于家慶，東興公司法定代表人為王新生。東興公司是東王居委會出資90%和東王居委會全額出資的臨淄區(qū)聞韶辦事處東王勞動服務(wù)公司出資10%設(shè)立，三個單位的法定代表人均為王新生。一審法院認為，本案為華洲公司起訴要求確認東興公司與東王居委會簽訂的商品房買賣合同無效糾紛，并非房屋買賣合同糾紛，故本案的案由為確認合同無效糾紛。兩被告在答辯中提出華洲公司提起的訴訟為確認之訴，并非金錢給付之訴，其申請凍結(jié)兩被告的銀行存款498157元或等值財產(chǎn)無依據(jù)，與本案的訴訟請求無關(guān)。本案爭執(zhí)的焦點問題是原告主體資格是否適格和商品房買賣合同是否有效。關(guān)于主體資格問題，根據(jù)本案案情，2006年華洲公司已以房屋抵債的形式取得涉案房屋的使用權(quán)，該房屋一直以華洲公司副經(jīng)理李金明名義對外出租至今，只是尚未辦理不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。華洲公司對案涉房屋享有期待物權(quán)?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條第（一）項規(guī)定，原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織。華洲公司認為涉案房屋已經(jīng)抵頂了工程款，訴訟要求東興公司為其辦理涉案房產(chǎn)的所有權(quán)證及土地使用證，在訴訟期間，東興公司將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記給東王居委會，雙方之間簽訂的商品房買賣合同的履行，侵害了華洲公司的利益，導(dǎo)致華洲公司的訴訟請求不能實現(xiàn)，其起訴要求確認合同無效雖以對涉案房屋享有所有權(quán)為由，但本案原告所提交的證據(jù)和本院已經(jīng)查明的案件事實能夠確認原告對涉案房屋享有期待物權(quán)，該期待物權(quán)即為原告提起本案的請求權(quán)基礎(chǔ)。本案無需與（2017）魯0305民初69號案件同時審理。根據(jù)上述民事訴訟法規(guī)定，兩被告簽訂的商品房買賣合同及其履行行為，與原告密切相關(guān)，原告作為對涉案房屋享有期待物權(quán)的直接利害關(guān)系人，有權(quán)提起本案的訴訟，其原告主體適格，東興公司、東王居委會辯稱華洲公司無權(quán)對其提起訴訟要求確認雙方之間的買賣合同無效，依法不能成立，不予采信。關(guān)于商品房買賣合同效力問題，縱觀全部案情，從（2016）魯0305民初4606號和（2017）魯03民終785號案件到（2017）魯0305民初69號和（2017）魯0305民初2697號案件，東興公司始終未主張同華洲公司有過任何的以房抵頂工程款的事實，本案重審中其又主張用臨淄區(qū)辛三路75甲29號商業(yè)房抵頂東興公司所欠華洲公司工程款539671元，明顯有悖常理?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條第（二）項規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或第三人利益的合同無效。東興公司與東王居委會的法定代表人均為王新生一人，其在（2017）魯0305民初69號案件的第一次庭審中出庭應(yīng)訴，對東興公司與華洲公司之間的糾紛明知，東興公司在第一次、第二次庭審中均未提出已于2010年4月2日已與東王居委會簽訂商品房買賣合同，將涉案房產(chǎn)賣給東王居委會事實，在（2017）魯0305民初69號案件的訴訟過程中，使用2010年4月2日簽訂的商品房買賣合同，于2017年4月繳納了契稅，兩被告之間雖有銀行轉(zhuǎn)賬憑證和收款收據(jù)，并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但結(jié)合本案案情，被告法定代表人王新生明知涉案房屋已經(jīng)抵頂給原告，且一直由原告副經(jīng)理李金明對外出租，雙方在2010年4月16日和2013年1月17日對賬確認時已將抵頂?shù)墓こ炭?39671元予以扣除，又以所謂的2010年4月2日商品房買賣合同，在本院解決涉案房屋爭議訴訟中辦理付款和轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)登記，一則簽訂合同后長時間無合理理由未辦理付款和轉(zhuǎn)移登記，而恰在原告起訴要求東興公司辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記后才履行該商品房買賣合同，明顯不符合常理；二則從本案證據(jù)看，東興公司提交的相關(guān)商品房買賣合同與臨淄區(qū)不動產(chǎn)登記中心備案合同不一致，且有矛盾之處，東興公司又不能作出合理解釋。因此對兩被告2010年4月2日簽訂的商品房買賣合同的真實性不能排除合理懷疑。東興公司的行為既違背基本的誠實信用原則，又是對公正嚴肅的法律和人民法院司法權(quán)威的挑戰(zhàn)，其主觀惡意明顯，東王居委會主觀上也不存在善意，兩被告存在出資和被出資的特殊關(guān)系,其法定代表人均為王新生，主觀上明顯存在串通惡意，客觀事實上損害了華洲公司的利益，該損害后果與兩被告的串通行為存在直接的因果關(guān)系。雙方簽訂的商品房買賣合同當屬無效。綜上所述，原告華洲公司作為對涉案房屋的期待物權(quán)人有權(quán)提起本案訴訟，其主張兩被告惡意串通損害其利益的行為無效依法成立，予以支持。對兩被告的辯解意見，除案由外其他意見均依法不能成立，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法總則》第七條，《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條第（一）項之規(guī)定，判決如下：確認2010年4月2日淄博東興置業(yè)發(fā)展有限公司與臨淄區(qū)聞韶街道東王社區(qū)居民委員會簽訂的商品房買賣合同無效。案件受理費50元，由淄博東興置業(yè)發(fā)展有限公司、臨淄區(qū)聞韶街道東王社區(qū)居民委員會負擔(dān)。
本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。本院組織雙方對華洲公司為東興公司建設(shè)二棟商業(yè)房的工程款撥款情況進行了對賬：雙方確認，自2004年11月22日至2010年4月16日（雙方第一次對賬結(jié)算情況時間節(jié)點）止，東興公司共向華洲公司支付現(xiàn)金事票據(jù)款項共22筆，金額總計2464305.00元，2006年3月24日以房抵工程款539671.00元，總計東興公司已付款3003976.00元，雙方在2010年4月16日第一次對賬結(jié)算情況時對東興公司付款總額3003976.00元予以確認。對此次對賬，雙方爭議的是：東興公司主張以75甲29號商業(yè)房抵涉案工程款539671.00元，華洲公司主張以75甲28號商業(yè)房抵涉案工程款539671.00元。
關(guān)于539671.00元的支付方式，在華洲公司起訴東興公司的臨淄區(qū)人民法院審理的（2016）魯0305民初4606號建設(shè)工程施工合同糾紛一案審理過程中，華洲公司即舉證“東王公園沿街撥款一覽表”，未說明支付539671.00元系以房抵債，而且列明539671.00元系由東興公司分三次支付，分別是2005年2月1日支付40萬元（單方記賬聯(lián)）、2006年3月24日支付39671.00元（無憑證）、2010年3月11日支付10萬元（單方記賬憑證），至本案原審【臨淄區(qū)人民法院（2017）魯0305民初2697號】、第一次二審【本院（2017）魯03民終3436號】審理過程中也未說明；在本案重審過程中，上訴人東興公司舉證被上訴人華洲公司于2006年3月24日出具收款539671.00元的收款收據(jù)、2006年3月27日開具的539671.00元銷售不動產(chǎn)發(fā)票時，華洲公司認可該款支付系以房抵債款，但隨即主張該539671.00元抵債款仍對應(yīng)75甲28號商業(yè)房，再而主張75甲29號商業(yè)房抵頂工程款498157.00元。但被上訴人華洲公司在此之前一直主張75甲28號商業(yè)房抵工程款498157.00元，在：1、華洲公司起訴東興公司追索工程款的建設(shè)工程施工合同糾紛一案【臨淄區(qū)人民法院一審（2016）魯0305民初4606號、本院二審（2017）魯03民終785號】中；2、本案原審、第一次二審中、本案重審第一次法庭審理過程中；3、華洲公司起訴東興公司請求辦理不動產(chǎn)證的房屋買賣合同糾紛一案【臨淄區(qū)人民法院一審（2016）魯0305民初69號，該案現(xiàn)已華洲公司撤訴結(jié)案】中均一直持此主張。被上訴人華洲公司主張75甲28號商業(yè)房抵工程款是于2006年由時任東興公司的法定代表人的孟繁華與華洲公司的施工經(jīng)理李金明協(xié)商達成；75甲29號商業(yè)房抵工程款是于2008年由時任東興公司的法定代表人王新生與華洲公司的施工經(jīng)理李金明協(xié)商達成。而東興公司在華洲公司起訴東興公司追索工程款的建設(shè)工程施工合同糾紛一案辯稱在2010年4月16日第一次對賬后仍拖欠華洲公司498157.00元，對于2013年1月17日的對賬結(jié)算表的真實性不予認可。東興公司在本案中則辯稱欠華洲公司的工程款498157.00元以75甲28號商業(yè)房和75甲33號商業(yè)房的房租收入抵頂；主張2006年由時任東興公司的法定代表人的孟繁華與華洲公司的施工經(jīng)理李金明協(xié)商達成的以房抵工程款的房屋系75甲29號商業(yè)房，抵工程款539671.00元。
經(jīng)雙方舉證和原審法院調(diào)查取證，75甲29號商業(yè)房已經(jīng)確權(quán)至傅明玲名下，在臨淄區(qū)不動產(chǎn)登記中心存檔的《商品房買賣合同》中載明的買賣雙方為東興公司與傅明玲，賣方東興公司法定代表人為王新生，合同簽訂時間為2006年3月24日，房屋價格即為539671.00元；檔案記載傅明玲交契稅及辦證時間為2009年4月份。
對于東興公司與華洲公司于2010年4月16日、2013年1月17日兩次“工程價款結(jié)算表”的形成經(jīng)過及對賬過程，本院責(zé)令上訴人東興公司通知時任會計王麗英、被上訴人華洲公司通知時任會計王子華出庭作證。上訴人東興公司答復(fù)王麗英已經(jīng)不在任職，無法通知其出庭作證。被上訴人華洲公司通知后，證人王子華作證陳述與被上訴人華洲公司主張一致。
關(guān)于2006年由時任東興公司的法定代表人的孟繁華與華洲公司的施工經(jīng)理李金明協(xié)商達成的以房抵工程款的房屋具體指哪套房產(chǎn)和具體抵工程款數(shù)額問題，原審法院在重審時向孟繁華調(diào)查時，孟繁華稱：以房抵款有此事，具體哪一套忘記了，以財務(wù)記錄為準，抵款價格與出售價格一致，不存在以房租抵頂工程款事宜，齊園房子與居委會無關(guān)。
本院查明
對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：當事人雙方爭議的臨淄區(qū)辛三路75甲28、29號商業(yè)房建筑面積相等，均是145.66平方米，且相鄰。被上訴人華洲公司于2006年3月24日向東興公司出具了收款539671.00元的收款收據(jù)，東興公司于2006年3月27日開具了539671.00元銷售不動產(chǎn)發(fā)票。前述原審法院調(diào)查和當事人舉證的關(guān)于辛三路75甲29號商業(yè)房確權(quán)至傅明玲名下的相關(guān)事實，二審予以認定。原審判決認定的華洲公司施工建設(shè)東興公司的齊園商業(yè)房、工程款結(jié)算、雙方建設(shè)工程施工合同糾紛訴訟、雙方房屋買賣合同糾紛訴訟、東興公司與東王居委會買賣75甲28號商業(yè)房、東興公司法定代表人變更過程、東王居委會書記、主任任職情況，東興公司股東構(gòu)成情況等事實，本院二審查明與一審判決認定一致。
本院認為
本院認為，本案存在以下爭議焦點：一、上訴人東興公司向被上訴人華洲公司用一套房屋還是用二套房屋抵償工程款、抵償?shù)墓こ炭顚?yīng)哪套房屋？二、被上訴人華洲公司對涉案辛三路75甲28號商業(yè)房是否享有相應(yīng)民事權(quán)利，其所享有的民事權(quán)利是否產(chǎn)生對他人處分該房屋的排除權(quán)，即對兩上訴人之間的《商品房買賣合同》是否享有確認無效的請求權(quán)？
關(guān)于焦點一，本院認為，在上訴人東興公司與華洲公司于2010年4月16日第一次對賬之前，存在以房屋抵償工程款事宜，抵償價款為539671.00元。因為，華洲公司于2006年3月24日出具了該數(shù)額的收款收據(jù)、東興公司開具了同等數(shù)額的銷售不動產(chǎn)發(fā)票，此兩份書證證明內(nèi)容與本院二審主持的工程款支付記錄證明在2010年4月16日之前僅存一次房屋抵償工程款539671.00元記錄、雙方于2010年4月16日第一次對賬中的付款3003976.00元記載、東興公司原法定代表人孟繁華任職時間、孟繁華證言陳述其在任職期間與華洲公司協(xié)商確定用房屋一套抵償華洲公司工程款，數(shù)額以財務(wù)記錄為準等證據(jù)證明內(nèi)容對應(yīng)，應(yīng)予認定。而對于抵償?shù)姆课菔切寥?5甲28號還是29號商業(yè)房，本院認為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”規(guī)定，應(yīng)當以雙方簽訂或?qū)嶋H履行的合同為準，但縱觀本案及其他關(guān)聯(lián)案件審理過程，并無書面的以房抵債合同或其他書面證據(jù)證明雙方確定以辛三路75甲28號商業(yè)房抵償了工程款539671.00元，而是辛三路75甲29號商業(yè)房在雙方2010年4月16日第一次對賬前，經(jīng)華洲公司李金明經(jīng)手后再經(jīng)其轉(zhuǎn)手他人登記確權(quán)至傅明玲名下、登記轉(zhuǎn)讓價格為539671.00元等事實有證據(jù)充分證明和對應(yīng)，可以認定雙方在2010年4月16日第一次對賬前最終以辛三路75甲29號商業(yè)房完成了以房抵工程款539671.00元事宜。本院認為，不管雙方（即雙方經(jīng)辦人孟繁華與李金明）在2006年確定以哪套房抵償工程款，但至完成抵償工程款事宜，至2010年4月16日止（且至今為止）涉案房屋僅是辛三路75甲29號商業(yè)房附著了抵債完成事宜，所以本院認定雙方最終以辛三路75甲29號商業(yè)房抵償539671.00元工程款。傅明玲將該房屋確權(quán)登記至名下時，在房屋登記機關(guān)備案的《商品房買賣合同》簽訂時間是2006年，對此本院認為，傅明玲受讓該房屋系經(jīng)華洲公司轉(zhuǎn)讓他人或他人再轉(zhuǎn)讓后所得，華洲公司對上述登記負有協(xié)助義務(wù)，傅明玲登記已經(jīng)完成，本院推定華洲公司履行了協(xié)助義務(wù)或認可上述登記程序中的相關(guān)書證和當事人的行為，包括上訴人東興公司在傅明玲確權(quán)登記過程中的協(xié)助行為。被上訴人華洲公司在原審中曾陳述不知情與常理不符，本院不予采信。
對于是否存在第二套房屋抵償工程款事宜或雙方協(xié)商以第二套房屋抵償工程款498157.00元的口頭協(xié)議，被上訴人華洲公司最初主張在2006年雙方協(xié)商是以辛三路75甲28號商業(yè)房抵償工程款498157.00元，后又變更主張以該房抵償工程款539671.00元。對此，本院認為，上述主張與雙方處分房屋的過程及情節(jié)不符，本院不予采信。因為在2010年4月16日第一次對賬之前工程款支付過程中僅有539671.00元的抵償記錄，并無498157.00元工程款的支付或抵償記錄。所以被上訴人華洲公司主張雙方在2006年協(xié)商以辛三路75甲28號商業(yè)房抵償工程款與事實不符，即使雙方可能在2006年就該房抵償工程款達成口頭約定，但最終雙方至今也未達成書面協(xié)議或合同，所以雙方于2006年以辛三路75甲28號商業(yè)房抵償工程款539671.00元的協(xié)議自始至今未成立，更未生效。而對于2010年4月16日第一次對賬之后，2013年1月17日之前，雙方是否協(xié)商確定以辛三路75甲29號商業(yè)房抵償工程款498157.00元達成口頭協(xié)議事宜，本院認為，上訴人東興公司予以否認，且雙方亦無書面協(xié)議，且辛三路75甲29號商業(yè)房已經(jīng)本院上述認定為2006年約定抵償且實際履行完成抵償?shù)姆课?，所以被上訴人華洲公司主張不能成立，本院不予支持。
關(guān)于焦點二，被上訴人華洲公司對涉案辛三路75甲28號商業(yè)房合法占有。關(guān)于被上訴人華洲公司對涉案辛三路75甲28號商業(yè)房的占有，雙方均無異議。但雙方對占有事由觀點不同，上訴人東興公司主張華洲公司占有系因雙方協(xié)商一致同意以該房屋和辛三路75甲33號房屋的房租收入抵頂工程款；但被上訴人華洲公司主張以房屋抵工程款事由占有。被上訴人華洲公司主張的占有事由如本判決上文所述不能成立。上訴人東興公司的主張卻未得到被上訴人華洲公司的認可。本院認為，華洲公司占有涉案辛三路75甲28號商業(yè)房屬合法占有。因為上訴人東興公司主張以房租抵工程款，即認可了被上訴人華洲公司的合法占有；而依據(jù)雙方于2013年1月17日第二次對賬結(jié)算結(jié)果分析，上訴人東興公司最初在華洲公司起訴東興公司追索工程款的建設(shè)工程施工合同糾紛一案辯稱仍拖欠華洲公司498157.00元，后又在本案中辯稱以房租收入抵償工程款498157.00元，所以在上訴人東興公司拖欠被上訴人華洲公司工程款的情形下，上訴人東興公司現(xiàn)已認可了華洲公司對涉案辛三路75甲28號商業(yè)房的占有事實。華洲公司雖然至今不予認可以房租抵工程款，但華洲公司至今占有該房屋且出租至今，已形成以房租抵償工程款事實。（即使華洲公司主張涉案辛三路75甲28號商業(yè)房以房抵償工程款成立，但因房屋轉(zhuǎn)讓必須以簽訂書面合同為準，現(xiàn)東興公司明確不認可以房抵工程款，華洲公司可依法向東興公司主張違約責(zé)任；華洲公司對于與東興公司未及時簽訂書面抵償協(xié)議或房屋轉(zhuǎn)讓合同，也未盡到注意義務(wù)，其責(zé)任由其自負）至于雙方約定的租賃房屋是否包含辛三路75甲33號商業(yè)房、多長時間的租金抵償工程款498157.00元，不屬于本案審理范圍，雙方仍可通過其他途徑依法維權(quán)。綜上所述，本院認為，被上訴人華洲公司對辛三路75甲33號商業(yè)房的合法占有是基于雙方以房租抵償工程款的關(guān)系占有，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”的規(guī)定，上訴人東興公司在將房屋轉(zhuǎn)讓給上訴人東王居委會時未通知上訴人華洲公司行使優(yōu)先購買權(quán)，侵害了被上訴人華洲公司的優(yōu)先購買權(quán)，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項規(guī)定，被上訴人華洲公司對兩上訴人于2010年4月2日簽訂的《商品房買賣合同》有權(quán)申請確認無效；兩上訴人的法定代表人同為王新生，對于雙方之間的買賣行為，應(yīng)當認定為惡意串通損害華洲公司的利益，雙方于2010年4月2日簽訂的《商品房買賣合同》屬無效合同。
綜上，一審判決認定上訴人東興公司以涉案辛三路75甲28號商業(yè)房抵償工程款539671.00元、辛三路75甲29號商業(yè)房抵償工程款498157.00元的事實錯誤，認為被上訴人華洲公司對涉案辛三路75甲28號商業(yè)房享有期待物權(quán)屬適用法律錯誤，但裁判結(jié)果正確，故對上訴人東興公司、東王居委會的上訴請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項、第二百三十條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百三十四條規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費100.00元、二審案件受理費100.00元，由兩上訴人淄博東興置業(yè)發(fā)展有限公司、臨淄區(qū)聞韶街道東王社區(qū)居民委員會平均負擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長趙玉忠
審判員孫廣學(xué)
審判員宋欣欣
裁判日期
二〇一九年三月二十八日
書記員
書記員董斯文
