審理法院： 江西省高級(jí)人民法院
案 號(hào)： （2014）贛民一終字第5號(hào)
案件類型： 民事
案 由： 租賃合同糾紛
裁判日期： 2014-02-27
合 議 庭 ： 鄧相紅李平胡國(guó)運(yùn)
審理程序： 二審
審理經(jīng)過
上訴人景德鎮(zhèn)山水酒店管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“山水公司”）因與被上訴人景德鎮(zhèn)市輝錦貿(mào)易有限公司（以下簡(jiǎn)稱“輝錦公司”）租賃合同糾紛一案，不服江西省景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院（2013）景民一初字第3號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，上訴人山水公司法定代表人林光輝及委托代理人林清榮，被上訴人輝錦公司委托代理人熊良明、徐麗君到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審原告訴稱
原審法院經(jīng)審理查明：輝錦公司于2010年5月25日通過江西景誠(chéng)拍賣有限公司成功競(jìng)買到景德鎮(zhèn)市瓷都大道555號(hào)“民間實(shí)業(yè)大廈”（又稱民間瓷藝科技大廈）在建工程所有權(quán)及所占土地使用權(quán)。2010年10月3日，輝錦公司與山水公司就景德鎮(zhèn)市瓷都大道555號(hào)“民間實(shí)業(yè)大廈”在建工程簽訂了《租賃合同》。合同約定，甲方（輝錦公司）將位于景德鎮(zhèn)市瓷都大道555號(hào)在建工程租賃給乙方（山水公司）用于商務(wù)酒店、餐飲、娛樂、辦公、商場(chǎng)及酒店配套等，由乙方投入資金將該大廈未完工工程及裝修工程完工并且順利竣工驗(yàn)收；租賃期限為10年，即2010年11月1日至2021年8月31日止，其中2010年11月1日至2011年9月1日為乙方裝修期，10個(gè)月免交租賃費(fèi)；如在該裝修期內(nèi)乙方出現(xiàn)資金困難無(wú)力對(duì)該大樓完工和影響施工進(jìn)度，乙方將無(wú)條件退出，之前所產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)，甲方有權(quán)終止合同；租金自2011年9月1日起支付，每一年起租前乙方向甲方交納240萬(wàn)元的租金。合同簽訂后，輝錦公司將民間實(shí)業(yè)大廈在建工程交給了山水公司經(jīng)營(yíng)。山水公司開始對(duì)在建工程進(jìn)行裝修。但由于資金原因，山水公司至今仍未完成該在建工程及裝修工程的完工及竣工驗(yàn)收工作，也未支付租金。故此，輝錦公司訴至法院，請(qǐng)求判令山水公司支付租金（起訴時(shí)為360萬(wàn)元整）至實(shí)際搬離時(shí)止，并判令解除雙方簽訂的《租賃合同》，山水公司搬離承租的景德鎮(zhèn)市瓷都大道555號(hào)民間實(shí)業(yè)大廈，案件訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由山水公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)為
原審法院認(rèn)為，輝錦公司與山水公司于2010年10月3日簽訂的《租賃合同》，一式肆份，雙方各執(zhí)貳份。輝錦公司提供的《租賃合同》原件可以證明，雙方當(dāng)事人約定在履行合同中發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)協(xié)商解決，如協(xié)商不成的，雙方向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾岢鲈V訟。雙方并沒有就請(qǐng)求仲裁委員會(huì)仲裁達(dá)成一致意見。山水公司在本案提交答辯狀期內(nèi)，未提出管轄異議，并應(yīng)訴答辯。而在法庭調(diào)查前提出管轄異議，所依據(jù)的是山水公司自己提供的一份《租賃合同》復(fù)印件，該復(fù)印件上表明雙方同意在履行合同中發(fā)生爭(zhēng)議愿意提交景德鎮(zhèn)仲裁委員會(huì)仲裁。但由于該復(fù)印件的證明效力不足以推翻《租賃合同》原件的證明效力，對(duì)于山水公司關(guān)于雙方就在履行合同發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)達(dá)成了仲裁協(xié)議的主張，不予支持。
輝錦公司與山水公司簽訂《租賃合同》后將其擁有的景德鎮(zhèn)市瓷都大道555號(hào)民間實(shí)業(yè)大廈在建工程租賃給山水公司經(jīng)營(yíng)，山水公司也對(duì)該大廈進(jìn)行了裝修，雙方形成了租賃合同關(guān)系。因?yàn)槁男性撟赓U合同發(fā)生的糾紛應(yīng)該屬于租賃合同糾紛。山水公司抗辯認(rèn)為雙方租賃合同實(shí)際被股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同取代，但其提供的證據(jù)并不能證明該項(xiàng)主張。關(guān)于本案為股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛的抗辯理由，不予采納。雙方關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的糾紛，屬于另一法律關(guān)系，應(yīng)另案解決。
關(guān)于雙方簽訂《租賃合同》的效力問題。雙方于2010年10月3日簽訂的《租賃合同》，是雙方真實(shí)意思表示，不違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。山水公司抗辯稱租賃標(biāo)的物景德鎮(zhèn)市瓷都大道555號(hào)民間實(shí)業(yè)大廈在建工程，既未竣工驗(yàn)收，也未經(jīng)過消防驗(yàn)收，違反了《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)消防法》強(qiáng)制性規(guī)定，《租賃合同》應(yīng)該無(wú)效。原審法院認(rèn)為，首先，山水公司所引用的《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款、《中華人民共和國(guó)消防法》（2008年10月28日頒布）第十三條第二款規(guī)定并沒有明確規(guī)定違反的后果是合同無(wú)效。其次，即使雙方簽訂《租賃合同》時(shí)，違反了上述兩項(xiàng)強(qiáng)制性規(guī)定，但如使《租賃合同》繼續(xù)有效，由于雙方當(dāng)事人簽訂的《租賃合同》明確約定投入資金使在建工程未完工程及裝修工程完工并且順利通過竣工驗(yàn)收的義務(wù)人是山水公司，山水公司依約履行了合同義務(wù)即完成了在建工程的竣工驗(yàn)收工作，則并不會(huì)產(chǎn)生有損國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的后果。另外，從《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條第（三）項(xiàng)賦予承租人合同解除權(quán)的規(guī)定分析，租賃房屋違反有關(guān)法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定，并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。綜上所述，雖然租賃房屋景德鎮(zhèn)市瓷都大道555號(hào)民間實(shí)業(yè)大廈在建工程沒有經(jīng)過竣工驗(yàn)收和消防驗(yàn)收，但雙方簽訂的《租賃合同》并未違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定，山水公司主張?jiān)摗蹲赓U合同》無(wú)效，法律依據(jù)不足，不予采納。
本案山水公司接收景德鎮(zhèn)市瓷都大道555號(hào)民間實(shí)業(yè)大廈在建工程后，既未按約定完成裝修并開張經(jīng)營(yíng)，也未向出租人輝錦公司支付任何租金，導(dǎo)致輝錦公司無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同的目的，輝錦公司主張解除《租賃合同》符合法律規(guī)定?！蹲赓U合同》解除后，合同的權(quán)利義務(wù)終止，山水公司應(yīng)該及時(shí)將租賃物民間實(shí)業(yè)大廈返還給輝錦公司，并按照合同的約定向輝錦公司付清合同解除前所拖欠的租金360萬(wàn)元即2011年9月1日起至2013年3月1日止的租金；由于2013年3月1日租賃合同解除后山水公司實(shí)際仍然占用訴爭(zhēng)房屋，其應(yīng)當(dāng)參照雙方之前簽訂《租賃合同》約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，向輝錦公司支付占有使用費(fèi)，直至其搬離訴爭(zhēng)房屋時(shí)止。
關(guān)于山水公司認(rèn)為其為受讓民間實(shí)業(yè)大廈及進(jìn)行裝修花了大量的人力物力，還投入了近四千萬(wàn)元的款項(xiàng)應(yīng)予以處理的問題。由于在本案審理過程中山水公司未提起反訴，也未提供相關(guān)證據(jù)證明其實(shí)際損失情況，其要求賠償損失的主張，可待補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)后，另行起訴。
另外，山水公司認(rèn)為應(yīng)該追加林光輝個(gè)人為本案有利害關(guān)系的當(dāng)事人參加訴訟。但本案租賃合同的權(quán)利義務(wù)人是輝錦公司和山水公司，并沒有證據(jù)證明林光輝與本案有直接的利害關(guān)系，因此對(duì)山水公司要求追加林光輝為本案有利害關(guān)系當(dāng)事人的主張不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第九十四條第（四）項(xiàng)、第九十七條、第九十八條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、解除輝錦公司、山水公司于2010年10月3日就景德鎮(zhèn)市瓷都大道555號(hào)民間實(shí)業(yè)大廈在建工程所簽訂的《租賃合同》；二、山水公司于本判決生效之日起30日內(nèi)搬離景德鎮(zhèn)市瓷都大道555號(hào)民間實(shí)業(yè)大廈，并將之歸還給輝錦公司；三、山水公司于本判決生效之日起30日內(nèi)向輝錦公司支付2011年9月1日起至2013年3月1日止租金360萬(wàn)元，以及按每年240萬(wàn)元租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算支付2013年3月1日起至山水公司實(shí)際搬離景德鎮(zhèn)市瓷都大道555號(hào)民間實(shí)業(yè)大廈之日止占有使用費(fèi)。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案案件受理費(fèi)169182元，由山水公司承擔(dān)。
上訴人訴稱
山水公司不服一審判決，上訴稱：一、原審違反法定程序，受理本應(yīng)由景德鎮(zhèn)仲裁委員會(huì)仲裁的案件，應(yīng)依法駁回輝錦公司的起訴。雙方簽訂的《租賃合同》約定了仲裁條款，山水公司提交的《租賃合同》復(fù)印件上未對(duì)仲裁條款進(jìn)行修改，輝錦公司單方對(duì)仲裁條款手動(dòng)修改是無(wú)效的。原審法院受理此案違反了法律程序。二、原審法院對(duì)本案事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。將股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛簡(jiǎn)單錯(cuò)誤認(rèn)定為租賃合同糾紛。1、雙方簽訂的《租賃合同》僅是臨時(shí)產(chǎn)物，并未實(shí)際履行，而《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是各方真實(shí)意思表示且已實(shí)際履行，本案案由應(yīng)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛。本案標(biāo)的物“景德鎮(zhèn)市瓷都大道555號(hào)民間實(shí)業(yè)大廈”是山水公司法定代表人林光輝拍賣競(jìng)得后再與劉俊、陳詩(shī)達(dá)成立輝錦公司，并以輝錦公司名義辦理拍賣手續(xù)。且為經(jīng)營(yíng)該標(biāo)的物又成立了山水公司。所有與輝錦公司或輝錦公司股東的交易行為雖部分以林光輝個(gè)人名義簽訂，但均系其履職行為，應(yīng)視為山水公司的行為。從《租賃合同》簽訂履行的時(shí)間和《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽訂的時(shí)間以及結(jié)合后續(xù)三份《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》看，《租賃合同》有名無(wú)實(shí)，沒有實(shí)際履行，已經(jīng)被股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議所替代。2、《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》已實(shí)際履行，且履行主體為山水公司而非林光輝個(gè)人。山水公司還支付了股權(quán)轉(zhuǎn)讓款200萬(wàn)元，再以股權(quán)受讓后的身份去簽訂《建設(shè)工程施工合同》。三、原審認(rèn)定《租賃合同》有效錯(cuò)誤。本案《租賃合同》標(biāo)的物未經(jīng)整體竣工驗(yàn)收，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格就交付使用違反了建筑法的強(qiáng)制性規(guī)定；另本案標(biāo)的物用途為商務(wù)酒店。商場(chǎng)等公共場(chǎng)所，輝錦公司作為產(chǎn)權(quán)人，至今未提供消防驗(yàn)收合格的證明，也違反了消防法的強(qiáng)制性規(guī)定，均符合無(wú)效合同的法律規(guī)定。原審以未損害國(guó)家和社會(huì)的利益為由認(rèn)定有效是錯(cuò)誤的。四、原審法院對(duì)山水公司為受讓本案標(biāo)的物進(jìn)行裝修花了大量人力物力還投入近4000萬(wàn)元的款項(xiàng)，僅以山水公司未提出反訴可另行起訴為由不予處理是錯(cuò)誤的。五、即使原審判決正確，輝錦公司承認(rèn)收到山水公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款200萬(wàn)元是交付租金，原審判決未予抵扣更是錯(cuò)誤。綜上，請(qǐng)求二審法院依法撤銷原判，改判駁回輝錦公司的起訴或訴訟請(qǐng)求；一、二審案件受理費(fèi)由輝錦公司承擔(dān)。
被上訴人辯稱
輝錦公司答辯稱：一審判決采信證據(jù)正確，審理事實(shí)清楚，適用法律恰當(dāng)，請(qǐng)二審法院依法維持一審判決。1、本案應(yīng)該是仲裁還是應(yīng)該訴訟，我們選擇訴訟是因?yàn)殡p方的《租賃合同》中有一個(gè)修改的約定就是產(chǎn)生糾紛由訴訟方式解決。2、關(guān)于本案是租賃合同糾紛還是股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，林光輝之前一直擁有30%的股權(quán)這是事實(shí)，但是在2011年的3月份他已經(jīng)把股權(quán)轉(zhuǎn)給了他人，退一步說林光輝是公司的股東，租賃和股權(quán)是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，對(duì)方認(rèn)為有股權(quán)糾紛可以另行訴訟，本案就是租賃合同糾紛。3、林光輝稱《租賃合同》無(wú)效，即使是無(wú)效，對(duì)方也應(yīng)無(wú)條件將房屋歸還，我們也就是要求返還租賃物。4、對(duì)方主張其投入了很多的裝修物，現(xiàn)在施工單位揚(yáng)言要起訴，說明對(duì)方?jīng)]有支付裝修款，且這也是另外的法律關(guān)系，其一審中未提出反訴主張，故一審法院不予考慮符合法律規(guī)定。5、關(guān)于200萬(wàn)元的問題，我們當(dāng)初認(rèn)為他們支付的是租金，但是付款單上的明確寫的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，故一審法院沒有認(rèn)定為租金是正確的。綜上，請(qǐng)求二審法院依法駁回山水公司的上訴請(qǐng)求。
本院查明
二審查明的案件事實(shí)與原審相同，對(duì)原審認(rèn)定的事實(shí)本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，根據(jù)雙方的訴辯意見，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、一審法院受理本案是否違反法定程序？本案是應(yīng)提交仲裁還是法院審理？2、本案是租賃合同糾紛還是股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛？3、《租賃合同》是否有效？4、本案對(duì)山水公司的裝修費(fèi)用應(yīng)否審理？5、山水公司交付的200萬(wàn)元應(yīng)否抵扣租金？
一、關(guān)于一審法院受理本案是否違反法定程序，本案是應(yīng)提交仲裁還是法院審理的問題。山水公司二審再次提出雙方簽訂的《租賃合同》約定了仲裁條款，山水公司提交的《租賃合同》復(fù)印件上未對(duì)仲裁條款進(jìn)行修改，認(rèn)為輝錦公司提交的《租賃合同》原件上對(duì)仲裁條款的修改是單方行為，原審法院受理此案違反了法律程序?！吨腥A人民共和國(guó)民事訴訟法》第七十條規(guī)定，書證應(yīng)當(dāng)提交原件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十九條規(guī)定，無(wú)法與原件核對(duì)的復(fù)印件不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。輝錦公司向法院提交的《租賃合同》原件上對(duì)“雙方提交景德鎮(zhèn)仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁”修改為“向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾岢鲈V訟”，而山水公司提供不了未加修改的《租賃合同》原件，其提供的《租賃合同》復(fù)印件不足以對(duì)抗原件的證明力。因此，山水公司提出一審法院受理本案違反法定程序的上訴理由不能成立。
二、關(guān)于本案是租賃合同糾紛還是股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛的問題。山水公司上訴認(rèn)為雙方簽訂的《租賃合同》并未實(shí)際履行，而《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》才是真實(shí)且已實(shí)際履行的合同。本院認(rèn)為，輝錦公司與山水公司簽訂《租賃合同》后，即按《租賃合同》的約定，交付了合同標(biāo)的物景德鎮(zhèn)市瓷都大道555號(hào)民間實(shí)業(yè)大廈在建工程給山水公司，山水公司亦按合同約定對(duì)該大廈進(jìn)行完工和裝修，雙方已經(jīng)形成了租賃合同法律關(guān)系。在此期間，輝錦公司股東劉俊、陳詩(shī)達(dá)、徐樂江分別與林光輝簽訂了幾份《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，輝錦公司股東幾經(jīng)變更，由于林光輝未能按時(shí)足額支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，最后將自己擁有的輝錦公司的股份亦轉(zhuǎn)讓他人?！蹲赓U合同》和《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的主體不同，合同內(nèi)容亦不能證明《租賃合同》與《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》之間存在承繼關(guān)系。山水公司稱租賃合同實(shí)際被股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同取代的證據(jù)不足，一審認(rèn)定雙方存在租賃合同法律關(guān)系，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛屬于另一法律關(guān)系是正確的。
三、關(guān)于《租賃合同》的效力問題。山水公司上訴認(rèn)為本案《租賃合同》標(biāo)的物未經(jīng)整體竣工驗(yàn)收即交付使用違反了《中華人民共和國(guó)建筑法》的強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)作為商務(wù)酒店用途的標(biāo)的物，輝錦公司未提供消防驗(yàn)收合格的證明也違反了《中華人民共和國(guó)消防法》的強(qiáng)制性規(guī)定，均符合無(wú)效合同的法律規(guī)定。本院認(rèn)為，雙方《租賃合同》明確約定了租賃標(biāo)的物系在建工程，對(duì)該大廈完工并通過竣工驗(yàn)收系山水公司的合同義務(wù)之一，故輝錦公司并非將未完工程直接出租使用。雙方簽訂的《租賃合同》并不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，亦未損害國(guó)家和社會(huì)公共利益。一審法院認(rèn)定《租賃合同》合法有效并無(wú)不當(dāng)。
四、關(guān)于本案對(duì)山水公司的裝修費(fèi)用應(yīng)否審理的問題。山水公司為受讓本案標(biāo)的物進(jìn)行裝修投入了資金，該裝修費(fèi)用應(yīng)否支付，支付的數(shù)額多少是一個(gè)獨(dú)立訴求，山水公司在一審中并未就此提出反訴，一審法院未予審理并無(wú)不當(dāng)，山水公司的該項(xiàng)權(quán)利可另行主張。
五、關(guān)于山水公司已交付的200萬(wàn)元應(yīng)否抵扣租金的問題。山水公司上訴稱即使原判正確，輝錦公司承認(rèn)收到山水公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款200萬(wàn)元亦應(yīng)抵扣租金。本案二審?fù)徶?，詢問雙方當(dāng)事人是否愿意將該200萬(wàn)元抵扣租金，輝錦公司表示同意，但山水公司法定代表人林光輝當(dāng)庭表示不同意。由于山水公司向輝錦公司原股東劉俊支付的200萬(wàn)元明確注明是“股權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)”，在山水公司不同意抵扣租金的情形下，法院抵扣租金沒有事實(shí)和法律依據(jù)。故山水公司的該項(xiàng)上訴主張，其在庭審中已自行放棄。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)169182元，由景德鎮(zhèn)山水酒店管理有限公司。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)胡國(guó)運(yùn)
代理審判員鄧相紅
代理審判員李平
裁判日期
二〇一四年二月二十七日
書記員
書記員張英
