審理法院： 合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院
案 號(hào)： （2015）合高新民一初字第02572號(hào)
案件類型： 民事
案 由： 房屋租賃合同糾紛
裁判日期： 2016-03-03
法 官： 錢越
審理程序： 一審
審理經(jīng)過
原告王庭玉與被告合肥萬(wàn)盛公司管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)盛公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員錢越適用簡(jiǎn)易程序，于2016年1月25日公開開庭進(jìn)行了審理。原告王庭玉及委托代理人唐偉，被告萬(wàn)盛公司的委托代理人林超、汪騰均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告王庭玉訴稱：2012年10月12日，我方與萬(wàn)盛公司、賈恒賢簽訂《房屋租賃合同》，約定：將合肥市芙蓉路與翡翠路交口瑞格時(shí)代廣場(chǎng)大超市1樓部分出租給王庭玉、賈恒賢經(jīng)營(yíng)超市，王庭玉、賈恒賢各自支付了安全保證金125000元，共計(jì)250000元，被告分別出具了二張保證金收據(jù)。2013年1月25日，被告與王庭玉、賈恒賢簽訂《三方協(xié)議》，明確將賈恒賢在租賃合同中的全部權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給王庭玉。2013年4月10日，被告與王愛國(guó)、王秀梅簽訂《房屋租賃合同》，約定將上述房屋出租給二人經(jīng)營(yíng)超市，之前所繳納的租金及保證金轉(zhuǎn)入本合同繼續(xù)履行。我方多次要求萬(wàn)盛公司將25萬(wàn)元保證金轉(zhuǎn)到王愛國(guó)名下。萬(wàn)盛公司予以拒絕，理由是：必須將賈恒賢持有的125000元保證金收據(jù)原件交回，方可將25萬(wàn)元保證金轉(zhuǎn)入王愛國(guó)名下。2014年6月20日，王庭玉、王愛國(guó)、萬(wàn)盛公司達(dá)成協(xié)議，即萬(wàn)盛公司擬定補(bǔ)充協(xié)議處理物業(yè)押金轉(zhuǎn)換，王愛國(guó)向萬(wàn)盛公司繳納25萬(wàn)元物業(yè)押金，萬(wàn)盛公司將王庭玉、賈恒賢繳納的25萬(wàn)元物業(yè)押金退還給我方，王愛國(guó)拒絕在協(xié)議上簽字。我方與王愛國(guó)超市轉(zhuǎn)讓款糾紛一案，貴院作出（2014）合高新民一初字第02144號(hào)生效民事判決，認(rèn)為：賈恒賢未將持有的保證金交到財(cái)務(wù)，萬(wàn)盛公司未將250000元物業(yè)押金從王庭玉轉(zhuǎn)到王愛國(guó)名下，故王愛國(guó)有權(quán)依約從轉(zhuǎn)讓款中扣除250000元。萬(wàn)盛公司明知賈恒賢已經(jīng)與其沒有任何關(guān)系，以票據(jù)原件為借口，拖延辦理保證金轉(zhuǎn)換手續(xù)，現(xiàn)貴院判決已生效，我方向被告主張返還保證金，被告予以拒絕。原告訴至法院，請(qǐng)求判令：被告萬(wàn)盛公司返還原告租賃安全保證金25萬(wàn)元，及延期付款利息8750元（按銀行同期貸款利率自2015年5月11日暫算至2015年11月30日，款清息止）。
被告辯稱
被告萬(wàn)盛公司公司答辯稱：1、王庭玉長(zhǎng)期拖欠租金、水電費(fèi)及私自轉(zhuǎn)租等違約行為，我方與王庭玉簽訂的《解約協(xié)議》已明確王庭玉已付的租金及保證金不予退還；2、王庭玉、王秀梅訴萬(wàn)盛公司房屋租賃合同一案，貴院作出（2015）合高新民一初字第01593號(hào)《民事裁定書》，王庭玉訴賈恒賢股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案，貴院作出的（2013）合高新民二初字第00498號(hào)民事判決書，均認(rèn)定王庭玉、賈恒賢交納的25萬(wàn)元保證金，因王庭玉拖欠水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及違法轉(zhuǎn)租致我方解除合同并沒收該保證金25萬(wàn)元。王庭玉的訴請(qǐng)無事實(shí)依據(jù)，依法不予支持。
本院查明
經(jīng)審理查明：2012年10月12日，萬(wàn)盛公司（甲方）與王庭玉、賈恒賢（乙方）簽訂了一份《房屋租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱合同一），約定：甲方向乙方出租的房屋位于合肥市芙蓉路與翡翠路交口瑞格時(shí)代廣場(chǎng)大超市1樓的部分面積，租賃期限為6年，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方繳納250000元安全保證金……因王庭玉和賈恒賢合伙經(jīng)營(yíng)上述租賃場(chǎng)地，合同簽訂后，王庭玉和賈恒賢各自支付了保證金125000元，共計(jì)250000元，萬(wàn)盛公司分別開具了二張保證金收據(jù)。后王庭玉和賈恒賢就合伙經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)達(dá)成轉(zhuǎn)讓意向，2013年1月25日，萬(wàn)盛公司與王庭玉、賈恒賢簽訂了《三方協(xié)議》，約定：賈恒賢將其在租賃合同中的全部權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任轉(zhuǎn)讓給王庭玉，轉(zhuǎn)讓后，租賃合同的承租方變更為王庭玉，賈恒賢對(duì)租賃合同不再享有權(quán)利、履行義務(wù)。2013年4月10日，萬(wàn)盛公司（甲方）與王庭玉（乙方）簽訂了《解約協(xié)議》，約定：1、甲方、乙方于2012年10月12日簽訂的合同一及2013年1月25日簽訂的《三方協(xié)議》，現(xiàn)因乙方嚴(yán)重拖欠水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及違反協(xié)議私自轉(zhuǎn)租等，甲方?jīng)Q定自2013年4月10日解除上述二份協(xié)議；2、乙方于合同簽訂后三日內(nèi)將租賃房屋交付甲方；3、乙方已經(jīng)支付的租金及保證金不予退還。
本院認(rèn)為
賈恒賢訴王庭玉股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案于2013年在我院審理，針對(duì)賈恒賢的訴請(qǐng)，王庭玉答辯稱：賈恒賢私自將涉案房屋轉(zhuǎn)租，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后，收回了該房屋；物業(yè)公司以此為由解除了與我方的租賃合同且沒收了租房押金款25萬(wàn)元，該損失是對(duì)方過錯(cuò)造成的，應(yīng)當(dāng)從股權(quán)轉(zhuǎn)讓款中扣除。王庭玉提起反訴，其中一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為：判令賈恒賢賠償125000元。本院審理該案件中，王庭玉向法庭提交了《解約協(xié)議》，本院于2013年10月28日作出（2013）合高新民二初字第00498號(hào)民事判決書，事實(shí)部分認(rèn)定：2013年4月10日，萬(wàn)盛公司（甲方）與王庭玉（乙方）簽訂了《解約協(xié)議》，因乙方嚴(yán)重拖欠水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及違反協(xié)議私自轉(zhuǎn)租，甲方?jīng)Q定將《房屋租賃合同》、《三方協(xié)議》解除，乙方已支付的租金及保證金不予退還。本院認(rèn)為部分認(rèn)定：王庭玉稱因賈恒賢的過錯(cuò)致萬(wàn)盛公司收回租賃房屋并沒收租房押金25萬(wàn)元，主張從股權(quán)轉(zhuǎn)讓款中扣除，因賈恒賢與王庭玉簽訂退股協(xié)議后，王庭玉實(shí)際承租萬(wàn)盛公司的房屋單獨(dú)經(jīng)營(yíng)，因王庭玉拖欠水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及違反協(xié)議私自轉(zhuǎn)租致萬(wàn)盛公司解除合同并沒收押金25萬(wàn)元。對(duì)王庭玉的上述主張，本院不予采納。王庭玉不服判決，向合肥市中級(jí)人民法院提起上訴，合肥中院于2014年2月19日作出（2014）合民二終字第00049號(hào)民事判決，結(jié)果為：駁回上訴，維持原判。
2013年4月10日，萬(wàn)盛公司（甲方）與王愛國(guó)、王秀梅（系王庭玉之女，乙方）簽訂了一份《房屋租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱合同二），約定：甲方向乙方出租的房屋位于合肥市芙蓉路與翡翠路交口瑞格時(shí)代廣場(chǎng)大超市1樓的部分面積，租賃期限自2013年4月1日至2019年1月31日。乙方應(yīng)當(dāng)向甲方繳納250000元安全保證金。安全保證金租賃期間不得沖抵租金。合同期滿，如果乙方未出現(xiàn)違約行為，甲方將安全保證金向乙方無息返還……。王愛國(guó)、王秀梅未支付250000元安全保證金。
2013年4月13日，王庭玉（甲方）與王愛國(guó)（乙方）簽訂了《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：甲方將自己經(jīng)營(yíng)的超市內(nèi)包括裝潢、現(xiàn)存貨物等全部資產(chǎn)按現(xiàn)狀作價(jià)130萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓給乙方，……王庭玉同意將原物業(yè)押金250000元手續(xù)轉(zhuǎn)換給王愛國(guó)，若未及時(shí)轉(zhuǎn)讓，王愛國(guó)可從王庭玉所欠賬款中扣除……。王庭玉與王愛國(guó)因轉(zhuǎn)讓款產(chǎn)生糾紛，王庭玉訴至本院，本院于2015年5月11日作出（2014）合高新民一初字第02144號(hào)生效的民事判決，認(rèn)定：本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)中的25000元物業(yè)押金，實(shí)為王庭玉、賈恒賢各半支付的安全保證金合計(jì)數(shù)，《三方協(xié)議》約定賈恒賢將租賃合同中的全部權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給王庭玉，應(yīng)包含賈恒賢交納的安全保證金125000元轉(zhuǎn)到王庭玉名下，由于賈恒賢未將其持有的保證金條據(jù)交到財(cái)務(wù)，萬(wàn)盛物業(yè)未將250000元的物業(yè)押金從王庭玉轉(zhuǎn)到王愛國(guó)名下，應(yīng)視為王庭玉未按約將原物業(yè)押金250000元轉(zhuǎn)換到王愛國(guó)名下，王愛國(guó)可從王庭玉所欠賬款中扣除……
上述事實(shí)，有《房屋租賃合同》二份、《三方協(xié)議》、《解約協(xié)議》、（2013）合高新民二初字第00498號(hào)民事判決書、（2014）合高新民一初字第02144號(hào)民事判決書及當(dāng)事人陳述等證據(jù)予以證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為：關(guān)于被告萬(wàn)盛物業(yè)是否應(yīng)當(dāng)返還原告王庭玉租賃安全保證金250000元，本院在審理賈恒賢訴王庭玉股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案過程中，王庭玉作為反訴人，將《解約協(xié)議》作為證據(jù)提供，已生效的（2013）合高新民二初字第00498號(hào)民事判決書認(rèn)定：《解約協(xié)議》已實(shí)際履行，萬(wàn)盛物業(yè)不予退還安全保證金。因王庭玉拖欠水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及違反協(xié)議私自轉(zhuǎn)租致萬(wàn)盛公司解除合同并沒收押金25萬(wàn)元。
本院審理的王庭玉訴王愛國(guó)轉(zhuǎn)讓款糾紛一案中，關(guān)于250000元的物業(yè)押金是否應(yīng)當(dāng)從轉(zhuǎn)讓款中扣除是該案件審理的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，（2014）合高新民一初字第02144號(hào)民事判決就此節(jié)事實(shí)的認(rèn)定與（2013）合高新民一初字第00498號(hào)民事判決書并不矛盾?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第九條規(guī)定：“下列事實(shí)，當(dāng)事人無需舉證證明……（四）已為人民法院發(fā)生法律效力的裁判所確認(rèn)的事實(shí)?！北驹涸趯徖碣Z恒賢訴王庭玉股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案過程中，王庭玉作為反訴人，將《解約協(xié)議》作為證據(jù)提供，已生效的（2013）合高新民二初字第00498號(hào)民事判決書認(rèn)定：《解約協(xié)議》已實(shí)際履行，萬(wàn)盛物業(yè)不予退還安全保證金。王庭玉拖欠水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及違反協(xié)議私自轉(zhuǎn)租致萬(wàn)盛公司解除合同并沒收押金25萬(wàn)元，現(xiàn)王庭玉訴請(qǐng)萬(wàn)盛物業(yè)返還租賃安全保證金250000元及逾期付款利息損失，無事實(shí)及法律依據(jù)，本院依法不予支持。綜上，依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第九條第（四）款的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回原告王庭玉的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)5181元，減半收取為2591元，由原告王庭玉承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于安徽省合肥市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判員錢越
裁判日期
二〇一六年三月三日
書記員
書記員吳晶晶
