審理法院： 合肥高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院
案 號： （2015）合高新民一初字第02572號
案件類型： 民事
案 由： 房屋租賃合同糾紛
裁判日期： 2016-03-03
法 官： 錢越
審理程序： 一審
審理經過
原告王庭玉與被告合肥萬盛公司管理有限公司（以下簡稱萬盛公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員錢越適用簡易程序，于2016年1月25日公開開庭進行了審理。原告王庭玉及委托代理人唐偉，被告萬盛公司的委托代理人林超、汪騰均到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
原告訴稱
原告王庭玉訴稱：2012年10月12日，我方與萬盛公司、賈恒賢簽訂《房屋租賃合同》，約定：將合肥市芙蓉路與翡翠路交口瑞格時代廣場大超市1樓部分出租給王庭玉、賈恒賢經營超市，王庭玉、賈恒賢各自支付了安全保證金125000元，共計250000元，被告分別出具了二張保證金收據。2013年1月25日，被告與王庭玉、賈恒賢簽訂《三方協(xié)議》，明確將賈恒賢在租賃合同中的全部權利、義務轉讓給王庭玉。2013年4月10日，被告與王愛國、王秀梅簽訂《房屋租賃合同》，約定將上述房屋出租給二人經營超市，之前所繳納的租金及保證金轉入本合同繼續(xù)履行。我方多次要求萬盛公司將25萬元保證金轉到王愛國名下。萬盛公司予以拒絕，理由是：必須將賈恒賢持有的125000元保證金收據原件交回，方可將25萬元保證金轉入王愛國名下。2014年6月20日，王庭玉、王愛國、萬盛公司達成協(xié)議，即萬盛公司擬定補充協(xié)議處理物業(yè)押金轉換，王愛國向萬盛公司繳納25萬元物業(yè)押金，萬盛公司將王庭玉、賈恒賢繳納的25萬元物業(yè)押金退還給我方，王愛國拒絕在協(xié)議上簽字。我方與王愛國超市轉讓款糾紛一案，貴院作出（2014）合高新民一初字第02144號生效民事判決，認為：賈恒賢未將持有的保證金交到財務，萬盛公司未將250000元物業(yè)押金從王庭玉轉到王愛國名下，故王愛國有權依約從轉讓款中扣除250000元。萬盛公司明知賈恒賢已經與其沒有任何關系，以票據原件為借口，拖延辦理保證金轉換手續(xù)，現貴院判決已生效，我方向被告主張返還保證金，被告予以拒絕。原告訴至法院，請求判令：被告萬盛公司返還原告租賃安全保證金25萬元，及延期付款利息8750元（按銀行同期貸款利率自2015年5月11日暫算至2015年11月30日，款清息止）。
被告辯稱
被告萬盛公司公司答辯稱：1、王庭玉長期拖欠租金、水電費及私自轉租等違約行為，我方與王庭玉簽訂的《解約協(xié)議》已明確王庭玉已付的租金及保證金不予退還；2、王庭玉、王秀梅訴萬盛公司房屋租賃合同一案，貴院作出（2015）合高新民一初字第01593號《民事裁定書》，王庭玉訴賈恒賢股權轉讓糾紛一案，貴院作出的（2013）合高新民二初字第00498號民事判決書，均認定王庭玉、賈恒賢交納的25萬元保證金，因王庭玉拖欠水電費、物業(yè)費及違法轉租致我方解除合同并沒收該保證金25萬元。王庭玉的訴請無事實依據，依法不予支持。
本院查明
經審理查明：2012年10月12日，萬盛公司（甲方）與王庭玉、賈恒賢（乙方）簽訂了一份《房屋租賃合同》（以下簡稱合同一），約定：甲方向乙方出租的房屋位于合肥市芙蓉路與翡翠路交口瑞格時代廣場大超市1樓的部分面積，租賃期限為6年，乙方應當向甲方繳納250000元安全保證金……因王庭玉和賈恒賢合伙經營上述租賃場地，合同簽訂后，王庭玉和賈恒賢各自支付了保證金125000元，共計250000元，萬盛公司分別開具了二張保證金收據。后王庭玉和賈恒賢就合伙經營事項達成轉讓意向，2013年1月25日，萬盛公司與王庭玉、賈恒賢簽訂了《三方協(xié)議》，約定：賈恒賢將其在租賃合同中的全部權利、義務及責任轉讓給王庭玉，轉讓后，租賃合同的承租方變更為王庭玉，賈恒賢對租賃合同不再享有權利、履行義務。2013年4月10日，萬盛公司（甲方）與王庭玉（乙方）簽訂了《解約協(xié)議》，約定：1、甲方、乙方于2012年10月12日簽訂的合同一及2013年1月25日簽訂的《三方協(xié)議》，現因乙方嚴重拖欠水電費、物業(yè)費及違反協(xié)議私自轉租等，甲方決定自2013年4月10日解除上述二份協(xié)議；2、乙方于合同簽訂后三日內將租賃房屋交付甲方；3、乙方已經支付的租金及保證金不予退還。
本院認為
賈恒賢訴王庭玉股權轉讓糾紛一案于2013年在我院審理，針對賈恒賢的訴請，王庭玉答辯稱：賈恒賢私自將涉案房屋轉租，物業(yè)公司發(fā)現后，收回了該房屋；物業(yè)公司以此為由解除了與我方的租賃合同且沒收了租房押金款25萬元，該損失是對方過錯造成的，應當從股權轉讓款中扣除。王庭玉提起反訴，其中一項訴訟請求為：判令賈恒賢賠償125000元。本院審理該案件中，王庭玉向法庭提交了《解約協(xié)議》，本院于2013年10月28日作出（2013）合高新民二初字第00498號民事判決書，事實部分認定：2013年4月10日，萬盛公司（甲方）與王庭玉（乙方）簽訂了《解約協(xié)議》，因乙方嚴重拖欠水電費、物業(yè)費及違反協(xié)議私自轉租，甲方決定將《房屋租賃合同》、《三方協(xié)議》解除，乙方已支付的租金及保證金不予退還。本院認為部分認定：王庭玉稱因賈恒賢的過錯致萬盛公司收回租賃房屋并沒收租房押金25萬元，主張從股權轉讓款中扣除，因賈恒賢與王庭玉簽訂退股協(xié)議后，王庭玉實際承租萬盛公司的房屋單獨經營，因王庭玉拖欠水電費、物業(yè)費及違反協(xié)議私自轉租致萬盛公司解除合同并沒收押金25萬元。對王庭玉的上述主張，本院不予采納。王庭玉不服判決，向合肥市中級人民法院提起上訴，合肥中院于2014年2月19日作出（2014）合民二終字第00049號民事判決，結果為：駁回上訴，維持原判。
2013年4月10日，萬盛公司（甲方）與王愛國、王秀梅（系王庭玉之女，乙方）簽訂了一份《房屋租賃合同》（以下簡稱合同二），約定：甲方向乙方出租的房屋位于合肥市芙蓉路與翡翠路交口瑞格時代廣場大超市1樓的部分面積，租賃期限自2013年4月1日至2019年1月31日。乙方應當向甲方繳納250000元安全保證金。安全保證金租賃期間不得沖抵租金。合同期滿，如果乙方未出現違約行為，甲方將安全保證金向乙方無息返還……。王愛國、王秀梅未支付250000元安全保證金。
2013年4月13日，王庭玉（甲方）與王愛國（乙方）簽訂了《資產轉讓協(xié)議》及《補充協(xié)議》，約定：甲方將自己經營的超市內包括裝潢、現存貨物等全部資產按現狀作價130萬元，轉讓給乙方，……王庭玉同意將原物業(yè)押金250000元手續(xù)轉換給王愛國，若未及時轉讓，王愛國可從王庭玉所欠賬款中扣除……。王庭玉與王愛國因轉讓款產生糾紛，王庭玉訴至本院，本院于2015年5月11日作出（2014）合高新民一初字第02144號生效的民事判決，認定：本案爭議焦點中的25000元物業(yè)押金，實為王庭玉、賈恒賢各半支付的安全保證金合計數，《三方協(xié)議》約定賈恒賢將租賃合同中的全部權利、義務轉讓給王庭玉，應包含賈恒賢交納的安全保證金125000元轉到王庭玉名下，由于賈恒賢未將其持有的保證金條據交到財務，萬盛物業(yè)未將250000元的物業(yè)押金從王庭玉轉到王愛國名下，應視為王庭玉未按約將原物業(yè)押金250000元轉換到王愛國名下，王愛國可從王庭玉所欠賬款中扣除……
上述事實，有《房屋租賃合同》二份、《三方協(xié)議》、《解約協(xié)議》、（2013）合高新民二初字第00498號民事判決書、（2014）合高新民一初字第02144號民事判決書及當事人陳述等證據予以證實，本院予以確認。
本院認為：關于被告萬盛物業(yè)是否應當返還原告王庭玉租賃安全保證金250000元，本院在審理賈恒賢訴王庭玉股權轉讓糾紛一案過程中，王庭玉作為反訴人，將《解約協(xié)議》作為證據提供，已生效的（2013）合高新民二初字第00498號民事判決書認定：《解約協(xié)議》已實際履行，萬盛物業(yè)不予退還安全保證金。因王庭玉拖欠水電費、物業(yè)費及違反協(xié)議私自轉租致萬盛公司解除合同并沒收押金25萬元。
本院審理的王庭玉訴王愛國轉讓款糾紛一案中，關于250000元的物業(yè)押金是否應當從轉讓款中扣除是該案件審理的爭議焦點，（2014）合高新民一初字第02144號民事判決就此節(jié)事實的認定與（2013）合高新民一初字第00498號民事判決書并不矛盾?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第九條規(guī)定：“下列事實，當事人無需舉證證明……（四）已為人民法院發(fā)生法律效力的裁判所確認的事實?！北驹涸趯徖碣Z恒賢訴王庭玉股權轉讓糾紛一案過程中，王庭玉作為反訴人，將《解約協(xié)議》作為證據提供，已生效的（2013）合高新民二初字第00498號民事判決書認定：《解約協(xié)議》已實際履行，萬盛物業(yè)不予退還安全保證金。王庭玉拖欠水電費、物業(yè)費及違反協(xié)議私自轉租致萬盛公司解除合同并沒收押金25萬元，現王庭玉訴請萬盛物業(yè)返還租賃安全保證金250000元及逾期付款利息損失，無事實及法律依據，本院依法不予支持。綜上，依照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條、第九條第（四）款的規(guī)定，判決如下：
裁判結果
駁回原告王庭玉的訴訟請求。
案件受理費5181元，減半收取為2591元，由原告王庭玉承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于安徽省合肥市中級人民法院。
審判人員
審判員錢越
裁判日期
二〇一六年三月三日
書記員
書記員吳晶晶
