最高法首次：以違背“公序良俗”認(rèn)定限購(gòu)政策下“借名買(mǎi)房”協(xié)議無(wú)效
引言
為應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多年來(lái)持續(xù)升溫，國(guó)家及多地政府頒布了房屋限購(gòu)政策以調(diào)控房?jī)r(jià)。其中就有些人利用各種方式規(guī)避限購(gòu)政策，“借名買(mǎi)房”就屬常見(jiàn)的情形之一。不久前，最高人民法院公開(kāi)了一份案例【參見(jiàn)：（2020）最高法民再328號(hào)裁判文書(shū)】，首次認(rèn)定借名人與出名人為規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗而無(wú)效。
基本案情與裁判思路
為規(guī)避限購(gòu)政策，徐某與曾某于2013年簽訂《房產(chǎn)代持協(xié)議》，雙方約定將徐某出資購(gòu)買(mǎi)的房屋登記在曾某名下。2016年，由于曾某無(wú)法清償對(duì)中集哈某公司的擔(dān)保債務(wù)，中集哈某公司以房屋登記在曾某名下為由，請(qǐng)求法院強(qiáng)制執(zhí)行該套房屋。實(shí)際購(gòu)房人徐某隨即依據(jù)《房產(chǎn)代持協(xié)議》向法院提出執(zhí)行異議之訴，主張自己是房屋的實(shí)際所有權(quán)人，享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。
最高法認(rèn)為，借名人與出名人為規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗而無(wú)效。其原因在于，如果司法不對(duì)規(guī)避限購(gòu)政策的行為加以限制，則無(wú)異于縱容不合理的購(gòu)房需求，將會(huì)導(dǎo)致投機(jī)性購(gòu)房快速增長(zhǎng)。放任不誠(chéng)信的當(dāng)事人通過(guò)規(guī)避?chē)?guó)家政策紅線來(lái)獲取不當(dāng)利益，不但與司法機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)誠(chéng)信和公平正義的職責(zé)不符，而且勢(shì)必影響國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，進(jìn)而阻礙國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策有效落實(shí)，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，損害社會(huì)秩序和公共利益。
這是最高法首次基于國(guó)家限購(gòu)政策屬于公序良俗的論證邏輯，認(rèn)定違反國(guó)家限購(gòu)政策的借名買(mǎi)房合同無(wú)效。為了深入分析最高法裁判思路的這一重大轉(zhuǎn)變，本文將進(jìn)一步探討和分析合同無(wú)效與公序良俗，以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策與公序良俗之間的關(guān)系。
（一）合同無(wú)效與公序良俗
在市場(chǎng)中，各主體之間為了達(dá)成交易，做出雙方承諾遵守的約定，這種約定在法律上表現(xiàn)為合同。當(dāng)事人雖然可以按自己的意思約定合同內(nèi)容和形式，卻不能違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不得損害國(guó)家利益、集體利益、第三人利益和社會(huì)公共利益。
如果違反前述規(guī)定，合同將不受法律承認(rèn)和保護(hù)，也不具有法律效力，這種情況被稱(chēng)為“合同無(wú)效”。無(wú)效合同自始沒(méi)有法律效力。
由于立法不可能預(yù)見(jiàn)一切損害國(guó)家利益、社會(huì)公益和道德秩序的行為，為了彌補(bǔ)具體法律規(guī)定之不足，就產(chǎn)生了公序良俗原則。公序，即社會(huì)一般利益，包括國(guó)家利益、社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)公共利益；良俗，即一般道德觀念或良好道德風(fēng)尚，包括社會(huì)公德、商業(yè)道德和社會(huì)良好風(fēng)尚。
隨著《民法典》的頒布與實(shí)施，公序良俗成為判定民事行為效力的重要依據(jù)?！睹穹ǖ洹返谝话傥迨龡l規(guī)定，“違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效”。 合同作為最常見(jiàn)的民事法律行為，違背公序良俗將導(dǎo)致合同無(wú)效。
然而，由于公序良俗的概念本身具有較大的不確定性，為了防止法官濫用自由裁量權(quán)，不當(dāng)限制公民的意思自治，國(guó)家應(yīng)當(dāng)明確公序良俗的適用范圍和判斷標(biāo)準(zhǔn)。本案中，最高法將房屋限購(gòu)政策納入公序良俗的概念范疇，值得法律界的關(guān)注和討論。
（二）國(guó)家宏觀政策與公序良俗
國(guó)家宏觀政策是指國(guó)家或政府有意識(shí)有計(jì)劃地運(yùn)用一定的政策工具，調(diào)節(jié)控制宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，以達(dá)到一定的政策目標(biāo)。它引導(dǎo)、規(guī)范個(gè)體和社會(huì)的行為，調(diào)節(jié)平衡個(gè)人利益與社會(huì)公共利益，是約束民事活動(dòng)的一般規(guī)范，在一定時(shí)期起著維護(hù)公共秩序的重要作用。
2019年11月8日施行的《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《九民紀(jì)要》”）第三十一條規(guī)定，“違反規(guī)章一般情況下不影響合同效力，但該規(guī)章的內(nèi)容涉及金融安全、市場(chǎng)秩序、國(guó)家宏觀政策等公序良俗的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。人民法院在認(rèn)定規(guī)章是否涉及公序良俗時(shí)，要在考察規(guī)范對(duì)象基礎(chǔ)上，兼顧監(jiān)管強(qiáng)度、交易安全保護(hù)以及社會(huì)影響等方面進(jìn)行慎重考量，并在裁判文書(shū)中進(jìn)行充分說(shuō)理”。
從《九民紀(jì)要》的論述中我們可以看出，國(guó)家宏觀政策屬于公序良俗的范疇，一旦合同違反國(guó)家宏觀政策，也就因違背公序良俗而無(wú)效。但值得注意的是，并非所有人們?nèi)粘Ｋ?jiàn)的“政策”都屬于國(guó)家宏觀政策。縱觀我國(guó)最早頒布的《經(jīng)濟(jì)合同法》到《民法總則》、《合同法》再到今年施行的《民法典》，對(duì)合同無(wú)效的規(guī)定，愈加尊重合同當(dāng)事人意愿，司法實(shí)踐對(duì)合同無(wú)效的判定也更加謹(jǐn)慎。因此，判斷政府出臺(tái)的政策是否屬于國(guó)家宏觀政策，是否屬于公序良俗也應(yīng)當(dāng)慎重。
最高法在其出版的《〈全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要〉理解與適用》中提出了以下五個(gè)方面的考量因素，以評(píng)判政策是否屬于公序良俗，以及其對(duì)合同效力的影響：
第一，政策的層級(jí)與種類(lèi)。政策有黨中央的政策、國(guó)家政策、部門(mén)政策和地方政策之別，黨中央的政策指的是黨中央、中辦等下發(fā)的各種“紅頭文件”，國(guó)家政策是指國(guó)務(wù)院、國(guó)辦以及各部委聯(lián)合下發(fā)的各種“紅頭文件”。一般來(lái)說(shuō)，違反黨中央的政策、國(guó)家政策的合同，可以認(rèn)定構(gòu)成違背公序良俗。而違反部門(mén)政策、地方政策如違反各地有關(guān)“限購(gòu)”政策的合同，一般不宜以違背善良風(fēng)俗為由認(rèn)定合同無(wú)效。
需要注意的是，前述政策不包括司法政策。司法政策是指司法解釋以外的諸如會(huì)議紀(jì)要、領(lǐng)導(dǎo)講話、指導(dǎo)性意見(jiàn)等各種政策，不能直接作為裁判依據(jù)進(jìn)行援引，但可以作為法官具體分析法律適用時(shí)的理由；同時(shí)，如政策在簽訂合同后出臺(tái)的，此時(shí)違反政策就不是考察合同是否無(wú)效的問(wèn)題，而是要考察是否構(gòu)成情勢(shì)變更，從而變更或者解除合同的問(wèn)題；
第二，規(guī)范對(duì)象。一般來(lái)說(shuō)，只有當(dāng)政策的規(guī)范對(duì)象是交易行為本身，或者是市場(chǎng)主體的準(zhǔn)入條件時(shí)，才可能影響合同效力。對(duì)監(jiān)管對(duì)象進(jìn)行合規(guī)性監(jiān)管，不會(huì)影響合同的效力，也即不能認(rèn)為違背公序良俗；
第三，交易安全保護(hù)因素。如果僅是規(guī)范一方的行為，在確定合同效力時(shí)，就要考慮交易相對(duì)人保護(hù)的問(wèn)題，而不應(yīng)輕易通過(guò)認(rèn)定其違背公序良俗而否定合同的效力；
第四，監(jiān)管強(qiáng)度。如果違反政策的后果僅僅導(dǎo)致行政處罰，說(shuō)明監(jiān)管強(qiáng)度較弱，一般不宜以違背公序良俗為由否定合同效力。但是違反政策的行為可能構(gòu)成犯罪的，表明監(jiān)管強(qiáng)度較強(qiáng)，在認(rèn)定合同效力時(shí)就要予以考慮；
第五，社會(huì)影響。只有當(dāng)違反政策的行為可能造成嚴(yán)重的社會(huì)后果時(shí)，才能以違背公序良俗為由認(rèn)定合同無(wú)效。在考察社會(huì)后果是否嚴(yán)重時(shí)，要看某類(lèi)違規(guī)現(xiàn)象是否普遍，以及對(duì)整個(gè)行業(yè)有何影響。
綜上，在評(píng)判政策對(duì)合同效力的影響時(shí)，需要考量以上五個(gè)維度進(jìn)行綜合分析，如該政策涉及的“可能無(wú)效”情形越多，則越有可能影響合同的效力，導(dǎo)致合同無(wú)效的法律后果發(fā)生。
裁判方向的轉(zhuǎn)變
本案中，最高法認(rèn)為《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違反《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)）而無(wú)效。該政策的目的在于遏制房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)，打擊炒房和投機(jī)性購(gòu)房的行為。考慮到借名買(mǎi)房的現(xiàn)象層出不窮，違反該政策會(huì)導(dǎo)致居民住房問(wèn)題得不到解決，金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)增加，社會(huì)危害性強(qiáng)。因此，最高法認(rèn)為國(guó)家限購(gòu)政策涉及公序良俗具有相當(dāng)?shù)暮侠硇浴?/p>
最高法裁判方向的轉(zhuǎn)變，是國(guó)家嚴(yán)厲打擊炒房行為在司法領(lǐng)域的一個(gè)重要表現(xiàn)。雖然判例不是我國(guó)正式的法律淵源，但為了保證司法裁判的一致性和穩(wěn)定性，爭(zhēng)議案件的裁判應(yīng)當(dāng)充分考慮先前判決的思路和意見(jiàn)。在我國(guó)大力推動(dòng)類(lèi)案檢索制度的背景下，最高法的意見(jiàn)對(duì)各級(jí)法院的裁判具有重大指導(dǎo)意義。未來(lái)一段時(shí)間，規(guī)避限購(gòu)政策而進(jìn)行的“借名買(mǎi)房”行為被法院認(rèn)定為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)可能增加。
值得注意的是，本案中徐某是在已有兩套住房的情況下仍借曾某之名另行買(mǎi)房，屬于為獲取額外不當(dāng)利益而進(jìn)行的投機(jī)性購(gòu)房和炒房的行為，但最高法并未一概否定所有的“借名買(mǎi)房”行為。
現(xiàn)實(shí)生活中，還存在出于各種原因（如積分不足、社保繳納年限不夠、未取得購(gòu)房地戶口等）借名買(mǎi)房以滿足住房剛需的情況，司法實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)結(jié)合借名的原因以及房屋的性質(zhì)來(lái)綜合衡量雙方當(dāng)事人的利益關(guān)系，對(duì)于不違反國(guó)家政策，不違背公序良俗的行為，法院仍應(yīng)充分尊重合同主體的意思自由，認(rèn)定合同有效。
結(jié)語(yǔ)
從“有效”到“無(wú)效”，最高法對(duì)借名買(mǎi)房裁判觀點(diǎn)的變化釋放出重大信號(hào)。在我國(guó)大力推動(dòng)類(lèi)案檢索制度的背景下，此類(lèi)案件中借名買(mǎi)房合同被法院認(rèn)定為“無(wú)效”的風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步增加，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)予以高度關(guān)注，并做出積極的應(yīng)對(duì)措施。
