網(wǎng)友：最近施工，小區(qū)車庫(kù)礙事，準(zhǔn)備拆遷了，錢(qián)賠給誰(shuí)？和開(kāi)發(fā)商有關(guān)系嗎？
一、車位的所有權(quán)是誰(shuí)的。
車位車庫(kù)，除去機(jī)械車庫(kù)屬于機(jī)械設(shè)備外，均屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇。用法律語(yǔ)言表述，屬于建筑物（獨(dú)立車庫(kù)、地下車庫(kù)、架空層車位）、構(gòu)筑物或者附屬設(shè)施（露天停車位）。不動(dòng)產(chǎn)的原始產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)生于制造。物權(quán)法第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！睋?jù)此，合法建造的行為完成，就產(chǎn)生所有權(quán)，權(quán)利人是建造人。物權(quán)法第一百四十二條“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?！苯ㄔO(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）作為最初的建設(shè)用地使用權(quán)人，投資建設(shè)的全部房屋、設(shè)施，它是唯一的、原始的所有權(quán)人。只有兩種情況例外：
一是法律另有規(guī)定，如物權(quán)法規(guī)定，物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有；綠地、道路屬于業(yè)主共有或者屬于市政；利用業(yè)主共有的道路和場(chǎng)地設(shè)立的車位屬于業(yè)主共有，等等。在這種法律直接規(guī)定的情況下，建設(shè)單位的原始所有權(quán)受到法律的限制，甚至被法律剝奪。
二是建設(shè)單位將自己的權(quán)利轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或者放棄，如通過(guò)合同以及宣傳資料，表明某些車位為業(yè)主共有，這就讓與或者放棄了自己的權(quán)利，所有權(quán)自然轉(zhuǎn)移到受讓人手中。
除了這兩種情況外，車位的所有權(quán)都是建設(shè)單位的，認(rèn)為它屬于全體業(yè)主或者政府有權(quán)支配，都沒(méi)有法律或者合同的依據(jù)。
現(xiàn)實(shí)中，關(guān)于車位的產(chǎn)權(quán)，流行過(guò)種種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。
一是成本決定車位權(quán)屬。有人認(rèn)為，車位成本已計(jì)入房?jī)r(jià)，故開(kāi)發(fā)商賣了房子就等于賣了車位，再賣車位就是賣第二次，所以車位屬于買(mǎi)了房子的全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)獨(dú)立銷售。這種觀點(diǎn)錯(cuò)在把成本作為所有權(quán)的依據(jù)。成本是會(huì)計(jì)學(xué)概念，其意義只在于計(jì)算收益，與所有權(quán)無(wú)關(guān)。所有權(quán)取得的各種方式中，沒(méi)有支付成本即取得所有權(quán)的方式。建設(shè)單位的成本如何分?jǐn)偸莻€(gè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，與所有權(quán)沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)。我過(guò)去曾經(jīng)用“賣豆腐模型”來(lái)說(shuō)明成本與所有權(quán)無(wú)關(guān)：楊白勞用50元成本制作了100斤豆腐，賣了80元，就是說(shuō)，已經(jīng)收回了全部成本，還有30元的盈利，那么這時(shí)他還剩下10斤豆腐，這是誰(shuí)的？如果按成本決定論，這10斤豆腐就應(yīng)當(dāng)屬于當(dāng)天買(mǎi)豆腐的全體顧客，現(xiàn)實(shí)中誰(shuí)會(huì)這樣主張？所以，成本與所有權(quán)無(wú)關(guān)。成本如何分?jǐn)?，車位有無(wú)開(kāi)發(fā)建造成本，都不是判斷所有權(quán)的依據(jù)。
二是功能決定車位權(quán)屬。有人認(rèn)為，車位是為住宅配套的，住宅是主物，車位是從物，根據(jù)從物隨同主物轉(zhuǎn)移的原理，車位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)隨房屋一起轉(zhuǎn)移，而不能單獨(dú)作為交易的標(biāo)的。對(duì)此我要說(shuō)，功能不決定所有權(quán)。最簡(jiǎn)單的例子，就是住宅小區(qū)中的IC卡電話，它顯然是為小區(qū)業(yè)主的生活配套的，但它的所有權(quán)是獨(dú)立的，屬于通訊運(yùn)營(yíng)商。關(guān)于從物與主物，也是一個(gè)相對(duì)的概念，凡能單獨(dú)作為交易標(biāo)的的物，就是主物。比如買(mǎi)一個(gè)手機(jī)，有時(shí)會(huì)有一個(gè)原裝的護(hù)套，這是從物；但也有單獨(dú)賣的護(hù)套，這就是主物。車位有獨(dú)立的構(gòu)造，獨(dú)立的功能，能夠單獨(dú)作為交易的標(biāo)的，這就符合了區(qū)分所有權(quán)建筑中專有部分的屬性[1]，而不是房屋的從物。
三是容積率決定所有權(quán)。有人認(rèn)為，車位不計(jì)入容積率，占用的土地都由業(yè)主分?jǐn)?，故不能?dú)立實(shí)現(xiàn)所有權(quán)。容積率是規(guī)劃指標(biāo)，本質(zhì)是行政許可，是一定面積的土地上允許建造多少房屋，它只約束建設(shè)行為，與所有權(quán)無(wú)關(guān)。過(guò)去以至目前，規(guī)劃部門(mén)在計(jì)算容積率時(shí)都不將車位計(jì)算在內(nèi)，是因?yàn)檎刂频闹饕欠课萁ㄔO(shè)的規(guī)模，而不是車位的數(shù)量。不計(jì)入容積率并不意味著車位沒(méi)有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。就以房屋而論，如果超過(guò)了政府核定的容積率，產(chǎn)生的只是違反行政管理的后果，可能導(dǎo)致整改、拆除、罰款甚至沒(méi)收，但不可能因?yàn)槌鋈莘e率，就歸業(yè)主共有。
四是業(yè)主的利益決定車位權(quán)屬。有人認(rèn)為，如果允許開(kāi)發(fā)商處分車位，其勢(shì)必?fù)p害業(yè)主利益，故從維護(hù)業(yè)主利益的角度，應(yīng)當(dāng)將車位歸屬于全體業(yè)主。這更是無(wú)稽之談。同為一個(gè)市場(chǎng)上的民事主體，業(yè)主的利益要保護(hù)，開(kāi)發(fā)商的利益就可以損害嗎？合法的利益，都應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。目前車位的矛盾突出，但這究竟是由于開(kāi)發(fā)商有權(quán)處分而導(dǎo)致，還是供需不平衡所造成？一個(gè)500戶的小區(qū)，只有100個(gè)車位，無(wú)論由誰(shuí)分配，資源都是緊缺的。即使法律規(guī)定業(yè)主共有，業(yè)主如何合理分配，仍然是一個(gè)困難的問(wèn)題。稀缺資源由市場(chǎng)分配，最符合公平與效率的原則。即使車位全部為業(yè)主共有，也不可能任人無(wú)償使用。
綜上所述，住宅小區(qū)的車位，原始所有權(quán)只能是建設(shè)單位的，業(yè)主只是基于法律的規(guī)定或者建設(shè)單位的出售、出租、附贈(zèng)等行為，繼受取得車位的權(quán)利。
二、車位是專有還是共有，以什么為依據(jù)？
從物權(quán)法的規(guī)定看，住宅區(qū)中的車位有“專有”與“共有”兩種不同的權(quán)屬。專有的車位，建設(shè)單位有權(quán)處分，共有的車位，屬于全體業(yè)主。那么，哪些車位屬于專有，哪些屬于共有？如何區(qū)分這兩種不同權(quán)屬的車位？
《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
本條文第一款我們?cè)诤竺嬗懻?，注意它的第二款與第三款，分別規(guī)定了車位的兩種權(quán)屬。第二款規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)的車位，建設(shè)單位有權(quán)出售、出租、附贈(zèng)，表明這部分車位產(chǎn)權(quán)是屬于建設(shè)單位的；而第三款規(guī)定的共有車位，沒(méi)有“規(guī)劃用于”的字樣，也就是說(shuō)這指的是規(guī)劃外的車位。這一點(diǎn)，從最高人民法院《區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第六條中也得到了印證：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位?！?由此可以得出一個(gè)明確的結(jié)論：規(guī)劃內(nèi)的車位，產(chǎn)權(quán)屬于建設(shè)單位，規(guī)劃外的車位，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。
判斷一個(gè)車位是規(guī)劃內(nèi)的還是規(guī)劃外的，只能依據(jù)規(guī)劃文件，主要是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附圖。附圖上標(biāo)示的車位，是規(guī)劃內(nèi)的車位；附圖上未標(biāo)示的車位，是規(guī)劃外的車位。
規(guī)劃內(nèi)的露天車位，是專有的還是共有的，實(shí)務(wù)中分歧很大。幾乎所有的城市，都不認(rèn)可露天車位的轉(zhuǎn)讓，也不辦理產(chǎn)權(quán)登記。普遍認(rèn)為，露天車位沒(méi)有任何構(gòu)造形式，也就是說(shuō)建設(shè)單位并沒(méi)有投資，只是在地上劃一個(gè)位置，而小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)都被業(yè)主分?jǐn)偭?，開(kāi)發(fā)商并無(wú)份額，所以露天車位應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。對(duì)此，首先看法律規(guī)定，物權(quán)法、司法解釋都只強(qiáng)調(diào)了規(guī)劃內(nèi)與規(guī)劃外，并未區(qū)分車位的形態(tài)，規(guī)劃內(nèi)的車位屬于建設(shè)單位，并未規(guī)定露天車位除外；其次，沒(méi)有墻壁、頂蓋，并不等于說(shuō)沒(méi)有投資，只是投資多少的問(wèn)題；第三，只要是專有部分，就如同房屋一樣是分?jǐn)偨ㄔO(shè)用地使用權(quán)的，不存在土地權(quán)益都由房屋業(yè)主享有，露天車位無(wú)土地權(quán)益的問(wèn)題。所以，露天車位與其它形態(tài)的車位一樣，應(yīng)當(dāng)以規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)劃分的標(biāo)志，規(guī)劃內(nèi)的，開(kāi)發(fā)商享有所有權(quán)。
最高人民法院《區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋》在制定的過(guò)程中，曾經(jīng)有過(guò)一個(gè)條文“第八條【車位、車庫(kù)】 物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定的‘建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)’，是指位于建筑規(guī)劃紅線內(nèi)，經(jīng)規(guī)劃文件批準(zhǔn)建造的車位、車庫(kù)，包括獨(dú)立車庫(kù)以及設(shè)置于露天、架空層、地下等部位的車位?！盵2]這個(gè)條文雖然后來(lái)刪除了，但可以看出當(dāng)時(shí)起草人的初衷，確實(shí)是把露天車位包括在內(nèi)的。
三、人防車位的所有權(quán)
住宅建設(shè)中，通常會(huì)配建人防設(shè)施，平時(shí)作為車位利用，這就形成了人防車位。關(guān)于人防車位的產(chǎn)權(quán)，也有一些認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。
一是認(rèn)為人防車位屬于國(guó)防資產(chǎn)，因此人防車位的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家?！秶?guó)防法》第三十七條規(guī)定，“國(guó)家為武裝力量建設(shè)、國(guó)防科研生產(chǎn)和其他國(guó)防建設(shè)直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國(guó)防目的的武器裝備和設(shè)備設(shè)施、物資器材、技術(shù)成果等屬于國(guó)防資產(chǎn)。國(guó)防資產(chǎn)歸國(guó)家所有?！庇纱丝梢?jiàn)，國(guó)家投資是國(guó)防資產(chǎn)的前提。人防車位是建設(shè)單位全額投資，政府又未加征收，怎么就成了國(guó)防資產(chǎn)？
二是認(rèn)為人防車位是政府強(qiáng)制配建，是開(kāi)發(fā)商應(yīng)履行的義務(wù)，產(chǎn)權(quán)屬于人防部門(mén)。《人民防空法》第五條規(guī)定，“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)”。既是“鼓勵(lì)、支持”，就不是強(qiáng)制性要求，更不是法定義務(wù)。即使政府作為規(guī)劃要求，也并不改變產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。房屋也是按照規(guī)劃要求建的，難道產(chǎn)權(quán)也成了政府的？
從法律關(guān)于所有權(quán)的一般規(guī)則來(lái)看，誰(shuí)投資，誰(shuí)所有；建造人是原始所有權(quán)人；建設(shè)用地使用權(quán)人享有建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施的所有權(quán)；從特別法規(guī)定來(lái)看，“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”（人民防空法第五條），也沒(méi)有對(duì)社會(huì)投資的人防設(shè)施的所有權(quán)作出特別規(guī)定；再?gòu)奈餀?quán)法及相關(guān)司法解釋規(guī)定來(lái)看，所指的都是“規(guī)劃用于停放汽車的車位車庫(kù)”，并未區(qū)分形態(tài)，沒(méi)有規(guī)定地下的具有人防功能的車位除外，那我們就沒(méi)有理由把人防車位從物權(quán)法第七十四條的規(guī)定中排除出去。
從實(shí)務(wù)情形來(lái)看，目前上海、廣州、重慶都規(guī)定人防車位可以轉(zhuǎn)讓，可以辦理登記，這是貫徹物權(quán)法的正確做法。這種情況下，人防車位與一般車位不同的地方，只是它多了一個(gè)戰(zhàn)時(shí)防空的功能，在產(chǎn)權(quán)明晰的情況下，人防設(shè)施的功能也會(huì)得到有效保護(hù)，一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，隨時(shí)可以被國(guó)家征用轉(zhuǎn)作防空設(shè)施。但在更多的城市，都規(guī)定人防車位不能轉(zhuǎn)讓，只能移交給人民防空部門(mén)。而車位轉(zhuǎn)交給人防部門(mén)后，多由人防辦轉(zhuǎn)手出租，未見(jiàn)發(fā)揮什么國(guó)防效益。并且，這種涉及改變所有權(quán)的規(guī)定是否合法，也大可商榷。
四、地方性法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件無(wú)權(quán)改變車位的權(quán)屬
不少地方，通過(guò)出臺(tái)地方性法規(guī)或者規(guī)章，甚至政府規(guī)范性文件，規(guī)定住宅小區(qū)內(nèi)的車位產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)、如何利用、禁止或限制轉(zhuǎn)讓等。這些規(guī)定涉及到改變和限制所有權(quán)，涉及到人民重大的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是否有效，值得探討。
誰(shuí)投資，誰(shuí)所有，這是民法的基本原則；建設(shè)用地使用權(quán)人建設(shè)的建筑物構(gòu)筑物及附屬設(shè)施屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，這是物權(quán)法的明確規(guī)定。要改變這些原則與規(guī)定，只有法律才可以。立法法規(guī)定，關(guān)乎民事基本制度的事項(xiàng)，只能制定法律[3]。所有權(quán)就是涉及民事基本制度的問(wèn)題，也是人民最重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，通常只能由基本法律規(guī)定，如民法通則、物權(quán)法。如果給地方性法規(guī)、規(guī)章甚至規(guī)范性文件留出干涉所有權(quán)的空間，勢(shì)必使法律的尊嚴(yán)與人民的權(quán)利受到損害。因此，地方性法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件都無(wú)權(quán)改變與限制所有權(quán)，也無(wú)權(quán)界定、限制車位的所有權(quán)。
最高人民法院制定的《區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》體現(xiàn)了這個(gè)重要原則，第十八條規(guī)定：“人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)?！边@里明確排除了地方性法規(guī)、規(guī)章與政府規(guī)范性文件干涉所有權(quán)的效力，這是對(duì)物權(quán)最有力的保護(hù)，也是這個(gè)司法解釋中最大的亮點(diǎn)。
五、如何落實(shí)“首先滿足業(yè)主需要”
《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！比绾卫斫馀c落實(shí)這一規(guī)定，存在不同認(rèn)識(shí)。
從邏輯上看，“首先”滿足業(yè)主需要，就意味著“其次”可以另作安排。于是，有人理解為在一定期限內(nèi)，只能向業(yè)主銷售或者出租，之后，就可以處分給業(yè)主以外的人；也有人理解為，在同等價(jià)格條件下，業(yè)主有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)與承租的權(quán)利，但業(yè)主以外的人也可以購(gòu)買(mǎi)、承租。這兩種觀點(diǎn)在最高人民法院制定《區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋》過(guò)程中也有體現(xiàn)。2008年3月15日的征求意見(jiàn)稿第二條寫(xiě)道“物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定的‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’，是指開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)確保每一戶業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)起一年之內(nèi)能夠購(gòu)買(mǎi)或者租賃一個(gè)車位或者車庫(kù)，但業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)已經(jīng)受贈(zèng)的除外。”2008年6月16日公布的征求意見(jiàn)稿第四條寫(xiě)道“建設(shè)單位在沒(méi)有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內(nèi)，能夠按照規(guī)劃文件中有關(guān)車位、車庫(kù)配比的規(guī)定，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或者承租等方式取得或者使用一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫(kù)的情況下，將其通過(guò)出售、贈(zèng)與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違反物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’規(guī)定的情形?！边@里我們看到，保障業(yè)主車位權(quán)利的期限由一年延長(zhǎng)到了四年。而在最終公布的解釋中，又變成了“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定?！边@里已經(jīng)沒(méi)有了期限的規(guī)定，意味著業(yè)主在任何時(shí)候，都有權(quán)利要求建設(shè)單位按照規(guī)劃配置比例，向其提供車位，這就是“首先滿足業(yè)主需要”。據(jù)說(shuō)，這是全國(guó)人大法工委的意見(jiàn)。
按照目前的法律規(guī)定，“首先滿足業(yè)主需要”對(duì)于建設(shè)單位而言，就是必須按規(guī)劃配置比例，將車位處分給業(yè)主。既不能處分給業(yè)主以外的人，也不能超過(guò)規(guī)劃配置比例，集中處分給業(yè)主。比如說(shuō)，某住宅小區(qū)的車位與房屋套數(shù)的配置比例是0.8：1,那么，每套房屋的業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)或承租一個(gè)車位，不能有兩個(gè)。更不允許業(yè)主或者非業(yè)主投資性的購(gòu)買(mǎi)。這種要求的初衷當(dāng)然是好的，但現(xiàn)實(shí)中能否行得通，值得研究。建設(shè)單位追求的是經(jīng)濟(jì)利益，是盡快消化車位，周轉(zhuǎn)資金；而業(yè)主希望用最低的代價(jià)使用車位，法律越有保障，他越不急于購(gòu)買(mǎi)。而有投資車位意愿的業(yè)主又想多持有一些車位，建設(shè)單位在車位難以消化的情況下，把車位售給投資業(yè)主，就成了很難避免的選擇。這樣就產(chǎn)生了下邊的問(wèn)題。
六、處分車位未“首先滿足業(yè)主需要”的法律后果
如果建設(shè)單位把車位賣給業(yè)主以外的人，或者超比例處分給業(yè)主，這明顯不符合“首先滿足業(yè)主需要”的要求，這時(shí)的法律后果是什么？在《區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋》起草過(guò)程中，這個(gè)問(wèn)題經(jīng)歷了一個(gè)變化過(guò)程。在2008年6月16日公開(kāi)征求意見(jiàn)稿上，寫(xiě)道“第五條 建設(shè)單位違反物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定，將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)通過(guò)出售、贈(zèng)與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人，業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)該行為無(wú)效的，應(yīng)予支持?！?到了2009年4月的一稿中，改為“第六條【車位違規(guī)處分無(wú)效】 建設(shè)單位違反物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定，將車位、車庫(kù)處分給業(yè)主以外的人，按照配置比例未能購(gòu)買(mǎi)或者租賃到車位、車庫(kù)的業(yè)主，請(qǐng)求確認(rèn)建設(shè)單位與特定第三人之間的買(mǎi)賣、贈(zèng)與等合同無(wú)效或者終止租賃合同的，應(yīng)予支持。/建設(shè)單位超出配置比例將車位、車庫(kù)處分給特定業(yè)主，按照配置比例未能購(gòu)買(mǎi)或者租賃到車位、車庫(kù)的業(yè)主，請(qǐng)求確認(rèn)相關(guān)合同中超出配置比例的部分無(wú)效或者終止其履行的，應(yīng)予支持。”而在最終公布的文本中，這個(gè)違規(guī)處分無(wú)效的條文被刪除，使此行為的法律后果變得不確定。
但權(quán)威觀點(diǎn)仍認(rèn)為，建設(shè)單位違規(guī)處分車位的行為可認(rèn)定無(wú)效，理由是違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定?！斗蛇m用》2009年第7期發(fā)表的《最高人民法院<關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋>、<關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋>的理解與適用》，作者杜萬(wàn)華、辛正郁、楊永清，杜為最高院民一庭庭長(zhǎng)，辛、楊為這兩部司法解釋的起草執(zhí)筆人，他們的解讀應(yīng)當(dāng)具有最高的權(quán)威。他們?cè)谖恼轮姓f(shuō)：“我們認(rèn)為，《物權(quán)法》第74條關(guān)于車位、車庫(kù)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定屬于《合同法》第52條規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定。如果開(kāi)發(fā)商違反了該規(guī)定出賣或者出租車位，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求宣告該買(mǎi)賣行為無(wú)效或者請(qǐng)求終止租賃關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持?！毕嘈胚@也代表了人民法院普遍的觀點(diǎn)。
問(wèn)題是，關(guān)于法律的強(qiáng)制性規(guī)定，最高人民法院公布的《合同法解釋（二）》有明確的界定：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。（第十四條）”而效力性強(qiáng)制性規(guī)定，學(xué)理通說(shuō)為“法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效的規(guī)范，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無(wú)效，但若使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的規(guī)范。”[4]向非業(yè)主處分車位，或者向業(yè)主集中處分車位，法律并未規(guī)定合同無(wú)效，也很難說(shuō)這種合同將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，因此，認(rèn)其為“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，似缺乏說(shuō)服力。
此外，用無(wú)效的法律后果來(lái)制裁，并不具有可行性。一是起訴的業(yè)主要請(qǐng)求確認(rèn)建設(shè)單位與第三人的合同無(wú)效，必須掌握該合同的內(nèi)容，做到有的放矢，而這對(duì)于起訴的業(yè)主來(lái)說(shuō)，是相當(dāng)困難的；二是如果違規(guī)處分的車位已經(jīng)再次轉(zhuǎn)手（這種可能性是很大的，因?yàn)榉蓪?duì)業(yè)主車位權(quán)利的保護(hù)是無(wú)期限的，業(yè)主可能在入住十年后才需要車位），就涉及到對(duì)受讓人善意取得的保護(hù)；三是如果違規(guī)處分的車位已經(jīng)辦理了登記，輕易改變顯然不利于財(cái)產(chǎn)秩序的穩(wěn)定；四是即使認(rèn)定了原合同無(wú)效、注銷了登記，起訴人是否必須購(gòu)買(mǎi)？他不買(mǎi)怎么辦？五是如果起訴人愿意購(gòu)買(mǎi)，價(jià)格如何確定？是以當(dāng)時(shí)價(jià)格還是現(xiàn)在價(jià)格？?jī)r(jià)格協(xié)商不成怎么辦？這些問(wèn)題，都是合同認(rèn)定無(wú)效后，很難處理的問(wèn)題。
從保護(hù)業(yè)主車位權(quán)利，同時(shí)也有利于財(cái)產(chǎn)秩序穩(wěn)定的角度，不妨借鑒承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到損害的救濟(jì)方式。過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，都規(guī)定未保障承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而轉(zhuǎn)讓房屋，承租人有權(quán)請(qǐng)求認(rèn)定該合同無(wú)效[5]，但后來(lái)發(fā)現(xiàn)實(shí)務(wù)中問(wèn)題很多，且與物權(quán)法沖突，遂廢止了這一解釋[6]。新的司法解釋[7]規(guī)定，“第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！眳⒖歼@一方式，車位權(quán)利受到損害的業(yè)主，可向建設(shè)單位要求損害賠償，這時(shí)他只需要證明規(guī)劃配置比例與自己未獲得車位的事實(shí)，無(wú)須再舉證建設(shè)單位向誰(shuí)違規(guī)處分了車位，法院可以酌情判決賠償。這樣既對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)隨意處分車位形成制約，也促使業(yè)主及時(shí)購(gòu)買(mǎi)車位，避免讓業(yè)主誤解自己的車位是在法院上了保險(xiǎn)的，任何時(shí)候都可以行使車位的權(quán)利。
七、建設(shè)單位轉(zhuǎn)讓“車位使用權(quán)”與長(zhǎng)期租賃車位的隱患
目前，許多城市的登記機(jī)構(gòu)不予辦理車位車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)登記，幾乎所有的城市都不辦理露天車位的產(chǎn)權(quán)登記，這反映出登記制度不適應(yīng)物權(quán)保護(hù)需要的狀況。在此背景下，許多企業(yè)無(wú)奈以轉(zhuǎn)讓“使用權(quán)”、長(zhǎng)期租賃等方式變相銷售，這又留下新的隱患。
“使用權(quán)”不屬于物權(quán)。物權(quán)必須是法定的，物權(quán)法中沒(méi)有“使用權(quán)”，該權(quán)利也不可能登記。而長(zhǎng)期租賃的方式，因車位價(jià)款須轉(zhuǎn)換為20年租金，必然導(dǎo)致租金畸高，在車位租金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的地方，又給業(yè)主提供了一個(gè)投訴維權(quán)的口實(shí)。
最大的問(wèn)題還在于，轉(zhuǎn)讓“使用權(quán)”與長(zhǎng)期租賃都沒(méi)有轉(zhuǎn)移所有權(quán)，那么所有權(quán)屬于誰(shuí)？難道還在開(kāi)發(fā)商手里？一旦車位滅失，損失算誰(shuí)的？如需要維修，費(fèi)用誰(shuí)承擔(dān)？業(yè)主能否再轉(zhuǎn)讓？如果將來(lái)具備了登記條件，業(yè)主如何辦理產(chǎn)權(quán)？開(kāi)發(fā)商再將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓第三人，是否有效？這些都是日后難免爭(zhēng)議的問(wèn)題。
這種合同表面上雖然是轉(zhuǎn)讓“使用權(quán)”或者長(zhǎng)期租賃，但雙方的真實(shí)意思是車位買(mǎi)賣。所以如果產(chǎn)生糾紛，我認(rèn)為還是應(yīng)當(dāng)以買(mǎi)賣合同來(lái)處理，方為客觀公允。
從定分止?fàn)幊霭l(fā)，開(kāi)發(fā)企業(yè)既有合法的所有權(quán)，就應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂車位的買(mǎi)賣合同。即使由于登記機(jī)構(gòu)的原因，暫不能登記過(guò)戶，這個(gè)合同仍是有效的，雙方的意思表示是真實(shí)的，雙方的權(quán)利義務(wù)是明確的。這樣，在將來(lái)具備了登記條件時(shí)，業(yè)主可以直接憑買(mǎi)賣合同去申請(qǐng)登記。
現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商不敢簽買(mǎi)賣合同的重要原因，是無(wú)法解釋：既然你賣產(chǎn)權(quán)給我，為什么不能登記？——害怕業(yè)主要求它辦理登記，追究它不能登記的責(zé)任。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)存在，但可以通過(guò)合同加以規(guī)避。合同中可以實(shí)事求是地說(shuō)明：“出賣人保證本車位屬于規(guī)劃內(nèi)的車位，開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)合法齊全。由于登記機(jī)構(gòu)的原因，目前車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。出賣人承諾，自車位交付之日，一切權(quán)利義務(wù)均轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人。待登記機(jī)構(gòu)可以辦理車位產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，出賣人為買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)登記提供所需要的證明文件。辦理登記所發(fā)生的稅費(fèi)由買(mǎi)受人承擔(dān)?！边@樣一份合同，對(duì)于業(yè)主而言，是吃了一顆定心丸，知道這個(gè)車位的產(chǎn)權(quán)是自己的了；而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，是卸下了名義所有權(quán)人的負(fù)擔(dān)，不再承受任何風(fēng)險(xiǎn)與維護(hù)的義務(wù)。
八、消除車位糾紛的關(guān)鍵是明晰產(chǎn)權(quán)
當(dāng)前車位的糾紛已經(jīng)成為房地產(chǎn)糾紛的常見(jiàn)節(jié)目。物權(quán)法專門(mén)規(guī)定車位這樣一個(gè)具體財(cái)產(chǎn)，顯示車位問(wèn)題是多么重大。但人們普遍認(rèn)為車位矛盾的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商，似乎只要開(kāi)發(fā)商稍有良心，或者法律規(guī)定車位歸業(yè)主共有，車位矛盾就消失了，這又是一個(gè)天大的誤區(qū)。
車位的建造是需要成本的，如果車位不能體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值，開(kāi)發(fā)商就不會(huì)有多建車位的動(dòng)力。而在車位配比較低的情況下，供需矛盾是必然的。一個(gè)500戶的小區(qū)，只有100個(gè)車位，就算是法律規(guī)定全部為業(yè)主共有，也無(wú)法滿足業(yè)主的需要。
有一種說(shuō)法相當(dāng)普遍：開(kāi)發(fā)商為了牟利，不愿意賣車位給業(yè)主，而要高價(jià)賣給外人。對(duì)此，稍作分析，就發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)偽問(wèn)題。車位的價(jià)格只能是市場(chǎng)價(jià)，市場(chǎng)價(jià)不是由哪一方?jīng)Q定的，而是在市場(chǎng)上形成的。如果開(kāi)發(fā)商定價(jià)10萬(wàn)元，外邊的人都愿意買(mǎi)，說(shuō)明這就是市場(chǎng)價(jià)值，不能算高價(jià)。如果業(yè)主愿買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商豈有不賣之理？業(yè)主的想法是在市場(chǎng)價(jià)格上大打折扣，只肯出三萬(wàn)五萬(wàn)，心情可以理解，道理難以成立。
為什么業(yè)主不愿意接受市場(chǎng)價(jià)格？很重要一個(gè)因素，在于行政之手的不適當(dāng)干預(yù)。在深圳，政府不認(rèn)可車位的買(mǎi)賣，對(duì)車位既不做初始登記，也不給辦轉(zhuǎn)讓登記。開(kāi)發(fā)商賣車位時(shí)，只要出現(xiàn)業(yè)主“維權(quán)”，政府主管部門(mén)就會(huì)“叫?！遍_(kāi)發(fā)商。另外，政府對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的車位租金實(shí)行指導(dǎo)價(jià)，規(guī)定露天車位每月不超過(guò)100元，地下車位每月不超過(guò)250元，這樣便宜的租金，誰(shuí)還肯買(mǎi)車位？而在深圳中心區(qū)，公共停車場(chǎng)或者商業(yè)寫(xiě)字樓的停車場(chǎng)每月租金高達(dá)千元，這才體現(xiàn)出了真正的市場(chǎng)價(jià)值。扭曲的價(jià)格誤導(dǎo)了市場(chǎng)，一方面車位是稀缺資源，另一方面開(kāi)發(fā)商投資車位又不能得到合理回報(bào)，只好盡量少建，滿足規(guī)劃最低要求即可，這樣一來(lái)，車位不足的矛盾更加突出，形成惡性循環(huán)。
我們?cè)谀承┏鞘锌吹竭@樣一個(gè)奇怪的現(xiàn)象：車位交易與登記，符合物權(quán)法的規(guī)定，但政府不認(rèn)可；車位租金政府定價(jià)，沒(méi)有法律依據(jù)，政府卻樂(lè)此不疲。1998年出臺(tái)的《價(jià)格法》，第十八條規(guī)定“下列商品和服務(wù)價(jià)格，政府在必要時(shí)可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)：(一)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格；(二)資源稀缺的少數(shù)商品價(jià)格；(三)自然壟斷經(jīng)營(yíng)的商品價(jià)格；(四)重要的公用事業(yè)價(jià)格；(五)重要的公益性服務(wù)價(jià)格?！憋@然，政府管制住宅小區(qū)內(nèi)停車位租金標(biāo)準(zhǔn)，不符合《價(jià)格法》的定價(jià)范圍。看來(lái)政府真正做到依法行政，而不是憑自己的喜怒好惡制訂政策，還有很長(zhǎng)的路要走。
解決車位糾紛的關(guān)鍵，是明晰產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)人能夠得到合理的回報(bào)，自會(huì)提高投資的積極性。至于價(jià)格高低，應(yīng)當(dāng)由市場(chǎng)去調(diào)節(jié)。
九、開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)防車位風(fēng)險(xiǎn)的措施
從事商品住宅的開(kāi)發(fā)，車位問(wèn)題是無(wú)法回避的。建設(shè)的車位不及時(shí)消化，會(huì)成為低效資產(chǎn)，不但影響資金的周轉(zhuǎn)，還可能形成業(yè)主的群體性事件，直接對(duì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生困擾。對(duì)于如何處分車位資產(chǎn)，避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人有如下建議：
（一）合理配置數(shù)量，取得規(guī)劃依據(jù)。車位的需求往往滯后于住宅，是逐漸旺盛的，因此過(guò)高的配置比例，在車位不能完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值的地方，容易造成資產(chǎn)沉淀，故規(guī)劃配置上，以能較快消化為度。規(guī)劃是車位產(chǎn)權(quán)的依據(jù)，只有規(guī)劃內(nèi)的車位開(kāi)發(fā)商才有權(quán)處分，故必須十分重視車位的報(bào)建，做到準(zhǔn)確無(wú)誤。
（二）謹(jǐn)慎確定價(jià)格，回收資金為上。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，資金周轉(zhuǎn)的利益更為重要，故車位定價(jià)不宜追高，以能迅速回收資金為宜。
（三）明晰合同條款，確定權(quán)利義務(wù)。不要采用轉(zhuǎn)讓“使用權(quán)”、長(zhǎng)期租賃等方式，只要是合法的車位，就應(yīng)當(dāng)訂立買(mǎi)賣合同，明確轉(zhuǎn)讓的就是車位所有權(quán)。
（四）盡早推出銷售，避免夜長(zhǎng)夢(mèng)多。很多開(kāi)發(fā)商在賣房子的時(shí)候，不是同步銷售車位，而要在小區(qū)交付后才賣，這就非常容易引發(fā)沖突。因?yàn)闃I(yè)主已經(jīng)適應(yīng)了小區(qū)里的一切，認(rèn)為自己是小區(qū)的唯一主人，當(dāng)然不認(rèn)可開(kāi)發(fā)商賣車位的行為。有的小區(qū)，業(yè)主自主成立的業(yè)主大會(huì)解聘了原來(lái)由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)公司，自行聘請(qǐng)了物業(yè)管理人，拒不承認(rèn)開(kāi)發(fā)商在小區(qū)內(nèi)的任何權(quán)益，宣布小區(qū)內(nèi)的車位全部屬于業(yè)主共有，這種情況下，開(kāi)發(fā)商連小區(qū)的門(mén)都進(jìn)不去，更不要說(shuō)管理自己的車位了。在車位不能登記的地方，這種風(fēng)險(xiǎn)很大。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)合理定價(jià)、優(yōu)惠促銷，盡快把車位轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，不要把車位作為可以長(zhǎng)期持有的資產(chǎn)。
