網友：最近施工，小區(qū)車庫礙事，準備拆遷了，錢賠給誰？和開發(fā)商有關系嗎？
一、車位的所有權是誰的。
車位車庫，除去機械車庫屬于機械設備外，均屬于不動產的范疇。用法律語言表述，屬于建筑物（獨立車庫、地下車庫、架空層車位）、構筑物或者附屬設施（露天停車位）。不動產的原始產權，產生于制造。物權法第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力?！睋?，合法建造的行為完成，就產生所有權，權利人是建造人。物權法第一百四十二條“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外?！苯ㄔO單位（開發(fā)商）作為最初的建設用地使用權人，投資建設的全部房屋、設施，它是唯一的、原始的所有權人。只有兩種情況例外：
一是法律另有規(guī)定，如物權法規(guī)定，物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有；綠地、道路屬于業(yè)主共有或者屬于市政；利用業(yè)主共有的道路和場地設立的車位屬于業(yè)主共有，等等。在這種法律直接規(guī)定的情況下，建設單位的原始所有權受到法律的限制，甚至被法律剝奪。
二是建設單位將自己的權利轉讓、贈與或者放棄，如通過合同以及宣傳資料，表明某些車位為業(yè)主共有，這就讓與或者放棄了自己的權利，所有權自然轉移到受讓人手中。
除了這兩種情況外，車位的所有權都是建設單位的，認為它屬于全體業(yè)主或者政府有權支配，都沒有法律或者合同的依據。
現實中，關于車位的產權，流行過種種錯誤認識。
一是成本決定車位權屬。有人認為，車位成本已計入房價，故開發(fā)商賣了房子就等于賣了車位，再賣車位就是賣第二次，所以車位屬于買了房子的全體業(yè)主，開發(fā)商無權獨立銷售。這種觀點錯在把成本作為所有權的依據。成本是會計學概念，其意義只在于計算收益，與所有權無關。所有權取得的各種方式中，沒有支付成本即取得所有權的方式。建設單位的成本如何分攤是個經營問題，與所有權沒有任何關聯。我過去曾經用“賣豆腐模型”來說明成本與所有權無關：楊白勞用50元成本制作了100斤豆腐，賣了80元，就是說，已經收回了全部成本，還有30元的盈利，那么這時他還剩下10斤豆腐，這是誰的？如果按成本決定論，這10斤豆腐就應當屬于當天買豆腐的全體顧客，現實中誰會這樣主張？所以，成本與所有權無關。成本如何分攤，車位有無開發(fā)建造成本，都不是判斷所有權的依據。
二是功能決定車位權屬。有人認為，車位是為住宅配套的，住宅是主物，車位是從物，根據從物隨同主物轉移的原理，車位的產權應隨房屋一起轉移，而不能單獨作為交易的標的。對此我要說，功能不決定所有權。最簡單的例子，就是住宅小區(qū)中的IC卡電話，它顯然是為小區(qū)業(yè)主的生活配套的，但它的所有權是獨立的，屬于通訊運營商。關于從物與主物，也是一個相對的概念，凡能單獨作為交易標的的物，就是主物。比如買一個手機，有時會有一個原裝的護套，這是從物；但也有單獨賣的護套，這就是主物。車位有獨立的構造，獨立的功能，能夠單獨作為交易的標的，這就符合了區(qū)分所有權建筑中專有部分的屬性[1]，而不是房屋的從物。
三是容積率決定所有權。有人認為，車位不計入容積率，占用的土地都由業(yè)主分攤，故不能獨立實現所有權。容積率是規(guī)劃指標，本質是行政許可，是一定面積的土地上允許建造多少房屋，它只約束建設行為，與所有權無關。過去以至目前，規(guī)劃部門在計算容積率時都不將車位計算在內，是因為政府控制的主要是房屋建設的規(guī)模，而不是車位的數量。不計入容積率并不意味著車位沒有獨立的產權。就以房屋而論，如果超過了政府核定的容積率，產生的只是違反行政管理的后果，可能導致整改、拆除、罰款甚至沒收，但不可能因為超出容積率，就歸業(yè)主共有。
四是業(yè)主的利益決定車位權屬。有人認為，如果允許開發(fā)商處分車位，其勢必損害業(yè)主利益，故從維護業(yè)主利益的角度，應當將車位歸屬于全體業(yè)主。這更是無稽之談。同為一個市場上的民事主體，業(yè)主的利益要保護，開發(fā)商的利益就可以損害嗎？合法的利益，都應當得到保護。目前車位的矛盾突出，但這究竟是由于開發(fā)商有權處分而導致，還是供需不平衡所造成？一個500戶的小區(qū)，只有100個車位，無論由誰分配，資源都是緊缺的。即使法律規(guī)定業(yè)主共有，業(yè)主如何合理分配，仍然是一個困難的問題。稀缺資源由市場分配，最符合公平與效率的原則。即使車位全部為業(yè)主共有，也不可能任人無償使用。
綜上所述，住宅小區(qū)的車位，原始所有權只能是建設單位的，業(yè)主只是基于法律的規(guī)定或者建設單位的出售、出租、附贈等行為，繼受取得車位的權利。
二、車位是專有還是共有，以什么為依據？
從物權法的規(guī)定看，住宅區(qū)中的車位有“專有”與“共有”兩種不同的權屬。專有的車位，建設單位有權處分，共有的車位，屬于全體業(yè)主。那么，哪些車位屬于專有，哪些屬于共有？如何區(qū)分這兩種不同權屬的車位？
《物權法》第七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
本條文第一款我們在后面討論，注意它的第二款與第三款，分別規(guī)定了車位的兩種權屬。第二款規(guī)定，規(guī)劃內的車位，建設單位有權出售、出租、附贈，表明這部分車位產權是屬于建設單位的；而第三款規(guī)定的共有車位，沒有“規(guī)劃用于”的字樣，也就是說這指的是規(guī)劃外的車位。這一點，從最高人民法院《區(qū)分所有權糾紛司法解釋》第六條中也得到了印證：“建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位?！?由此可以得出一個明確的結論：規(guī)劃內的車位，產權屬于建設單位，規(guī)劃外的車位，產權屬于全體業(yè)主。
判斷一個車位是規(guī)劃內的還是規(guī)劃外的，只能依據規(guī)劃文件，主要是《建設工程規(guī)劃許可證》及其附圖。附圖上標示的車位，是規(guī)劃內的車位；附圖上未標示的車位，是規(guī)劃外的車位。
規(guī)劃內的露天車位，是專有的還是共有的，實務中分歧很大。幾乎所有的城市，都不認可露天車位的轉讓，也不辦理產權登記。普遍認為，露天車位沒有任何構造形式，也就是說建設單位并沒有投資，只是在地上劃一個位置，而小區(qū)內的土地使用權都被業(yè)主分攤了，開發(fā)商并無份額，所以露天車位應當屬于業(yè)主共有。對此，首先看法律規(guī)定，物權法、司法解釋都只強調了規(guī)劃內與規(guī)劃外，并未區(qū)分車位的形態(tài)，規(guī)劃內的車位屬于建設單位，并未規(guī)定露天車位除外；其次，沒有墻壁、頂蓋，并不等于說沒有投資，只是投資多少的問題；第三，只要是專有部分，就如同房屋一樣是分攤建設用地使用權的，不存在土地權益都由房屋業(yè)主享有，露天車位無土地權益的問題。所以，露天車位與其它形態(tài)的車位一樣，應當以規(guī)劃為產權劃分的標志，規(guī)劃內的，開發(fā)商享有所有權。
最高人民法院《區(qū)分所有權糾紛解釋》在制定的過程中，曾經有過一個條文“第八條【車位、車庫】 物權法第七十四條第二款規(guī)定的‘建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫’，是指位于建筑規(guī)劃紅線內，經規(guī)劃文件批準建造的車位、車庫，包括獨立車庫以及設置于露天、架空層、地下等部位的車位。”[2]這個條文雖然后來刪除了，但可以看出當時起草人的初衷，確實是把露天車位包括在內的。
三、人防車位的所有權
住宅建設中，通常會配建人防設施，平時作為車位利用，這就形成了人防車位。關于人防車位的產權，也有一些認識上的誤區(qū)。
一是認為人防車位屬于國防資產，因此人防車位的產權屬于國家?！秶婪ā返谌邨l規(guī)定，“國家為武裝力量建設、國防科研生產和其他國防建設直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設備設施、物資器材、技術成果等屬于國防資產。國防資產歸國家所有。”由此可見，國家投資是國防資產的前提。人防車位是建設單位全額投資，政府又未加征收，怎么就成了國防資產？
二是認為人防車位是政府強制配建，是開發(fā)商應履行的義務，產權屬于人防部門?！度嗣穹揽辗ā返谖鍡l規(guī)定，“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設”。既是“鼓勵、支持”，就不是強制性要求，更不是法定義務。即使政府作為規(guī)劃要求，也并不改變產權的性質。房屋也是按照規(guī)劃要求建的，難道產權也成了政府的？
從法律關于所有權的一般規(guī)則來看，誰投資，誰所有；建造人是原始所有權人；建設用地使用權人享有建筑物、構筑物及附屬設施的所有權；從特別法規(guī)定來看，“誰投資，誰受益”（人民防空法第五條），也沒有對社會投資的人防設施的所有權作出特別規(guī)定；再從物權法及相關司法解釋規(guī)定來看，所指的都是“規(guī)劃用于停放汽車的車位車庫”，并未區(qū)分形態(tài)，沒有規(guī)定地下的具有人防功能的車位除外，那我們就沒有理由把人防車位從物權法第七十四條的規(guī)定中排除出去。
從實務情形來看，目前上海、廣州、重慶都規(guī)定人防車位可以轉讓，可以辦理登記，這是貫徹物權法的正確做法。這種情況下，人防車位與一般車位不同的地方，只是它多了一個戰(zhàn)時防空的功能，在產權明晰的情況下，人防設施的功能也會得到有效保護，一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，隨時可以被國家征用轉作防空設施。但在更多的城市，都規(guī)定人防車位不能轉讓，只能移交給人民防空部門。而車位轉交給人防部門后，多由人防辦轉手出租，未見發(fā)揮什么國防效益。并且，這種涉及改變所有權的規(guī)定是否合法，也大可商榷。
四、地方性法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件無權改變車位的權屬
不少地方，通過出臺地方性法規(guī)或者規(guī)章，甚至政府規(guī)范性文件，規(guī)定住宅小區(qū)內的車位產權歸誰、如何利用、禁止或限制轉讓等。這些規(guī)定涉及到改變和限制所有權，涉及到人民重大的財產權利，是否有效，值得探討。
誰投資，誰所有，這是民法的基本原則；建設用地使用權人建設的建筑物構筑物及附屬設施屬于建設用地使用權人，這是物權法的明確規(guī)定。要改變這些原則與規(guī)定，只有法律才可以。立法法規(guī)定，關乎民事基本制度的事項，只能制定法律[3]。所有權就是涉及民事基本制度的問題，也是人民最重要的財產權利，通常只能由基本法律規(guī)定，如民法通則、物權法。如果給地方性法規(guī)、規(guī)章甚至規(guī)范性文件留出干涉所有權的空間，勢必使法律的尊嚴與人民的權利受到損害。因此，地方性法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件都無權改變與限制所有權，也無權界定、限制車位的所有權。
最高人民法院制定的《區(qū)分所有權糾紛司法解釋》體現了這個重要原則，第十八條規(guī)定：“人民法院審理建筑物區(qū)分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規(guī)為依據?！边@里明確排除了地方性法規(guī)、規(guī)章與政府規(guī)范性文件干涉所有權的效力，這是對物權最有力的保護，也是這個司法解釋中最大的亮點。
五、如何落實“首先滿足業(yè)主需要”
《物權法》第七十四條第一款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要?！比绾卫斫馀c落實這一規(guī)定，存在不同認識。
從邏輯上看，“首先”滿足業(yè)主需要，就意味著“其次”可以另作安排。于是，有人理解為在一定期限內，只能向業(yè)主銷售或者出租，之后，就可以處分給業(yè)主以外的人；也有人理解為，在同等價格條件下，業(yè)主有優(yōu)先購買與承租的權利，但業(yè)主以外的人也可以購買、承租。這兩種觀點在最高人民法院制定《區(qū)分所有權糾紛解釋》過程中也有體現。2008年3月15日的征求意見稿第二條寫道“物權法第七十四條第一款規(guī)定的‘應當首先滿足業(yè)主的需要’，是指開發(fā)商應當確保每一戶業(yè)主在購買房屋時起一年之內能夠購買或者租賃一個車位或者車庫，但業(yè)主在購買房屋時已經受贈的除外?！?008年6月16日公布的征求意見稿第四條寫道“建設單位在沒有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內，能夠按照規(guī)劃文件中有關車位、車庫配比的規(guī)定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應當認定為違反物權法第七十四條第一款有關‘應當首先滿足業(yè)主的需要’規(guī)定的情形?！边@里我們看到，保障業(yè)主車位權利的期限由一年延長到了四年。而在最終公布的解釋中，又變成了“建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關‘應當首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定?！边@里已經沒有了期限的規(guī)定，意味著業(yè)主在任何時候，都有權利要求建設單位按照規(guī)劃配置比例，向其提供車位，這就是“首先滿足業(yè)主需要”。據說，這是全國人大法工委的意見。
按照目前的法律規(guī)定，“首先滿足業(yè)主需要”對于建設單位而言，就是必須按規(guī)劃配置比例，將車位處分給業(yè)主。既不能處分給業(yè)主以外的人，也不能超過規(guī)劃配置比例，集中處分給業(yè)主。比如說，某住宅小區(qū)的車位與房屋套數的配置比例是0.8：1,那么，每套房屋的業(yè)主只能購買或承租一個車位，不能有兩個。更不允許業(yè)主或者非業(yè)主投資性的購買。這種要求的初衷當然是好的，但現實中能否行得通，值得研究。建設單位追求的是經濟利益，是盡快消化車位，周轉資金；而業(yè)主希望用最低的代價使用車位，法律越有保障，他越不急于購買。而有投資車位意愿的業(yè)主又想多持有一些車位，建設單位在車位難以消化的情況下，把車位售給投資業(yè)主，就成了很難避免的選擇。這樣就產生了下邊的問題。
六、處分車位未“首先滿足業(yè)主需要”的法律后果
如果建設單位把車位賣給業(yè)主以外的人，或者超比例處分給業(yè)主，這明顯不符合“首先滿足業(yè)主需要”的要求，這時的法律后果是什么？在《區(qū)分所有權糾紛解釋》起草過程中，這個問題經歷了一個變化過程。在2008年6月16日公開征求意見稿上，寫道“第五條 建設單位違反物權法第七十四條第一款規(guī)定，將建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人，業(yè)主請求確認該行為無效的，應予支持?！?到了2009年4月的一稿中，改為“第六條【車位違規(guī)處分無效】 建設單位違反物權法第七十四條第一款規(guī)定，將車位、車庫處分給業(yè)主以外的人，按照配置比例未能購買或者租賃到車位、車庫的業(yè)主，請求確認建設單位與特定第三人之間的買賣、贈與等合同無效或者終止租賃合同的，應予支持。/建設單位超出配置比例將車位、車庫處分給特定業(yè)主，按照配置比例未能購買或者租賃到車位、車庫的業(yè)主，請求確認相關合同中超出配置比例的部分無效或者終止其履行的，應予支持?！倍谧罱K公布的文本中，這個違規(guī)處分無效的條文被刪除，使此行為的法律后果變得不確定。
但權威觀點仍認為，建設單位違規(guī)處分車位的行為可認定無效，理由是違反了法律的強制性規(guī)定?！斗蛇m用》2009年第7期發(fā)表的《最高人民法院<關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>、<關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>的理解與適用》，作者杜萬華、辛正郁、楊永清，杜為最高院民一庭庭長，辛、楊為這兩部司法解釋的起草執(zhí)筆人，他們的解讀應當具有最高的權威。他們在文章中說：“我們認為，《物權法》第74條關于車位、車庫‘應當首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定屬于《合同法》第52條規(guī)定的強制性規(guī)定。如果開發(fā)商違反了該規(guī)定出賣或者出租車位，有利害關系的業(yè)主請求宣告該買賣行為無效或者請求終止租賃關系的，人民法院應予支持?！毕嘈胚@也代表了人民法院普遍的觀點。
問題是，關于法律的強制性規(guī)定，最高人民法院公布的《合同法解釋（二）》有明確的界定：“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的‘強制性規(guī)定’，是指效力性強制性規(guī)定。（第十四條）”而效力性強制性規(guī)定，學理通說為“法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導致合同無效的規(guī)范，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導致合同無效，但若使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的規(guī)范?！盵4]向非業(yè)主處分車位，或者向業(yè)主集中處分車位，法律并未規(guī)定合同無效，也很難說這種合同將損害國家利益和社會公共利益，因此，認其為“效力性強制性規(guī)定”，似缺乏說服力。
此外，用無效的法律后果來制裁，并不具有可行性。一是起訴的業(yè)主要請求確認建設單位與第三人的合同無效，必須掌握該合同的內容，做到有的放矢，而這對于起訴的業(yè)主來說，是相當困難的；二是如果違規(guī)處分的車位已經再次轉手（這種可能性是很大的，因為法律對業(yè)主車位權利的保護是無期限的，業(yè)主可能在入住十年后才需要車位），就涉及到對受讓人善意取得的保護；三是如果違規(guī)處分的車位已經辦理了登記，輕易改變顯然不利于財產秩序的穩(wěn)定；四是即使認定了原合同無效、注銷了登記，起訴人是否必須購買？他不買怎么辦？五是如果起訴人愿意購買，價格如何確定？是以當時價格還是現在價格？價格協商不成怎么辦？這些問題，都是合同認定無效后，很難處理的問題。
從保護業(yè)主車位權利，同時也有利于財產秩序穩(wěn)定的角度，不妨借鑒承租人優(yōu)先購買權受到損害的救濟方式。過去很長一段時間，都規(guī)定未保障承租人優(yōu)先購買權而轉讓房屋，承租人有權請求認定該合同無效[5]，但后來發(fā)現實務中問題很多，且與物權法沖突，遂廢止了這一解釋[6]。新的司法解釋[7]規(guī)定，“第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！眳⒖歼@一方式，車位權利受到損害的業(yè)主，可向建設單位要求損害賠償，這時他只需要證明規(guī)劃配置比例與自己未獲得車位的事實，無須再舉證建設單位向誰違規(guī)處分了車位，法院可以酌情判決賠償。這樣既對開發(fā)企業(yè)隨意處分車位形成制約，也促使業(yè)主及時購買車位，避免讓業(yè)主誤解自己的車位是在法院上了保險的，任何時候都可以行使車位的權利。
七、建設單位轉讓“車位使用權”與長期租賃車位的隱患
目前，許多城市的登記機構不予辦理車位車庫的產權登記，幾乎所有的城市都不辦理露天車位的產權登記，這反映出登記制度不適應物權保護需要的狀況。在此背景下，許多企業(yè)無奈以轉讓“使用權”、長期租賃等方式變相銷售，這又留下新的隱患。
“使用權”不屬于物權。物權必須是法定的，物權法中沒有“使用權”，該權利也不可能登記。而長期租賃的方式，因車位價款須轉換為20年租金，必然導致租金畸高，在車位租金實行政府指導價的地方，又給業(yè)主提供了一個投訴維權的口實。
最大的問題還在于，轉讓“使用權”與長期租賃都沒有轉移所有權，那么所有權屬于誰？難道還在開發(fā)商手里？一旦車位滅失，損失算誰的？如需要維修，費用誰承擔？業(yè)主能否再轉讓？如果將來具備了登記條件，業(yè)主如何辦理產權？開發(fā)商再將所有權轉讓第三人，是否有效？這些都是日后難免爭議的問題。
這種合同表面上雖然是轉讓“使用權”或者長期租賃，但雙方的真實意思是車位買賣。所以如果產生糾紛，我認為還是應當以買賣合同來處理，方為客觀公允。
從定分止爭出發(fā)，開發(fā)企業(yè)既有合法的所有權，就應當與業(yè)主簽訂車位的買賣合同。即使由于登記機構的原因，暫不能登記過戶，這個合同仍是有效的，雙方的意思表示是真實的，雙方的權利義務是明確的。這樣，在將來具備了登記條件時，業(yè)主可以直接憑買賣合同去申請登記。
現在開發(fā)商不敢簽買賣合同的重要原因，是無法解釋：既然你賣產權給我，為什么不能登記？——害怕業(yè)主要求它辦理登記，追究它不能登記的責任。這個風險確實存在，但可以通過合同加以規(guī)避。合同中可以實事求是地說明：“出賣人保證本車位屬于規(guī)劃內的車位，開發(fā)建設手續(xù)合法齊全。由于登記機構的原因，目前車位不能辦理產權登記。出賣人承諾，自車位交付之日，一切權利義務均轉移給買受人。待登記機構可以辦理車位產權登記時，出賣人為買受人辦理產權登記提供所需要的證明文件。辦理登記所發(fā)生的稅費由買受人承擔?！边@樣一份合同，對于業(yè)主而言，是吃了一顆定心丸，知道這個車位的產權是自己的了；而對開發(fā)商而言，是卸下了名義所有權人的負擔，不再承受任何風險與維護的義務。
八、消除車位糾紛的關鍵是明晰產權
當前車位的糾紛已經成為房地產糾紛的常見節(jié)目。物權法專門規(guī)定車位這樣一個具體財產，顯示車位問題是多么重大。但人們普遍認為車位矛盾的關鍵在于開發(fā)商，似乎只要開發(fā)商稍有良心，或者法律規(guī)定車位歸業(yè)主共有，車位矛盾就消失了，這又是一個天大的誤區(qū)。
車位的建造是需要成本的，如果車位不能體現市場價值，開發(fā)商就不會有多建車位的動力。而在車位配比較低的情況下，供需矛盾是必然的。一個500戶的小區(qū)，只有100個車位，就算是法律規(guī)定全部為業(yè)主共有，也無法滿足業(yè)主的需要。
有一種說法相當普遍：開發(fā)商為了牟利，不愿意賣車位給業(yè)主，而要高價賣給外人。對此，稍作分析，就發(fā)現這是一個偽問題。車位的價格只能是市場價，市場價不是由哪一方決定的，而是在市場上形成的。如果開發(fā)商定價10萬元，外邊的人都愿意買，說明這就是市場價值，不能算高價。如果業(yè)主愿買，開發(fā)商豈有不賣之理？業(yè)主的想法是在市場價格上大打折扣，只肯出三萬五萬，心情可以理解，道理難以成立。
為什么業(yè)主不愿意接受市場價格？很重要一個因素，在于行政之手的不適當干預。在深圳，政府不認可車位的買賣，對車位既不做初始登記，也不給辦轉讓登記。開發(fā)商賣車位時，只要出現業(yè)主“維權”，政府主管部門就會“叫?！遍_發(fā)商。另外，政府對住宅區(qū)內的車位租金實行指導價，規(guī)定露天車位每月不超過100元，地下車位每月不超過250元，這樣便宜的租金，誰還肯買車位？而在深圳中心區(qū)，公共停車場或者商業(yè)寫字樓的停車場每月租金高達千元，這才體現出了真正的市場價值。扭曲的價格誤導了市場，一方面車位是稀缺資源，另一方面開發(fā)商投資車位又不能得到合理回報，只好盡量少建，滿足規(guī)劃最低要求即可，這樣一來，車位不足的矛盾更加突出，形成惡性循環(huán)。
我們在某些城市看到這樣一個奇怪的現象：車位交易與登記，符合物權法的規(guī)定，但政府不認可；車位租金政府定價，沒有法律依據，政府卻樂此不疲。1998年出臺的《價格法》，第十八條規(guī)定“下列商品和服務價格，政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價：(一)與國民經濟發(fā)展和人民生活關系重大的極少數商品價格；(二)資源稀缺的少數商品價格；(三)自然壟斷經營的商品價格；(四)重要的公用事業(yè)價格；(五)重要的公益性服務價格?！憋@然，政府管制住宅小區(qū)內停車位租金標準，不符合《價格法》的定價范圍?？磥碚嬲龅揭婪ㄐ姓?，而不是憑自己的喜怒好惡制訂政策，還有很長的路要走。
解決車位糾紛的關鍵，是明晰產權。產權人能夠得到合理的回報，自會提高投資的積極性。至于價格高低，應當由市場去調節(jié)。
九、開發(fā)企業(yè)預防車位風險的措施
從事商品住宅的開發(fā)，車位問題是無法回避的。建設的車位不及時消化，會成為低效資產，不但影響資金的周轉，還可能形成業(yè)主的群體性事件，直接對經營產生困擾。對于如何處分車位資產，避免經營風險，個人有如下建議：
（一）合理配置數量，取得規(guī)劃依據。車位的需求往往滯后于住宅，是逐漸旺盛的，因此過高的配置比例，在車位不能完全實現市場價值的地方，容易造成資產沉淀，故規(guī)劃配置上，以能較快消化為度。規(guī)劃是車位產權的依據，只有規(guī)劃內的車位開發(fā)商才有權處分，故必須十分重視車位的報建，做到準確無誤。
（二）謹慎確定價格，回收資金為上。對開發(fā)企業(yè)而言，資金周轉的利益更為重要，故車位定價不宜追高，以能迅速回收資金為宜。
（三）明晰合同條款，確定權利義務。不要采用轉讓“使用權”、長期租賃等方式，只要是合法的車位，就應當訂立買賣合同，明確轉讓的就是車位所有權。
（四）盡早推出銷售，避免夜長夢多。很多開發(fā)商在賣房子的時候，不是同步銷售車位，而要在小區(qū)交付后才賣，這就非常容易引發(fā)沖突。因為業(yè)主已經適應了小區(qū)里的一切，認為自己是小區(qū)的唯一主人，當然不認可開發(fā)商賣車位的行為。有的小區(qū)，業(yè)主自主成立的業(yè)主大會解聘了原來由開發(fā)商聘請的物業(yè)公司，自行聘請了物業(yè)管理人，拒不承認開發(fā)商在小區(qū)內的任何權益，宣布小區(qū)內的車位全部屬于業(yè)主共有，這種情況下，開發(fā)商連小區(qū)的門都進不去，更不要說管理自己的車位了。在車位不能登記的地方，這種風險很大。因此，開發(fā)企業(yè)應當通過合理定價、優(yōu)惠促銷，盡快把車位轉讓給業(yè)主，不要把車位作為可以長期持有的資產。
