廬陽區(qū)法院民一庭法官孔靜告訴記者，在處理二手房買賣糾紛案存在諸多難點(diǎn)，如若買方要求繼續(xù)履行合同，那么在買方僅支付部分房款的情況下如何操作，特別是賣方如果還有銀行按揭貸款尚未清償完畢的情況下，如何繼續(xù)履行合同；若買方要求解除合同、賠償損失，那么損失如何確定，特別是最近房價(jià)上漲如此迅猛，在買方僅支付少量定金的情況下，能否主張十幾萬甚至幾十萬的房價(jià)差價(jià)損失？對于這些問題，孔靜建議，買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時(shí)應(yīng)明確約定違約責(zé)任及賠償損失的計(jì)算方式，增加違約成本，促進(jìn)誠信交易。
合肥樓市“火熱”，導(dǎo)致開發(fā)商不惜捂盤惜售或是捆綁車位、裝修，變相抬高房價(jià)銷售。于是，很多購房者涌入二手房市場，加劇了供需關(guān)系的緊張以及中介之間的競爭，甚至出現(xiàn)“一天一價(jià)”的現(xiàn)象。
在現(xiàn)有房價(jià)大幅上漲的情況下，出賣方會(huì)意識(shí)到其違約成本遠(yuǎn)低于違約后的既得利益，甚至錯(cuò)誤地以為只要支付雙倍定金，或者違約金，就能解除合同，然后就該房產(chǎn)另行出售，以獲得高房價(jià)、高收入。正是出賣方出于這種趨利避害的考慮，才導(dǎo)致目前房屋買賣合同糾紛案件的頻發(fā)。但這種故意違約的行為，是完全背離我國合同法第六條所規(guī)定的“誠實(shí)信用”這一基本準(zhǔn)則的。
誠實(shí)信用原則在現(xiàn)代法治社會(huì)中被譽(yù)為民商事領(lǐng)域的"帝王條款"。它的基本要求就是當(dāng)事人在市場活動(dòng)中應(yīng)講信用，恪守諾言，誠實(shí)不欺，在追求自己利益的同時(shí)不損害他人和社會(huì)利益，要求民事主體在民事活動(dòng)中維持雙方的利益以及當(dāng)事人利益與社會(huì)利益的平衡。因此對于出賣方故意違約，并要求解除合同的行為并不受法律保護(hù)，合同法也未賦予這種惡意違約方享有解除權(quán)。
民法通則與合同法將誠實(shí)信用規(guī)定為一項(xiàng)基本法律原則。二手房的交易由于買賣雙方信息不對稱、過戶時(shí)間長、手續(xù)瑣碎等本身就存在一定風(fēng)險(xiǎn)，對賣家而言，其表現(xiàn)為買方遲延付款、不能付款等；而買方的風(fēng)險(xiǎn)則更大：賣方未按約交房、不協(xié)助過戶登記、一房二賣、不遷戶口等都是常見的風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)往往存在于肆意違約的不誠信行為之中。
