審理法院：中衛(wèi)市中級人民法院
案號：（2018）寧05民終652號
案件類型：民事
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
裁判日期：2018-11-21
審理經(jīng)過
上訴人寧夏吉晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海原分公司（以下簡稱吉晟公司海原分公司）因與被上訴人田小平商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服寧夏回族自治區(qū)海原縣人民法院（2018）寧0522民初132號民事判決，向本院提出上訴。本院于2018年10月9日立案后，依法組成合議庭，經(jīng)閱卷、詢問當(dāng)事人，決定對本案不開庭審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
上訴人吉晟公司海原分公司上訴請求：1.撤銷一審法院作出的（2018）寧0522民初132號民事判決，將本案發(fā)回重審或改判駁回被上訴人田小平的一審訴訟請求；2.本案的訴訟費(fèi)用由被上訴人田小平承擔(dān)。事實(shí)與理由：一審依據(jù)田小平提供的兩份收據(jù)就認(rèn)定田小平向吉晟公司海原分公司交納房款915284元，屬認(rèn)定事實(shí)錯誤。本案所謂的915284元購房款并不存在，真實(shí)情況是吉晟公司海原分公司的負(fù)責(zé)人田云發(fā)欠付田小平路面硬化工程款，因田云發(fā)無現(xiàn)金支付，雙方達(dá)成協(xié)議將吉晟公司海原分公司開發(fā)的海原縣老城區(qū)農(nóng)資交易市場的兩套營業(yè)房（10-18、77.08平米、房款470188元；12-15、75.44平米、房款445096元）抵頂給田小平。田小平主張向吉晟公司海原分公司購買房屋，但并未向一審法院提交房屋買賣合同或者房屋預(yù)售合同，僅提交兩份收據(jù)支持其主張。一審法院沒有查清田小平是用現(xiàn)金交納還是銀行轉(zhuǎn)賬支付的購房款，這筆購房款是否進(jìn)入吉晟公司海原分公司的賬戶?；诔＠砑叭粘＝灰琢?xí)慣，在吉晟公司海原分公司負(fù)責(zé)人欠付田小平工程款的情況下，田小平卻同時再花費(fèi)90多萬元向吉晟公司海原分公司購買房屋，顯然不符合常理。一審法院在庭審期間根本沒有調(diào)查吉晟公司海原分公司是否具有涉案房屋的商品房預(yù)售許可證，便以吉晟公司海原分公司沒有商品房預(yù)售許可證認(rèn)定合同無效。綜上，一審法院在認(rèn)定事實(shí)及適用法律上均存在錯誤，希望二審法院依法公正判決。
被上訴人辯稱
被上訴人田小平辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決結(jié)果適當(dāng)，應(yīng)當(dāng)駁回上訴，維持原判。
田小平向一審法院起訴請求：1.解除田小平與吉晟公司海原分公司簽訂的商品房預(yù)售合同；2.由吉晟公司海原分公司返還田小平房款915284元；3.由吉晟公司海原分公司按銀行貸款利率承擔(dān)該款違約金；4.本案訴訟費(fèi)用由吉晟公司海原分公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年11月8日，吉晟公司海原分公司向田小平出具了兩份收據(jù)，分別為“今收到田小平：10-18、77.08平方米、房款470188元，12-15、75.44平方米、房款445096元，交款人田小平”。該收據(jù)上蓋有該公司財(cái)務(wù)專用章的印章。另查明，吉晟公司海原分公司是經(jīng)依法登記注冊的有限責(zé)任公司（自然人投資或控股），從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等經(jīng)營范圍，2015年在海原縣南華山綜合市場開發(fā)房產(chǎn)。
一審法院認(rèn)為，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”本案中，雙方就該房屋買賣不能提供書面合同，截止庭審后，也不能提供商品房預(yù)售許可證，根據(jù)以上司法解釋的規(guī)定，雙方之間的房屋買賣依法應(yīng)為無效合同。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同無效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價賠償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，吉晟公司海原分公司基于該無效合同收取田小平房款915284元應(yīng)當(dāng)返還，故田小平的該項(xiàng)請求，依法應(yīng)予支持。至于田小平主張的違約金，因無效合同自始沒有法律約束力，且田小平不能提供支持其主張的證據(jù)，其該項(xiàng)請求，不予支持。另，關(guān)于吉晟公司海原分公司抗辯的其欠田小平硬化路款744000元，其用涉案房子頂了該欠款而按房屋相應(yīng)的價值向田小平出具的收據(jù)，對此吉晟公司海原分公司不能舉證，不予采信。一審判決：確認(rèn)田小平與吉晟公司海原分公司之間的房屋買賣合同無效；2.吉晟公司海原分公司于判決生效后30日內(nèi)返還田小平房款915284元；3.駁回田小平的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)12953元，由吉晟公司海原分公司負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，上訴人吉晟公司海原分公司提交了以下證據(jù)：
證據(jù)一：海原縣人民法院（2018）寧0522民初113號民事調(diào)解書1份。擬證明：本案不存在商品房預(yù)售合同，而是存在工程欠款問題，且雙方已經(jīng)通過法院達(dá)成支付協(xié)議；
證據(jù)二：海原縣住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局（海）房預(yù)售證第053號商品房預(yù)售許可證1份。擬證明：吉晟公司海原分公司開發(fā)的海原農(nóng)貿(mào)交易市場（6#7#8#9#10#11#）樓于2015年9月20日取得商品房預(yù)售許可證。
吉晟公司海原分公司同時還申請證人田某甲田某甲、田某乙田某乙、田某丙田某丙出庭作證。擬證實(shí)：本案不存在商品房預(yù)售合同，而是存在工程欠款問題，且雙方已經(jīng)通過法院達(dá)成支付協(xié)議，吉晟公司海原分公司沒有收到田小平交納的購房款。
經(jīng)田小平質(zhì)證認(rèn)為，對吉晟公司海原分公司提交的證據(jù)一真實(shí)性、合法性無異議，但與本案無關(guān)聯(lián)性，該調(diào)解書中所涉及的工程款屬于田小平與案外人謝某某謝某某共同所有的工程款，而本案為田小平與吉晟公司海原分公司之間的房屋買賣合同；證據(jù)二在一審之前就已經(jīng)存在，并非一審?fù)徍蟀l(fā)現(xiàn)的證據(jù)，不屬于新的證據(jù)，且本案涉案房屋為10#樓與12#樓，其中12#樓并未在該商品房預(yù)售許可證范圍內(nèi)；三位證人的證言不屬于二審新的證據(jù)，不予質(zhì)證。
被上訴人田小平二審未提交證據(jù)。
對吉晟公司海原分公司提交的證據(jù)，本院認(rèn)證如下：證據(jù)一系田小平、謝某某謝某某與田云發(fā)、田某甲田某甲、田某丙田某丙之間建設(shè)工程施工合同糾紛達(dá)成的調(diào)解書，與本案的商品房預(yù)售合同糾紛不具有關(guān)聯(lián)性，對該證據(jù)的證明目的不予采信；證據(jù)二為商品房預(yù)售部門依法頒發(fā)的許可證，內(nèi)容客觀真實(shí)，本院予以采信；證人田某甲田某甲、田某丙田某丙系田小平、謝某某謝某某與田云發(fā)、田某甲田某甲、田某丙田某丙之間建設(shè)工程施工合同糾紛一案的對方當(dāng)事人，且又與田云發(fā)具有親屬關(guān)系，二人與本案當(dāng)事人田小平及田云發(fā)均存在利害關(guān)系，對其證言不予采信，證人田某乙田某乙原系吉晟公司海原分公司的財(cái)務(wù)出納，其證言擬證實(shí)其作為吉晟公司海原分公司的出納，未收到田小平交納的購房款，其向田小平開具購房款收據(jù)系應(yīng)吉晟公司海原分公司負(fù)責(zé)人田云發(fā)的要求而出具的。根據(jù)田小平一審提交的證據(jù)，田某乙田某乙于2015年11月8日向田小平出具了兩張金額分別為470188元、445096元的收據(jù)，現(xiàn)田某乙田某乙二審出庭證明其作為公司出納未收到田小平交納的購房款而向田小平出具了交款收據(jù)，該證言內(nèi)容與其向田小平出具交款收據(jù)的事實(shí)行為明顯矛盾，從證據(jù)形式及證明效力上判斷，交款收據(jù)的證據(jù)效力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于田某乙田某乙二審的出庭證言，故對田某乙田某乙的證言不予采信。
本院查明
二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致的，本院予以確認(rèn)。
另查明，吉晟公司系經(jīng)依法登記注冊的有限責(zé)任公司（自然人投資或控股），從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等經(jīng)營范圍。吉晟公司海原分公司系吉晟公司的分支機(jī)構(gòu)，吉晟公司海原分公司開發(fā)的海原農(nóng)貿(mào)交易市場（6#7#8#9#10#11#）樓于2015年9月20日取得商品房預(yù)售許可證。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，吉晟公司海原分公司上訴提出一審認(rèn)定田小平向吉晟公司海原分公司交納房款915284元的事實(shí)錯誤，本案真實(shí)情況是吉晟公司海原分公司負(fù)責(zé)人田云發(fā)欠付田小平路面硬化工程款，因田云發(fā)無現(xiàn)金支付，雙方達(dá)成協(xié)議將吉晟公司開發(fā)的海原縣老城區(qū)農(nóng)資交易市場的兩套營業(yè)房（10-18、77.08平米、房款470188元；12-15、75.44平米、房款445096元）抵頂給田小平，吉晟公司海原分公司與田小平之間沒有簽訂商品房預(yù)售合同，雙方之間不存在商品房預(yù)售合同關(guān)系。首先，經(jīng)本院查看一審法院庭審?fù)戒浺翡浵窆獗P，吉晟公司海原分公司負(fù)責(zé)人田云發(fā)一審?fù)徶忻鞔_自認(rèn)與田小平簽訂有商品房預(yù)售合同。其次，吉晟公司海原分公司二審提交的海原縣人民法院（2018）寧0522民初113號民事調(diào)解書載明田云發(fā)與田小平、謝某某謝某某建設(shè)工程施工合同糾紛一案于2018年9月14日開庭，同日雙方就田云發(fā)欠付田小平、謝某某謝某某路面硬化工程款達(dá)成調(diào)解意見，由海原縣人民法院制作調(diào)解書，該調(diào)解書形成的時間為2018年9月14日，而本案一審判決于2018年8月29日作出，于2018年9月3日向田云發(fā)本人送達(dá)。結(jié)合以上兩案開庭、調(diào)解、送達(dá)時間來看，在田云發(fā)與田小平之間的路面硬化工程款糾紛開庭、調(diào)解時，本案一審判決已向田云發(fā)送達(dá)，此時，田云發(fā)已明知吉晟公司海原分公司與田小平之間的商品房預(yù)售合同糾紛一案的判決結(jié)果，但仍與田小平就雙方之間的路面硬化工程款糾紛達(dá)成調(diào)解意見，若如本案田云發(fā)的抗辯，已將吉晟公司開發(fā)的海原縣老城區(qū)農(nóng)資交易市場的10-18、12-15兩套營業(yè)房用于抵頂田云發(fā)欠付田小平的路面硬化工程款，那么在田小平訴田云發(fā)建設(shè)工程施工合同糾紛一案中，則田云發(fā)不應(yīng)再主動自愿與田小平達(dá)成還款協(xié)議，田云發(fā)的行為明顯與常理不符。綜合田云發(fā)在以上兩案中的訴訟行為，可以推斷出本案商品房預(yù)售合同糾紛與田小平訴田云發(fā)建設(shè)工程施工合同糾紛沒有關(guān)聯(lián)性的結(jié)論。故對雙方之間存在海原農(nóng)貿(mào)交易市場10-18、12-15營業(yè)房商品房預(yù)售合同這一事實(shí)本院予以確認(rèn)。因田小平已向吉晟公司履行了支付購房款的合同義務(wù)，吉晟公司應(yīng)依法履行向田小平交付房屋的合同義務(wù)。
二審期間，吉晟公司海原分公司提交證據(jù)證實(shí)該公司已于2015年9月20日取得海原農(nóng)貿(mào)交易市場（6#7#8#9#10#11#）樓商品房預(yù)售許可證。因該商品房預(yù)售許可證的許可范圍為海原農(nóng)貿(mào)交易市場6#、7#、8#、9#、10#、11#樓，一審以吉晟公司海原分公司未取得商品房預(yù)售許可證認(rèn)定雙方之間的商品房預(yù)售合同無效錯誤。根據(jù)二審查明的事實(shí)，田小平與吉晟公司海原分公司之間的海原農(nóng)貿(mào)交易市場10-18營業(yè)房商品房預(yù)售合同屬于有效合同，田小平與吉晟公司海原分公司之間的海原農(nóng)貿(mào)交易市場12-15營業(yè)房商品房預(yù)售合同因吉晟公司海原分公司未取得12#樓的商品房預(yù)售許可證屬無效合同。對于上述12-15營業(yè)房的無效合同，一審根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”的規(guī)定，判決吉晟公司海原分公司應(yīng)向田小平返還購房款445096元并無不當(dāng)。對于10-18營業(yè)房預(yù)售合同，依法成立，吉晟公司應(yīng)履行向田小平交付房屋的義務(wù)，但吉晟公司二審當(dāng)庭陳述該房屋尚未竣工驗(yàn)收，因該房屋不具備交付條件，10-18營業(yè)房預(yù)售合同的合同目的已不能實(shí)現(xiàn)，田小平一審提出解除10-18營業(yè)房預(yù)售合同，由吉晟公司海原分公司退還10-18營業(yè)房購房款470188元的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院依法予以支持。
綜上，因二審出現(xiàn)新證據(jù)，導(dǎo)致本案事實(shí)發(fā)生變化，需對一審判決結(jié)果予以糾正。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十八條、第九十四條第（四）項(xiàng)、第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條、第一百七十條第一款（二）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
一、撤銷寧夏回族自治區(qū)海原縣人民法院（2018）寧0522民初132號民事判決；
二、確認(rèn)上訴人寧夏吉晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海原分公司與被上訴人田小平之間的海原農(nóng)貿(mào)交易市場12-15營業(yè)房商品房預(yù)售合同無效；
三、解除上訴人寧夏吉晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海原分公司與被上訴人田小平之間的海原農(nóng)貿(mào)交易市場10-18營業(yè)房商品房預(yù)售合同；
四、上訴人寧夏吉晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海原分公司于判決生效后30日內(nèi)返還被上訴人田小平購房款915284元；
五、駁回上訴人寧夏吉晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海原分公司的上訴請求。
一審案件受理費(fèi)12953元、公告費(fèi)200元，二審案件受理費(fèi)12953元均由上訴人寧夏吉晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海原分公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長李娟
審判員郭群杰
審判員孫萬紅
裁判日期
二〇一八年十一月二十一日
書記員
書記員張旭
