胡某與宋某執(zhí)行異議案-在法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同且已占有使用該不動產的案外人主張租賃權方能成立
人民法院案例庫 入庫編號：2024-17-5-201-022
關鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行異議/案外人異議/租賃權
基本案情
宋某與鄭某、羅某房屋買賣合同糾紛一案，北京市西城區(qū)人民法院（以下簡稱西城法院）于2017年6月13日作出（2017）京0102民初56號民事判決：一、宋某與鄭某簽訂的關于北京市西城區(qū)建功西里XX號樓XX房屋（以下簡稱涉案房屋）的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》繼續(xù)履行，鄭某、羅某于該判決生效之日起七日內協助宋某辦理涉案房屋的產權過戶手續(xù)；二、鄭某于涉案房屋產權過戶手續(xù)辦理完畢后七日內將涉案房屋交付宋某；三、宋某于涉案房屋產權過戶手續(xù)辦理完畢當日支付鄭某剩余購房款八百五十萬元；四、駁回宋某的其他訴訟請求。該判決送達后，鄭某、羅某不服向北京市第二中級人民法院提起上訴，該院經審理于2017年12月28日作出（2017）京02民終12199號民事判決：駁回上訴，維持原判。訴訟中，無論一審期間還是二審期間，鄭某均未提及涉案房屋租賃事宜。判決生效后，宋某向西城法院申請強制執(zhí)行，西城法院于2018年1月10日以（2018）京0102執(zhí)465號執(zhí)行案件立案執(zhí)行，同日向鄭某下達執(zhí)行通知書。
2018年12月10日，案外人胡某提出執(zhí)行異議稱其為涉案房屋的合法承租人，目前仍在合理承租期限內，其與被執(zhí)行人鄭某簽訂的房屋租賃合同發(fā)生在鄭某與申請執(zhí)行人宋某簽訂的房屋買賣合同之前，形成合法的阻卻事由，申請法院依法中止強制向宋某交付涉案房屋。
宋某對于胡某所提異議中的承租關系不予認可，認為系胡某與鄭某惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產，不同意胡某的異議請求。
經審查查明，2016年1月1日胡某與鄭某簽訂房屋租賃合同，房屋建筑面積為207.41平方米，每月租金為3000元，租期自2016年1月1日起至2035年12月31日止，共20年。
另查明，2016年3月21日，鄭某委托北京某家房地產經紀有限公司（以下簡稱某家公司）賣房時，某家公司經紀人進入房屋拍攝照片后上傳某家公司APP進行掛牌出售，房屋使用狀態(tài)為辦公用房。2016年3月24日，某家公司經紀人進入房屋拍攝各房間照片，房屋使用狀態(tài)為辦公用房。2016年9月8日，房屋買受人宋某簽訂合同前看房拍攝照片，房屋使用狀態(tài)為辦公用房。在與宋某于2016年9月13日簽訂房屋買賣合同時，鄭某曾在合同中明確表示“出賣人未將該房出租”。聽證中，胡某稱房屋簽訂后并沒有立即接收該房屋，房屋的狀態(tài)是長期處于鄭某所在公司的辦公用房狀態(tài)，因為鄭某當時考慮要出售房屋，雙方關系本來不錯，如果出售了就不再承租。一年后，大概天熱的時候才開始使用該房屋。
西城法院于2019年7月31日作出（2019）京0102執(zhí)異144號執(zhí)行裁定，裁定駁回胡某的異議請求，胡某對該裁定未提起案外人執(zhí)行異議之訴，該裁定已經生效。
裁判理由
法院生效裁判認為，本案焦點有二：
一是案外人胡某主張的租賃權是否依法成立，二是其權利能否排除強制執(zhí)行。首先，2016年9月13日鄭某與宋某簽訂房屋買賣合同時，房屋使用狀態(tài)為辦公用房，鄭某在合同中明確表示“出賣人未將該房出租”，胡某稱其與鄭某簽訂房屋租賃合同后，因鄭某當時想出售房屋所以沒有立即入住，由此可以認定2016年9月13日房屋買賣合同簽訂時，即使胡某與鄭某于2016年1月1日簽訂了房屋租賃合同，但該租賃合同也并未實際履行。再者，2017年5月26日后，胡某對該房屋進行了改造使用，但對建筑面積為207.41平方米的房屋，約定每月租金只有3000元，明顯大幅度低于市場價格，且租期自2016年1月1日起至2035年12月31日止共20年，胡某所稱租金價低是因為其是鄭某開辦公司的老員工，因身患肝病，鄭某為照顧他，以及便于其女兒與崔某之間進行業(yè)務合作，明顯不具合理性。
鑒于以上事實，對于宋某主張胡某與鄭某構成惡意串通，以明顯不合理的低價承租爭議房屋的意見，法院予以采信。無論胡某對其提交的崔某名下銀行交易明細、微信聊天截圖、五份繳費憑證，能否證實繳納了租金、其他費用，均動搖不了宋某該主張。對胡某所申請法院應依法中止強制向宋某交付涉案房屋的請求，因其主張的租賃權并未依法成立，其權利不能排除強制執(zhí)行，應不予支持。
裁判要旨
1.對于案外人主張承租權成立的條件應進行嚴格審查。需同時符合以下兩個條件方能成立：其一，在法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同；其二，在法院查封之前承租人已占有使用該不動產。
2.在案外人異議案件的審查中，應該綜合是否實際繳納租金、租金是否嚴重偏離市場價格、繳納方式是否符合一般交易習慣、物業(yè)管理繳費憑證等因素綜合進行認定，以防止承租人與被執(zhí)行人惡意串通拖延執(zhí)行。在涉及房屋買賣以及抵押登記的情形時，也可以參考相關合同中是否有關于房屋出租情況的表述。
3.案外人承租在先的租賃權成立仍不能阻卻拍賣等強制執(zhí)行措施，其產生的法律后果是簽署租賃協議及合法占有的承租人能在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行人的不動產，即繼續(xù)承租涉案房屋直至租賃期滿。實踐中，需要予以明確的是該項異議屬于案外人針對執(zhí)行標的提出的異議，執(zhí)行法院應當對此進行立案審查，并作出裁定，不可直接認定租賃權成立并予以執(zhí)行。
關聯索引
《中華人民共和國民事訴訟法》第238條（本案適用的是2017年修正的《中華人民共和國民事訴訟法》第227條）
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第31條
執(zhí)行異議：北京市西城區(qū)人民法院（2019）京0102執(zhí)異144號執(zhí)行裁定（2019年7月31日）
