施某進與胡某仁等執(zhí)行監(jiān)督案-買受人以拍賣公告未披露涉案土地的規(guī)劃設(shè)計條件超過有效期為由請求退還保證金的，應(yīng)予支持
人民法院案例庫 入庫編號：2024-17-5-203-058
關(guān)鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行監(jiān)督/拍賣/瑕疵/保證金
基本案情
施某進與景德鎮(zhèn)某成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等合作合同糾紛一案，江西省景德鎮(zhèn)市中級人民法院（2014）景民一初字第7號民事判決發(fā)生法律效力并進入執(zhí)行程序后，景德鎮(zhèn)市中級人民法院作出（2015）景執(zhí)字第4-2號執(zhí)行裁定，拍賣被執(zhí)行人景德鎮(zhèn)某成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下位于江西省景德鎮(zhèn)市的國有土地使用權(quán)。景德鎮(zhèn)丁公司對涉案土地作出估價報告，在土地利用條件設(shè)定部分載明：依據(jù)景德鎮(zhèn)市城市規(guī)劃局（2002）規(guī)條字第101號《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》（有效期自2002年10月17日至2021年10月16日），待估宗地容積率＜2.0，建筑密度＜38%，按照最有效利用原則，評估設(shè)定容積率為2.0，建筑密度為38%。2018年1月29日，景德鎮(zhèn)市中級人民法院在司法網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺某寶網(wǎng)上公開發(fā)布關(guān)于拍賣被執(zhí)行人景德鎮(zhèn)某成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下位于江西省景德鎮(zhèn)市的國有土地使用權(quán)及地上建筑物的公告，并定于2018年3月1日至2日，在司法網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺某寶網(wǎng)公開司法拍賣。在該拍賣公告中載明：“三、咨詢、看樣的時間及方式：自2018年1月30日起至2018年2月28日止接受咨詢（雙休日除外），有意者請與執(zhí)行法院聯(lián)系”；“六、特別提醒：標的物以實物現(xiàn)狀為準，景德鎮(zhèn)市中級人民法院不承擔本標的瑕疵保證。有意者請親自實地看樣，未看樣的競買人視為對本標的實物現(xiàn)狀的確認，責任自負?！绷碓谂馁u須知中載明：“二、本次拍賣活動遵循‘公開、公平、公正、誠實信用’的原則，拍賣活動具備法律效力。參加本次拍賣活動的當事人及競買人必須遵循本須知的各項條款，并對自己的行為承擔法律責任”；“九、……請競買人在拍賣前必須仔細審查拍賣標的物，調(diào)查是否存在瑕疵，認真研究查看所競買標的物的實際情況，并請親臨展示現(xiàn)場，實地看樣，未看樣的競買人視為對本標的實物現(xiàn)狀的確認，慎重決定競買行為，競買人一旦做出競買決定，即表明已完全了解，并接受標的物的現(xiàn)狀和一切已知及未知的瑕疵?！?/p>
2018年2月28日，胡某仁通過拍賣平臺某寶網(wǎng)交納規(guī)定的200萬元保證金獲得了競買資格。經(jīng)過46輪競價，胡某仁以25149040元的最高出價競買成功，但其未在規(guī)定的2018年3月10日前交納剩余拍賣價款。經(jīng)景德鎮(zhèn)市中級人民法院多次催促，胡某仁仍不交納，該院遂于2018年3月21日作出（2015）景執(zhí)字第4-9號執(zhí)行裁定，重新拍賣涉案土地，對胡某仁所交保證金200萬元不予退還。2018年4月9日，景德鎮(zhèn)市城市規(guī)劃局出具《關(guān)于景德鎮(zhèn)市中級人民法院執(zhí)行局來函的回復函》。4月17日，該局又出具《關(guān)于胡某仁來函的回復》。兩份函件均稱，依據(jù)2015年江西省人民政府批準的《景德鎮(zhèn)市城市規(guī)劃總體規(guī)劃（2012-2030）》，該局于2017年組織編制了《景德鎮(zhèn)市河西老城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》。按照城市規(guī)劃要求，為避免城市規(guī)劃建設(shè)的碎片化，有利于推進整治更新整體性和有序性，本案拍賣的景德鎮(zhèn)某成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下土地使用權(quán)涉及的土地應(yīng)與地塊北側(cè)、西側(cè)城市建設(shè)用地進行整合，方可滿足上述城市規(guī)劃的要求，由于該涉案土地系“xx花園”二期剩余土地缺少控制性詳細規(guī)劃條件的指導，且分割出的二期用地規(guī)劃條件已經(jīng)超出了有效期，因而該土地規(guī)劃條件無效。
胡某仁不服（2015）景執(zhí)字第4-9號執(zhí)行裁定，向景德鎮(zhèn)市中級人民法院提出執(zhí)行異議，請求退還其交納的200萬元保證金。景德鎮(zhèn)市中級人民法院于2018年6月14日作出（2018）贛02執(zhí)異10號執(zhí)行裁定，撤銷該院（2015）景執(zhí)字第4-9號執(zhí)行裁定的第二項，退還胡某仁交納的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣保證金200萬元。申請執(zhí)行人施某進不服，向江西省高級人民法院申請復議，江西省高級人民法院于2018年7月11日作出（2018）贛執(zhí)復47號執(zhí)行裁定，以事實不清、證據(jù)不足為由撤銷景德鎮(zhèn)市中級人民法院（2018）贛02執(zhí)異10號執(zhí)行裁定，發(fā)回該院重新審查。景德鎮(zhèn)市中級人民法院重新審查后，于2018年8月13日作出（2018）贛02執(zhí)異16號執(zhí)行裁定，撤銷該院（2015）景執(zhí)字第4-9號執(zhí)行裁定的第二項，對胡某仁交納的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣保證金200萬元予以退還。施某進不服，向江西省高級人民法院申請復議。江西省高級人民法院于2018年9月7日作出（2018）贛執(zhí)復66號執(zhí)行裁定，駁回施某進的復議請求，維持景德鎮(zhèn)市中級人民法院（2018）贛02執(zhí)異16號執(zhí)行裁定。施某進不服，向最高人民法院申訴。最高人民法院于2020年9月30日作出（2020）最高法執(zhí)監(jiān)220號執(zhí)行裁定，駁回施某進的申訴請求。
裁判理由
法院生效裁判認為：本案爭議焦點問題為競買人以拍賣的涉案土地使用權(quán)規(guī)劃設(shè)計條件超過有效期為由悔拍，應(yīng)否退還其交納的保證金。
人民法院在執(zhí)行程序中拍賣被執(zhí)行的財產(chǎn)，應(yīng)當按照法律、司法解釋的規(guī)定對拍賣標的物進行公告。按照《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第十二條的規(guī)定，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣應(yīng)當先期公告，拍賣公告應(yīng)當包括拍賣財產(chǎn)、價格、保證金、競買人條件、拍賣財產(chǎn)已知瑕疵、相關(guān)權(quán)利義務(wù)、法律責任、拍賣時間、網(wǎng)絡(luò)平臺和拍賣法院等信息?！兑?guī)定》第十四條同時規(guī)定了應(yīng)當在拍賣公告發(fā)布時予以特別提示的事項，其中包括拍賣財產(chǎn)已知瑕疵和權(quán)利負擔等。本案中，景德鎮(zhèn)市中級人民法院通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的方式，對涉案土地使用權(quán)進行拍賣，應(yīng)當在拍賣前查明拍賣財產(chǎn)現(xiàn)狀、已知瑕疵及權(quán)利負擔等內(nèi)容，并在拍賣公告中予以載明。同時，還應(yīng)當對拍賣財產(chǎn)已知瑕疵予以特別提示。雖然景德鎮(zhèn)市中級人民法院發(fā)布拍賣公告時，有關(guān)涉案土地使用權(quán)的估價報告也同時予以了公布，報告中載明土地利用條件設(shè)定是依據(jù)景德鎮(zhèn)市城市規(guī)劃局（2002）規(guī)條字第101號《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，但是拍賣公告、拍賣須知、估價報告中均未明確披露《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》已超出有效期的事實，拍賣公告及拍賣須知中亦未特別提示該超出有效期的事實可能造成的風險。
同時，從2018年4月9日景德鎮(zhèn)市城市規(guī)劃局向景德鎮(zhèn)市中級人民法院所作復函的內(nèi)容來看，按照2017年《景德鎮(zhèn)市河西老城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》要求，涉案土地開發(fā)利用必須整合地塊北側(cè)、西側(cè)城市建設(shè)用地，方可滿足城市規(guī)劃要求。由于缺少控制性詳細規(guī)劃的指導，且分割出的二期用地規(guī)劃條件已經(jīng)超出了有效期，故該分割出的二期用地規(guī)劃條件是無效的。因此，從上述復函內(nèi)容看，涉案土地使用權(quán)《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》超出有效期，其原規(guī)劃已不能滿足目前的城市規(guī)劃要求，原規(guī)劃條件無效。景德鎮(zhèn)市中級人民法院未在拍賣時對上述情況予以公示及說明，競買人根據(jù)拍賣公告及估價報告披露的信息，對開發(fā)利用涉案土地已有預期，規(guī)劃條件無效導致存在其競買目的無法實現(xiàn)的風險?！兑?guī)定》第三十一條規(guī)定了當事人、利害關(guān)系人提出異議請求撤銷網(wǎng)絡(luò)司法拍賣應(yīng)予支持的幾類情形，其中就包括由于拍賣財產(chǎn)的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴重失實，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實現(xiàn)的情形。故本案競買人胡某仁未再交納剩余價款，并主張景德鎮(zhèn)市中級人民法院應(yīng)將保證金予以退還，存在法定理由。景德鎮(zhèn)市中級人民法院裁定退還胡某仁200萬元保證金，并無不當。故法院依法作出如上裁判。
裁判要旨
執(zhí)行法院對涉案土地使用權(quán)進行網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，應(yīng)當在拍賣前查明拍賣財產(chǎn)現(xiàn)狀、已知瑕疵及權(quán)利負擔等內(nèi)容，并在拍賣公告中予以載明、對已知瑕疵予以特別提示。執(zhí)行法院在拍賣時未對涉案土地使用權(quán)《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》超出有效期的事實及可能造成的風險予以公示及說明，競買人根據(jù)拍賣公告及估價報告披露的信息，對開發(fā)利用涉案土地已有預期，規(guī)劃條件無效導致存在其競買目的無法實現(xiàn)的風險。此時競買人主張退還保證金，應(yīng)予支持。
關(guān)聯(lián)索引
《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（法釋〔2016〕18號）第12條、第14條、第31條
執(zhí)行異議（第一次）：江西省景德鎮(zhèn)市中級人民法院（2018）贛02執(zhí)異10號執(zhí)行裁定（2018年6月14日）
執(zhí)行復議（第一次）：江西省高級人民法院（2018）贛執(zhí)復47號執(zhí)行裁定（2018年7月11日）
執(zhí)行異議（第二次）：江西省景德鎮(zhèn)市中級人民法院（2018）贛02執(zhí)異16號執(zhí)行裁定（2018年8月13日）
執(zhí)行復議（第二次）：江西省高級人民法院（2018）贛執(zhí)復66號執(zhí)行裁定（2018年9月7日）
執(zhí)行監(jiān)督：最高人民法院（2020）最高法執(zhí)監(jiān)220號執(zhí)行裁定（2020年9月30日）
