某銀行股份有限公司成都分行與成都某置業(yè)有限公司執(zhí)行實施案-堅持善意文明執(zhí)行理念,依法采取“活封”措施
人民法院案例庫 入庫編號:2024-17-5-101-002
關鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行實施/善意文明執(zhí)行/活封/民營房企/保交樓
基本案情
2022年8月5日,某銀行股份有限公司成都分行(以下簡稱某銀行)向成都市中級人民法院(以下簡稱成都中院)申請訴前保全,請求以13億元為限查封、凍結成都某置業(yè)有限公司(以下簡稱某公司)名下財產(chǎn)。同日,成都中院作出保全裁定,凍結了某公司在某銀行開設的系列商品房預售監(jiān)管賬戶;查封了某公司名下位于成都市錦江區(qū)的土地使用權及在建工程。8月29日,某銀行就其與某公司簽訂的《借款展期協(xié)議》《抵押合同》《質押合同》向四川省成都市高新公證處申請賦予強制執(zhí)行力,并于8月31日向成都中院申請強制執(zhí)行。成都中院依據(jù)成都市高新公證處作出的具有強制執(zhí)行力的(2022)川成高證經(jīng)字第10240號公證書,立案執(zhí)行某銀行與某公司公證債權文書一案。執(zhí)行標的為:一、借款本金人民幣670000000元;二、利息人民幣4857500元;三、違約金人民幣67000000元;四、罰息、復利(自2022年8月27日起,以借款本金余額為基數(shù),按年利率9%上浮50%,即13.5%計收罰息;以逾期利息余額為基數(shù),按年利率9%上浮50%,即13.5%計收復利);五、實現(xiàn)債權的所有費用。執(zhí)行過程中,承辦法官第一時間通知雙方當事人到院溝通,詳細了解案涉在建樓盤的具體情況,摸清雙方當事人對后續(xù)執(zhí)行方式的基礎意愿,促使雙方當事人達成在實現(xiàn)被執(zhí)行人資產(chǎn)價值最大化的基礎上推進后續(xù)執(zhí)行工作的共識。同步依法引導申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人對現(xiàn)有監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度以外資金的用途、使用方式達成一致意見,最大程度避免被執(zhí)行人因資金鏈中斷而引發(fā)供應商集體討債、農(nóng)民工集體討薪等一系列涉穩(wěn)隱患,為實現(xiàn)被執(zhí)行人資產(chǎn)價值最大化奠定了堅實的基礎。主動對接住建部門,了解案涉房產(chǎn)在法院查封狀態(tài)下辦理商品房預售許可證的相關程序,決定向住建部門送達在不解除查封的狀態(tài)下辦理商品房預售的《協(xié)助執(zhí)行通知書》,以破解僵局,促成被執(zhí)行人取得商品房預售許可。最終,共銷售房屋139套,銷售回款10億余元,去化率達94.50%。同時,為保障申請執(zhí)行人的合法權益,及時凍結案涉房屋的商品房預售資金監(jiān)管賬戶,監(jiān)督被執(zhí)行人在一定期限內按照合理價格自行銷售房屋,并將銷售房款用于償付債務。最終,被執(zhí)行人某公司以銷售回款向申請執(zhí)行人償付了7.1億余元,向成都中院繳納執(zhí)行費77萬余元。
2023年9月11日,成都中院作出(2022)川01執(zhí)4769號結案通知書,本案執(zhí)行完畢。
裁判理由
法院生效裁判認為,本案系借款合同糾紛,申請執(zhí)行人為金融機構,被執(zhí)行人系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。申請執(zhí)行人的訴求是兌現(xiàn)債權,被執(zhí)行人可供執(zhí)行的財產(chǎn)為已被保全查封但尚未取得商品房預售許可證的待售房產(chǎn)。執(zhí)行法院認為,按照常規(guī)的執(zhí)行流程,法院可以通過拍賣推進查封資產(chǎn)的司法處置。但通過拍賣方式處置資產(chǎn),存在被執(zhí)行人資產(chǎn)價值縮水的風險,還會引發(fā)系列糾紛,加重被執(zhí)行人的債務訴訟負擔,最終可能導致企業(yè)資不抵債,還可能影響該項目已售房產(chǎn)的正常交付。依據(jù)《最高人民法院關于在執(zhí)行工作中進一步強化善意文明執(zhí)行理念的意見》第五條第三項規(guī)定:“靈活采取查封措施?!?)查封在建商品房或現(xiàn)房后,在確保能夠控制相應價款的前提下,可以監(jiān)督被執(zhí)行人在一定期限內按照合理價格自行銷售房屋。人民法院在確定期限時,應當明確具體的時間節(jié)點,避免期限過程影響執(zhí)行效率、損害執(zhí)行債權人合法權益?!蓖瑫r,按照“保交樓”的工作要求,應當充分兼顧雙方當事人及購房者、施工單位、材料供應商等其他主體的利益訴求。在此基礎上,人民法院著眼全局考量糾紛的妥善高效、化解,積極引導雙方當事人聯(lián)合申請以監(jiān)管賬戶監(jiān)管限額外資金保障案涉工程建設;主動對接住建部門,了解相關辦證程序,在不解除查封情況下助力房企成功辦理商品房預售許可;為保障申請執(zhí)行人的合法權益,及時凍結案涉房屋的商品房預售資金監(jiān)管賬戶,監(jiān)督被執(zhí)行人在一定期限內按照合理價格自行銷售房屋,并將銷售房款用于償付債務。
裁判要旨
強化善意文明執(zhí)行理念,在依法保障勝訴當事人合法權益同時,最大限度減少對被執(zhí)行人權益影響。在具體個案中,對于資金周轉困難、暫時無力償還債務的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),靈活采取查封措施,對能“活封”的財產(chǎn),盡量不進行“死封”,使查封財產(chǎn)能夠物盡其用,避免社會資源浪費。查封在建商品房或現(xiàn)房后,在確保能夠控制相應價款的前提下,可以監(jiān)督被執(zhí)行人在一定期限內按照合理價格自行銷售房屋。人民法院在確定期限時,應當明確具體的時間節(jié)點,避免期限過長影響執(zhí)行效率、損害執(zhí)行債權人合法權益。
關聯(lián)索引
《最高人民法院關于在執(zhí)行工作中進一步強化善意文明執(zhí)行理念的意見》第5條
執(zhí)行:成都市中級人民法院(2022)川01執(zhí)4769號結案通知書(2023年9月11日)