作者：李凱，安徽金亞太律師事務所
2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，這部新時代人民權利的宣言書將會對我們每個人的生活產生深遠的影響，特別的新增的規(guī)定，值得我們去了解和關注。其中，物權編新設立的用益物權——居住權是什么權利，這會對我們的生活產生什么影響，下文給大家做個基本的梳理。
我們先來看下民法典的具體規(guī)定：
第三百六十六條 【居住權的定義】居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條 【居住權合同】設立居住權,當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。
居住權合同一般包括下列條款:
(一)當事人的姓名或者名稱和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的條件和要求;
(四)居住權期限;
(五)解決爭議的方法。
第三百六十八條 【居住權的設立】居住權無償設立,但是當事人另有約定的除外。設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
第三百六十九條 【居住權的轉讓、繼承和設立居住權的住宅出租】居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租,但是當事人另有約定的除外。
第三百七十條 【居住權的消滅】居住權期限屆滿或者居住權人死亡的,居住權消滅。居住權消滅的,應當及時辦理注銷登記。
第三百七十一條 【以遺囑方式設立居住權的參照適用】以遺囑方式設立居住權的,參照適用本章的有關規(guī)定。
以上六個條文，對居住權做了一般原則性的規(guī)定。通過條文可知，居住權需要通過書面合同的形式確定下來，口頭約定不行，一般都是長期甚至終身的。區(qū)別于租賃關系的是，居住權一般是無償?shù)?，且需要辦理登記。需要注意的是，居住權并不是合同生效時設立，而是要登記才能設立，此時登記就是設立要件而不是對抗善意第三人的要件，在居住權消滅時也同樣需要辦理注銷登記。此外，居住權的享有者僅可自己對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，該權利不能轉讓，也不能繼承。設立居住權的房屋一般也就不能出租了。如果是以遺囑的方式設立居住權，遺囑生效時居住權設立，此時不需要登記才能設立，只不過未登記的不能產生對抗效力。
理論界對于居住權的設立討論了很久。十多年前，梁慧星教授在西政的一次物權法講座中，講到江平教授關于設立居住權目的或現(xiàn)實必要性時提出的一個問題——我有一個保姆，我要想讓他終身居住，但是又不愿意給他房屋的所有權，你們看應該怎么辦？這種場景是設立居住權的現(xiàn)實考量因素之一，僅僅將房屋以租賃的形式給保姆居住，并不能很好的保護保姆的權利，畢竟租賃權是一種債權，相較于物權的保障還是弱了一些，有了居住權，老人的子女在繼承老人的房產后就不能隨意將保姆趕走。類似的場景還可以運用在夫妻雙方離婚后或男女同居期間，享有房屋所有權的一方給另一方設立一個居住權；對于收養(yǎng)的孩子，也可以給他設立一個居住權，從而讓他有個穩(wěn)定的居所；還有就是現(xiàn)在很多的公租房，給居住者設立居住權也會讓他們更加安心。一定程度上，這都是在保護相對弱勢的群體。這些都是居住權的設立給我們生活帶來的一些有益變化。但是，事物都具有兩面性，居住權可能帶來的負面效應也需要引起我們的關注。
首當其沖的就是居住權的設立將會極大地影響該房屋的交易。以前房產交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租賃。以后交易還要看是否存在“居住權”，如果設立了居住權，可能就會給房產交易多設置了一個障礙，特別是居住權的期限很長甚者終身的情形。這將極大的增加全社會住房交易的成本，與此同時不動產登記部門的登記事項、登記系統(tǒng)也需要進行相關優(yōu)化升級。
此外，司法實踐中，有些債務人為了逃避債務，會將自己名下的房屋租賃給其他人，有的甚至是簽訂20年的租賃合同，利用合同法“買賣不破租賃”的原則，即使執(zhí)行法院將其房屋拍賣，購買人在租賃期間內也無法將承租人趕走，這種操作方式不會將房屋價值完全清零，還能部分保護債權人利益。如果這些惡意逃避債務的債務人隨意給他人在自己的房屋上設立居住權，無償且終身的那種，只要居住權人不去世，購買人都不能將居住權人趕走，也就是說債務人可以通過設立居住權的方式在既占有其名下房屋的情況下，又將其房屋價值基本清零，逃避債務將更加簡單。
同時還存在房屋所有權人和居住權人權利沖突時，誰的權利優(yōu)先保護的問題。比如，該房屋是學區(qū)房，那么享有相應學區(qū)入學資格的是房屋的所有權人還是居住權人？又如，如果該房屋需要征收房產稅，納稅義務人是所有權人還是居住權人？以上這些問題可能都需要細化具體的規(guī)則，畢竟民法典的原則性規(guī)定并不能解決該項制度真正實施起來所產生的問題。
