作者：李凱，安徽金亞太律師事務(wù)所
2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，這部新時代人民權(quán)利的宣言書將會對我們每個人的生活產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，特別的新增的規(guī)定，值得我們?nèi)チ私夂完P(guān)注。其中，物權(quán)編新設(shè)立的用益物權(quán)——居住權(quán)是什么權(quán)利，這會對我們的生活產(chǎn)生什么影響，下文給大家做個基本的梳理。
我們先來看下民法典的具體規(guī)定：
第三百六十六條 【居住權(quán)的定義】居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條 【居住權(quán)合同】設(shè)立居住權(quán),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。
居住權(quán)合同一般包括下列條款:
(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的條件和要求;
(四)居住權(quán)期限;
(五)解決爭議的方法。
第三百六十八條 【居住權(quán)的設(shè)立】居住權(quán)無償設(shè)立,但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的,應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。
第三百六十九條 【居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承和設(shè)立居住權(quán)的住宅出租】居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租,但是當(dāng)事人另有約定的除外。
第三百七十條 【居住權(quán)的消滅】居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的,居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的,應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。
第三百七十一條 【以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的參照適用】以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的,參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。
以上六個條文，對居住權(quán)做了一般原則性的規(guī)定。通過條文可知，居住權(quán)需要通過書面合同的形式確定下來，口頭約定不行，一般都是長期甚至終身的。區(qū)別于租賃關(guān)系的是，居住權(quán)一般是無償?shù)模倚枰k理登記。需要注意的是，居住權(quán)并不是合同生效時設(shè)立，而是要登記才能設(shè)立，此時登記就是設(shè)立要件而不是對抗善意第三人的要件，在居住權(quán)消滅時也同樣需要辦理注銷登記。此外，居住權(quán)的享有者僅可自己對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，該權(quán)利不能轉(zhuǎn)讓，也不能繼承。設(shè)立居住權(quán)的房屋一般也就不能出租了。如果是以遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)，遺囑生效時居住權(quán)設(shè)立，此時不需要登記才能設(shè)立，只不過未登記的不能產(chǎn)生對抗效力。
理論界對于居住權(quán)的設(shè)立討論了很久。十多年前，梁慧星教授在西政的一次物權(quán)法講座中，講到江平教授關(guān)于設(shè)立居住權(quán)目的或現(xiàn)實(shí)必要性時提出的一個問題——我有一個保姆，我要想讓他終身居住，但是又不愿意給他房屋的所有權(quán)，你們看應(yīng)該怎么辦？這種場景是設(shè)立居住權(quán)的現(xiàn)實(shí)考量因素之一，僅僅將房屋以租賃的形式給保姆居住，并不能很好的保護(hù)保姆的權(quán)利，畢竟租賃權(quán)是一種債權(quán)，相較于物權(quán)的保障還是弱了一些，有了居住權(quán)，老人的子女在繼承老人的房產(chǎn)后就不能隨意將保姆趕走。類似的場景還可以運(yùn)用在夫妻雙方離婚后或男女同居期間，享有房屋所有權(quán)的一方給另一方設(shè)立一個居住權(quán)；對于收養(yǎng)的孩子，也可以給他設(shè)立一個居住權(quán)，從而讓他有個穩(wěn)定的居所；還有就是現(xiàn)在很多的公租房，給居住者設(shè)立居住權(quán)也會讓他們更加安心。一定程度上，這都是在保護(hù)相對弱勢的群體。這些都是居住權(quán)的設(shè)立給我們生活帶來的一些有益變化。但是，事物都具有兩面性，居住權(quán)可能帶來的負(fù)面效應(yīng)也需要引起我們的關(guān)注。
首當(dāng)其沖的就是居住權(quán)的設(shè)立將會極大地影響該房屋的交易。以前房產(chǎn)交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租賃。以后交易還要看是否存在“居住權(quán)”，如果設(shè)立了居住權(quán)，可能就會給房產(chǎn)交易多設(shè)置了一個障礙，特別是居住權(quán)的期限很長甚者終身的情形。這將極大的增加全社會住房交易的成本，與此同時不動產(chǎn)登記部門的登記事項(xiàng)、登記系統(tǒng)也需要進(jìn)行相關(guān)優(yōu)化升級。
此外，司法實(shí)踐中，有些債務(wù)人為了逃避債務(wù)，會將自己名下的房屋租賃給其他人，有的甚至是簽訂20年的租賃合同，利用合同法“買賣不破租賃”的原則，即使執(zhí)行法院將其房屋拍賣，購買人在租賃期間內(nèi)也無法將承租人趕走，這種操作方式不會將房屋價值完全清零，還能部分保護(hù)債權(quán)人利益。如果這些惡意逃避債務(wù)的債務(wù)人隨意給他人在自己的房屋上設(shè)立居住權(quán)，無償且終身的那種，只要居住權(quán)人不去世，購買人都不能將居住權(quán)人趕走，也就是說債務(wù)人可以通過設(shè)立居住權(quán)的方式在既占有其名下房屋的情況下，又將其房屋價值基本清零，逃避債務(wù)將更加簡單。
同時還存在房屋所有權(quán)人和居住權(quán)人權(quán)利沖突時，誰的權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的問題。比如，該房屋是學(xué)區(qū)房，那么享有相應(yīng)學(xué)區(qū)入學(xué)資格的是房屋的所有權(quán)人還是居住權(quán)人？又如，如果該房屋需要征收房產(chǎn)稅，納稅義務(wù)人是所有權(quán)人還是居住權(quán)人？以上這些問題可能都需要細(xì)化具體的規(guī)則，畢竟民法典的原則性規(guī)定并不能解決該項(xiàng)制度真正實(shí)施起來所產(chǎn)生的問題。
