《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《征收條例》）第17條規(guī)定對被征收人因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)當(dāng)進(jìn)行補(bǔ)償?！墩魇諚l例》第23條規(guī)定對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第14條規(guī)定停產(chǎn)停業(yè)損失由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。但由各省、自治區(qū)、直轄市基本還未制定《房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法》，在目前的國有土地房屋征收工作中停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償工作存在很多難以解決的問題，因此該項(xiàng)立法應(yīng)盡早出臺。
一、關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償過程中出現(xiàn)的問題
1．停產(chǎn)停業(yè)損失的具體內(nèi)涵不清
《征收條例》中并未對停產(chǎn)停業(yè)損失具體包括的內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定，只規(guī)定了根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。停產(chǎn)停業(yè)損失包括直接損失，包括停產(chǎn)停業(yè)期間的經(jīng)常性費(fèi)用開支，即已得利益或現(xiàn)有財產(chǎn)的減損；也包括間接損失，包括停產(chǎn)停業(yè)期間可能發(fā)生的盈利，即將來可得利益或可得財產(chǎn)。若停產(chǎn)停業(yè)損失的內(nèi)涵不確定，在征收當(dāng)事人協(xié)商或評估依據(jù)的制定上就沒有一個確定的標(biāo)準(zhǔn)。
2．承租人的地位不清
《征收條例》未把承租人或?qū)嶋H使用人列入征收當(dāng)事人的范圍內(nèi)，造成在征收補(bǔ)償過程中對承租人或?qū)嶋H使用人的權(quán)利保護(hù)沒有法律依據(jù)。雖然承租人與房屋所有權(quán)人存在合同關(guān)系，可以通過違約責(zé)任來救濟(jì)其權(quán)利，但是征收作為一種不可抗力，一般人并不會在合同中就不可抗力造成的損失進(jìn)行約定，造成合同雙方風(fēng)險自負(fù)，使得承租人的權(quán)利得不到保障。對于非住宅的補(bǔ)償中，很多情況下包括室內(nèi)裝飾裝修價值、機(jī)器設(shè)備等搬遷費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失等內(nèi)容，實(shí)際上都是承租人的損失。但根據(jù)目前的規(guī)定，這些損失仍然是征收人與被征收人協(xié)商的內(nèi)容，不包括承租人。這種情況立法現(xiàn)狀造成實(shí)際工作中，征收人與被征收人達(dá)成了協(xié)議同意交房，但承租人不同意不予搬遷，使得房屋征收不能順利進(jìn)行。
3．征收當(dāng)事人就停產(chǎn)停業(yè)損失協(xié)商不成如何確定
《國有土地上房屋征收評估辦法》第14條規(guī)定停產(chǎn)停業(yè)損失由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。就目前全國的征收補(bǔ)償情況看，征收當(dāng)事人能就停產(chǎn)停業(yè)損失達(dá)成協(xié)議的情況并不普遍，很多被征收人及承租人不配合協(xié)商，不提供經(jīng)營方面相應(yīng)的證據(jù)材料、回避談話，使得無法與其進(jìn)行協(xié)商。按照《征收條例》的規(guī)定房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議，應(yīng)按照征收補(bǔ)償方案作出《房屋征收補(bǔ)償決定》（以下簡稱《補(bǔ)償決定》）。《補(bǔ)償決定》應(yīng)當(dāng)包括停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償內(nèi)容，但是關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)的損失又往往達(dá)不成協(xié)議，最終還是需要通過評估來解決。同時，評估也需要一定的時間才能完成，那么若給予征收當(dāng)事人過長時間進(jìn)行協(xié)商，必然會拖延征收的進(jìn)度。針對目前這種久談不下的情況，征收實(shí)施單位唯一能做到的就是，制作一個被征收人拒絕簽字的《協(xié)商談話筆錄》，該談話筆錄能否成為協(xié)商不成從而啟動評估程序的主要證據(jù)也存在爭議。
4．停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)補(bǔ)償給誰不清
按目前的法律規(guī)定無論被征收人與實(shí)際經(jīng)營者是否一致，停產(chǎn)停業(yè)損失都應(yīng)給被征收人。這種做法在被征收人與實(shí)際經(jīng)營者不一致時容易造成兩者之間的矛盾，不利于搬遷工作的順利進(jìn)行，但若分開補(bǔ)償又于法無據(jù)。
二、對相關(guān)立法的幾點(diǎn)建議
1．明確停產(chǎn)停業(yè)損失的內(nèi)涵
建議立法中對停產(chǎn)停業(yè)損失的具體內(nèi)涵作一定的明確。《北京國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》的規(guī)定，被征收房屋為非住宅房屋的，由房屋征收當(dāng)事人按照房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素協(xié)商確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償金額；協(xié)商不成的，由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。同時北京給出了評估的依據(jù)，這就從側(cè)面給出了停產(chǎn)停業(yè)損失具體包括的內(nèi)容，征收當(dāng)事人在前期的協(xié)商過程中可以借鑒。同時北京規(guī)定在評估中被征收人不能在規(guī)定期限內(nèi)提供反映月凈利潤和員工數(shù)量等有效憑證的，在停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)的計算公式中不計月凈利潤和員工月生活補(bǔ)助。這種規(guī)定也解決了被征收人不配合而無法評估的窘境。
相反，《重慶市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法(暫行)》的規(guī)定，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按房屋評估價值的6%一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，每月按房屋評估價值的5‰支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)，停產(chǎn)停業(yè)期限按實(shí)際過渡期限計算。重慶的規(guī)定是以房屋的評估價值為依據(jù)進(jìn)行停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，這樣的方式避免了協(xié)商、評估的程序，按房屋價值為依據(jù)也有一定的合理性。但是這種規(guī)定的弊端是顯而易見的，同樣的地段和面積可以有不同的營業(yè)性質(zhì)，當(dāng)然其營業(yè)損失可能差別較大。總體來說我們認(rèn)為北京的規(guī)定更為合理。
2．明確承租人的地位
建議在立法中將承租人的地位予以明確，這樣不僅保護(hù)了承租人的利益，同時也為日后的搬遷或強(qiáng)制執(zhí)行在主體上掃清障礙。《吉林市城市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》第26條規(guī)定被征收房屋在租賃期內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)對房屋所有權(quán)人或者承租人進(jìn)行補(bǔ)償。并遵守下列規(guī)定：（一）承租人搬遷時，按照實(shí)際發(fā)生費(fèi)用給予承租人相應(yīng)補(bǔ)助費(fèi)；（二）租賃房屋為非住宅的，相關(guān)獎勵、停產(chǎn)停業(yè)損失等按照本辦法相關(guān)規(guī)定，給予承租人相應(yīng)補(bǔ)償；（三）房屋已經(jīng)裝修的，給予裝修人相應(yīng)補(bǔ)償。房屋所有權(quán)人和承租人有合同約定的，從其約定。第27條規(guī)定被征收的住宅房屋屬于委托產(chǎn)、國有撥用產(chǎn)、單位自管產(chǎn)（包括非成套房屋），承租人或者使用人享有按照房改政策購房權(quán)利的，承租人或者使用人向房屋所有權(quán)人支付按房改政策計算的購房款后，按照本辦法規(guī)定對承租人或者使用人進(jìn)行補(bǔ)償。吉林省的這種規(guī)定明確了承租人的法律地位，在實(shí)際征收工作中具有很好的操作性。
蘇義飛律師：對房屋的實(shí)際使用人進(jìn)行補(bǔ)償，符合實(shí)際，符合法律公平。按照因果關(guān)系原理，補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)針對因拆遷行為而受損失者。在非住宅房屋租賃關(guān)系中，承租人利用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營，而房屋所有人只是收取租金。拆遷非住宅租賃房屋，承租人會因搬遷發(fā)生停產(chǎn)、停業(yè)損失，而出租人遭受的經(jīng)營類損失僅僅是租金，不存在停產(chǎn)停業(yè)問題，因此承租人應(yīng)當(dāng)作為停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償對象。
3．對協(xié)商的期限作出限制
建議就停產(chǎn)停業(yè)損失及室內(nèi)裝修、機(jī)器設(shè)備搬遷費(fèi)用等需征收當(dāng)事人協(xié)商的內(nèi)容，征收當(dāng)事人在征收決定確定的最后簽約期限前幾日內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的，由征收人委托評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。這樣規(guī)定會使的征收的程序更為明確，有利于征收實(shí)施單位開展工作。
4．停產(chǎn)停業(yè)損失分配問題
對于被征收人與實(shí)際經(jīng)營者不相符的情況，北京和重慶都規(guī)定生產(chǎn)經(jīng)營者承租房屋的，依照與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)；沒有約定的，由被征收人參照本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對生產(chǎn)經(jīng)營者給予適當(dāng)補(bǔ)償或協(xié)商分配。這種規(guī)定模式看似將征收人從被征收人與承租人之間的合同關(guān)系解脫出來，但是會造成實(shí)際征收工作中雙方協(xié)商不成，以不搬遷作為要挾，同樣會影響征收工作。在制定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法時應(yīng)充分調(diào)研使補(bǔ)償辦法更加合理和具有操作性。
停產(chǎn)停業(yè)損失作為《征收條例》中明確規(guī)定應(yīng)給予的補(bǔ)償，通過立法確定該補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容和程序，對日后的征收具有重大的影響，期待各地《國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法》早日出臺。
解決好國有土地上企業(yè)和商業(yè)用房的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題，從很大程度上解決了企業(yè)和商業(yè)用房的拆遷問題，有利于各地拆遷工作的順利進(jìn)行，更有利于拆遷工作公平、公正、公開的進(jìn)行，讓一切工作暴漏在陽光之下。路永強(qiáng)律師及其團(tuán)隊(duì)在處理相關(guān)案件過程中，秉承“無規(guī)定一切有利于被拆遷人”的原則，總結(jié)一套專業(yè)有效的辦案技巧，最大程度維護(hù)被拆遷企業(yè)和商業(yè)用房業(yè)主和承租人的利益，北京首席拆遷律師團(tuán)隊(duì)竭誠為您服務(wù)！
