某某信托公司與上海某某投資公司、杭州某某房地產公司、舟山某某置業(yè)公司執(zhí)行實施案-形成于抵押權設立后的租賃權，不妨害抵押權實現(xiàn)的，可在征得申請執(zhí)行人同意后不予滌除
人民法院案例庫 入庫編號：2023-17-5-101-002
關鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行實施/帶租拍賣/滌除租賃權/抵押權
基本案情
申請執(zhí)行人某某信托公司與被執(zhí)行人上海某某投資公司、杭州某某房地產公司、舟山某某置業(yè)公司公證債權文書執(zhí)行一案，北京市方圓公證處于2019年10月23日作出（2019）京方圓執(zhí)字第00331號執(zhí)行證書，明確執(zhí)行標的為：1.融資款本金202000000元；2.自2019年6月20日（含）至清償之日（不含）應付未付的融資收益[依據(jù)《融資協(xié)議》第二條計算，計算公式：應付未付融資款本金（現(xiàn)為202000000）*10.5%*自2019年6月20日（含）至清償之日（不含）的存續(xù)天數(shù)/360]；3.自2019年10月12日（含）起至實際清償之日（不含）止，以應付未付融資款本金為基數(shù)所計算的違約金[依據(jù)《融資協(xié)議》第十五條計算，計算公式：應付未付融資款本金（現(xiàn)為202000000）*0.5%*自2019年10月12日（含）至清償之日（不含）的違約天數(shù)]；以上第2、3項執(zhí)行標的之合計金額，以受法律保護的年利率24%為限；4.某某信托公司為實現(xiàn)債權所實際支付的公證費379110元；5.某某信托公司為實現(xiàn)債權所支付的律師費，以該公司與北京某某律師事務所于2019年10月23日所簽的《法律服務委托合同書》約定的金額為準。上述執(zhí)行證書明確可供執(zhí)行標的物為：1.上海某某投資公司的全部財產；2.杭州某某房產公司所持有的并辦理完抵押登記的位于杭州市西湖區(qū)頤景園項目的6套房產，申請執(zhí)行人在上述執(zhí)行標的范圍內，就上述抵押財產具有優(yōu)先受償權；3.舟山某某置業(yè)公司所持有的并辦理完抵押登記的位于舟山海景時代廣場項目的145套房產，申請執(zhí)行人在上述執(zhí)行標的范圍內，就上述抵押財產具有優(yōu)先受償權。
2019年10月25日，某某信托公司向舟山市中級人民法院（以下簡稱舟山中院）申請執(zhí)行。執(zhí)行過程中，舟山中院查明，舟山某某置業(yè)公司抵押的145套房產位于當?shù)睾诵牡囟?，其中商?17套、辦公用房28套，總建筑面積15009.87平方米。抵押房產中103套已出租給36家租戶，租戶將房產裝修用于開辦KTV、餐廳、超市、早教機構、SPA美容館、健身會所、口腔醫(yī)院等。36份租賃合同中，9份簽訂于抵押設立之前，27份簽訂于抵押設立之后。抵押設立后簽訂租賃合同的租戶為避免其租賃權被滌除以及由此產生的經濟損失，向法院表達了帶租拍賣的意愿。舟山中院考慮到涉案房屋為商鋪、辦公用房，具有較強的商業(yè)屬性，通過對租賃合同的真實性核查、房屋續(xù)租價值評估、帶租與不帶租拍賣價格對比，確認帶租拍賣不會對抵押權的實現(xiàn)造成影響。經舟山中院釋明，某某信托公司同意對大部分先抵后租房屋的租賃權不予滌除。
舟山中院依法對上述房產進行帶租拍賣，最終成交58套，剩余87套以物抵債給某某信托公司。各租戶均予以積極配合，在拍賣成交后重新和買受人簽訂租約并繳納租金。2020年11月25日，舟山中院作出（2019）浙09執(zhí)155號之八十一號裁定，終結本次執(zhí)行程序。
裁判理由
法院生效裁判認為，抵押權設立后形成的租賃權并非必須滌除；租賃權未妨害抵押權實現(xiàn)的，在財產處置時可帶租拍賣。理由如下：
第一，晚于抵押權設立的租賃權并非必須滌除。《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續(xù)存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的實現(xiàn)有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。據(jù)此，法律對執(zhí)行標的物上租賃權與抵押權競合關系的調整，系按照設立的先后順序確定二者之間的對抗效力，并不能簡單得出先抵后租的財產在拍賣時必須滌除租賃權的結論。順位在先權利的實現(xiàn)并不需要消滅順位在后的權利，租賃權不因其順位在后就必然在抵押權實現(xiàn)時終止，需對其是否對抵押權實現(xiàn)造成阻礙進行衡量。本案中，因涉案房產為商鋪、辦公用房，買受人競購案涉房產的目的不同于居民住宅，并非為了居住而是用于投資，更看重房產所蘊含的商業(yè)價值。相對于租賃關系是否存在，買受人更關注租期長短、租金高低以及能否按時收取等因素。相較于滌除租賃權后拍賣的處置方式，在租約期限合理、租金合適的情況下帶租拍賣，可以迅速帶來持續(xù)、穩(wěn)定的租金收益，買受人對房屋商業(yè)價值預估更高，房屋競買價格也會提升。舟山中院通過前期對少量商鋪帶租拍賣的嘗試，發(fā)現(xiàn)相較于滌除租賃權的商鋪，該部分商鋪的圍觀、報名人數(shù)明顯較高。從本案司法網拍的成效來看，帶租拍賣商鋪的成交價格也相對較高。帶租拍賣不僅不會減損商鋪價值，相反還會對房屋的拍賣價格有所提升，也更加有利于抵押權人債權的實現(xiàn)。
第二，租賃權滌除與否應綜合考量各方因素并以抵押權人意愿為準。租賃關系的存在與否對于抵押權實現(xiàn)是否有影響是事實判斷問題，只有帶租拍賣價格比租賃權滌除后拍賣的價格低，才能認定租賃對抵押權實現(xiàn)構成影響。對此，可通過不動產強制拍賣前的評估程序進行測算，進而對租賃權是否對抵押權實現(xiàn)造成影響加以判斷。本案執(zhí)行中，舟山中院通過仔細核查，對于少量租約過長、租金偏低、未按時繳納租金的租賃合同確認為對抵押權實現(xiàn)有影響，對租賃權依法予以滌除。對于剩余大部分的租賃合同，舟山中院考慮到涉案房產為商鋪、辦公用房，通過審查租賃合同真實性，評估續(xù)租價值，比對帶租與不帶租拍賣價格，在確認租賃權存續(xù)不會影響抵押房產處置價格，確定了帶租拍賣的處置思路。同時，當事人對自身權利享有處分權，而處分權的核心在當事人可自由支配、處分自己其所享有的實體性、程序性權利而不受外界干擾。抵押房產上的租賃權是否滌除，直接涉及到抵押權人利益，抵押權人最有發(fā)言權，法院不能依職權做出決定。本案中，舟山法院依法向申請執(zhí)行人釋明，若對抵押房產租賃權全部予以滌除，必然會引發(fā)執(zhí)行異議、異議之訴等糾紛，甚至因房屋裝修賠償、騰退等產生一系列社會問題，進而可能引發(fā)群體性事件。如此以來，債權實現(xiàn)時間過長、花費成本過大，也違背了本案申請執(zhí)行人盡快實現(xiàn)債權回籠資金的初衷。某某信托公司認可法院的意見，同意對抵押房產進行帶租拍賣。
裁判要旨
拍賣財產上形成于抵押權設立后的租賃權，并非一律應予滌除。若租賃權不影響抵押權的實現(xiàn)，可以在征得申請執(zhí)行人同意后予以帶租拍賣。
關聯(lián)索引
《最高院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第28條
執(zhí)行依據(jù)：北京市方圓公證處（2019）京方圓執(zhí)字第00331號執(zhí)行證書（2019年10月25日）
執(zhí)行：浙江省舟山市中級人民法院（2019）浙09執(zhí)155號（2020年11月25日）
