周某某與甲公司執(zhí)行異議案-案外人主張對房產(chǎn)排除執(zhí)行，如未登記非因其自身原因?qū)е?，?yīng)認定其對案涉房屋未辦理過戶登記手續(xù)并無過錯
人民法院案例庫 入庫編號：2024-17-5-201-026
關(guān)鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行異議/案外人/不動產(chǎn)/所有權(quán)認定/排除執(zhí)行
基本案情
甲公司與乙公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案雙方申請仲裁后，甲公司在仲裁期間申請保全乙公司名下財產(chǎn)，山東省日照經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院（以下簡稱日照開發(fā)區(qū)法院）于2021年8月20日作出（2021）魯1191財保98號民事裁定，裁定凍結(jié)乙公司銀行存款人民幣101659343.8元或查封同等價值的其他財產(chǎn)。2021年8月23日，日照開發(fā)區(qū)法院向日照市不動產(chǎn)登記中心送達（2021）魯1191財保98號民事裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，查封了乙公司名下部分不動產(chǎn)，其中包含案涉的日照XX小區(qū)XX幢X單元X室商品房一套，查封期限自2021年8月23日起至2024年8月22日止。
案外人周某某向日照開發(fā)區(qū)法院提出執(zhí)行異議，請求解除對周某某所有的日照XX小區(qū)X幢X單元X室商品房的查封。周某某辯稱，其于2018年2月2日從呂某某處加價40000元購買了乙公司開發(fā)的日照XX小區(qū)X幢X單元X室商品房一套，2018年5月13日、2018年6月24日，周某某分兩次支付乙公司全部房款，周某某于2020年5月29日在乙公司處辦理了更名手續(xù)并于2020年6月9日辦理了接房手續(xù)，但因乙公司原因，該商品房一直未簽訂正式備案合同。2021年8月25日，周某某在簽訂備案合同時發(fā)現(xiàn)該商品房已被法院查封，無法辦理相關(guān)手續(xù)。
日照開發(fā)區(qū)法院查明，周某某于2018年2月2日由其兒媳秦某某代辦從呂某某手中加價40000元購買了乙公司開發(fā)的日照市XX小區(qū)X幢X單元X室商品房一套，并于2018年6月24日向乙公司付清全部房款1268972元。2020年5月29日，周某某與乙公司辦理完畢更名手續(xù)并重新簽訂協(xié)議。2020年6月9日，周某某辦理了該商品房的接房手續(xù)，后該商品房因甲公司申請法院查封未能辦理備案手續(xù)。
日照開發(fā)區(qū)法院于2021年10月13日作出（2021）魯1191執(zhí)異13號執(zhí)行裁定，中止對XX小區(qū)X幢X單元X室商品房的執(zhí)行。雙方均未對執(zhí)行裁定提起訴訟。
裁判理由
法院生效裁判認為，本案的焦點問題為案外人周某某對被申請人名下XX小區(qū)X幢X單元X室商品房查封所提的異議能否排除執(zhí)行。在日照開發(fā)區(qū)法院查封案涉商品房之前，周某某已與乙公司簽訂了認購協(xié)議，該認購協(xié)議主要條款完整，對房屋位置、面積以及交房時間、方式和違約責(zé)任等均作出了明確約定，且案涉商品房在訴訟前已取得預(yù)售許可證，周某某與乙公司在辦理案涉商品房交付手續(xù)后已實際占有該樓房。案外人周某某提交的購房款收據(jù)等證據(jù)足以證明其已全額交納了購房款，乙公司對此亦予以認可，故應(yīng)認定案涉認購協(xié)議的性質(zhì)為商品房買賣合同且該合同合法有效。因乙公司原因，致使案涉商品房在形式上欠缺不動產(chǎn)過戶登記對外公示效力即買受人未完成案涉房屋所有權(quán)備案登記并非其自身原因?qū)е拢苣衬硨Π干嫔唐贩课崔k理過戶登記手續(xù)并無過錯。關(guān)于案外人主體是否適格問題，執(zhí)行異議主要進行形式審查，本案現(xiàn)有證據(jù)足以證明案涉房屋買受人為周某某，申請人甲公司對此雖有異議，但未提供有效證據(jù)證實，不予采信，故周某某作為本案案外人主體適格。綜上，案外人周某某所提異議能夠排除執(zhí)行，依法應(yīng)予支持。
裁判要旨
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！狈课萆形崔k理備案手續(xù)，客觀上不具備辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的條件，買受人未取得案涉房屋所有權(quán)，并非其自身原因?qū)е?，?yīng)認定其對案涉房屋未辦理過戶登記手續(xù)并無過錯。
關(guān)聯(lián)索引
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條
執(zhí)行異議：山東省日照經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院（2021）魯1191執(zhí)異13號執(zhí)行裁定（2021年10月13日）
