贛州某房地產(chǎn)公司與楊某某、贛州某開發(fā)公司執(zhí)行復(fù)議案-利害關(guān)系人辦理商品房網(wǎng)簽手續(xù)不能獲得優(yōu)先受償權(quán)亦不能獲得法院查封的效力
人民法院案例庫(kù) 入庫(kù)編號(hào)：2023-17-5-202-010
關(guān)鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行復(fù)議/民間借貸/查封/扣押/凍結(jié)
基本案情
楊某某訴贛州某開發(fā)公司、胡某某民間借貸糾紛兩案，江西省贛州市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱贛州中院）在訴訟過(guò)程中，首次查封了贛州某開發(fā)公司的房產(chǎn)。由于房產(chǎn)網(wǎng)簽備案在案外人贛州某房地產(chǎn)公司名下。贛州某房地產(chǎn)公司向贛州中院提出執(zhí)行異議，其主張案涉房產(chǎn)是贛州某房地產(chǎn)公司購(gòu)買，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)解除案涉房產(chǎn)的查封。贛州中院駁回其異議請(qǐng)求后，贛州某房地產(chǎn)公司提起訴訟，要求解除對(duì)案涉房產(chǎn)的首次查封，經(jīng)審理，法院認(rèn)為贛州某房地產(chǎn)公司對(duì)案涉房產(chǎn)的拍賣價(jià)款不享有優(yōu)先受償權(quán)。在江西省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱江西高院）續(xù)封時(shí)，該公司繼續(xù)提出執(zhí)行異議，主要理由是案涉房產(chǎn)已經(jīng)預(yù)售登記至其名下，網(wǎng)簽登記備案行為具備公示效力，應(yīng)視為對(duì)案涉房產(chǎn)的變相查封。
2021年2月2日，江西高院作出（2020）贛執(zhí)異3號(hào)執(zhí)行裁定，駁回贛州某房地產(chǎn)公司的異議請(qǐng)求。贛州某房地產(chǎn)公司不服，向最高人民法院申訴。2021年12月20日，最高人民法院作出（2021）最高法執(zhí)復(fù)90號(hào)，駁回贛州某房地產(chǎn)公司的復(fù)議請(qǐng)求，維持江西高院的異議裁定。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)問(wèn)題是贛州某房地產(chǎn)公司對(duì)贛州某開發(fā)公司的權(quán)利是否優(yōu)先于本案申請(qǐng)執(zhí)行人楊某某對(duì)贛州某開發(fā)公司的債權(quán)。
根據(jù)江西高院（2017）贛民終585號(hào)判決和判決生效后民事審判庭對(duì)該判決的書面回函可知，贛州某房地產(chǎn)公司與贛州某開發(fā)公司就案涉房產(chǎn)簽訂的買賣合同實(shí)為讓與擔(dān)保性質(zhì)。按照《中華人民共和國(guó)民法典》第二編物權(quán)的相關(guān)規(guī)定和物權(quán)法定原則，結(jié)合《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第67條，該讓與擔(dān)保只是一種債權(quán)擔(dān)保方式，并不具有物權(quán)效力，該擔(dān)保只在贛州某房地產(chǎn)公司與贛州某開發(fā)公司之間生效，并不能對(duì)抗其他權(quán)利人，也不具有優(yōu)先性。按照江西高院查明的事實(shí)，在本案申請(qǐng)執(zhí)行人楊某某已獲得對(duì)案涉房產(chǎn)的首封權(quán)時(shí)，雖然生效判決已確認(rèn)贛州某房地產(chǎn)公司對(duì)贛州某開發(fā)公司享有債權(quán)，但并不能優(yōu)先于本案申請(qǐng)執(zhí)行人楊某某對(duì)贛州某開發(fā)公司債權(quán)的受償。
關(guān)于贛州某房地產(chǎn)公司提出的因辦理商品房網(wǎng)簽備案手續(xù)從而獲得優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題，江西高院（2017）贛民終585號(hào)判決已經(jīng)明確，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《房屋登記辦法》等規(guī)定，簽訂買賣合同后網(wǎng)簽備案并非物權(quán)預(yù)告登記。網(wǎng)簽備案是行政強(qiáng)制性行為，實(shí)際上是商品房買賣的公示而非抵押擔(dān)保的公示，并不具有物權(quán)預(yù)告登記的公示效力，贛州某房地產(chǎn)公司抗辯網(wǎng)簽備案即為物權(quán)預(yù)告登記沒有事實(shí)和法律依據(jù)。同時(shí)，贛州某房地產(chǎn)公司又提出網(wǎng)簽備案登記可否視為法院查封的問(wèn)題，作為政府部門規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為，與人民法院依照民事訴訟法等法律在保全或執(zhí)行階段對(duì)被保全人或被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行控制的查封行為從性質(zhì)到效力完全不同，非經(jīng)人民法院的法定程序，相關(guān)民事主體無(wú)法通過(guò)網(wǎng)簽備案登記獲得查封的效力。因此，對(duì)贛州某房地產(chǎn)公司關(guān)于網(wǎng)簽備案登記可視為法院查封的主張，不應(yīng)予以支持。贛州某房地產(chǎn)公司對(duì)案涉房產(chǎn)不享有優(yōu)先受償權(quán)。江西高院強(qiáng)制執(zhí)行本案案涉房產(chǎn)于法有據(jù)。
裁判要旨
簽訂買賣合同后的網(wǎng)簽備案是行政強(qiáng)制性行為，是商品房買賣的公示而非抵押擔(dān)保的公示，并不具有物權(quán)預(yù)告登記的公示效力。作為政府部門規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為，與人民法院依照民事訴訟法等法律在保全或執(zhí)行階段對(duì)被保全人或被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行控制的查封行為從性質(zhì)到效力完全不同，非經(jīng)人民法院的法定程序，相關(guān)民事主體無(wú)法通過(guò)網(wǎng)簽備案登記獲得查封的效力。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國(guó)民法典》第208條
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第255條（本案適用的是2017年7月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第244條）
執(zhí)行異議：江西省高級(jí)人民法院（2020）贛執(zhí)異3號(hào)執(zhí)行裁定（2021年2月2日）
執(zhí)行復(fù)議∶最高人民法院（2021）最高法執(zhí)復(fù)90號(hào)（2021年12月20日）
