某銀行黃石分行與大冶市某置業(yè)公司等執(zhí)行實(shí)施案-“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”貫徹善意理念 “放養(yǎng)魚”助力營(yíng)商環(huán)境
人民法院案例庫(kù) 入庫(kù)編號(hào)：2023-17-5-101-001
關(guān)鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行實(shí)施/金融借款合同/善意文明執(zhí)行/法治化營(yíng)商環(huán)境/期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房/執(zhí)行和解
基本案情
原告某銀行黃石分行與被告大冶市某置業(yè)公司、大冶市某甲礦業(yè)公司、大冶市某乙礦業(yè)公司、大冶市某丙礦業(yè)公司、大冶市某甲貿(mào)易公司、大冶市某乙貿(mào)易公司、大冶市某丙貿(mào)易公司、大冶市某丁貿(mào)易公司、柯某、余某、肖某金融借款合同糾紛一案審理過(guò)程中，依據(jù)某銀行黃石分行財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，湖北省黃石市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱黃石中院）依法保全查封了大冶市某置業(yè)公司名下位于湖北省大冶市某大道西側(cè)，不動(dòng)產(chǎn)證明號(hào)為鄂（2017）大冶市不動(dòng)產(chǎn)證明第000XXXX號(hào)的88個(gè)在建工程（期房）。
經(jīng)黃石中院主持調(diào)解，雙方達(dá)成如下協(xié)議：一、截至2021年8月4日，被告大冶市某置業(yè)公司應(yīng)償還原告某銀行黃石分行貸款本金123000000元、利息17519292.91元、罰息6012906.25元、復(fù)利856437.93元，自2021年8月5日至實(shí)際清償之日止的罰息（以未償還的本金為基數(shù)）、復(fù)利（以未償還的利息為基數(shù)）均按照年利率7.125%計(jì)算，律師費(fèi)40000元；二、上述本金、利息、復(fù)利、罰息、律師費(fèi)的還款方式為：被告大冶市某置業(yè)公司應(yīng)于2022年3月20日之前一次性支付給原告某銀行黃石分行。大冶市某甲礦業(yè)公司、大冶市某乙礦業(yè)公司、大冶市某丙礦業(yè)公司、大冶市某甲貿(mào)易公司、大冶市某乙貿(mào)易公司、大冶市某丙貿(mào)易公司、大冶市某丁貿(mào)易公司、柯某、余某、肖某對(duì)被告大冶市某置業(yè)公司的上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任（在執(zhí)行程序中先處置大冶市某置業(yè)公司的抵押物）；三、原告某銀行黃石分行對(duì)被告大冶市某置業(yè)公司名下位于大冶市某大道西側(cè)的抵押財(cái)產(chǎn)[不動(dòng)產(chǎn)證明號(hào)為鄂（2017）大冶市不動(dòng)產(chǎn)證明第000XXXX號(hào)]折價(jià)或者拍賣、變賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)；4、如上述被告未按照本協(xié)議約定期限按時(shí)足額履行給付義務(wù)，某銀行黃石分行有權(quán)于被告違約之次日就全部剩余未償還的本金、利息、復(fù)利、罰息、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、公告費(fèi)、保全費(fèi)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，并加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。后因上述被告均未履行生效法律文書確定的給付義務(wù)，該案進(jìn)入執(zhí)行程序。
在執(zhí)行過(guò)程中，黃石中院經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察發(fā)現(xiàn)本案訴訟財(cái)產(chǎn)保全查封的88個(gè)在建工程（期房）已竣工驗(yàn)收，且具備辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬首次登記條件，市場(chǎng)價(jià)值將可能發(fā)生較大幅度增值。同時(shí)被執(zhí)行人每日需承擔(dān)6萬(wàn)余元利息、罰息等支出，負(fù)擔(dān)極重。合議庭經(jīng)合議研究，決定對(duì)雙方當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)調(diào)，將案涉的88個(gè)在建工程（期房）辦理“期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房”，即在雙方當(dāng)事人同意前提下，將案涉的88個(gè)在建工程（期房）依職權(quán)解除查封，并按結(jié)構(gòu)和功能分布，分割轉(zhuǎn)換為70套商業(yè)用房，同步辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，再對(duì)該70套商業(yè)用房予以重新查封。隨后，申請(qǐng)執(zhí)行人某銀行黃石分行向黃石中院申請(qǐng)?jiān)u估拍賣該70套商業(yè)用房。經(jīng)依法委托評(píng)估，評(píng)定案涉的70套商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)值為329733100元，較訴訟財(cái)產(chǎn)保全查封時(shí)的在建工程（期房）市場(chǎng)價(jià)值大幅增加，黃石中院及時(shí)解除了超標(biāo)的查封的37套商業(yè)用房。同時(shí)，啟動(dòng)對(duì)其余33套商業(yè)用房的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣程序。上述商業(yè)用房流拍后，在黃石中院的協(xié)調(diào)下，雙方當(dāng)事人基于自身權(quán)益考量，達(dá)成了執(zhí)行和解協(xié)議，被執(zhí)行人大冶市某置業(yè)公司同意將流拍的上述33套商業(yè)用房中的20套以物抵債給申請(qǐng)執(zhí)行人某銀行黃石分行，剩余的13套商業(yè)用房予以解封并返還被執(zhí)行人大冶市某置業(yè)公司，不足款項(xiàng)555787.07元已由被執(zhí)行人大冶市某置業(yè)公司支付給了申請(qǐng)執(zhí)行人某銀行黃石分行。至此，案件執(zhí)行完畢。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，本案焦點(diǎn)有二。一是關(guān)于訴訟財(cái)產(chǎn)保全查封的88個(gè)在建工程（期房）在執(zhí)行過(guò)程中繼續(xù)查封，是否存在超標(biāo)的查封。二是能否在善意文明司法理念框架下采取創(chuàng)新性執(zhí)行措施，平衡雙方當(dāng)事人合法權(quán)益。
（一）關(guān)于訴訟財(cái)產(chǎn)保全查封的88個(gè)在建工程（期房）在執(zhí)行過(guò)程中繼續(xù)查封，是否存在超標(biāo)的查封問(wèn)題。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十九條規(guī)定：“查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，以其價(jià)額足以清償法律文書確定的債權(quán)額及執(zhí)行費(fèi)用為限，不得明顯超標(biāo)的額查封、扣押、凍結(jié)。發(fā)現(xiàn)超標(biāo)的額查封、扣押、凍結(jié)的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)被執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)，及時(shí)解除對(duì)超標(biāo)的額部分財(cái)產(chǎn)的查封、扣押、凍結(jié)，但該財(cái)產(chǎn)為不可分物且被執(zhí)行人無(wú)其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)不足以清償債務(wù)的除外。”《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見(jiàn)》第4條規(guī)定：“嚴(yán)禁超標(biāo)的查封?！枰榉獾牟粍?dòng)產(chǎn)整體價(jià)值明顯超出債權(quán)額的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)相應(yīng)價(jià)值部分采取查封措施……”。合議庭經(jīng)合議一致認(rèn)為，案涉的88個(gè)在建工程（期房）在訴訟財(cái)產(chǎn)保全查封時(shí)，權(quán)屬上整體不可分，工程尚未完工，且尚未經(jīng)過(guò)評(píng)估，價(jià)值暫未確定，但在上述在建工程已具備“現(xiàn)房”外觀形式條件，且已進(jìn)行評(píng)估的情況下若仍予以查封，將導(dǎo)致超標(biāo)的查封，應(yīng)對(duì)超標(biāo)的部分予以解除查封。
（二）能否在善意文明司法理念框架下采取創(chuàng)新性執(zhí)行措施，平衡雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的問(wèn)題。在本案中，案涉的88個(gè)在建工程（期房）在訴訟階段尚不具備不動(dòng)產(chǎn)登記條件，但在執(zhí)行過(guò)程中已經(jīng)竣工驗(yàn)收，具備辦理不動(dòng)產(chǎn)登記條件。若仍以在建工程進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)司法評(píng)估拍賣，將導(dǎo)致處置價(jià)值嚴(yán)重低于市場(chǎng)價(jià)值，不利于財(cái)產(chǎn)處置變現(xiàn)后實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)，亦無(wú)法找到雙方當(dāng)事人利益平衡點(diǎn)，不利于切實(shí)保障被執(zhí)行人合法權(quán)益。合議庭經(jīng)合議一致認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見(jiàn)》第5條第（3）項(xiàng)規(guī)定：“靈活采取查封措施?！?）查封在建商品房或現(xiàn)房后，在確保能夠控制相應(yīng)價(jià)款的前提下，可以監(jiān)督被執(zhí)行人在一定期限內(nèi)按照合理價(jià)格自行銷售房屋。人民法院在確定期限時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，避免期限過(guò)長(zhǎng)影響執(zhí)行效率、損害執(zhí)行債權(quán)人合法權(quán)益?！蓖瑫r(shí)，按照法治化營(yíng)商環(huán)境建設(shè)和湖北省高級(jí)人民法院涉企案件經(jīng)濟(jì)影響評(píng)估制度文件精神要求，在現(xiàn)有法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)查封的全部在建工程（期房）予以解除查封后，無(wú)縫配合不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證首次登記在被執(zhí)行人大冶市某置業(yè)公司名下，同時(shí)將“期房”分割轉(zhuǎn)換成若干“現(xiàn)房”，由申請(qǐng)執(zhí)行人某銀行黃石分行選擇其中與其申請(qǐng)執(zhí)行標(biāo)的額相當(dāng)價(jià)值的部分“現(xiàn)房”予以重新查封并推進(jìn)后續(xù)財(cái)產(chǎn)處置，符合上述規(guī)定精神，也尊重雙方當(dāng)事人共同意思表示，可確保雙方合法權(quán)益不受損害，又能在案涉在建工程分割辦證后大幅提升財(cái)產(chǎn)處置價(jià)值，快速變現(xiàn)。
裁判要旨
人民法院保全查封的在建工程，在該在建工程已具備竣工驗(yàn)收、辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬首次登記條件時(shí)，可能涉及超標(biāo)的查封的，可以在雙方當(dāng)事人一致同意且不損害國(guó)家、社會(huì)公共利益和第三人合法權(quán)益的前提下，依申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或依職權(quán)解除查封。辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬首次登記后，依法進(jìn)行司法評(píng)估并解除對(duì)超標(biāo)的部分的不動(dòng)產(chǎn)的查封，再行依法處置。
關(guān)聯(lián)索引
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第491條
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第19條
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第20條、第26條
執(zhí)行：湖北省黃石市中級(jí)人民法院（2022）鄂02執(zhí)99-2號(hào)執(zhí)行裁定書（2022年4月21日）
湖北省黃石市中級(jí)人民法院（2022）鄂02執(zhí)99-3號(hào)執(zhí)行裁定書（2022年5月20日）
湖北省黃石市中級(jí)人民法院（2022）鄂02執(zhí)99-5號(hào)執(zhí)行裁定書（2022年6月21日）
湖北省黃石市中級(jí)人民法院（2022）鄂02執(zhí)99-1號(hào)結(jié)案通知書（2022年6月28日）
