王某某與喀什某集團公司等執(zhí)行監(jiān)督案-建設工程的地基質(zhì)量問題關乎社會公共利益，不屬于司法拍賣、變賣的瑕疵擔保免責范圍
人民法院案例庫 入庫編號：2024-17-5-203-054
關鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行監(jiān)督/司法拍賣、變賣/地基/瑕疵擔保
基本案情
新疆維吾爾自治區(qū)喀什地區(qū)中級人民法院在執(zhí)行王某某與喀什某投資公司等民間借貸糾紛一案過程中，依法查封了喀什某投資公司名下土地使用權及地上建筑物（以下簡稱涉案財產(chǎn)）。涉案財產(chǎn)經(jīng)喀什地區(qū)中級人民法院兩次拍賣、一次變賣，均流拍。后經(jīng)自行變賣，喀什某集團公司競得涉案財產(chǎn)并交清變賣款?？κ驳貐^(qū)中級人民法院于2019年7月31日作出（2018）新31執(zhí)36號之二執(zhí)行裁定，將喀什某投資公司名下涉案財產(chǎn)過戶到喀什某集團公司名下，該房屋所有權、使用權及相應其他權利自裁定送達喀什某集團公司時起轉(zhuǎn)移。
喀什某集團公司復工建設時，發(fā)現(xiàn)涉案建筑物地基質(zhì)量存在問題，于2021年7月21日向喀什地區(qū)中級人民法院提出書面異議，請求撤銷變賣，終止對喀什地區(qū)中級人民法院（2018）新31執(zhí)36號之二執(zhí)行裁定的執(zhí)行；將該公司交納的變賣款返還。
喀什地區(qū)中級人民法院查明，2019年1月18日、4月8日，喀什地區(qū)中級人民法院在阿里巴巴司法拍賣網(wǎng)絡平臺發(fā)出關于涉案財產(chǎn)的第一、二次拍賣公告及競買須知。其中，特別提醒及明確拍賣標的物以實物現(xiàn)狀為準，喀什地區(qū)中級人民法院不承擔標的物瑕疵保證，競買人可以申請實地看樣，競買人決定參與競買的，視為對拍賣財產(chǎn)完全了解，并接受拍賣財產(chǎn)一切已知和未知瑕疵。
2019年4月25日、7月15日，喀什地區(qū)中級人民法院在司法拍賣網(wǎng)絡平臺發(fā)出關于涉案財產(chǎn)的變賣公告及變賣須知，對標的物情況再次特別提醒及明確，變賣標的物以現(xiàn)狀進行變賣，其外觀、結構、固定裝修及內(nèi)在質(zhì)量以移交時的現(xiàn)狀為準。該院對房屋外觀、質(zhì)量問題、結構調(diào)整、固定裝修損壞、房地產(chǎn)面積差異等不作擔保，由買受人自行承擔相關責任，由此產(chǎn)生的問題也不影響變賣成交結果及成交價格。
再查明，喀什某集團公司向喀什地區(qū)中級人民法院提供兩份檢測報告（其中一份系喀什某投資公司委托新疆某檢測中心于2013年8月15日出具），均明確涉案財產(chǎn)的地基不能滿足原設計要求。
喀什地區(qū)中級人民法院認為，該院不存在故意隱瞞涉案財產(chǎn)瑕疵的情形，喀什某集團公司應當對該競得標的物可能存在的風險承擔相應民事責任。即使涉案在建工程地基存在安全隱患，亦應當由喀什某集團公司在繼續(xù)施工時自行設法解決處理。2022年1月20日，喀什地區(qū)中級人民法院作出（2022）新31執(zhí)異15號執(zhí)行裁定，駁回喀什某集團公司的異議請求。喀什某集團公司不服，向新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院申請復議。新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院認為，人民法院應當優(yōu)先保護社會公共利益。地基問題屬于重大質(zhì)量問題，適用嚴格責任。地基質(zhì)量問題不屬于競買人應當自行承擔的商業(yè)風險，司法拍賣相關規(guī)定中有關瑕疵擔保免除責任的條款，在本案中不適用。2022年5月16日，新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院作出（2022）新執(zhí)復48號執(zhí)行裁定，撤銷喀什地區(qū)中級人民法院（2022）新31執(zhí)異15號執(zhí)行裁定和（2018）新31執(zhí)36號之二執(zhí)行裁定，喀什地區(qū)中級人民法院返還喀什某集團公司交納的變賣款。王某某向最高人民法院申請監(jiān)督。最高人民法院經(jīng)審查于2023年9月28日作出（2023）最高法執(zhí)監(jiān)193號執(zhí)行裁定，駁回王某某的申訴請求。
裁判理由
法院生效裁判認為，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《網(wǎng)拍規(guī)定》）第十四條，人民法院在網(wǎng)拍公告中應對已知瑕疵等進行特別提示，并提示競買人，如決定參與競買的，視為接受拍賣財產(chǎn)一切已知和未知瑕疵。從本案拍賣、變賣過程看，喀什地區(qū)中級人民法院在處置涉案財產(chǎn)過程中，依據(jù)相關法律、司法解釋，對拍賣標的物實施了公告、說明、提示等相應行為。因地基屬于前期工程，地基不合格不能進行下一步建設，故對于建設工程而言，一般情況下可以推定地基質(zhì)量是合格的。而本案是在建設工程進行了后續(xù)建設的情況下，又被檢測出地基承載力不符合設計要求。人民法院及競買人均不能從拍賣、變賣標的物現(xiàn)狀對該問題提前作出判斷，不屬于瑕疵注意范圍。地基問題屬于重大工程質(zhì)量問題，關乎社會公共利益，新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院認為本案不適用瑕疵擔保免責條款，并無不當。
由于地基質(zhì)量不合格，即便喀什某集團公司通過加固地基、變更設計方案等方式可以避免危害公共利益的風險產(chǎn)生，但對于喀什某集團公司而言，其競買涉案財產(chǎn)的目的已無法實現(xiàn)，新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院依照《網(wǎng)拍規(guī)定》第三十一條第一項規(guī)定，認為競買人競買目的無法實現(xiàn)，并出于保護建設工程質(zhì)量安全和社會公共利益的考慮，撤銷涉案變賣，并無不當。王某某關于地基質(zhì)量包含于未知瑕疵范圍、危害公共利益情形尚未發(fā)生、喀什某集團公司請求撤銷變賣是為了轉(zhuǎn)嫁風險的主張，理據(jù)不足，不予支持。故法院依法作出如上裁判。
裁判要旨
地基問題屬于重大工程質(zhì)量問題，關乎社會公共利益。在建工程的地基不能滿足原設計要求，人民法院在司法拍賣變賣中未事先披露的，不屬于有關瑕疵擔保免除責任的范圍。買受人以因此導致其競買目的無法實現(xiàn)為由主張撤銷的，人民法院予以支持。
關聯(lián)索引
《最高人民法院關于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》（法釋〔2016〕18號）第14條、第31條
執(zhí)行異議：新疆維吾爾自治區(qū)喀什地區(qū)中級人民法院（2022）新31執(zhí)異15號執(zhí)行裁定（2022年1月20日）
執(zhí)行復議：新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院（2022）新執(zhí)復48號執(zhí)行裁定（2022年5月16日）
執(zhí)行監(jiān)督：最高人民法院（2023）最高法執(zhí)監(jiān)193號執(zhí)行裁定（2023年9月28日）
