王某某與喀什某集團(tuán)公司等執(zhí)行監(jiān)督案-建設(shè)工程的地基質(zhì)量問題關(guān)乎社會(huì)公共利益，不屬于司法拍賣、變賣的瑕疵擔(dān)保免責(zé)范圍
人民法院案例庫 入庫編號(hào)：2024-17-5-203-054
關(guān)鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行監(jiān)督/司法拍賣、變賣/地基/瑕疵擔(dān)保
基本案情
新疆維吾爾自治區(qū)喀什地區(qū)中級(jí)人民法院在執(zhí)行王某某與喀什某投資公司等民間借貸糾紛一案過程中，依法查封了喀什某投資公司名下土地使用權(quán)及地上建筑物（以下簡(jiǎn)稱涉案財(cái)產(chǎn)）。涉案財(cái)產(chǎn)經(jīng)喀什地區(qū)中級(jí)人民法院兩次拍賣、一次變賣，均流拍。后經(jīng)自行變賣，喀什某集團(tuán)公司競(jìng)得涉案財(cái)產(chǎn)并交清變賣款?？κ驳貐^(qū)中級(jí)人民法院于2019年7月31日作出（2018）新31執(zhí)36號(hào)之二執(zhí)行裁定，將喀什某投資公司名下涉案財(cái)產(chǎn)過戶到喀什某集團(tuán)公司名下，該房屋所有權(quán)、使用權(quán)及相應(yīng)其他權(quán)利自裁定送達(dá)喀什某集團(tuán)公司時(shí)起轉(zhuǎn)移。
喀什某集團(tuán)公司復(fù)工建設(shè)時(shí)，發(fā)現(xiàn)涉案建筑物地基質(zhì)量存在問題，于2021年7月21日向喀什地區(qū)中級(jí)人民法院提出書面異議，請(qǐng)求撤銷變賣，終止對(duì)喀什地區(qū)中級(jí)人民法院（2018）新31執(zhí)36號(hào)之二執(zhí)行裁定的執(zhí)行；將該公司交納的變賣款返還。
喀什地區(qū)中級(jí)人民法院查明，2019年1月18日、4月8日，喀什地區(qū)中級(jí)人民法院在阿里巴巴司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)出關(guān)于涉案財(cái)產(chǎn)的第一、二次拍賣公告及競(jìng)買須知。其中，特別提醒及明確拍賣標(biāo)的物以實(shí)物現(xiàn)狀為準(zhǔn)，喀什地區(qū)中級(jí)人民法院不承擔(dān)標(biāo)的物瑕疵保證，競(jìng)買人可以申請(qǐng)實(shí)地看樣，競(jìng)買人決定參與競(jìng)買的，視為對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)完全了解，并接受拍賣財(cái)產(chǎn)一切已知和未知瑕疵。
2019年4月25日、7月15日，喀什地區(qū)中級(jí)人民法院在司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)出關(guān)于涉案財(cái)產(chǎn)的變賣公告及變賣須知，對(duì)標(biāo)的物情況再次特別提醒及明確，變賣標(biāo)的物以現(xiàn)狀進(jìn)行變賣，其外觀、結(jié)構(gòu)、固定裝修及內(nèi)在質(zhì)量以移交時(shí)的現(xiàn)狀為準(zhǔn)。該院對(duì)房屋外觀、質(zhì)量問題、結(jié)構(gòu)調(diào)整、固定裝修損壞、房地產(chǎn)面積差異等不作擔(dān)保，由買受人自行承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，由此產(chǎn)生的問題也不影響變賣成交結(jié)果及成交價(jià)格。
再查明，喀什某集團(tuán)公司向喀什地區(qū)中級(jí)人民法院提供兩份檢測(cè)報(bào)告（其中一份系喀什某投資公司委托新疆某檢測(cè)中心于2013年8月15日出具），均明確涉案財(cái)產(chǎn)的地基不能滿足原設(shè)計(jì)要求。
喀什地區(qū)中級(jí)人民法院認(rèn)為，該院不存在故意隱瞞涉案財(cái)產(chǎn)瑕疵的情形，喀什某集團(tuán)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)該競(jìng)得標(biāo)的物可能存在的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。即使涉案在建工程地基存在安全隱患，亦應(yīng)當(dāng)由喀什某集團(tuán)公司在繼續(xù)施工時(shí)自行設(shè)法解決處理。2022年1月20日，喀什地區(qū)中級(jí)人民法院作出（2022）新31執(zhí)異15號(hào)執(zhí)行裁定，駁回喀什某集團(tuán)公司的異議請(qǐng)求。喀什某集團(tuán)公司不服，向新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議。新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院認(rèn)為，人民法院應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)社會(huì)公共利益。地基問題屬于重大質(zhì)量問題，適用嚴(yán)格責(zé)任。地基質(zhì)量問題不屬于競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，司法拍賣相關(guān)規(guī)定中有關(guān)瑕疵擔(dān)保免除責(zé)任的條款，在本案中不適用。2022年5月16日，新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院作出（2022）新執(zhí)復(fù)48號(hào)執(zhí)行裁定，撤銷喀什地區(qū)中級(jí)人民法院（2022）新31執(zhí)異15號(hào)執(zhí)行裁定和（2018）新31執(zhí)36號(hào)之二執(zhí)行裁定，喀什地區(qū)中級(jí)人民法院返還喀什某集團(tuán)公司交納的變賣款。王某某向最高人民法院申請(qǐng)監(jiān)督。最高人民法院經(jīng)審查于2023年9月28日作出（2023）最高法執(zhí)監(jiān)193號(hào)執(zhí)行裁定，駁回王某某的申訴請(qǐng)求。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《網(wǎng)拍規(guī)定》）第十四條，人民法院在網(wǎng)拍公告中應(yīng)對(duì)已知瑕疵等進(jìn)行特別提示，并提示競(jìng)買人，如決定參與競(jìng)買的，視為接受拍賣財(cái)產(chǎn)一切已知和未知瑕疵。從本案拍賣、變賣過程看，喀什地區(qū)中級(jí)人民法院在處置涉案財(cái)產(chǎn)過程中，依據(jù)相關(guān)法律、司法解釋，對(duì)拍賣標(biāo)的物實(shí)施了公告、說明、提示等相應(yīng)行為。因地基屬于前期工程，地基不合格不能進(jìn)行下一步建設(shè)，故對(duì)于建設(shè)工程而言，一般情況下可以推定地基質(zhì)量是合格的。而本案是在建設(shè)工程進(jìn)行了后續(xù)建設(shè)的情況下，又被檢測(cè)出地基承載力不符合設(shè)計(jì)要求。人民法院及競(jìng)買人均不能從拍賣、變賣標(biāo)的物現(xiàn)狀對(duì)該問題提前作出判斷，不屬于瑕疵注意范圍。地基問題屬于重大工程質(zhì)量問題，關(guān)乎社會(huì)公共利益，新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院認(rèn)為本案不適用瑕疵擔(dān)保免責(zé)條款，并無不當(dāng)。
由于地基質(zhì)量不合格，即便喀什某集團(tuán)公司通過加固地基、變更設(shè)計(jì)方案等方式可以避免危害公共利益的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，但對(duì)于喀什某集團(tuán)公司而言，其競(jìng)買涉案財(cái)產(chǎn)的目的已無法實(shí)現(xiàn)，新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院依照《網(wǎng)拍規(guī)定》第三十一條第一項(xiàng)規(guī)定，認(rèn)為競(jìng)買人競(jìng)買目的無法實(shí)現(xiàn)，并出于保護(hù)建設(shè)工程質(zhì)量安全和社會(huì)公共利益的考慮，撤銷涉案變賣，并無不當(dāng)。王某某關(guān)于地基質(zhì)量包含于未知瑕疵范圍、危害公共利益情形尚未發(fā)生、喀什某集團(tuán)公司請(qǐng)求撤銷變賣是為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的主張，理據(jù)不足，不予支持。故法院依法作出如上裁判。
裁判要旨
地基問題屬于重大工程質(zhì)量問題，關(guān)乎社會(huì)公共利益。在建工程的地基不能滿足原設(shè)計(jì)要求，人民法院在司法拍賣變賣中未事先披露的，不屬于有關(guān)瑕疵擔(dān)保免除責(zé)任的范圍。買受人以因此導(dǎo)致其競(jìng)買目的無法實(shí)現(xiàn)為由主張撤銷的，人民法院予以支持。
關(guān)聯(lián)索引
《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（法釋〔2016〕18號(hào)）第14條、第31條
執(zhí)行異議：新疆維吾爾自治區(qū)喀什地區(qū)中級(jí)人民法院（2022）新31執(zhí)異15號(hào)執(zhí)行裁定（2022年1月20日）
執(zhí)行復(fù)議：新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院（2022）新執(zhí)復(fù)48號(hào)執(zhí)行裁定（2022年5月16日）
執(zhí)行監(jiān)督：最高人民法院（2023）最高法執(zhí)監(jiān)193號(hào)執(zhí)行裁定（2023年9月28日）
