發(fā)文機(jī)關(guān)合肥市中級(jí)人民法院
發(fā)文日期2023年07月25日
時(shí)效性現(xiàn)行有效
施行日期2023年07月25日
效力級(jí)別地方司法文件
案例一：物業(yè)公司拒絕撤場(chǎng)糾紛
【基本情況】
2023年初，高新區(qū)某小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，決定不續(xù)聘原物業(yè)公司，授權(quán)業(yè)委會(huì)公開重新選聘物業(yè)公司。業(yè)委會(huì)通過(guò)第三方招標(biāo)確定新的物業(yè)公司后，發(fā)函致原物業(yè)公司，要求按期撤離小區(qū)并做好交接工作。然而經(jīng)多次溝通、協(xié)調(diào)，該原物業(yè)公司拒絕撤場(chǎng)。
【處理結(jié)果】
管委會(huì)相關(guān)部門主動(dòng)介入，約談原物業(yè)公司，要求按照業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果執(zhí)行，配合做好新老物業(yè)交接。為推動(dòng)平穩(wěn)交接，管委會(huì)成立政法、建設(shè)、城市管理、公安以及屬地社區(qū)中心為主的聯(lián)合工作組。同時(shí)，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)原物業(yè)公司及相關(guān)責(zé)任人作出信用處理，限制在本地承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。通過(guò)及時(shí)有效行政介入處理，控制了矛盾沖突，原物業(yè)公司完成了撤場(chǎng)交接工作。
【典型意義】
近年來(lái)，物業(yè)“退出難”問(wèn)題十分突出，容易出現(xiàn)群體性事件?！栋不帐∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出，發(fā)生治安事件的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理；業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)公司不能以其他糾紛未解決為由拒不履行交接義務(wù)。
案例二：物業(yè)公司捆綁收取停車費(fèi)與物業(yè)費(fèi)糾紛
【基本情況】
包河區(qū)某小區(qū)業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)公司存在將停車費(fèi)與物業(yè)費(fèi)捆綁收費(fèi)行為。
【處理結(jié)果】
包河區(qū)物業(yè)管理部門會(huì)同屬地街道，在對(duì)情況核實(shí)基礎(chǔ)上，約談該物業(yè)公司法定代表人和項(xiàng)目經(jīng)理，責(zé)令其立即整改，并按照相關(guān)規(guī)定對(duì)該企業(yè)進(jìn)行信用處理。物業(yè)公司對(duì)不當(dāng)收費(fèi)行為作出糾正。
【典型意義】
物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間是平等民事主體之間的委托關(guān)系，物業(yè)公司無(wú)權(quán)單方面采取限制手段強(qiáng)迫業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)。法律法規(guī)也明確規(guī)定了物業(yè)公司催收物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)方式和禁止行為?！逗戏适凶≌^(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其限期交納；拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請(qǐng)調(diào)解，或者依法申請(qǐng)仲裁、提起訴訟。物業(yè)企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)猓膿Q門禁、設(shè)置道閘限制業(yè)主進(jìn)入小區(qū)等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
案例三：物業(yè)公司對(duì)裝修行為履職不到位糾紛
【基本情況】
新站區(qū)某商業(yè)辦公業(yè)主投訴反映，區(qū)域內(nèi)有違規(guī)裝修、改裝相關(guān)設(shè)施行為。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，該商業(yè)辦公區(qū)域一業(yè)主，在未通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、也未按規(guī)定征求業(yè)主意見情況下，擅自在商業(yè)辦公樓公共部位打孔安裝排水管道。物業(yè)公司雖然與該業(yè)主簽訂有《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》， 告知了裝修中的注意事項(xiàng)、禁止行為，但在實(shí)際巡查中，對(duì)業(yè)主違規(guī)裝修行為僅簡(jiǎn)單勸止，未明確要求整改，也未上報(bào)有關(guān)部門，存在日常監(jiān)督履職不到位問(wèn)題。
【處理結(jié)果】
區(qū)城管部門對(duì)業(yè)主違法裝修行為進(jìn)行立案查處。區(qū)物業(yè)管理部門對(duì)物業(yè)公司未依法履職行為按照有關(guān)規(guī)定予以信用處理，并在全區(qū)作出通報(bào)。
【典型意義】
物業(yè)公司作為小區(qū)違規(guī)裝修施工的第一道防線，依法應(yīng)履行巡查、制止、報(bào)告等職責(zé)。今年，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市房屋室內(nèi)裝飾裝修安全管理的通知》，進(jìn)一步明確裝修活動(dòng)中物業(yè)公司的管理責(zé)任?！?a href="http://www.yestaryl.com/law/2/17118.html" target="_self">合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》也規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)書面告知有關(guān)要求和禁止性行為，對(duì)于違規(guī)裝修的行為應(yīng)當(dāng)履行制止和報(bào)告義務(wù)。針對(duì)物業(yè)公司監(jiān)督不力、不作為，未及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止、報(bào)告造成新增違法裝修的，縣(市)區(qū)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理部門實(shí)行“紅黃牌”懲戒、并予以信用扣分。
案例四：黨建引領(lǐng)協(xié)商議事解決小區(qū)共同管理糾紛
【基本情況】
經(jīng)開區(qū)某小區(qū)圍墻有50米傾斜、地基開裂，此處不僅靠近小區(qū)主干道，還緊鄰一排室外機(jī)動(dòng)車停車位，存在一定的安全隱患。要徹底消除這個(gè)隱患，需要對(duì)此段圍墻進(jìn)行翻建。但由于該段圍墻牽涉到周邊3個(gè)小區(qū)1600多戶居民，意見難以統(tǒng)一，解決難度大，且很容易引發(fā)糾紛。
【處理結(jié)果】
了解到此情況后，屬地社區(qū)黨委立即啟動(dòng)社區(qū)“三位一體”議事協(xié)調(diào)機(jī)制，由社區(qū)黨委書記主持召集3個(gè)小區(qū)的黨支部、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司先后召開6次專題協(xié)商會(huì)議，對(duì)翻建方案、經(jīng)費(fèi)支出、施工單位選擇和施工監(jiān)督等具體事項(xiàng)反復(fù)協(xié)商，充分征求居民意見，最終達(dá)成共識(shí)。隨后在短短1個(gè)月時(shí)間即完成了圍墻翻建工作，徹底消除了安全隱患，居民對(duì)此感到滿意。
【典型意義】
小區(qū)的事是大家的事，大家的事要大家共同商量辦。協(xié)商議事是小區(qū)居民自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督的重要形式，對(duì)涉及小區(qū)公共管理的重大事項(xiàng)、重要問(wèn)題，街道社區(qū)黨組織組織黨員、居民和有關(guān)各方，有序參與事前、事中、事后全過(guò)程，發(fā)揮廣大業(yè)主在小區(qū)治理中的主體作用，才能最大限度凝聚共識(shí)，協(xié)調(diào)利益，化解矛盾。
案例五：余某訴某物業(yè)公司恢復(fù)原狀糾紛
【基本案情】
余某系合肥市瑤海區(qū)某小區(qū)17幢101房屋業(yè)主，該小區(qū)17幢樓宗地圖顯示17幢和16幢之間系綠化和景觀池，17幢樓的東面系綠化用地。2017年，物業(yè)公司在小區(qū)張貼改建公示，15天期滿后，物業(yè)公司以業(yè)主未提出異議為由，自行將16幢樓和17幢樓之間綠化、景觀池改成兒童樂(lè)園，并在17幢樓東面綠化上增設(shè)了水池。余某要求物業(yè)公司恢復(fù)小區(qū)綠化和景觀池原狀，在與物業(yè)公司多次溝通未果后，提起訴訟。
【裁判結(jié)果】
法院審理后認(rèn)為，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分之外的共有部分享有建筑物區(qū)分所有權(quán)，物業(yè)公司未經(jīng)法定程序即對(duì)小區(qū)的公共部位進(jìn)行改造，屬擅自變更小區(qū)共有部分的規(guī)劃用途，侵害了業(yè)主對(duì)共有部分的物權(quán)，遂判決物業(yè)公司恢復(fù)原狀。
【典型意義】
《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條規(guī)定，改變共有部分的用途，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。物業(yè)公司要對(duì)共有部分進(jìn)行改建，需符合上述規(guī)定。沉默只有在法律有明確規(guī)定的情形下才能作為意思表示的方式，物業(yè)公司在提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，涉及需要業(yè)主共同決定的法定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)征得多數(shù)業(yè)主的明示同意。
案例六：葛某訴某小區(qū)業(yè)委會(huì)業(yè)主知情權(quán)糾紛
【基本案情】
葛某系蜀山區(qū)某小區(qū)業(yè)主。2019年5月14日，該小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)，任期為2019年5月23日至2024年5月22日，并表決通過(guò)了管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。葛某要求小區(qū)業(yè)委會(huì)公布小區(qū)公共收益、物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)所有決議及會(huì)議記錄、專項(xiàng)維修資金的籌集及使用情況，在與小區(qū)業(yè)委會(huì)溝通未果的情況下，提起訴訟。
【裁判結(jié)果】
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，業(yè)主對(duì)房屋維修基金的使用情況等事項(xiàng)具有知情權(quán)，故判決小區(qū)業(yè)委會(huì)在小區(qū)公告欄公布小區(qū)的公共收益、物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)所有決議及會(huì)議記錄、專項(xiàng)維修資金的籌集及使用情況，并允許葛某復(fù)印、拍照。
【典型意義】
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。業(yè)委會(huì)履職時(shí)應(yīng)當(dāng)合法合規(guī)，對(duì)于依法應(yīng)當(dāng)公開的信息予以公開，對(duì)涉及小區(qū)公共收益、物業(yè)公司更換、維修資金使用等涉及業(yè)主切身利益的問(wèn)題更應(yīng)謹(jǐn)慎處理、全面公開，為業(yè)主積極行使業(yè)主自治權(quán)利、參與小區(qū)公共事務(wù)提供方便。
案例七：姚某訴某物業(yè)公司協(xié)助安裝充電樁糾紛
【基本案情】
姚某系合肥某小區(qū)業(yè)主,購(gòu)買了該小區(qū)地下產(chǎn)權(quán)車位。2020年11月，姚某購(gòu)買一輛小型電動(dòng)車，在與電力部門溝通安裝充電樁事宜時(shí),電力部門告知其安裝充電樁需提供物業(yè)公司允許充電樁施工的證明材料。姚某為此多次與物業(yè)公司溝通，因遭物業(yè)公司拒絕，訴至法院。
【裁判結(jié)果】
法院審理后認(rèn)為，姚某對(duì)其購(gòu)買的車位享有專有使用權(quán)，該權(quán)利包括在其停車位上停放新能源汽車并安裝便于使用設(shè)施。姚某在符合施工和使用安全要求的條件下，要求物業(yè)公司協(xié)助其安裝充電樁并提供允許施工的證明材料，物業(yè)公司應(yīng)予以配合。故判決物業(yè)公司于判決生效之日起七日內(nèi)為姚某出具允許在該小區(qū)車位安裝充電樁施工的證明材料,并協(xié)助姚某安裝充電樁。
【典型意義】
民事主體從事民事活動(dòng),應(yīng)當(dāng)有利于節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境。物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)亦應(yīng)依法履行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)社會(huì)義務(wù)。新能源汽車具有節(jié)約燃油能源,減少?gòu)U氣排放,保護(hù)環(huán)境等優(yōu)點(diǎn)，符合我國(guó)倡導(dǎo)的“綠色、環(huán)保、節(jié)能”的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。隨著新能源車輛的普及，充電樁安裝糾紛也逐步增多，作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供符合安裝施工要求的基本資料，并對(duì)安裝后的使用安全負(fù)主體責(zé)任。作為物業(yè)公司，應(yīng)當(dāng)響應(yīng)國(guó)家大力支持和發(fā)展新能源汽車的政策導(dǎo)向，在加裝業(yè)主確?；虺兄Z物業(yè)安全的基礎(chǔ)上，履行物業(yè)服務(wù)合同的配合、協(xié)助義務(wù)。
案例八：群體性業(yè)主訴物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛
【基本案情】
某物業(yè)公司向包河區(qū)某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。因眾多業(yè)主未結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司向法院提起批量訴訟。法院經(jīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)確實(shí)存在消防設(shè)施不完善、垃圾未清運(yùn)、綠化不維護(hù)、雨水管道、門禁及監(jiān)控?fù)p壞長(zhǎng)期不維修等多處物業(yè)服務(wù)不到位情形。
【裁判結(jié)果】
為最大程度緩解矛盾，共創(chuàng)和諧美好的社區(qū)環(huán)境，法院通過(guò)與街道、社居委、物業(yè)公司、業(yè)主代表多方協(xié)調(diào)，在改進(jìn)物業(yè)公司服務(wù)、改善小區(qū)環(huán)境的基礎(chǔ)上，通過(guò)示范判決機(jī)制，大批量調(diào)解方式化解了矛盾。
【典型意義】
物業(yè)服務(wù)合同糾紛多呈現(xiàn)涉及業(yè)主面較廣、欠費(fèi)期間較長(zhǎng)、業(yè)主與物業(yè)公司矛盾較大的特點(diǎn)，人民法院通過(guò)組建一審一書一調(diào)工作組，下沉小區(qū)成立訴調(diào)工作室，通過(guò)“法官進(jìn)網(wǎng)格”工作，集約化處理同小區(qū)批量物業(yè)服務(wù)糾紛，切實(shí)為民辦實(shí)事、解民憂，同時(shí)大幅節(jié)省司法資源，實(shí)現(xiàn)執(zhí)法辦案政治效果、法律效果、社會(huì)效果的統(tǒng)一。
案例九：物業(yè)公司訴群體性業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)糾紛
【基本案情】
瑤海區(qū)某小區(qū)物業(yè)公司與業(yè)主之間矛盾持續(xù)多年，2018年底，該小區(qū)部分業(yè)主列舉了包括消防、安保、樓宇可視對(duì)講、電梯等問(wèn)題，以此拒繳或者遲繳物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司以欠繳物業(yè)費(fèi)為由將該小區(qū)上百戶業(yè)主起訴到法院。
【裁判結(jié)果】
法院在訴前調(diào)解階段，一方面以電話、短信、郵寄、上門等方式約談業(yè)主，與業(yè)主溝通，告知業(yè)主不履行繳納物業(yè)費(fèi)用的后果，引導(dǎo)合理表達(dá)訴求。另一方面對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題進(jìn)行實(shí)地走訪，與物業(yè)公司負(fù)責(zé)人面對(duì)面座談交流，指出物業(yè)存在的服務(wù)漏洞和缺陷，提醒他們從自身剖析問(wèn)題，重視業(yè)主訴請(qǐng)，完善物業(yè)服務(wù)機(jī)制。法院將有明確訴求和有調(diào)解意愿的業(yè)主與物業(yè)公司負(fù)責(zé)人一并邀請(qǐng)至法院調(diào)解室先行調(diào)解。最終該批案件調(diào)撤率達(dá)到了67.7%，調(diào)解率57.9%，近半數(shù)案件以調(diào)解或撤訴方式結(jié)案。
【典型意義】
《民法典》第九百四十條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的,物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司服務(wù)不滿意之處，應(yīng)積極向物業(yè)公司反映，與物業(yè)公司溝通協(xié)商，或者以成立業(yè)主委員會(huì)加強(qiáng)監(jiān)督等合法有效方式解決問(wèn)題，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)不能從根本上解決問(wèn)題，只會(huì)導(dǎo)致物業(yè)公司因無(wú)法收取費(fèi)用影響服務(wù)質(zhì)量陷入惡性循環(huán)，最終損害的是全體業(yè)主的權(quán)益。
案例十：朱某訴某物業(yè)公司特約服務(wù)合同糾紛
【基本案情】
高新區(qū)某小區(qū)業(yè)主朱某與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的同時(shí)又簽訂了《前期物業(yè)特約服務(wù)協(xié)議書》。該特約服務(wù)協(xié)議約定，由物業(yè)公司向業(yè)主另外提供小區(qū)秩序管理、清潔衛(wèi)生、設(shè)備設(shè)施完善、社區(qū)文化生活等公共區(qū)域升級(jí)物業(yè)服務(wù)。交房后，朱某認(rèn)為《前期物業(yè)特約服務(wù)協(xié)議書》系物業(yè)公司以提供特約服務(wù)的方式變相提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，故訴至法院，要求解除該合同。
【裁判結(jié)果】
法院認(rèn)定《前期物業(yè)特約服務(wù)協(xié)議書》主要內(nèi)容涉及對(duì)公共區(qū)域物業(yè)服務(wù)的升級(jí)化管理，旨在維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，而非針對(duì)特定業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù)之外的個(gè)性化服務(wù)。因涉及全體業(yè)主共同利益，對(duì)業(yè)主具有普遍約束力，業(yè)主需依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人進(jìn)而解除特約服務(wù)合同，單個(gè)業(yè)主不具有單方解除權(quán)。此后法院就物業(yè)服務(wù)中的特約服務(wù)合同、增值服務(wù)合同簽約中產(chǎn)生的問(wèn)題向相關(guān)監(jiān)管部門發(fā)出司法建議書，建議加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，綜合考慮服務(wù)成本、市場(chǎng)行情、區(qū)域差異適時(shí)調(diào)整合肥市物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格。
【典型意義】
近年來(lái)，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，又與業(yè)主簽訂特約物業(yè)服務(wù)協(xié)議，由此引發(fā)部分業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾。在審理業(yè)主訴請(qǐng)解除此類合同的案件中，對(duì)單個(gè)業(yè)主合同解除權(quán)行使，應(yīng)當(dāng)根據(jù)特約物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定的具體內(nèi)容，綜合判斷。如合同約定的系由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供共性的物業(yè)服務(wù)，則特約物業(yè)服務(wù)協(xié)議性質(zhì)上仍為物業(yè)服務(wù)合同，按照《民法典》的規(guī)定，單個(gè)業(yè)主不享有單方解除權(quán)；如約定的服務(wù)內(nèi)容屬于物業(yè)服務(wù)合同以外的個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目，則業(yè)主可以行使解除權(quán)。
