作者：劉強律師，安徽金亞太律師事務所
筆者近期對一起房產(chǎn)糾紛案件提供了專業(yè)審核意見，該案案情較為復雜，在法律適用方面具有普遍意義，不揣冒昧，歡迎批評指正：
一、案情簡介
2020年11月，當事人通過淘寶網(wǎng)資產(chǎn)競價網(wǎng)絡平臺向某銀行拍賣購得3套房屋，并于2021年1月取得3本不動產(chǎn)權證書，用途為商服用地/商業(yè)服務。該房產(chǎn)原為某開發(fā)商抵債給某銀行資產(chǎn)。當事人入手后發(fā)現(xiàn)房屋三條樓梯已被開發(fā)商某公司違法拆除、改建，目前僅有1條樓梯，導致房屋存在嚴重消防隱患，無法對外出租。當事人于2021年5月以相鄰權糾紛為由起訴與所購房產(chǎn)有相鄰關系8套房屋的實際使用人，訴請恢復通道，排除妨礙，消除危險。
經(jīng)庭審查明，原來在2015年4月，開發(fā)商某公司在未向規(guī)劃主管部門重新報批規(guī)劃手續(xù)、未經(jīng)消防主管部門備案的情況下，將訴爭房屋所在整棟建筑違法改建為13個小單間，違法拆除該房產(chǎn)一、二層的3個樓梯并封堵消防疏散通道，并將原樓梯區(qū)域改建為單獨的小單間商業(yè)用房對外出售，向當?shù)胤慨a(chǎn)主管部門申請進行產(chǎn)權分割。涉案8套房屋業(yè)主均從某開發(fā)商購得，且均有真實產(chǎn)證。
在已知相鄰這8套房屋產(chǎn)證均為真實情況下，當事人撤回起訴，準備提起行政訴訟撤銷8本相鄰業(yè)主的產(chǎn)證。
二、分析論證行政訴訟撤銷之訴方案可行性
當事人邀請本律師論證行政訴訟撤銷之訴可行性，筆者經(jīng)過詳細研判證據(jù)材料分析論證如下：
1、當事人原告資格。8套房屋產(chǎn)證是在未經(jīng)規(guī)劃許可和消防驗收下取得，當事人入手3套房屋與這8套房屋相鄰，皆因房屋登記部門把關不嚴變更登記，進而轉(zhuǎn)移登記對相鄰權人帶來不利影響，當事人對此具有利害關系，具有原告資格。
2、起訴期限。根據(jù)法律及相關司解規(guī)定，當事人不知道行政行為內(nèi)容，起訴期限自其知道或應當知道該行政行為內(nèi)容之日起計算。因不動產(chǎn)提起訴訟的案件自行政行為作出之日起超過二十年，提起訴訟的，人民法院不予受理。結合本案案情，撤銷之訴應在起訴期限內(nèi)。
3、訴訟類型選擇。訴訟類型化是行政訴訟特殊要求，當事人提起行政訴訟時必須選擇合適的法定類型才有可能登記立案，而且不同的訴訟類型對應不同的起訴條件乃至起訴期限。本案當事人意欲選擇撤銷之訴解決相鄰問題，看似可以一勞永逸解決，但根據(jù)相關司法解釋規(guī)定，在涉案8套房屋產(chǎn)證善意取得情形下，法院對撤銷訴請不予支持。如果要證明8套房屋業(yè)主主觀惡意，與開發(fā)商惡意串通，對當事人來說不僅收集證據(jù)困難大，而且證明力要求高，幾乎難以完成。
剩下的只有確認違法之訴，本律師經(jīng)過研判認為，當事人訴訟目的在于通過排除隱患實現(xiàn)買房租房獲利目的，但即便確認房屋登記違法也難以立即實現(xiàn)當事人經(jīng)濟目的，實質(zhì)解決后續(xù)問題可能涉及國家賠償和開發(fā)商補救等措施，這樣就會導致解決問題程序繁雜周期長、難以取得實效，對當事人意欲達成經(jīng)濟目的極為不利。
三、可供選擇建議
放棄撤銷房屋登記之訴思路，服務于當事人意欲達成租房獲益經(jīng)濟目的，本律師建議先采取行政程序途徑解決問題。根據(jù)我國《建筑法》、《消防法》有關規(guī)定，具有火災隱患的建筑應當限期整改，未經(jīng)消防驗收或驗收不合格的禁止投入使用。消防應急管理部門對此類建筑具有法定管理職責，當事人對此可以向該部門投訴，要求相關責任人整改，啟動行政調(diào)查、處罰程序。相較房屋登記部門而言，消防應急管理部門的行政措施可以直接消除房屋安全隱患，對當事人來說便捷迅速成本低。如果消防應急管理部門不作為，當事人還可以采取行政復議、訴訟救濟手段。
