一、房地產(chǎn)價格通常可以從如下三個途徑來求?。?．參照類似房地產(chǎn)近期的市場交易價格；2．參照重新建造類似房地產(chǎn)所需要的費(fèi)用；3．依據(jù)該房地產(chǎn)的收益能力大小來衡量其價值。
由此形成了房地產(chǎn)估價的三大基本方法，即：’市場比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設(shè)開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。其他估價方法實質(zhì)上是三大基本方法的派生，而且不同的估價方法有其不同的用途。
每種估價方法都有一定的適用條件，運(yùn)用不同的方法評估同一房地產(chǎn)會得出不同的結(jié)論。
二、房地產(chǎn)估價對象房地產(chǎn)估價的對象就是房地產(chǎn)。從實物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價格，因此，估價對象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價的需要及其特點(diǎn)，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項等。
（一）居住房地產(chǎn)
居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價交換、按質(zhì)論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有鮮明的社會保障性，房地產(chǎn)估價師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)。1．居住房地產(chǎn)的分類。住宅可按多種方式分類，依據(jù)估價需要。一般可按檔次和市場化程度劃分。（1）按檔次劃分：’l）普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國家住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅。普通住宅符合國家一定時期的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。它代表一個國家或地區(qū)城市居民實際達(dá)到或能夠達(dá)到一定經(jīng)濟(jì)條件下的居住水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅（即經(jīng)濟(jì)適用房），此類住宅采用地方或國產(chǎn)建筑材料，進(jìn)行一般水平的裝飾裝修，選用國產(chǎn)中檔廚衛(wèi)潔具和設(shè)備?，F(xiàn)階段國家對普通住宅往往既制定下限標(biāo)準(zhǔn)，也制定上限標(biāo)準(zhǔn)，以利于宏觀調(diào)控。普通住宅的工程造價和房屋售價均較適中。目前，可按1996年頒布的《城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》作為普通住宅評估的比較尺度。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也會逐漸呈階段性提高。現(xiàn)階段，我國建國以來修建的標(biāo)準(zhǔn)住宅仍員普通住宅范疇，但在進(jìn)行估價時，應(yīng)視其與新居住標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造的難易程度，給予適當(dāng)?shù)恼劭邸?）高級住宅。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等；裝修、設(shè)施和設(shè)備高檔化，較多地采用進(jìn)口和出口高級裝飾材料和潔具設(shè)備；戶外環(huán)境要求高；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質(zhì)量的物業(yè)管理。高級住宅稅費(fèi)額度大，其工程造價和市場售價均較高。3）簡易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄的住房。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價（扣除地價）一般較低。（2）按市場化程度劃分：1）社會保障性住宅。體現(xiàn)政府、單位、個人三者共同負(fù)擔(dān)投資和稅費(fèi)的原則，為保障居民必要的居住水平，以優(yōu)惠的稅費(fèi)和價格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。其價格是不完全的成本價格，不包括土地增值的價值，有的甚至只包括部分成本費(fèi)用。這類房地產(chǎn)的估價較為復(fù)雜，往往因交易對象不同，交易目的不同而出現(xiàn)不同的價格。2）市場化商品住宅。市場化住宅包括向高收入職工家庭出售的實行市場價的公有住房，單位和個人在市場上購買的住宅商品房，以及其他以市場價格交易的各類住宅。
2．住宅評估的標(biāo)的物。以住宅作為估價對象可以分為：戶（居住單元）、住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)等。（1）居住戶。居住戶可以是獨(dú)立的，獨(dú)院獨(dú)棟的，也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。（2）住宅單元。為適應(yīng)住宅建筑大規(guī)模發(fā)展的需要，常將一幢住宅分為幾個標(biāo)準(zhǔn)段，并把這種標(biāo)準(zhǔn)段稱為單元。單元的劃分可大可小，多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個樓梯！司劃分為單元。（3）住宅樓。住宅樓由多戶或多個居住單元構(gòu)成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內(nèi)用地。（4）居住小區(qū)。居住小區(qū)是由多棟住宅（低層、多層、中高層和高層）為主體構(gòu)成，并包括道路、水電、燃?xì)狻⒐?、綠化等用地及公共服務(wù)設(shè)施等。不同的評估標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)有明確的建筑與用地界定和明晰的產(chǎn)權(quán)。
3．住宅的價格構(gòu)成?；谖覈壳暗淖》恐贫扰c政策，住宅價格的市場價與國家指導(dǎo)價并存。前者為商品化價格，由生產(chǎn)過程中消耗的物化勞動的轉(zhuǎn)移價值和活勞動創(chuàng)造的臺播協(xié)構(gòu)成；后者會成本價格與不完全成本價格。
我國住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準(zhǔn)成本租金等。因此，在評估住宅租金時應(yīng)明確租金種類及其構(gòu)成情況。
4·住宅價格的影響因素。影響住宅價格的因素，除了一般政治、經(jīng)濟(jì)、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級；（2）裝修；（3）設(shè)施與設(shè)備；（4）質(zhì)量；（5）朝向；（6）樓層；（7）地段；（8）環(huán)境；（9）住宅樓的公用面積數(shù)；（10）交易時間；（11）交易情況。
在估價時，應(yīng)特別注意以上資料的調(diào)查與收集。為了更加科學(xué)合理地對住宅進(jìn)行評估，應(yīng)當(dāng)對上述各項因素對價值的影響程度進(jìn)行調(diào)查和統(tǒng)計分析，確定價值增減數(shù)額或價值增減率標(biāo)準(zhǔn)，以便于比較修正。
5．居住房地產(chǎn)的估價方法。新建居住房地產(chǎn)、舊有居住房地產(chǎn)和拆遷房屋的補(bǔ)償價格，三者在估價作業(yè)上有較明顯的差異。（1）新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市場比較法進(jìn)行綜合評估。
估價剛剛建成或在建的居住房地產(chǎn)，由于各項成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進(jìn)行整體估價；同時還可收集其他同類地價區(qū)、較近時期發(fā)生交易的、類似該新建居住房地產(chǎn)的市場價格的資料，并進(jìn)行整體性比較評估。最后對成本法與市場比較法的估價結(jié)果進(jìn)行比較分析、綜合得出最終結(jié)論。
（2）評估舊有居住房地產(chǎn)，一種方式是對土地和房屋分別估價，合并計算。其中，地價主要采用市場比較法和基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行評估，房價采用重置成本法進(jìn)行評估。另一種方式是直接運(yùn)用市場比較法進(jìn)行整體評估。通過評估，再對兩種方式的評估結(jié)果進(jìn)行分析，綜合得出最終結(jié)論。
（3）拆遷居住房屋的補(bǔ)償價格。在城市建設(shè)和；舊城改造過程中，估價人員經(jīng)常會遇到擬拆除房屋的作價補(bǔ)償問題。應(yīng)根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，“作價補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋的建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算。
（二）商業(yè)房地產(chǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)包括商店（商場、購物中心、商鋪和市場等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館矚樂城、歌舞廳、高爾夫球場等）。
1．商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。（l）收益性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。有的是業(yè)主自己經(jīng)營，有的是出租給他人經(jīng)營，有的是以聯(lián)營形式經(jīng)營。（2）經(jīng)營內(nèi)容多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經(jīng)營內(nèi)容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應(yīng)對各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。（3）轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后，又分割轉(zhuǎn)租給第三者。因此，在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。（4）裝修高檔而復(fù)雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價值必須單獨(dú)計算。另外，商業(yè)用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在估價時應(yīng)充分注意。
2．影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素。（l）地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這育扶持信房地產(chǎn)所處的是哪一級商業(yè)中心區(qū)來確定。（2）交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間同稅及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量，另外還要考慮機(jī)動車和非機(jī)動車停車場地是經(jīng)營者方面，?？紤]進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。
3．影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要個別因素。
（1）臨街狀況。一般來說，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。（2）內(nèi)部格局。商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此，要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。（3）樓層。一般來說．位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果有盲動扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。（4）面積。應(yīng)有與經(jīng)營要求相適應(yīng)的面積。（5）凈高。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營;若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產(chǎn)價值的提高.（6）儲存空間。（7）裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價值中往往占有很大分量。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價值會有很大的差別。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價值也有很大的差別。（8）轉(zhuǎn)租的可能性。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資（承租）商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價值。（9）使用年限和折舊情況。
4．商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價方法。
商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。所以，在商業(yè)房地產(chǎn)估價時，市場比較法也是一種常用方法。
對于將要轉(zhuǎn)變用途的商業(yè)房地產(chǎn)，有時也可用成本法作為輔助評估方法。
（三）工業(yè)房地產(chǎn)
工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。1．工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。（l）涉及的行業(yè)多。各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點(diǎn)、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同。因此，進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。（2）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多、單價差異大。（3）受腐蝕的可能性大。廠房常常會受到腐蝕，估價時要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴(yán)重程度。
2．影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。
(1)交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料，運(yùn)出產(chǎn)品，因此，必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線相連，有鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū)，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭等，則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)價格的提高。（2）基礎(chǔ)設(shè)施。工業(yè)生產(chǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施依賴較強(qiáng)，當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，．都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。（3）地理位置。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道；化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山溝里。否則不利于廢氣的排放；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運(yùn)輸費(fèi)用。3．對工業(yè)房地產(chǎn)價值影響較大的個別因素。
（2）用地面積。廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理，面積太小無法滿足生產(chǎn)需要，太大則多渠的部分并不能增加房地產(chǎn)價值，但有時要考慮廠區(qū)擴(kuò)建預(yù)留用地；用地形狀、地勢應(yīng)符合全產(chǎn)要求，便于布置生產(chǎn)線，不同的生產(chǎn)工藝常常要求不同的用地形狀及地勢。（2）地質(zhì)和水文條件。（3）房地產(chǎn)用途。在評估時要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。（4）廠房面積、結(jié)構(gòu)、高度與設(shè)備安裝情況。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物（廠房）的修建同時進(jìn)行的。例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體。4．工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，所以，一般不具備采用市場比較法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場比較法。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價。但一般來說難度較大，采用極少。根據(jù)以上所述，工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，非標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價格的確定主要有兩個途徑：一是參考預(yù)算價格，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格，根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。
（四）其他用途房地產(chǎn)
其他用途房地產(chǎn)指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產(chǎn)，如政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、高爾夫球場、加油站、停車場、宗教房地產(chǎn)、墓地等。
1．其他用途房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)。（1）特殊規(guī)格的房屋及構(gòu)筑物多。其他用途房地產(chǎn)的房屋規(guī)格較多，往往有很多構(gòu)筑物，例如油庫，會有很多地下或地面儲油槽、輸油管道等等，因此，需要估價人員有構(gòu)筑物造價方面的知識。（2）用途對價值影響較大。。其他用途房地產(chǎn)往往有比較固定的用途，如果其用途可以轉(zhuǎn)變，則應(yīng)按最有效使用原則估價；如泉其用途改變受到限制較多，則房地產(chǎn)價值也會受到相應(yīng)的影響。（3）估價對經(jīng)驗和知識要求高。其他用途房地產(chǎn)的估價業(yè)務(wù)一般較少，可供借鑒的經(jīng)驗和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價方法，還需要估價人員有較為豐富的估價經(jīng)驗并能靈活運(yùn)用，同時還要求估價人員具有較廣博的其他相關(guān)專業(yè)知識。只有這樣，才能較為準(zhǔn)確地評估出其他用途房地產(chǎn)的價格。
2．其他用途房地產(chǎn)估價的主要方法。其他用途的房地產(chǎn)一般缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，所以難以采用市場比較法估價。由于其他用途房地產(chǎn)往往收益各異，客觀收益較難確定，所以一般也不采用收益法估價。通常，其他用途房地產(chǎn)的估價以成本法為主，而且在沒有同類房屋（或構(gòu)筑物）的重置成本資料的情況下，只能參照概預(yù)算定額等資料具體計算。
（五）土地土地估價包括宗地價格評估和城市基準(zhǔn)地價評估。在實際評估中，經(jīng)常遇到的是宗地估價。
1．土地的分類。依據(jù)估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類，每種土地的估價特點(diǎn)及注意事項可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選甩三種基本估價方法外，還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價修正法評估。
2．影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應(yīng)掌握如下內(nèi)容。（l）坐落位置；（2）面積大?。唬?）形狀；（4）周圍環(huán)境；（5）土地權(quán)利狀況；（6）土地利用現(xiàn)狀；（7）規(guī)劃設(shè)計要求；（8）生熟地程度；（9）地質(zhì)、水文和氣象條件；（10）其他。
由此形成了房地產(chǎn)估價的三大基本方法，即：’市場比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設(shè)開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。其他估價方法實質(zhì)上是三大基本方法的派生，而且不同的估價方法有其不同的用途。
每種估價方法都有一定的適用條件，運(yùn)用不同的方法評估同一房地產(chǎn)會得出不同的結(jié)論。
二、房地產(chǎn)估價對象房地產(chǎn)估價的對象就是房地產(chǎn)。從實物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價格，因此，估價對象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價的需要及其特點(diǎn)，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項等。
（一）居住房地產(chǎn)
居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價交換、按質(zhì)論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有鮮明的社會保障性，房地產(chǎn)估價師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)。1．居住房地產(chǎn)的分類。住宅可按多種方式分類，依據(jù)估價需要。一般可按檔次和市場化程度劃分。（1）按檔次劃分：’l）普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國家住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅。普通住宅符合國家一定時期的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。它代表一個國家或地區(qū)城市居民實際達(dá)到或能夠達(dá)到一定經(jīng)濟(jì)條件下的居住水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅（即經(jīng)濟(jì)適用房），此類住宅采用地方或國產(chǎn)建筑材料，進(jìn)行一般水平的裝飾裝修，選用國產(chǎn)中檔廚衛(wèi)潔具和設(shè)備?，F(xiàn)階段國家對普通住宅往往既制定下限標(biāo)準(zhǔn)，也制定上限標(biāo)準(zhǔn)，以利于宏觀調(diào)控。普通住宅的工程造價和房屋售價均較適中。目前，可按1996年頒布的《城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》作為普通住宅評估的比較尺度。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也會逐漸呈階段性提高。現(xiàn)階段，我國建國以來修建的標(biāo)準(zhǔn)住宅仍員普通住宅范疇，但在進(jìn)行估價時，應(yīng)視其與新居住標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造的難易程度，給予適當(dāng)?shù)恼劭邸?）高級住宅。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等；裝修、設(shè)施和設(shè)備高檔化，較多地采用進(jìn)口和出口高級裝飾材料和潔具設(shè)備；戶外環(huán)境要求高；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質(zhì)量的物業(yè)管理。高級住宅稅費(fèi)額度大，其工程造價和市場售價均較高。3）簡易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄的住房。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價（扣除地價）一般較低。（2）按市場化程度劃分：1）社會保障性住宅。體現(xiàn)政府、單位、個人三者共同負(fù)擔(dān)投資和稅費(fèi)的原則，為保障居民必要的居住水平，以優(yōu)惠的稅費(fèi)和價格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。其價格是不完全的成本價格，不包括土地增值的價值，有的甚至只包括部分成本費(fèi)用。這類房地產(chǎn)的估價較為復(fù)雜，往往因交易對象不同，交易目的不同而出現(xiàn)不同的價格。2）市場化商品住宅。市場化住宅包括向高收入職工家庭出售的實行市場價的公有住房，單位和個人在市場上購買的住宅商品房，以及其他以市場價格交易的各類住宅。
2．住宅評估的標(biāo)的物。以住宅作為估價對象可以分為：戶（居住單元）、住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)等。（1）居住戶。居住戶可以是獨(dú)立的，獨(dú)院獨(dú)棟的，也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。（2）住宅單元。為適應(yīng)住宅建筑大規(guī)模發(fā)展的需要，常將一幢住宅分為幾個標(biāo)準(zhǔn)段，并把這種標(biāo)準(zhǔn)段稱為單元。單元的劃分可大可小，多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個樓梯！司劃分為單元。（3）住宅樓。住宅樓由多戶或多個居住單元構(gòu)成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內(nèi)用地。（4）居住小區(qū)。居住小區(qū)是由多棟住宅（低層、多層、中高層和高層）為主體構(gòu)成，并包括道路、水電、燃?xì)狻⒐?、綠化等用地及公共服務(wù)設(shè)施等。不同的評估標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)有明確的建筑與用地界定和明晰的產(chǎn)權(quán)。
3．住宅的價格構(gòu)成?；谖覈壳暗淖》恐贫扰c政策，住宅價格的市場價與國家指導(dǎo)價并存。前者為商品化價格，由生產(chǎn)過程中消耗的物化勞動的轉(zhuǎn)移價值和活勞動創(chuàng)造的臺播協(xié)構(gòu)成；后者會成本價格與不完全成本價格。
我國住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準(zhǔn)成本租金等。因此，在評估住宅租金時應(yīng)明確租金種類及其構(gòu)成情況。
4·住宅價格的影響因素。影響住宅價格的因素，除了一般政治、經(jīng)濟(jì)、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級；（2）裝修；（3）設(shè)施與設(shè)備；（4）質(zhì)量；（5）朝向；（6）樓層；（7）地段；（8）環(huán)境；（9）住宅樓的公用面積數(shù)；（10）交易時間；（11）交易情況。
在估價時，應(yīng)特別注意以上資料的調(diào)查與收集。為了更加科學(xué)合理地對住宅進(jìn)行評估，應(yīng)當(dāng)對上述各項因素對價值的影響程度進(jìn)行調(diào)查和統(tǒng)計分析，確定價值增減數(shù)額或價值增減率標(biāo)準(zhǔn)，以便于比較修正。
5．居住房地產(chǎn)的估價方法。新建居住房地產(chǎn)、舊有居住房地產(chǎn)和拆遷房屋的補(bǔ)償價格，三者在估價作業(yè)上有較明顯的差異。（1）新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市場比較法進(jìn)行綜合評估。
估價剛剛建成或在建的居住房地產(chǎn)，由于各項成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進(jìn)行整體估價；同時還可收集其他同類地價區(qū)、較近時期發(fā)生交易的、類似該新建居住房地產(chǎn)的市場價格的資料，并進(jìn)行整體性比較評估。最后對成本法與市場比較法的估價結(jié)果進(jìn)行比較分析、綜合得出最終結(jié)論。
（2）評估舊有居住房地產(chǎn)，一種方式是對土地和房屋分別估價，合并計算。其中，地價主要采用市場比較法和基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行評估，房價采用重置成本法進(jìn)行評估。另一種方式是直接運(yùn)用市場比較法進(jìn)行整體評估。通過評估，再對兩種方式的評估結(jié)果進(jìn)行分析，綜合得出最終結(jié)論。
（3）拆遷居住房屋的補(bǔ)償價格。在城市建設(shè)和；舊城改造過程中，估價人員經(jīng)常會遇到擬拆除房屋的作價補(bǔ)償問題。應(yīng)根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，“作價補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋的建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算。
（二）商業(yè)房地產(chǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)包括商店（商場、購物中心、商鋪和市場等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館矚樂城、歌舞廳、高爾夫球場等）。
1．商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。（l）收益性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。有的是業(yè)主自己經(jīng)營，有的是出租給他人經(jīng)營，有的是以聯(lián)營形式經(jīng)營。（2）經(jīng)營內(nèi)容多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經(jīng)營內(nèi)容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應(yīng)對各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。（3）轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后，又分割轉(zhuǎn)租給第三者。因此，在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。（4）裝修高檔而復(fù)雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價值必須單獨(dú)計算。另外，商業(yè)用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在估價時應(yīng)充分注意。
2．影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素。（l）地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這育扶持信房地產(chǎn)所處的是哪一級商業(yè)中心區(qū)來確定。（2）交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間同稅及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量，另外還要考慮機(jī)動車和非機(jī)動車停車場地是經(jīng)營者方面，?？紤]進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。
3．影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要個別因素。
（1）臨街狀況。一般來說，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。（2）內(nèi)部格局。商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此，要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。（3）樓層。一般來說．位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果有盲動扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。（4）面積。應(yīng)有與經(jīng)營要求相適應(yīng)的面積。（5）凈高。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營;若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產(chǎn)價值的提高.（6）儲存空間。（7）裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價值中往往占有很大分量。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價值會有很大的差別。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價值也有很大的差別。（8）轉(zhuǎn)租的可能性。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資（承租）商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價值。（9）使用年限和折舊情況。
4．商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價方法。
商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。所以，在商業(yè)房地產(chǎn)估價時，市場比較法也是一種常用方法。
對于將要轉(zhuǎn)變用途的商業(yè)房地產(chǎn)，有時也可用成本法作為輔助評估方法。
（三）工業(yè)房地產(chǎn)
工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。1．工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。（l）涉及的行業(yè)多。各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點(diǎn)、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同。因此，進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。（2）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多、單價差異大。（3）受腐蝕的可能性大。廠房常常會受到腐蝕，估價時要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴(yán)重程度。
2．影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。
(1)交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料，運(yùn)出產(chǎn)品，因此，必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線相連，有鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū)，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭等，則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)價格的提高。（2）基礎(chǔ)設(shè)施。工業(yè)生產(chǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施依賴較強(qiáng)，當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，．都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。（3）地理位置。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道；化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山溝里。否則不利于廢氣的排放；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運(yùn)輸費(fèi)用。3．對工業(yè)房地產(chǎn)價值影響較大的個別因素。
（2）用地面積。廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理，面積太小無法滿足生產(chǎn)需要，太大則多渠的部分并不能增加房地產(chǎn)價值，但有時要考慮廠區(qū)擴(kuò)建預(yù)留用地；用地形狀、地勢應(yīng)符合全產(chǎn)要求，便于布置生產(chǎn)線，不同的生產(chǎn)工藝常常要求不同的用地形狀及地勢。（2）地質(zhì)和水文條件。（3）房地產(chǎn)用途。在評估時要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。（4）廠房面積、結(jié)構(gòu)、高度與設(shè)備安裝情況。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物（廠房）的修建同時進(jìn)行的。例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體。4．工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，所以，一般不具備采用市場比較法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場比較法。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價。但一般來說難度較大，采用極少。根據(jù)以上所述，工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，非標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價格的確定主要有兩個途徑：一是參考預(yù)算價格，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格，根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。
（四）其他用途房地產(chǎn)
其他用途房地產(chǎn)指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產(chǎn)，如政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、高爾夫球場、加油站、停車場、宗教房地產(chǎn)、墓地等。
1．其他用途房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)。（1）特殊規(guī)格的房屋及構(gòu)筑物多。其他用途房地產(chǎn)的房屋規(guī)格較多，往往有很多構(gòu)筑物，例如油庫，會有很多地下或地面儲油槽、輸油管道等等，因此，需要估價人員有構(gòu)筑物造價方面的知識。（2）用途對價值影響較大。。其他用途房地產(chǎn)往往有比較固定的用途，如果其用途可以轉(zhuǎn)變，則應(yīng)按最有效使用原則估價；如泉其用途改變受到限制較多，則房地產(chǎn)價值也會受到相應(yīng)的影響。（3）估價對經(jīng)驗和知識要求高。其他用途房地產(chǎn)的估價業(yè)務(wù)一般較少，可供借鑒的經(jīng)驗和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價方法，還需要估價人員有較為豐富的估價經(jīng)驗并能靈活運(yùn)用，同時還要求估價人員具有較廣博的其他相關(guān)專業(yè)知識。只有這樣，才能較為準(zhǔn)確地評估出其他用途房地產(chǎn)的價格。
2．其他用途房地產(chǎn)估價的主要方法。其他用途的房地產(chǎn)一般缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，所以難以采用市場比較法估價。由于其他用途房地產(chǎn)往往收益各異，客觀收益較難確定，所以一般也不采用收益法估價。通常，其他用途房地產(chǎn)的估價以成本法為主，而且在沒有同類房屋（或構(gòu)筑物）的重置成本資料的情況下，只能參照概預(yù)算定額等資料具體計算。
（五）土地土地估價包括宗地價格評估和城市基準(zhǔn)地價評估。在實際評估中，經(jīng)常遇到的是宗地估價。
1．土地的分類。依據(jù)估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類，每種土地的估價特點(diǎn)及注意事項可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選甩三種基本估價方法外，還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價修正法評估。
2．影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應(yīng)掌握如下內(nèi)容。（l）坐落位置；（2）面積大?。唬?）形狀；（4）周圍環(huán)境；（5）土地權(quán)利狀況；（6）土地利用現(xiàn)狀；（7）規(guī)劃設(shè)計要求；（8）生熟地程度；（9）地質(zhì)、水文和氣象條件；（10）其他。
