《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定： 征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。
被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到公告指定的人民政府土地行政主管部門(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?br /> 市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會(huì)同有關(guān)部門(mén)擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽(tīng)取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施。
由于政府制定的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不可能對(duì)所有地上附屬物，特別是建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，因此需要進(jìn)行評(píng)估。征地拆遷評(píng)估屬于政府職能性、公益性的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，過(guò)去一直由土地行政主管部門(mén)下屬的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。隨著土地估價(jià)機(jī)構(gòu)脫鉤改制的推進(jìn)，社會(huì)性、企業(yè)性的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)也進(jìn)入到征地拆遷評(píng)估工作中來(lái)。因?yàn)槠洳粚儆谕恋匦姓鞴懿块T(mén)下屬的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，就存在著與征地部門(mén)的關(guān)系問(wèn)題、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的法律地位問(wèn)題。
在征地拆遷實(shí)際工作中，征地部門(mén)有的要求對(duì)建筑物、構(gòu)筑物的重置成本低評(píng)，以便征地部門(mén)與被拆遷人談判。但是這種要求明顯與土地估價(jià)機(jī)構(gòu)“獨(dú)立、客觀、公正”的法律地位相違背，低評(píng)的價(jià)格也往往為被拆遷人所質(zhì)疑，影響土地估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀、公正的形象。在征地部門(mén)看來(lái)，被拆遷人總是要獲得比評(píng)估結(jié)果高的補(bǔ)償才能取得心理上的滿足，所以，低評(píng)才能保證最終補(bǔ)償價(jià)格比較合理(是否還有其他的行政干預(yù)暫不考慮)，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合征地部門(mén)的工作。排除談判中心理學(xué)的運(yùn)用這個(gè)因素，實(shí)際上，這種情況的出現(xiàn)，很大程度上是由于長(zhǎng)期以來(lái)土地行政主管部門(mén)下屬的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)一直是采用低評(píng)的方式對(duì)待征地拆遷評(píng)估。事實(shí)上，被拆遷人雖然不一定了解社會(huì)平均重置成本，但對(duì)于自己的實(shí)際成本最清楚不過(guò)，只要做好說(shuō)明解釋工作，正常的評(píng)估價(jià)格是可以為被拆遷人所接受的，提出超越正常評(píng)估價(jià)格不合理要求的只是極少數(shù)。相反，刻意的低評(píng)，不但影響土地估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀、公正的形象，破壞評(píng)估結(jié)果的社會(huì)公信力；而且拖延了征地拆遷工作的進(jìn)行，進(jìn)而延誤了整個(gè)工程項(xiàng)目的正常進(jìn)行，同時(shí)造成了征地部門(mén)的具體工作人員“無(wú)能”，被拆遷人“太刁”的錯(cuò)誤印象；最關(guān)鍵的是誤導(dǎo)了財(cái)政部門(mén)和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，使其認(rèn)為可以用較少的補(bǔ)償款完成征地項(xiàng)目的補(bǔ)償工作，因?yàn)樵u(píng)估結(jié)果一般來(lái)說(shuō)是財(cái)政撥款的依據(jù)。財(cái)政撥款的不足往往最終導(dǎo)致被拆遷人沒(méi)有得到合理的補(bǔ)償，拆遷或者久拖不決，或者上訪不斷。
從更高的層面來(lái)看，怎樣在維護(hù)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)“獨(dú)立、客觀、公正”法律地位的基礎(chǔ)上，盡可能幫助委托人解決實(shí)際問(wèn)題是一個(gè)普遍存在的問(wèn)題。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)是傾向于律師行業(yè)，只對(duì)委托人單方當(dāng)事人負(fù)責(zé)，還是傾向于會(huì)計(jì)師行業(yè)，對(duì)各方當(dāng)事人負(fù)責(zé)，對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)。應(yīng)當(dāng)肯定地說(shuō)，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)論從法律、法規(guī)來(lái)看，還是從社會(huì)實(shí)際認(rèn)可(包括法律界的認(rèn)可)來(lái)看，都屬于后者。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)必須認(rèn)清自己的地位和作用，對(duì)于委托方的不合理要求，要委婉地拒絕，并說(shuō)明理由?；蛘卟捎闷渌难a(bǔ)救措施。例如我們?cè)谡鞯夭疬w評(píng)估中，考慮談判中的心理學(xué)因素，建筑物按征地部門(mén)要求適當(dāng)?shù)驮u(píng)(但重置價(jià)格水平要向征地部門(mén)說(shuō)明)，構(gòu)筑物及附屬物都按重置價(jià)格水平評(píng)估。當(dāng)被拆遷人對(duì)建筑物價(jià)格提出異議時(shí)，在征得征地部門(mén)同意后，按不超過(guò)重置價(jià)格水平的標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。這樣做比較容易被當(dāng)事人各方所接受，效果比較好。假如過(guò)于遷就委托方的不合理要求，評(píng)估出來(lái)的結(jié)果不為當(dāng)事人另一方所接受，征地拆遷工作很難順利進(jìn)行。
被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到公告指定的人民政府土地行政主管部門(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?br /> 市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會(huì)同有關(guān)部門(mén)擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽(tīng)取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施。
由于政府制定的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不可能對(duì)所有地上附屬物，特別是建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，因此需要進(jìn)行評(píng)估。征地拆遷評(píng)估屬于政府職能性、公益性的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，過(guò)去一直由土地行政主管部門(mén)下屬的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。隨著土地估價(jià)機(jī)構(gòu)脫鉤改制的推進(jìn)，社會(huì)性、企業(yè)性的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)也進(jìn)入到征地拆遷評(píng)估工作中來(lái)。因?yàn)槠洳粚儆谕恋匦姓鞴懿块T(mén)下屬的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，就存在著與征地部門(mén)的關(guān)系問(wèn)題、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的法律地位問(wèn)題。
在征地拆遷實(shí)際工作中，征地部門(mén)有的要求對(duì)建筑物、構(gòu)筑物的重置成本低評(píng)，以便征地部門(mén)與被拆遷人談判。但是這種要求明顯與土地估價(jià)機(jī)構(gòu)“獨(dú)立、客觀、公正”的法律地位相違背，低評(píng)的價(jià)格也往往為被拆遷人所質(zhì)疑，影響土地估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀、公正的形象。在征地部門(mén)看來(lái)，被拆遷人總是要獲得比評(píng)估結(jié)果高的補(bǔ)償才能取得心理上的滿足，所以，低評(píng)才能保證最終補(bǔ)償價(jià)格比較合理(是否還有其他的行政干預(yù)暫不考慮)，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合征地部門(mén)的工作。排除談判中心理學(xué)的運(yùn)用這個(gè)因素，實(shí)際上，這種情況的出現(xiàn)，很大程度上是由于長(zhǎng)期以來(lái)土地行政主管部門(mén)下屬的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)一直是采用低評(píng)的方式對(duì)待征地拆遷評(píng)估。事實(shí)上，被拆遷人雖然不一定了解社會(huì)平均重置成本，但對(duì)于自己的實(shí)際成本最清楚不過(guò)，只要做好說(shuō)明解釋工作，正常的評(píng)估價(jià)格是可以為被拆遷人所接受的，提出超越正常評(píng)估價(jià)格不合理要求的只是極少數(shù)。相反，刻意的低評(píng)，不但影響土地估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀、公正的形象，破壞評(píng)估結(jié)果的社會(huì)公信力；而且拖延了征地拆遷工作的進(jìn)行，進(jìn)而延誤了整個(gè)工程項(xiàng)目的正常進(jìn)行，同時(shí)造成了征地部門(mén)的具體工作人員“無(wú)能”，被拆遷人“太刁”的錯(cuò)誤印象；最關(guān)鍵的是誤導(dǎo)了財(cái)政部門(mén)和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，使其認(rèn)為可以用較少的補(bǔ)償款完成征地項(xiàng)目的補(bǔ)償工作，因?yàn)樵u(píng)估結(jié)果一般來(lái)說(shuō)是財(cái)政撥款的依據(jù)。財(cái)政撥款的不足往往最終導(dǎo)致被拆遷人沒(méi)有得到合理的補(bǔ)償，拆遷或者久拖不決，或者上訪不斷。
從更高的層面來(lái)看，怎樣在維護(hù)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)“獨(dú)立、客觀、公正”法律地位的基礎(chǔ)上，盡可能幫助委托人解決實(shí)際問(wèn)題是一個(gè)普遍存在的問(wèn)題。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)是傾向于律師行業(yè)，只對(duì)委托人單方當(dāng)事人負(fù)責(zé)，還是傾向于會(huì)計(jì)師行業(yè)，對(duì)各方當(dāng)事人負(fù)責(zé)，對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)。應(yīng)當(dāng)肯定地說(shuō)，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)論從法律、法規(guī)來(lái)看，還是從社會(huì)實(shí)際認(rèn)可(包括法律界的認(rèn)可)來(lái)看，都屬于后者。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)必須認(rèn)清自己的地位和作用，對(duì)于委托方的不合理要求，要委婉地拒絕，并說(shuō)明理由?；蛘卟捎闷渌难a(bǔ)救措施。例如我們?cè)谡鞯夭疬w評(píng)估中，考慮談判中的心理學(xué)因素，建筑物按征地部門(mén)要求適當(dāng)?shù)驮u(píng)(但重置價(jià)格水平要向征地部門(mén)說(shuō)明)，構(gòu)筑物及附屬物都按重置價(jià)格水平評(píng)估。當(dāng)被拆遷人對(duì)建筑物價(jià)格提出異議時(shí)，在征得征地部門(mén)同意后，按不超過(guò)重置價(jià)格水平的標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。這樣做比較容易被當(dāng)事人各方所接受，效果比較好。假如過(guò)于遷就委托方的不合理要求，評(píng)估出來(lái)的結(jié)果不為當(dāng)事人另一方所接受，征地拆遷工作很難順利進(jìn)行。
